仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2016年8月アーカイブ 2ページ目

こんにちは、辰川です。

すでにマンションを検討されている方なら、ご存知かもしれませんが、

中古マンションを購入すると

「管理費」と「修繕積立金」という費用がかかってきます。

これは、一戸建てにはかからない費用ですね。

そこで今回は、マンションの維持管理にかかる費用について話をします。 

業者の仲介などで、中古マンションを購入すると、毎月、

「管理費」と「修繕積立金」がかかります。

「管理費」と「修繕積立金」の違いは何か？

「管理費」と「修繕積立金」では、まず使い道が違うのです。

管理費とは、日々のマンション管理に使われる費用であり、

具体的には管理人の給与、共用設備の保守維持費、

共用部分の固定資産税と火災保険料、管理組合の運営費に充てられます。

これに対して、修繕積立金は、長期修繕計画に基づく修繕費に充てられるもの。

10年~15年に1回行われる、外壁の補修、屋上の防水工事などに使われることになります。

ところで、マンションの場合、その維持管理がしっかりしていないと、

将来売却するときに、見学者からマイナス評価を受ける可能性があります。

そのことを考えると、管理費や修繕積立金は住み心地や資産価値に直結するので、

必要なお金といえるのですね。

その点、一戸建ては、毎月、こうして費用はかかってきませんが、

日々の庭の清掃や、10年~15年ごとの外壁や屋根の補修などに

費用がかかる点では何も変わらないといえます。

いかがでしたか？

これで管理費や修繕積立金への疑問は解決したでしょうか。

これら費用は安ければよいというものでもなさそうです。

大阪や奈良で中古マンションを探しているのでしたら、

ぜひ、自分の望むサービスと金額に納得できるマンションを選んでくださいね。

それではまた。

こんにちは，辰川です。

大阪の都心部の仲介物件の多くは、

分譲マンションではないでしょうか。

勿論、奈良の駅前などにも新旧のマンション群は

広がっていますよね。

ところがマンションを購入するにあたって、

どうも分かりにくいのが管理組合や管理会社、

管理人の関係ですね。

そこで今回は、マンションの仕組みについてお話しします。

マンションには、一戸建てにはない機能があります。

それが、管理組合です。

分譲マンションを購入すると、専有部分と共用部分の所有権を

同時に持つことになります。

専有部分とは居住空間を指します、当然、この部分は

各住民が自由に使えるスペースです。

一方、共用部分はエントランスやエレベーター、廊下、階段のことをいいますが、

マンション全住民のものなので、個人の自由意志で勝手に使用できません。

そこで、共用部分を管理するための機能が必要となったのが

管理組合なのです。

管理組合自体は住民全員で構成されるもので、そこで共用部分の

使い方を決めていきます。

したがって、中古マンションを購入すると、

自動的に管理組合のメンバーとなります。

ここで大切なことは、マンションの管理に責任をもつのは、

管理会社や管理人ではなく、

住民で構成された管理組合ということ。 

自らは他の場所に住んでいる、賃貸オーナーも管理組合のメンバーです。

実際の管理組合の活動としては、集会で選任されたメンバーが

管理を行うことになります。

ただし、管理業務には専門的・技術的なものが含まれているので、

素人である住民がすべてを実行することは不可能です。

そこで、管理会社に管理業務の全て、あるいは一部を任せているのです。

したがって管理会社は、管理組合と締結した委託契約に基づいて、

管理業務を委託されているに過ぎません。

マンション管理人は管理会社の使用人として、

日常的な管理労務に従事しているのです。

このように、マンションの管理は住民の判断で行なっていて、 

なかでも「総会」は、意思決定の場であり、

ここでさまざまなことが決定されていきます。

いかがでしたか？ 

管理組合とは、一戸建てにはない、マンションだけにある仕組みです

これからマンション購入を検討している人は、知っておいてくださいね。

次回は、管理費と修繕積立金について。 

 それではまた。

こんにちは、辰川です。

最近の不動産仲介では、新築一辺倒ではなく、  

中古物件にも関心を持つ人が増えてきました。

それは、中古住宅に利便性やコスト面で

新築にまさるメリットがあるからかも知れません。 

そこで、今回は、新築と中古の違いについて話をします。

わたしたちがマイホームを購入するとき、

通勤や通学のしやすさ、暮らしの利便性などを重視すると、

どうしても人気エリアに集中しがちです。

ただし新築物件が売り出されても、

高価で手が届かず、がっかりすることもありますが、

中古物件であれば予算内で手に入る可能性も出てきます。

例えば、大阪や奈良の中古一戸建ての販売価格は、

築1?2年程度のもので、新築一戸建てより１~２割程度、

安く買えるとも言われます。

この差には、新築価格に含まれる広告宣伝費など販売経費があります。

