仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2017年3月アーカイブ 2ページ目

こんにちは、辰川です。     

ここまでは、マンションの平置き式と自走式の駐車場についての話でした。

たしかに駐車場としての平置き式、自走式は、たしかに使い良い駐車場といえますね。

しかし、大阪や奈良など多くのマンションで採用されている駐車場は、「機械式」になります。

ところで、機械式は、最大限の駐車スペースを確保するために取られる方法といえるもので、

パレットを上下左右に移動させることで、狭い敷地にたくさんの車を入出庫させるができます。

ふつうは、二段式や三段式、四段式のものがよく見受けられますが、

高層マンションには別棟の建物の中を、車がグルグル回って入出庫させるタイプもあります。

ところで、機械式の駐車場の欠点としてよく挙げられるのが、出入庫に時間がかかるとか、

いちいち車から降りて操作しなければならないなどの煩わしさがあります。

 では、平置きや自走式にくらべると、機械式は圧倒的に不利なのでしょうか。

そんなことはありません。

意外なことですが、人によっては機械式のほうが有利な人も結構います。

なぜなら、週に１、2度程度しか車を使用しない人は、機械式で十分だからです。

機械式は、平置き式にくらべ使用料もはるかに安いですし、

そんな人であれば、1?2分の待ち時間も大したことではないはず。

それに最近、大阪や奈良でも、一戸建てだけでなく、マンションに敷地内でも、

車上荒らしや盗難の被害が頻繁に起こっています。

マンションの場合、決まって被害に遭うのは、平置き式の駐車場です。

その点、機械式は出入庫の時以外は、ゲートなどで仕切られており、

大切な車が被害を受けることはまず起こりません。

これに対して、機械式は大抵は屋外にあるので、雨風にも吹きさらしで、

車には過酷な環境ではないかという意見もあります。

しかし機械式は、屋外の最上階部分以外は雨に濡れませんし、

夏場の厳しい日差しの影響も受けにくいのです。

むしろ、どんなに暑い日でも車の中は比較的涼しかったりします。

従って、その人の駐車場の使い方にもよりますが、高い料金の平置き式より、

機械式で十分という人は結構多いはずなのです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

前回は、平置きタイプの駐車場の話をしました。

平面式は人気がある分、駐車料金も高く設定されていました。

今回は、立体式駐車場の「自走式」についてです。

実は、立体式にも「自走式」と「機械式」の2種類があります。

 自走式はイメージしにくいかもしれませんが、

丁度、スーパーの駐車場のように、

車に乗ったままでスロープを上っているスタイルのものです。

では、マンションの自走式駐車場は、やはり平面式に劣るのか？

自走式はクルマに乗ったままで出入庫できるという点で、

平面式と何ら遜色がなく、使い易い駐車場といえます。

立体自走式のメリットは何といっても、2階建て、3階建てといった複層階にすることで、

平面式よりもはるかに多い駐車スペースが確保できることです。

しかも、車に乗ったままで出入庫できるので、

機械式のように車から降りて、機械操作する必要がありません。

それに、平面式と同様に、車幅や車高について、

車種を選ばないのもよい点ですね。 

 気になるメンテナンス費用も、立体機械式に比べて、安くて済みます。

しかし、自走式にはデメリットもあります。 

駐車場の建設コストがかかることと、

ある程度のまとまった土地が必要なことです。

ですから、ある程度、住戸数の多いマンションである必要があり、

 また大阪でいえば、都心部よりも、少し離れたエリアでないと難しいといえます。

従って、こうした点をクリアした自走式駐車場は、入出庫に時間もかからず、

使い勝手の良い駐車場といえるのです。

 次回は、機械式タイプについてです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

一戸建てと違い、マンションは「駐車場代がかかるのでもったいない」という話をよく聞きますね。

でも分譲マンションでは、駐車場が共用部分になる場合、そのメンテナンス代は自分たちの費用で実施しないといけないません。

従って、駐車場の使用料は、管理費もしくは修繕積立金へと充当されることになります。

ところで、マンションの駐車場には様々な形式があります。

 理由は、限られた敷地に どれだけの駐車台数を確保できるかがポイントとなるからですね。

従って、マンションの駐車場は、「平置き」「立体自走式」「立体機械式」の３つのタイプがあります。

この中のどれか1種類というよりも、複数が組み合わせれることも多いようです。

