仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2016年8月アーカイブ 3ページ目

こんにちは、辰川です。

マンションの所有権の考え方は、一戸建てとは異なります。

マンションの場合、区分所有権といって、各個人がもつ「専用部分」と、

全居住者による「共有部分」とに分かれているからです。

ですから、個人がリフォームできる範囲も専用部分だけ。

それ以外の共有部分、すなわち建物の外壁や、廊下、ベランダなどは

大規模修繕工事の際に改修されるのです。

そこで、今回は、「専用部分」をリフォームする際の注意点について話します。 

マンションリフォームでとくに気をつけねばならないのは、

間取りや水周りの変更、玄関、サッシ、窓のような箇所です。

では、それぞれ見ていきましょう。

・間取りを変更する場合

部屋と部屋を仕切る壁については、構造体でなければ、取り除いたり、付け加えたりしても構いません。

構造体というのは、木造住宅でいえば、柱や梁など建物の骨格となる部分ですね。

したがって、隣家との間にある壁は、まず構造体の一部といってよく、この壁を削ったり、

穴を開けるなどして、加工することはできません。　

室内の壁にしても、クロスが貼ってあれば、単なる木質なのか、

それとも構造体なのかは素人ではわかりません。

できるだけ、リフォームに入る前に、設計士などプロに

見てもらっておけば、間違いがありません。

 ・キッチンなど水周りの移動

システムキッチンなど水まわりの配置を変える場合は、

給排水パイプや換気扇がネックになります。

というのは、マンションの配管は室内のパイプスペースの通じて、

上下の階と繋がっているからです。

また床下も配管が通るだけのスペースがない場合が多く、

必要な水勾配が確保できない場合は、

水周りの設備の移動は諦めなければなりません。

・玄関ドアや窓サッシの変更

基本的に玄関ドアやサッシ類も共用部分と同じ扱いです。

勝手に玄関ドアを変えてみたり、

サッシの枠やガラスを変更することはできません。

ただし、これは外部に露出している部分の話であり、

玄関ドアの内側は色を塗り替えたり、

サッシの部屋側を二重サッシにしても構いません。

いかがでしたか？

マンションはリフォームできる範囲が決まっています。

それだけに出来ることと出来ないことがあります。

あなたがリフォームするときの参考にして下さいね。

次回は、マンションリフォームの許可についてです。

それではまた！

こんにちは、辰川です。

住宅の購入では、いきなり新築物件を狙うのではなく、

仲介を通して中古住宅を手に入れ、自分好みにリフォーム

する人が増えています。

そこで今回は、中古マンションのリフォームについてです。

一戸建ては、自己所有の敷地に一戸の建物があるだけなので、

部屋を広げようが、陸屋根を切妻屋根に変えようがまったくの自由。

ところが、マンションの場合はお隣や、上下階の家と壁ひとつ隔てて

暮らしているだけですから、大掛かりな改造はとてもできません。

マンションが、一戸建てと大きく違うのは、個人の所有部分と、

他の住人との共有部分に、別れていることですね。

前者を「専用部分」、後者を「共有部分」といいますが、

個人が自由にリフォームできるのは、専用部分に限られます。

一方、共有部分はどういう部分をいうのかといえば、

隣の住戸とを仕切る壁、エントランス、エレベーター、階段、通路、

ごみ置き場、駐車場などがあります。

これらはすべて、マンション居住者全員の財産ですから、

個人の都合で勝手に変更できません。

そのほか、細かいところでは、玄関ドア、サッシも共用部分です。

もし、色やデザインを変えられたりしたら、マンションの景観自体が

保てなくなりますからね。

以上のように、中古マンションにおいて、個人レベルでリフォームが可能なのは、

専用部分だけとなります。

具体的には、玄関ドアの内側から、窓サッシの内側までの居住部分ですが、

お隣りや、ベランダとを隔てる壁などは建物の構造部分なので、

ここを削ったり穴を開けるすることはできません。

また、バルコニーや専用庭については、共用部分ではないものの、

個人は専用使用権があるだけなので、

日除けの簾（すだれ）や、花木のプランターを置くことは構いませんが、

容易に動かせないものを置いたり、変更を加えることはできません。

さて、共有部分のリフォームはどうなるかといえば、

ここは大規模修繕工事の対象であり、

管理組合が中心になって取り決められています。

次回は、専用部分をリフォームするときに注意点について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