中古物件には、これが上乗せされていないからですね。

一方、中古物件を購入すると、業者に支払う仲介手数料がかかりますし、

築年数の古い中古物件ではリフォームも必要なことも多いです。

そこで、もう少し詳しく、新築物件や中古物件を特徴を整理してみます。

新築物件の特徴

・中古と比べて価格が割高だが、設備や仕様が最新式なので快適である

・何といっても未入居なので気持ちよいし、同世代が集まることが多い

・買ってすぐに中古になり、値下がり幅も大きい

・エリアが限定されてしまう

中古物件の特徴

・価格は安いが、設備や内装が古いのでリフォームが必要となる

・自分好みのリフォームで、個性を出すことができる

・広域エリアから選べるが、隣り近所の輪の中に入ることになる

・近隣の様子を確認し、購入できる

ふつう新築物件ほど、購入後の値下がりが大きくなります。

ただ築10年を過ぎたあたりから下落率は縮小するので

中古は新築ほどドーンと下がることは少ないです。

また中古物件とはいっても、もともとは持ち家なので、

賃貸物件と比べると設備や仕様も高グレードです。 

リフォームにお金をかければ、

元の住み心地を取り戻すことも可能です。

いかがでしたか？

あなたが、もしマイホーム選びで新築か中古で迷ったときは、

ぜひ参考にしてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

私たちが住居を探すとき、購入するか、あるいは借りるか、

どちらかの選択を行うことになります。

持ち家と賃貸、それぞれのメリット・デメリットを知っていれば、

金銭的な無駄をしないで済みとしたらどうしますか？

それなら、よく知っておくべきでしょうね

そこで、今回は、持ち家と賃貸を比較します。

・持ち家は初期費用がかかるけれど・・・

今や住宅ローンは条件さえ揃えば、物件価格の100%、

さらに諸費用も借りることができるようになりました。

ただし、購入に際しては手付金も必要なので、手持ち資金が全くゼロでは、

次の契約に進むのも難しかったりします。

せめて物件価格の5%程度は準備したいところです。

また持ち家となれば、住宅ローン以外に、税金（購入時は登録免許税と

不動産取得税。毎年の固定資産税）があります。

マンションであれば、管理費も毎月かってきます。

これに対して、賃貸のほうは礼金や敷金が要らない物件も増えており、

自己資金もたいして必要としません。

賃貸の初期費用も少なくてよいとしたら、

持ち家なんかより断然有利に思えてきまね。

でも実際のところ、どうなのでしょう？

実は、30?80歳の総支払額を調べたデータがあります。

それには、持ち家のほうが賃貸よりも、

支払総額が2千万円以上も安い計算になっていたのです。

住宅ローンと管理費などの諸費用を含めても、

持ち家のほうが、賃貸よりも10万以上少ない金額で済みます。

持ち家はローンが完済する頃には、

固定資産税（マンションの場合は管理費が入る）の支払だけで

住み続けられるのも、大きな魅力です。 

しかも途中で、繰上げ返済すれば

利息の負担が少なくなるので、

総支払額を抑えることが可能。

一方、賃貸のほうは初期費用こそかかりませんが、

生涯にわたって家賃を払い続けることに・・

しかも自分の資産として残ることはありません。

設備面でも、持ち家と賃貸は違ってきます。

持ち家では、玄関ドアやサッシ、システムキッチンや浴室など水回り設備、

床材なども、賃貸よりもグレードが高くなります。

また賃貸は、壁紙など部屋の模様替えさえできません。

その点、持ち家はキッチンや洗面所を入り変えはもちろんのこと、

間取りの変更なども自由ですね。

・賃貸に向いている人 

では、賃貸のメリットといえば、簡単に住み替えがきくことです。

持ち家となると、売却して買主を探さなければなりませんし、

ローンが残っていればすぐに住み替えることもできません。

転勤がよくある人は、持ち家を所有することに躊躇しますが、

賃貸ならば問題ありませんね。 

それに、自己所有でないので売却価格に

一喜一憂することもありません。

このように、持ち家か賃貸かの選択は、金銭的比較だけでなく、

将来の生活プランとも関わってくるのです。

いかがでしたか？ 

これまで、持ち家か賃貸かで答えを出せない方も、

大阪や奈良で仲介物件を選ぶ際、ぜひ参考にしてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

前回は中古の一戸建てを選ぶときのチェックポイントでした。

最終回は、中古マンションのケースをみていきます。

マンションには専有部分と共用部分があります。

専有部分とは居室内のことをいいますが、この部分のチェックポイントについては、

一戸建てと大きな違いはありません。

・マンションで気をつけたいのは共有部分

共用部分といえば、マンションの全員が使用する場所ですよね。

例えば、エントランスや廊下、階段、エレベータ、郵便ボックス、ごみ置き場、

駐輪場などがあります。

これら共用部分の管理状況は、そのマンションの良し悪しがもっともわかる

