仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2017年3月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。

「マンションは管理を買え」という言葉があります。

例えば、清掃が行き届いていなかったり、外壁が剥がれたままになっていれば、

そのマンションの管理状況には、問題アリと考えられます。

ですから中古マンションを選ぶ場合、管理のいいマンションを見極めるのがポイントといえます。

ところで、ふつう分譲マンションといえば、「管理会社」の存在があります。

一方で、多くの人がマンションを購入後に、管理に無関心でいられるのは、

こうした管理会社の存在があるからかもしれませんね。 

では、管理会社が主体となって、マンションを管理しているのでしょうか？

実をいえば、マンション管理に関する決定権は、すべて管理組合にあるので、

管理会社はあくまで管理業務の委託先にすぎません。 

さて、管理組合とは、分譲マンションを所有者（区分所有者）によって構成されています。 

 ですから、マンションを購入すると、廊下やエレベーターなどの共用部分（専有部分以外の全て）を、

他の区分所有者と共同で維持管理する義務が生じます。

しかし、マンション管理には、それなりの知識や技術も必要なので、

ノウハウのない管理組合は、実際の管理業務を管理会社に委託しているにすぎないのです。

また、区分所有者のなかには自らはマンションに住まず、専有部分を賃貸するケースもあります。

その場合でも、共用部分の維持管理をする義務に変わりはありません。

このように管理組合は、一戸建てとは違って、区分所有者全員で運営されており、 

マンションで快適に暮らすための合理的な仕組みといえるのです。 

それではまた。 

こんにちは、辰川です。

前回は、マンションを所有すると「区分所有者」となるという話をしました。

今回も、区分所有についてです。

分譲マンションの場合、1つの建物が構造上区分されて、住居の用途を果たしています。

つまり、各住戸（専有部分）がそれぞれに一つの住居として使われている建物を

「区分所有建物」と呼んでいます。

では事務所や店舗が入っている建物は、区分所有建物とは言わないのでしょうか？

そんなことはありません。

分譲マンションに限らず、事務所や店舗などであっても、区分所有建物といいます。

なぜなら、１つの建物のなかで各部分が独立し、それぞれ別個の所有権があれば、

事務所や店舗であっても、それは区分所有建物になるからです。

ところで、区分所有建物では、独立した各戸の居住空間のことを「専有部分」と呼び、 

この専有部分を所有する者を「区分所有者」といいます。

また、エントランスや廊下・エレベータ・階段などのように区分所有者が共同で利用する部分は

「共用部分」といい、区分所有者が共有します。

さらに、敷地も区分所有者の共有なので、

区分所有者は「敷地利用権」を有します。

つまり、マンションの所有者（区分所有者）は、

専有部分の所有権、共用部分の共有持分、敷地の共有持分という

3種類の権利を持つことになるのです。

 従って、分譲マンションみたいな住居専用でなくても、事務所や店舗が１つの建物のなかで独立し、

それぞれに所有権があれば、その建物は区分所有建物というのですね。

そして、売買するにあたっては、