大阪など都心部、あるいは奈良でも、平置きタイプではすべての駐車場が賄えないときは、

たいてい、機械式駐車場が併設されています。

ただタイプによっては、使い勝手や駐車料金は違いますから、どのタイプが自分に合うかは気になるところ。

では、この中で、一番ラクに駐車できるのはどのタイプでしょうか？

それは、もう平置き式ですね。

マンションの場合、「とにかく駐車場があればいい」と安心するのは禁物。

なぜなら、駐車場のタイプによっては、愛車が駐車できない場合があるからです。

車幅や車高について、車種を選ばないのが、平置き駐車場のメリットといえます。

当然ですが、平置きタイプは一戸建て感覚で、車道から入ってそのまま止められるます。

ほとんどは屋根のない青空ですが、建物の1階部分に設けられていることもあります。

 また、このタイプはメンテナンス代がほとんどかからないというメリットがありますが

その反面、敷地がゆったりしたマンションでないと設けられていません。

平面式は、機械式にくらべ、使用料が高めに設定されている割には人気も高く、

申し込んでおいても抽選になることがほとんどです。

次回は、自走式について。 

それではまた。

 こんにちは、辰川です。

前回は、分譲マンションの駐車場には、賃貸方式と分譲方式の2つがあるという話をしました。

そして大阪や奈良では、多くのマンションが賃貸方式を採用しています。

賃貸方式というのは、駐車場そのものが住民全員の共有部分になりますから、

マンションにとって大きなメリットがあります。

駐車場の利用者が多いほど、その料金が管理組合の収入になるということですね。

つまり、管理組合の収入が増えれば、各世帯が毎月負担している管理費の軽減につながります。

逆の見方をすれば、分譲マンションでは空きが少ないほうがよいといえるのです。

ところで、マンションの駐車場はどうやって決まるのでしょうか。 

売主がマンションを売却すると、いったん、駐車場を管理組合に返却しますから、

買主がそのまま引き継げるとは限りません。賃貸方式の駐車場は共用部分ですから、公平に則って抽選になります。  

賃貸方式の駐車場は共有施設ですから、その時点で、駐車場の希望者が多いときは抽選となります。

もし外れた場合は空きが出るまで待たなくてはなりません。

ただし、「各世帯１台目を優先する」というマンションも結構多く、

その場合は空きがなくても優先してもらえることになります。

ところで、大阪の都心部にあるマンションでは、

世帯分だけの駐車場が確保されていないことがありますよね。

これには、地価が高くて、駐車スペースを多く確保できなかった。

という理由もあります。

ただし、 とと郊外のマンションと違って、都心部は車がなくても生活できる

周辺環境にあります。なるほど、理にかなっています。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

車の所有者にとって、マンションの駐車場の形式や料金は気になるものですよね。

ふつう、マンション敷地内にある駐車場は「共有部分」になるので、

 料金は付近の相場よりも低く設定されています。

ただ駐車場が足りていない場合、マンションの敷地外にあったりもします。 

敷地外の駐車場は共有部分ではないため、割高な料金設定が多いです。

ところで、分譲マンションの駐車場には、賃貸と分譲の2つの形があります。

当然、前者は毎月使用料がかかり、後者は毎月かかってきません。

分譲方式は、大阪や奈良のマンションでも、ときおり見られます。 

では、マンションの駐車場が賃貸方式であるのと、分譲方式であるのとでは

どちらが有利なのでしょうか？

実は、これは一概にはいえません。

なぜなら、料金がかからなくて一見有利に思える分譲方式も、

ほかにかかる費用があるからです。

基本、分譲マンションの場合、各人の所有となる「専有部分」と、

全員の共有となる「共用部分 」とに分けられます。

わかりやすくいうと、各住戸は「専有部分」なのに対し、駐車場は「共用部分 」であり、

マンションの管理組合が、駐車場の運用と管理を行います。

つまり、中古マンションを購入し、さらに駐車場を使いたいときは、

管理組合に使用料を支払うことになります。

ところが、駐車場が「分譲方式」である場合、毎月の駐車料金こそかかりませんが、

専用部分である以上、登記費用や固定資産税 が必要です。

さらに、管理費 や修繕積立金 の負担が増えることもあります。

したがって、マンションの駐車場は分譲方式が一概に有利である、

とはいえないわけです。

それではまた。 

こんにちは、辰川です。

家は欲しいけれど、買った後の資産価値は気になるもの。

ところで、昨今、中古で構わないと考える人の割合が増えてきています。

