こんにちは、辰川です。
前回は、新築住宅で引渡し後に不具合があった場合、
瑕疵担保責任はどうなるのかという話でした。
今回は、中古住宅のケースについてです。
中古住宅の大部分は、建築後に相当な年月を経過しているので、
新築住宅のような対応には無理があります。
では、中古住宅の場合、売主に瑕疵担保責任を
求めることができないのか?
中古住宅の売主が不動産業者である場合、新築同様に、
売主は瑕疵担保責任を負わねばなりません。
ただしその期間は2年。
一方、売主が個人である場合は、売買契約の内容によっては、
「瑕疵担保責任を全く負わない」という特約も可能です。
ところで、最近、住宅の検査機関が、中古住宅を対象にした
「既存住宅売買瑕疵保険」という商品を出しています。
この保険では中古住宅の引き渡し後に、瑕疵が見つかった場合、
補修費用はもちろんのこと、調査費用や転居・仮住まい費用について保険金が支払われます。
また宅建業者が売主であるタイプと、個人が売主であるタイプの2種類があって、
いずれも保険の対象は、建物の構造体と、雨漏りになります。
前者は、いわば業者が自社の中古物件を販売するために利用するものであり、
後者は、個人が売主である場合に利用できます。
保険料自体は売主が負担し、検査機関には検査と保証を依頼します。
保証期間は5年間、または1年間にすぎません。
そのかわりに、既存住宅売買瑕疵保険に加入すると、
税制上の特例が受けられます。
例えば、住宅ローン控除、買換えの特例、登録免許税の特例、不動産取得税の特例といった、
税制面でのメリットはとても魅力があるといえますね。
また「すまい給付金」も、宅地建物取引業者が売主となる中古住宅では、
既存住宅売買瑕疵保険への加入が必要です。
ただし問題なのは、この保険に加入するには、新耐震基準に適合した、
比較的新しい中古住宅でないといけないことです。
また、物件の引渡前に、検査や修補を行わなければならないなど、
ある程度、売主の協力も必要となります。
それではまた。