今回は、住宅ローンの最後の手続き、「金消契約」についてです。

ここまでは、事前審査を経て、売買契約も取り交わし、

そして、ローンの本審査も無事に通りました。

あとは、金融機関と正式なローン契約を結ぶだけです。

さて、このローン契約のことを、

金銭消費貸借契約（略して、金消契約）といいます。 

この契約はあくまで、ローン申込者と金融機関との間で

結ぶものであり、物件の売主は関係ありません。

金消契約では、実際の融資額を決定することになりますが、

そのほか、変動や固定など利用する金利の種類や、

借り入れ期間、返済日なども同時に取り決めます。

また、ローン返済用の通帳もこのときに作ります。

手続き自体は、銀行の営業日である平日になりますが、

銀行のローンセンターなどでは土日でも可能であったりします。

必ず申込人本人が手続きする必要があるので、

平日仕事である人は、気をつけなくてはなりません。

いずれにしても、金消契約は、残金決済日までには

済ましておくことが大切です。

物件の決済日は、金消契約のときに作った通帳に

融資金額が振り込まれ、

ここから売主に残代金が支払うことになります。

いかがでしたか？

住宅ローンの手続きは、一連の流れさえを知っていれば

仲介業者に代行手数料を支払うほどのものでもありません。

ぜひ、あなたも銀行の窓口で挑戦してみてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

前回、住宅ローンの事前審査とは、購入物件の担保評価よりも、

主に申込者（債務者）の属性について審査が行われるという話をしました。

事前審査が無事にパスすれば、いよいよ売買契約に進むことになります。

不動産の売買契約書のなかでは、住宅ローンの利用が明記され、

万一金融機関の融資承認が下りない場合は、契約も白紙となります。

ですから、住宅ローンの本審査の目的は、まず融資承認を下ろすことです。

すでに事前審査によって、申込人の属性は問題ないと見なされていますから、

本審査には主に購入物件の担保力も含めた総合的に審査を行います。

例えば、中古の一戸建てであれば、建ぺい率や容積率に違反はないか、

新築一戸建てであれば、建物価格は妥当かどうか、

間違いなく申込人が居住するための購入かどうか、なども審査対象となります。

ふつう事前審査がパスしていれば、本審査では余程の問題がない限り、

ローンが否決されることはありません。

ただ気をつけたいのは、年収に対するローン返済比率がオーバーすることです。

自動車ローンやクレジットローンなどを利用している場合には、

規定の比率をオーバーしていると、融資額が減額されたりします。

現在返済中のローンがある場合は、自分一人で悩まず、仲介業者かあるいは

銀行の担当者に相談することです。

ここまで来れば、いろいろと方策を考えてくれるものです。

今回の話を参考にして、何としても承認を勝ち取って下さいね。

次回は、金銭消費貸借契約（いわゆる住宅ローン契約）についてです。

それではまた。

 こんにちは、辰川です。 

住宅ローンを利用する人は、マイホーム購入者全体の8割に及ぶ

といわれます。

それほど一般化している住宅ローンですが、その手続きがわかりにくい

ということもあり、仲介業者に代行してもらうことで、

その報酬を支払うケースも珍しくありません。

そこで、今回から3回にわたる住宅ローンの流れを理解いただき、

仲介業者の手を借りなくても、あなた自身で手続きができるように

なっていただきたいと思います。

今日は、仮審査（事前審査）についてです。

住宅ローンの手続きですが、おおよそ次のような流れになります。 

事前審査→　本審査　→　金消契約　→　融資金の実行

ところで住宅ローンの審査では、銀行は次の2点を評価します。

それは、融資申込み者の属性と、購入物件の担保価値です。

事前審査でとくに重要視されるのが、前者の申込者の属性といわれています。

たとえば、収入、勤め先、勤務年数、借入れ歴などを審査することで、

支払い能力があるかどうかを見るのです。

なお現在借り入れ中のものがあれば、かならず自己申告しておくことです。 

金融機関の考え方としては、物件の担保評価よりも、

むしろ申込人の属性に重きを置く傾向があり、

事前審査をパスしなければその時点で融資は否決となります。

不動産会社の仲介を受ける場合も、この事前審査にパスしないと、

まず売買契約には進むことはできません。

なぜなら、不動産の契約に必要となる、

重要事項説明書や契約書といった書類の作成や、

買主売主間の手付金の授受、という行為が

無駄になってしまうからです。

従って、何より住宅ローンの事前審査を通すことが大切です。

事前審査の時点では、利用する金利の種類、たとえば変動型や固定型をどうするかは