「中古物件でエリアも予算もピッタリの物件が見つかった！」

でも、建物が古ければ、本当に価値があるのだろうか？と心配になりますね。 

では、古い中古住宅には価値はないのでしょうか？

そんなことはありません。

古い家だからといって築年数だけでは推し量れないからです。

さて、中古住宅の税法上の価値を表すものに「法定耐用年数」があります。

法定耐用年数によれば、木造住宅で20年、鉄筋コンクリート住宅で47年、と決まっています。

実際、銀行や不動産業者はこの法定耐用年数で、建物の価値をはかったりすることも・・

ただし、あくまで法律で定められた画一的な耐用年数なので、実際にその住宅が何年間、

価値を有するかという答えは出せません。

また、「経済的残存耐用年数」なんて言葉もあります。

経済的残存耐用年数とは、その建物が経済価値を有するのはあと何年かということ。

仮に同じ建物を建てたとして、住む人の使い方、メンテナンスの有無によって、

１０年後、２０年後、30年後の建物の傷みは当然違ってきます。同じなほうが不自然です。

現在の不動産市場で、築30年?40年といった中古住宅が流通しているのは、

法定耐用年数だけでは建物の価値は推し量れないということですね。

だから、税法上の価値と、実際の価値は違っていて当然。

ところで、中古住宅の流通は今後まだまだ増加するものと考えられています。

古い住宅だからといって、画一的に判断するのではなく、それぞれの住宅を見極めて

判断していくことのほうが大事といえますね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

今回は、自分好みの部屋に替えたい人は中古マンションこそピッタリ、という話をします。

一戸建て住宅の場合、自分好みの間取り、仕様、設備にしたければ、

 建売ではなく、注文住宅を選べばよいだけです。

ところが、マンションではそうはいきません。

何せ、新築の分譲マンションは最初から間取りがきまっています。

ただ、今の新築マンションでは契約時に、決まったプランの中から、

例えば3LDKを2LDKの間取りに、というように変更ができるケースが多いです。

これには、一部の間仕切りを変更することで可能になるのですが、

細やかな変更はできません。

また仕様に関しても、僅かなオプションのなかから選ぶ程度のことしか無理です。

勿論、こうした既成のもので多くの人は満足しますが、

お仕着せの仕様に飽き足らない人はどうしたらよいのでしょうか？

そんなときは、中古マンションがお勧めです。

中古マンションであれば、設備は勿論のこと、工夫次第で自分好みの間取りに

替えてしまうことも可能 。

しかも安く手に入れた分だけ、リフォームに資金をまわすことができますね。

また、間取りや設備を変えることに躊躇なく取り組めるのも、

中古マンションのよさといえます。

壁や天井、床といった簡単なリフォームなら数十万円からできますが、

キッチンや風呂などの水周りのやり替えで２００?３００万円、

間取りも変えるとなるとさらに費用がかかるかもしれません。

しかし工夫次第、やり方次第でリーズナブルに、自分の気に入った空間が

手に入るのも、中古マンションの魅力の１つと言えます。

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

中古物件は当然のことながら、空き家・居住中に関わらず、

自分の目で確かめてから購入することができます。

これとは逆に、新築マンションは未完成の状況で販売されることが

多いために、実物を見ないで判断しなければなりません。

もちろん、分譲が始めると、パンフレットやモデルルームで、

間取りや仕様を知ることができますが、実物がない以上は、あとは自分なりに

イメージするしかありません。

その結果、マンションが完成して入居したら、イメージ通りの部分のあるでしょうが、

「ここは違っていた・・」とガッカリする部分もでてきます。

では、中古物件の場合はどうなんでしょうか？

中古物件の場合は、確実に内覧が可能なので、少なくとも、未完成の新築マンションで経験するような

落差はありません。

なぜなら、内覧時には、 間取りや仕様、設備機器はもちろんのこと、

日当たり加減や風通し、窓から見える眺望も、その場で確認できるからです。

とくに居住中の中古マンションは、売主さんの家具が置かれた状態で見れますから

自分が住んだときの使い勝手もイメージしやすくなります。

そのほか、お隣りにどんな人が住んでいるとか、気になる騒音や臭いなど

近隣の状況も確認できるのは、中古物件ならではの良さといえます。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