専有部分の所有権、共用部分の共有持分、敷地の共有持分という３つの権利が

 １セットで動くことになるわけです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

普段、何気なく使っている「敷地」という言葉がありますね。

敷地とは、建物が建っている土地のことをいいます。

ところでマンションは、１棟の建物にいくつかに区切られた住戸が集まって出来た集合住宅です。

そして、区分けされた住戸を所有する人のことを、「区分所有者」といいます。

一戸建ての場合、その所有者は敷地と建物の両方に所有権を持っています。

では、マンションの区分所有者には、敷地の所有権はあるのでしょうか？

マンションの区分所有者は、敷地の共有持分に関して、所有権を持ちます。 

というのは、マンションの敷地に関する権利は「敷地利用権」と呼ばれ、

一棟のマンションに何十戸、何百戸あっても、敷地利用権は全所有者の共有になります。

一戸建てであれば、敷地と建物を切り離して売却することもできますが、

マンションの敷地利用権は、建物（専有部分）と一体で売却しなければなりません。

ところで、各住戸（専有部分）の登記簿は別個に存在しますが、

敷地自体は共有なので、土地の登記簿は一つしか存在しません。

マンションの場合、敷地利用権が常に専有部分と一緒に売買がされますから、

所有権移転登記や抵当権設定登記などは、専有部分の登記簿だけの記載で済むのです。 

これにより、土地登記簿に記載しなくても、権利確認が容易になっています。

それではまた。

こんにち、辰川です。

ふつう不動産を購入する場合、売買契約にもとづいて、

買主は売主に代金を支払い、売主から不動産の引渡を受けます。

しかし、こうした事情を知らない他人（第三者）は、

その不動産が一体誰のものか分かりませんよね。 

そこで、その不動産が誰もものかを他人に知らせるために、

法務局で登記を行うわけです 。

だから法務局に行けば、誰でも登記簿で所有者を

確認することができるようになっています。

では、その不動産に登記された名義人は間違いなく所有者なのか？

おじいちゃんが亡くなっているのに、不動産の名義がそのままであることはよくありますね。

つまり、登記名義人が必ずしも所有者であるとはいえません。

なぜなら、登記は原則、義務になっていないからです。

登記の目的の一つは、不動産という大事な財産が、第三者に勝手に奪われたりしないようにすることです。

これって、ある意味、自衛の手段でしかありません。

つまり、売主を名乗る人が、登記名義人と違っていれば疑われますから、

登記をすることで、自分がその不動産の所有者だと他人に主張できるわけです。

これに対して、登記を義務にしないと、何かあったときに困るではないか、

という反論があるかもしれません。

しかし、不動産の登記は第三者に対する対抗力しか持たないため、

第三者に対抗しなくても良いのなら、登記をしなくても一向に構わないのです。

ただし、表題部の登記については、行政側が固定資産税などを徴収するために必要で、

職権で登記をおこなうこともありますが・・ 

従って、ほとんどの人は何かあったときには困るから登記を行いますが、

登記すること自体は、国が義務付けることではないということなのですね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