決めなくても構いません。

ただ、一般的な住宅ローンか、フラット３５などは扱う金融機関が異なる場合があるので

注意が必要です。

いかがでしたか？

事前審査はそれほど難しい手続きではありませんよね。

もし分かりにくい場合は、銀行の窓口で気軽に相談してみることです。

  じじｋ次回は、本審査の話をします。

それではまた。

 こんにちは、辰川です。 

ふつう違反建築と聞くと、おちおちと人も住めないような欠陥だらけの

住宅ではないかと想像しませんか？

でも、こうした物件のほとんどは、「建ぺい率」と「容積率」のオーバーによって、

違反建築と呼ばれているのです。 

当時、大阪や奈良などの住宅地は地価が高くて、

十分な広さの新築一戸建てを持とうとすると、

建ぺい率や容積率の関係で狭い敷地では無理でした。

では、なぜ、こうした違法建築があるのかというと、

事業者である不動産会社のモラル欠如はいうまでもないのですが、

当時の金融機関が住宅ローンを貸し出すことを優先し、

違法建築には目をつぶっていたからです。

例えば、敷地100?の土地に、建ぺい率50%、容積率80%の

家を建てようとすると、ふつうなら2階建てで延べ面積80?（約24坪）の

家しか建てられません。

ところが、吹抜け部分は建築面積には含まないのをよいことに、

2階に大きな吹き抜けを設計申請し、あとから床を貼って2部屋分を増します。

80?を超える建物になっても、銀行は検査済証を取得を求めませんから、

住宅ローンは堂々と通るのです。

このように、半ば公然と違法に新築住宅は建てられてきたという経緯があります。

迷惑を受けたのは、今では違反建築とみなされた住宅の売主です。

違反建築ゆえに住宅ローンが使えないとなると、売買取引上、

不利になりますから、まったく気の毒な話です。

建ぺい率や容積率が守られていないことは良くありませんが、

多くの違法建築は欠陥住宅と相関性はありません。

現在、金融機関も中古住宅については、建蔽率や容積率にオーバーが10%以内を超える範囲内であれば、

住宅ローンの審査対象としているようです。これは、いわば救済措置でしょうか。

 いまでは、新築一戸建てに対するローン融資は、検査済証の取得が前提になりましたから、

新たに違法な中古住宅が発生することはなりなりました。

それではまた。 でｓｐ

 く　 こんにちは、辰川です。 

ふつう、新築住宅を手に入れようとすると、3つの選択肢があります。 

１つは建売住宅です。これは土地と建物がワンセットになったものです。

２つ目は、注文住宅です。こちらは土地を買って、建物は自分が選んだビルダーに建ててもらうもの。

そして３つ目が、今日お話することになる「建築条件付き土地」です。

建築条件付土地は、更地のままで販売されてはいますが、住宅会社はあらかじめ指定されています。

そこで今回は、建築条件付土地についてです。

建築条件付土地を購入する場合、土地の契約と、建物の請負契約という

2つの契約を別々に行うことになります。

具体的には、まず土地契約を結び、そこから３ヶ月以内に建物の請負契約を結ぶことになります。

万一、請負契約に進まない場合は、土地契約自体が白紙に戻ってしまい、

売主は手付金を買主に返さねばなりません。

ただ、問題となるのが、仲介手数料の扱いです。

業者によって、扱いがことなる点です。

宅建の法律では、仲介業者が買主から報酬を受け取れるのは、あくまで土地の契約分についてであり。

建物分については必要ありません。

ただ、業者によっては、建物の建築確認が下りたのを見て

土地と建物を１つの契約書に差し替える場合があります。 

こうしておくと、建物分の報酬も請求できるからです。 

ただ、元の出発点が「建築条件付土地」である以上、

建物分の報酬まで業者が受け取ることには、問題があると言わざるを得ません。

ただ業者の姿勢は、外部を見ただけでは窺い知ることができないのが厄介といえますが、

いずれにしても、仲介業者の選択には慎重を期すことが大切です。くれ 

それではまた。 

 こんにちは、辰川です。

人生で、不動産ほど高額な買い物はありませんよね。

だから購入するとなると、少しでも値引いてもらいたい・・。

そんな期待するのも人情ですよね。

そこで、気になるのが、不動産の値引き交渉。

契約前提に、さっそく商談が始まります。

このとき、買主・売主に代わって交渉を行うのが仲介業者ですが、

では、値引きはどのようにして決まるのか？

今回は、不動産仲介物件の値引きの話をします。 

まず心に留めておきたいのは、売主も買主と同じ一般消費者ということです。

今は買主の立場であっても、いつか将来は売主の立場にもなります。

だから、相手の気持ちを考えないといけません。

買主と同様に、売主も仲介手数料など経費がかかるので、

