こんにちは、辰川です。
売買契約が終わり、あとは買主に住宅を引き渡すだけ・・
それでも自然災害に遭い、住宅が損壊してしまうことも全くないとはいえません。
通常、不動産取引では売買契約、即、物件引き渡しとならないことが多いです。
特に住宅ローンを利用する場合は、1か月近くかかります。
その間、火災や地震など自然災害が起きる可能性もあり、
その不安は売主と買主の双方が抱えるものとなります。
民法では、売買契約を取り交わしたあとなら、住宅が損壊した場合でも、
買主は代金を支払わなければならない、とあります。
これでは買主に大きな損失が生じてしまいますね。
そうなると、不動産取引そのものが低迷してしまうので、
売買契約書には「危険負担」の特約を入れておくのが一般的です。
では、危険負担とはどういうものなのか？
売主が契約書に「危険負担」を負う旨の特約を入れていれば、
売主は引渡し前までのリスクを負うことになります。
この場合、住宅の損壊が修繕できる程度なら、売主の費用負担で修繕し、
買主に引き渡すというものです。
ただし、津波で住宅が流されてしまったり、火災や地震で全壊した場合など、
修復が不可能であれば、買主は契約そのものを解除できることになっています。
一方、売主にとっては、売買契約書のなかに「危険負担」の特約を入れることは、
経済的に大きな損失になりかねません。
従って、売主は防衛策として、引き渡しが完了するまでの期間について、
火災保険や地震保険に入っておくこともできます。
保険に入っていれば、引き渡し前に災害や火事のもらい火などで
住宅の修復が必要になった場合に保険金が出ます。
尚、売主の過失によって生じた損壊は、「危険負担」の対象とはならず、
保険金も出ないので注意が必要です。
いかがでしたか？
売買契約書にある危険負担とは、99%起こり得ないことでも、
万一の場合に備えたもの、と理解してくださいね。
次回は、不動産にかかる印紙税について。
それではまた。
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