登記簿とは、その不動産の履歴書のようなものであるといえます。

登記簿は、大きく分けて表題部と権利部に区分されており、

表題部では、どんな不動産であるのかが分かるようになっています。

土地の表題部を見れば、土地の面積だけでなく、地目が宅地か、

それとも農地、公衆用道路であるのかも一目瞭然。

また建物の表題部では、家の構造や竣工時期、階数、家の面積、

店舗なのか居宅なのかという種別もわかるようになっています。

こうした表題部のことを、「表示」に関する登記といいます。

ところで、登記が義務付けられているのは、

登記簿の表題部について変更があった時です。

つまり、建物を新築したり、解体したり、あるいは土地の使用目的を変更する場合には、

必ず登記しなければならないということです。

ところで、実は不動産を相続したり買ったりしても、

登記をする法律上の義務は生じません。

つまり、登記の名義人が必ずしも所有者であるとは限らないということですね。 

これって、どういうことなのでしょうか？

さて次回も引き続き、登記について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

私たちが土地や一戸建てを検討するとき、敷地の形状や間口の長さ、奥行きなど

気になることがたくさんありますよね。

現地でメジャーを使って測る方法もありますが、そんな手間暇をかけなくても

登記所に行けば、公的な土地関連の図面があります。

そこで今回は、登記所に備え付けらている「地積測量図」と「公図」について。

 地積測量図とは、土地の面積がわかる公的な図面で、これがあれば、

土地の長さや幅、境界の位置などを正確に知ることができます。

ところで、地積測量図の作成では、例えば、一筆の土地を分割したいときなどは、

必ず隣地所有者同士が境界確認に立ち会います。

その証拠として、書類にハンコを取り交わし、登記所（法務局）に提出し、公的な図面になります。

 従って、この一連の手続きを取らない土地には、地積測量図はありません。

そのほか、次のケースにも地籍測量図はありません。 

・昭和35年以前は地積測量図が存在しない

・過去に分筆されたことのない土地には存在しない

・合筆（2つ以上の土地を1つの地番にする）された土地。

 なお、地積測量図は、これが作製された年代によって精度が異なります。

特に昭和40年代の測量図は測量精度が低いとされます。

このほかに、土地に関する図面では、「公図」があります。

公図は、土地の形や位置関係などを図面にしたもので、登記所では「公図」を閲覧することもできます。 

ところで、公図が作成されたきっかけが、明治初期の地租改正事業といいますから、

距離、角度、面積などの面では精度が低く、現況がそのまま反映されているとはいえません。

しかし公図は、その土地がどのように位置しているかという面では比較的正確なので、

隣地や前面道路との関係を知りたいときに大いに役立ちます。

とくに地籍測量図が備わっていない土地の場合、

公図はなくてはならない資料になります。

こんにちは、辰川です。

新築の木造住宅に入居して1年もしないうちに、クロス（壁紙）が天井や

コーナーの継ぎ目などで切れたり、めくれたりすることがあります。

こんな状態をみて、「新築なのにどうして？」「手抜き工事では？」

「もっと酷くなったらどうしよう」と不安になるものですね。

では、新築住宅で こんなことが起こるのは欠陥なのでしょうか？

実は、木造住宅の場合はよくあることで、家の欠陥などではありません。

なぜなら、木造住宅は完成後も動いているからです。

柱や梁に使われる木は、家が完成してからも、乾燥したり、

湿ったりして多少なりとも収縮し続けます。

部屋からは見えないところで、柱や梁などの構造体が動けば、

それにつられて下地などボード類も一緒に動きます。

そうすると当然、、部屋のクロスも継ぎ目の部分で切れてしまうのです。

こんな話をすると、昔だったら新築でこんなことは起きなかったという、

反論があったりします。

確かに、今から２0?30年前の家であれば、クロスに使われている接着剤も強力だったので、

下地が動いたくらいでで簡単に切れることはありませんでした。

しかし、現在の新築住宅はシックハウス対策の意味合いもあり、

体に悪影響を及ぼさない、クロスには接着力の弱い接着剤が使われています。

そのために、木が乾燥収縮して下地のボードが動くと、

クロスも簡単に切れてしまうのです。

従って、木造の新築住宅では、完成後１?２年程度の間は、

クロスが切れても欠陥ではありません。

木造住宅の乾燥収縮も2年以内に収まりますから、クロスの補修については、

家を建てた住宅会社の２年目の無料点検時に、問題箇所をまとめて対応してもらうとよいです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