大切なポイントといえます。

では、どこを見ればよいのか。まず、キチンと清掃できているかどうか。

これは素人目にも簡単にわかりますよね。

それから、1階の掲示板があります。

ここに古い張り紙が貼られたままになっていないかも参考となります。

書かれた内容にも目を通せば、ちょっとして情報も手に入りますね。

・セキュリティが充実しているかどうか

一戸建てと違い、マンションを選ぶ大きなメリットには、

防犯の充実度があります。

ただ、築年数の古いマンションではオートロックの機能が場合もあります。

その場合は防犯カメラを設置しているのどうかです。

人の出入りを管理事務室から確認できれば安心といえるでしょう。

・修繕計画はどうなっているか

マンションの共用部分は10年~15年をめどに、

修繕計画に沿って大規模修繕が行われています。

修繕計画、修繕積立金が計画通りに積み立てられているかは、

仲介業者を通じて調べてもらうとよいです。

いかがでしたか？

中古物件にはメリットもありますが、その一方で忘れてはならない

チェックポイントもあります。　

あなたの不動産選びの参考にしてくださいね。

それではまた。

 こんにちは、辰川です。

大阪や奈良では、一戸建ての仲介物件もたくさんあります。

そこで今回は、中古物件の室内について話をします。

室内にも、いくつかのチェックポイントがありますから、

一つ一つみていきます。

・建具の開閉は問題ないか

ドアなど建具、窓、収納の扉が、スムーズに開閉できるか確認します。

建てつけが悪ければ、調整が必要となります。

ただ床が傾いている場合もあるので注意しましょう。

見学の際はスリッパを履かず、靴下で歩くと床にきしみも分かりやすいです。

・天井にシミがないかどうか

まず天井全体と四隅に、雨漏り跡がないかを確認します。

ふだんから天井を見上げることはないので、

売主は不具合があって、気づかないことがあります。

 シミが見つかれば、足元の床まで雨漏りしている可能性があります。

放置しておくと床が腐りますから、早めの対応が必要です。

・キッチン、洗面所、風呂、トイレなど水周り

水周りもチェックポイントが多いですが、まず水を流して、

水の出具合や排水がスムーズにいくかを確認します

。同時に異音や異臭がしないかもチェックしましょう。

・配管まわり

キッチンのシンク下に漏水跡があるかどうか。

漏水は床のシミや浮きとして表れます。

浴室がユニットバスではなく、タイル貼りの場合

はタイルに亀裂、隙間がないかなども見ます。

・床下の状態

床下収納庫があれば、はずして床下をのぞいてみます。

土が乾いていれば問題ありません。

ついでに手の届く範囲に木部を触れて、湿っていないかを確認してしょう。

床下が濡れていたり、湿っていたりすると換気が不十分な可能性があります。

・臭いも確認します。

シンク下やクローゼット、押入れなど開けれる場所はすべて開けてみて、カビ臭くないか確かてください。

いかがでしたか？

中古一戸建てもいいなと思っても、なかなか購入に踏み切れない人も

これで安心ですね

もし、床の傾きやきしみがある場合は、プロに診てもらうことです。 

次回は、中古マンションのチェックポイントについて。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

市場に売りに出ている物件には、新築一戸建てもありますが、

大多数を占めるのは中古住宅といっても過言ではありません。

そこで今回は、とくに中古の一戸建てのチェックポイントの話です。 

まず、家の中に入る前に、外回りからみていきましょう。

・全体の印象を見ます。

中古物件の場合、当然、１軒１軒が程度が異なります。

ぱっと見の印象に違和感がないかどうか、を見ます。

ここはプロ、素人にかかわりなく、感じるものがあるはず。

たとえ築年数が古くても、程度のよいものは、第一印象もよいものです。

また建物の外観を見る際は、

自分の目線より上のほうは見落としがちですから、

広く見ていきましょう。

 ・外壁や基礎を見る

外壁や基礎部分に、クラック（ひび割れ）や雨漏りによるシミ跡がないかどうかを確認します。

幅0.3ミリのクラックは経年変化の範囲内なので、ほとんど問題はありません。

ただ、長さが1メートル以上あったり、幅が0.5ミリ以上の場合は要注意。

とくに、家の基礎に大きなクラックが入っていると、家が傾いている可能性もあります。 

・屋根と雨どいの状態

瓦やカラーベストなどの屋根材は、ズレや破損、

塗装のはがれがないかどうかを見ます。

そのとき同時に、雨どいの破損や詰まりが

起きていないかどうかも確認すること。

目視チェックで十分です。

このように、外観をみるときの主なチェックポイントは、

外壁と基礎、屋根、雨どいの4箇所です。

もちろん、勝手にみるのはNGです。

仲介業者を通して、売主の了解をもらってからです。

いかがでしたか？ 

外観もポイントさえしっかり押さえておけば、

あなたの中古物件に対する不安も解消できるはず。

ぜひ実践してくださいね。