少しでも高く買ってくれる人が現れないかと内心思っています。

そこへ、バナナの叩き売りではあるまいし、そう簡単に

何百万円も値引いてくれるわけがありません。

特に売り出し直後などは、売主にも期待感があるので値引きにはそれほど期待できません。

3ヶ月目くらいになって、ようやく柔軟になってくるという感じでしょうか。

ふつう売主さんの傾向としては、普段から住居の手入れを怠らなかった売主さんは

値引きにも渋い傾向があります。

維持するのに、手間とお金が掛かっているのですから当然といえば当然。

また、このような物件は、購入後も大してお金がかかりません。

これとは反対に、あまり住居の手入れもしてこなかった売主さんの物件は、

値引きにも柔軟なことが多いということです。

以上は、将来、物件を売る立場となったときにとても参考になるはずです。

愛着を持って接してきた物件は少々価格が高くても買い手がつくときがありますが

見るからに手入れが行き届いていない物件は、やはり安く買い叩かれます。

もう一つ注意したいのは、ローンの残債がたくさんあるときは、売主は値引きに応じたくても

応じられないということがあります。

いかがでしたか？ 

買主が一方的に得をするのではなく、売主も我が家を買ってもらって本当に良かった、

といえる取引にすることが大切です。

そのためにも、買主・売主それぞれの心情を理解してくれる仲介業者を

選ぶことが大切です。

 それではまた。

 中古マンションは、修繕積立金をそのまま引き継ぐことになる。

こんにちは、辰川です。

一戸建てでも、マンションでもメンテナンスを怠れば、

当然、建物は経年変化で傷んできます。

それでは、大切な資産の価値が減ってしまうので、

相応の対策を立てることになります。

一戸建ての場合は、メンテナンスにどれほどのコストを掛けるのかは

所有者にすべて委ねられています。

だから、全くメンテナンスを行なわない人も出てきます。

そういう物件が売りに出たときは、買い手もなかなかつきません。

これに対して、多数の所有者が暮らすマンションでは

そんなわけにはいきません。

半ば強制的にメンテナンス費用を積み立てています。

これが、いわゆる「修繕積立金」というもの。

実際にマンションの修繕積立金が使われるのは、個人が所有する専有部分ではなく、

共用部分といわれる箇所。

例えば、外壁やエントランス、屋上部分、エレベーター、機械式駐車場などの設備・施設ですね。 

一戸建てを購入する場合は、修繕積立金のような名目のお金はいらないので、

無駄がないと勘違いする人もいます。

しかし、一戸建てであっても建物がある以上、

メンテナンス費用は別に確保しておく必要があるのです。

その意味では、マンションの管理費や修繕積立金は、

毎日が忙しく、清掃や、メンテナンスまで手が回らない人には

無駄なお金ではなく、ある意味、必要なものといえます。 

 それではまた。

 こんにちは、辰川です。 

最近のマンションは、高層化したり、あるいは共用施設が充実したりで、

かつてのように一戸建てのほうが高価であるという時代ではありません。

それだけに、選ぶ側も同じ予算であれば、迷うほどですね。

マンションと一戸建てでは、それぞれメリット・デメリットはあります。

それは大体は次のようなもの。

・マンションのメリット・デメリット

何と言っても通勤や買い物に便利な立地にあります。

セキュリティ面も充実しています。

ただ、ペットの飼育に制限があったり、隣りや上下階で音のトラブルが起こることがあります。

・一戸建てのメリット・デメリット

建物の増改築や庭の手入れも思うがままです。ピアノや子供が出す音も気兼ねすることもありません。

ただ、比較的郊外の物件が多いのでちょっと不便かも。

家の中で階段の上り下りがありますし、窓が多い分、防犯面で少し不安があります。

こうした違いを理解し、マンションがよいか、

一戸建てがよいかで選択していけばよいのですが、

これ以外にも、決め手となるのが、

建物や敷地の維持管理面での違いです。

マンションの場合、管理費と修繕積立金が毎月かかります。

管理費とは、個人に代わって管理会社が日々の清掃などを行う費用であり、

修繕積立金とは、将来の大規模な修繕にも備える貯金のようなものです。

これに対して、一戸建てには、こうした費用がかかりません。

そのかわり、建物や庭の維持管理を行なうのはすべて、自己の責任。

建物は放っておけば経年変化でどんどん傷んでいきます。

いかがでしたか？

建物や庭の世話は他人に任せたほうが、

ずっと楽という人は断然マンションがよいです。

その一方、ちょっとしたメンテナンスも自己で行い、

とっさの修繕費にうろたえない人ならば、一戸建てがお勧めといえます。

それではまた。