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物件選びの急所(Part.3)

2024年3月13日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

ふつう「道路」と呼んでいるのは、人やクルマが通る道のことをいいます。

 

ところが、法律(建築基準法)によると、

「道路」の定義を、住宅を建ててよいか否かで決めています。

 

この法律では原則、「道路」とは道幅が4メートル必要であり、

この道路に間口が2メートル接していれば、住宅を建築可能となるのです。

 

では、なぜ道路幅は4メートルが基準になるのか?

 

それには、防災面の問題があります。

住宅地で火災が起こると、消防車や緊急車両は4メートルの道幅はほしい。

 

また防災面以外でも、道には電柱もあり、地中には上下水道管、ガス管も通っています。

つまり「道路」は、様々な役割があるため、最低でも4メートル幅が求められるわけです。

 

その一方で、4メートル未満でOKのケースもあります。
 
大阪や京都でも古い市街地にいくと、

軽自動車でも入っていけないような狭い道がありますよね。

 

こうした狭い道は、法律(建築基準法)ができる以前からあった道です。

この地域で暮らす人にとって、将来、再建築できないのは大変困ったことになります。

 

そこで、法律の施行前からあった道は、道幅が4メートル未満であっても

「道路」と認められたりもするのです。

 

ただし、それには、ある条件を満たさなければなりません。それは・・・

 

次回は、セットバックについて話しをします。

ではまた。

 

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物件選びの急所(Part.2)

2024年3月 2日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

今回は、土地選びをする場合の話です。

ここで覚えておきたいが「建ぺい率」と「容積率」。

 

なぜなら、この建ぺい率と容積率によって、

建築できる家の大きさが決まってくるからです。

この2つの数字を押えることは、土地選びの基本中の基本。

 

まずは、建ぺい率からいきましょう。

建ぺい率とは、「敷地面積の何割を一階部分に使えるか」を表したもの。

 

ふつう市街地は、用途地域で区分されており、

その場所で建てられる建物の種類、規模、建ぺい率などが決まっています。

 

例えば用途地域が住居地域(建ぺい率60%が多い)だと、

仮に敷地が30坪の場合、1階部分だけで18坪のスペースが確保できます。

 

これが第一種低層地域(建ぺい率40%の場合)になると、1階部分は12坪しか取れません。

第一種低層で1階だけで18坪を確保するには、45坪の敷地が必要になります。

 

このように考えると、住居地域にある土地のほうが利用価値が高いといえなくもない。

でもその反面、住居地域のように建ぺい率が緩い地域では、

建物と建物がピッタリくっつくように建てても違法にはなりません。

 

それが嫌な人には、そこそこ庭もあり、ゆったり暮らせる、

第一種低層のほうが住み良いという評価になるのかもしれません。

 

次に、容積率についてです。

容積率とは敷地面積に対する、1階や2階、3階の全床面積の割合のこと。

例えば単純に30坪の敷地に、延べ60坪の建物を建てるとなると、

容積率は200%になります。

しかし実際には車庫や庭といった空き地も要りますから、

3階以上の住宅を建てることになります。

 

これに対して、第一種低層住居専用地域で容積率が60%なら

50坪の敷地でも1階2階併せて30坪の建物しか建てられません。

ただし角地では、容積率が10%ほど緩和されます。

 

また建物内に小屋裏収納やロフト、吹き抜け、ベランダ、玄関ポーチは

容積率から除外されるので、広い部屋が欲しいときには、

ぜひ有効活用したいものです。

 

このように建ぺい率と容積率がわかれば、その土地に

どの位の大きさの家が建つのかわかります。

 

あなたが土地を検討するときはぜひ参考にしてくださいね。

それではまた。

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