次回は、室内のチェックポイントについて。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

前回に引き続き、中古物件のメリットについてです。

新築住宅を選んだ人のなかには、中古住宅の外観を気にしたり、

旧式のシステムキッチンなど設備機器を見てガッカリし、

中古を諦めたケースもあります。

ただ、奈良や大阪で仲介として売りに出されている

中古物件のなかには、今では使われないような太さの

材木が骨組みに使われていたり、

何十年も経っているのが信じられないくらい、

丁寧に手入れされて住宅もあります。

こうした物件の良さに気づき、適切なリフォームさえ行えれば、

お金がかかったとしても、新築と遜色のないもの変わります。

たとえ、リフォーム資金が十分でなければ、

住んでから少しずつ手を加えていくという手もありますからね。

そんな物件と巡り合えれば、ラッキーといえます。

向き合う相手は中古ですから、新築のように傷をつけてはならないと

神経質になる必要はありません。

予算に大小に応じて、自分たちが暮らしやすいように間取りを変えたり、

好みのフローリング材や、壁紙のテイストに変えてみたりと、

いろいろ手を加える楽しみが、中古物件には残されています。

いかがでしたか？

新築住宅には新築のよさがありますし、また中古住宅には

自分好みに変える楽しみが残されているということですね。

次回は、中古物件のチェックポイントについてです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

当社が、大阪や奈良でいろいろ仲介をお世話してきた

経験上から言えることですが、

当初は、新築住宅を探していたものが、途中から、

予算やエリア、程度などをみていくうちに、

結果的に、中古住宅を選んだという人も少なくありません。

 ただ、中古物件に対して、

どこか不安と感じていたのも事実ですね。

そこで今回は、新築にはない、

中古物件ならではのメリットについて話をします。

・何といっても、中古住宅は安い

新築を買うには、予算的に手が届かない人にとって、

中古物件はマイホームの夢が叶う、

またとない機会といえます。

実際、賃貸で暮らしていた時より、

月々の負担額が減ったという人もいるほどです。

また、新築が買えるだけの予算のある人には、

新築物件よりも広い敷地、

さらにゆったりした建物も十分に狙えます。

・物件が豊富なので、希望の立地が選べる

人の好みは本当に様々。

何が何でも、新築物件という場合はどうしようもありませんが、

その点、中古物件は築浅い物件もあれば、

築30年、40年以上といった建物もある。

また、駅前の市街地から、ちょっと離れた郊外まで、

さまざまな立地まであります。

それだけ選択肢が広がるということですね。

勤務先に近いとか、子どもの学校に近いといった、

家族が優先する条件に応じた選び方も

中古ならば実現しやすくなります。

・多少の傷を付けても気にならない

新築だったら、傷をつけてはならないと、緊張感を強いられます。

その点、中古であれば、そんな緊張感は一切不要。

特に一戸建ての場合は、

古びた建物の味わいを好む人もいるくらいです。

いかがでしたか？

中古物件に目を向ければ、メリットはいくつもありますよね。

なかなか、中古も捨てたものではないということです。

次回も引き続き、中古住宅の話です。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

前回までは、マンションのリフォームはに専有部分に限られること、

そして、システムキッチンなど水周りの移動については、構造上

、制約を受けるという話をしました。

今回は、マンションをリフォームするのに許可は必要か、という話です。

例えば、床材を変えたいとします。

ところが、マンションは一戸建てと違って、階下に他人が暮らしていますよね。

そこで、マンションの場合は、裏側にクッションが入った防音フローリングを使うことで

足音が響きにくくなります。

それを誤って、一般的なフローリングを使ってしまうと大変です。

また、壁を取り払って間取りを変える場合、

取り除ける壁と、触ってはならない構造壁がありましたよね。

また施工中に振動が発生すれば、

近所に迷惑をかけてしまいます。

こうした、リフォームの範囲、使用できる建材については、

マンションの「管理規約」のなかで、きちんと取り決められていますから、

事前に調べておく必要があります。

これに違反して、工事停止や、工事前の状態に戻さなくてはならない

事態だけは避けねばなりません。

たとえ、クロスなど内装だけを変えるだけであっても、資材を運ぶには、

エレベーターや廊下、階段を使うことになります。

その際に、他の住人に迷惑をかけることも考えられます。

だから、軽微なリフォームであっても、まず管理会社を通して、

管理組合に工事内容を届け出るのは、マナーと言えるのです。

いかがでしたか？

中古マンションを購入し、リフォームする前に、まず規約に目を通すこと。

リフォームする際は、ぜひ参考にしてくださいね。

それではまた！