今回は、一戸建てのメンテナンスの話をします。

 一戸建てのメンテナンスで気になる箇所といえば、建物の外壁がありますね。

外壁にはさまざまな種類があって、 昔によく使われていた漆喰のほか、

モルタル、サイディング、 ALCパネル、コンクリートの打ちっ放しなどがあります。

なかでも、モルタルやサイディングは、新築一戸建てや比較的新しい中古住宅では

よく使用されています。

モルタルとは、現場でセメントと砂と水を練り混ぜたもので、壁に吹き付けたり、

金ゴテやローラーで模様をつけたりします。

かたや、サイディングは工場生産された外壁材であり、窯業系（セメント系）がほとんどですが、

金属系や木質系もあります。 

ところで、一戸建てはマンションと違って、管理費や修繕積立金はかかりませんが、

自分で建物の維持管理をする必要があります。 

そこで、建材メーカーから、雨や紫外線に強い製品が出てきており、

建売現場やハウスメーカーでも使われるようになっており、

メンテナンスが苦手が人にとっては好ましいことといえます。

しかし、それで住み手は、外壁のメンテナンスから一切解放されたといえば

そんなことはありません。

どんな外壁材もメンテナンスフリーはあり得ず、

定期的なメンテンスが欠かせないからです。

外壁材は戸外の厳しい環境で建物を守っているため、 

10年も過ぎたモルタルなら小さなクラックが入るようになります。

サイディングの場合では、たとえパネル自体には問題なくても、

パネルのつなぎ目部分に細かなヒビが入ります。

このように、工場生産された建材でも定期的なメンテナンスは欠かせませんから

何もせずに放っておけば、将来手直しの際に多額の費用がかかります。

そこで、もっとも安上がりなメンテナンスとは何か？

それは、目視で良いので小まめに点検し、不具合があれば早めに修理することです。

建物の周りを点検するくらいは自分でも簡単にできますよね。

ぜひ、我が家の外壁を長持ちさせてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

車を買う場合、車両代だけでは自分のものになりません。

車両代以外に、税金や車庫証明費用、ナンバー取得費、名義変更費を別途に用意しなければなりません。

不動産の場合も同様で、物件の購入価格以外に「諸費用」というものがかかってきます。

では、不動産の諸費用には何があるのかといえば、次の４つに大きく分けることができます。

１、税金・・・これには印紙税や登録免許税、固定資産税の精算金、入居後の不動産取得税などがあります。

２、保険関連・・・火災保険や地震保険料のほか、団体信用保険（住宅ローンでフラット３５を利用する場合） 

３、ローン関連・・・金融機関に支払う保証料や事務手数料

４、手数料関連・・・不動産会社に支払う仲介手数料、登記を担当する司法書士支払う報酬

実際に、諸費用がいくらになるかは、その物件が一戸建てかマンションか、

あるいは新築か中古か、購入物件の土地評価額によっても変わります。

ただ一応の目安として、物件価格の５?８％程度は見ておきたいところです。

さて以前であれば、マイホームの諸費用は自己資金で充当させるものと考えられていました。

しかし現在では、物件価格の100%融資どころか、諸費用にも融資する金融機関が増えています。

自己資金のない人にとって、諸費用を貯めるにしても数年はかかりますね。

そうこうしている間に、せっかくの購入の機会を逸する可能性もあります。

あくまで返済能力あることが条件ですが、銀行が低金利で借してくれる現在、

 早めに行動すれば、それだけ早く住宅ローンを返済できることになります。

それではまた。

 こんにちは、辰川です。

マイホームを探すとき、価格以外に気になるのは、家の広さではないでしょうか。

でも、家が広ければゆったり暮らせるのはわかっていても、

資金的な問題もあるので、広さだけを追求するわけにはいませんよね。

ところで、大手のマンション・デベロッパーでは、次のように大まかに分類しています。

・夫婦のみで、1LDK（40m2前後）

・夫婦＋子供1人で、2LDK（60m2前後）

・夫婦＋子供2人以上で、3LDK(70m2前後)?4LDK（90m2前後）

これが新築一戸建てになると、階段スペースや2階の廊下部分、トイレが加わってきます。

では、マイホーム選びでは、家の広さは重視視すべきなのでしょうか？

家はいくら広くても、生活しやすさに結び付くとは限らず、

単純に広いことが重要とはいえません。

普段の暮らしやすさは、家の広さよりもむしろ、居間や台所、浴室などの間を移動する

生活動線にかかっています。

生活動線を考慮しないと、家は無駄なスペースだけがどんどん増えていきます。 

その証拠に、狭小地で家を建てるほうが、広い敷地に建てるよりもずっと難しいからです。

しかも、必要以上に広い家は掃除や管理が大変であり、よほど綺麗好きでないと快適とはなりません。　　

それに、家は広ければ広いなりに、冷暖房や照明のランニングコストがかかります。

従って、単純に広ければよいということにはならないわけです。 

あなたが、 新築一戸建てや、中古マンションの間取りを見るときは、

広さより、使いやすさで判断したほうがよいといえます。

それではまた。