住まいの快適さをはかる要素に、部屋の温度（室温）があります。 

室温についていえば、部屋が外気を接する度合いが少ないほど快適になります。

これを一戸建てやマンションで考えてみると、

一戸建ては、必ず6方向（天井・床面と、東西南北の壁面）で外気と接しています。

これに対して、マンションは壁を隔てて、隣家と接しているだけなので、

一戸建てほど外気と面していません。

これが、比較的快適なマンションが多いといわれる理由の一つです。

ところが、同じマンションの中でも、住戸の位置によって室温に差があります。

これは、住戸が外気の影響を受けやすい位置にあるかどうかによります。

では、マンションの中で、もっとも快適な住戸はどこでしょうか。

それは、真ん中にある住戸です。

たとえば、一般的に最も外気の影響を受けやすいのが最上階の角部屋。

角部屋は眺望に優れているため、相場が少々高くても、常に人気の高い場所です。

しかし、日差しや風を遮るものがないので、外気にさらされやすく、

冷暖房の効率が悪い分、光熱費がかさんだりします。

その反対に、日照条件が良くないといわれる１階部分は、

夏は比較的涼しくて快適なのですが、冬は底冷えしやいです。 

これと同じことは、1階部分が駐車スペースになった、2階の住戸にもいえます。 

それに引き換え、最も外気の影響が少ないのが、真ん中の住戸。

なぜなら、真ん中の住戸は、左右両側と上下階が、ほかの住戸で挟まれているからです。

実際、真ん中の住戸は冬場に暖房が要らない、という話をよく聞きます。 

そうはいっても、エアコン等の設備が発達している今、空調の管理さえしっかり行えば、

いつでもどこでも快適な室温が望めます。

ただ、光熱費にもかかわる要素だけに、

最上階の眺めのよさや、一階住戸の専用庭さえ望まないのであれば、

真ん中の住戸を選ぶのも、あながち間違いではありません。

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

不動産を購入したら、将来の資産価値がどうなるかが気になるところですね。

立地にもよりますが、ふつうは一戸建ても、マンションも建物が古くなれば、

資産価値も相対的に下がります。

ところで、一戸建てとマンションの大きな違いを何だと思いますか？

それは、土地の所有の仕方にあります。

一戸建ては土地を100%所有できるのに対して、

マンションは土地を共有しているからです。 

そのために、一戸建てはマンションと違い、建物の価値がなくなっても、

土地は残るので資産価値があるというのが定説となっていました。 

ただし、これも、立地にすぐれた所にある一戸建てには当てはまりますが、

そうでなければ、購入時に比べて劇的に低下することも考えられます。

また実際に買い手が現れてこそ、土地は初めて資産価値になってくれます。

一方、マンションのほう、どうでしょうか？

マンションの住民には土地の所有権はなく、あくまで敷地利用権なので、建物と別けて処分は不可能。

従って、 建物が古くなり耐久性がなくなれば、土地の資産価値はほぼゼロになります。

仮に、老朽化や災害被害で建て替える場合でも、住民の意見がまとまらなければ、

売却もできないという事態もありえます。

その点、一戸建ては建て替えようと、土地を売却しようと所有者の勝手自由。

このことから、土地を１００％専有できる一戸建てのほうが、資産価値は落ちにくいというのが定説となっています。

しかし昨今は、マンションの施工技術、建材の著しい進歩によって、

建物の寿命は飛躍的に伸びています。

その証拠に、大阪などの都心部ではタワーマンションがどんどん増えていますよね。

以前のように、マンションの資産価値が４０?５０年の間になくなる、

ということも考えられなくなっています。 

立地によっては再開発計画で建て替えられ、

マンションの資産価値が大いに高まる可能性もあります。

このように資産価値を考えると、 一戸建てもマンションも一長一短があり、

どちらを選ぶかは、家族構成、ライフスタイル次第といえなくもないですね。 

それではまた。