住宅を購入後、不具合があった場合はどうなる？

住宅用語として、欠陥や短所のことを「瑕疵（かし）」と呼びます。そして、契約時に発見できなかった欠陥や問題のことを、「隠れたる瑕疵」といいます。

売主が買主に対し、この保証の責任を負うことを「瑕疵担保責任」と言うのですが、新築住宅と中古住宅によって、瑕疵担保責任の範囲が違ってきます。 

・新築住宅では、「構造上の主要な部分」と「雨漏りを防止する部分」の瑕疵については、10年間の保証が義務づけられます。それ以外の箇所は、2年以上の瑕疵担保責任があるほか、設備ごとのアフターサービス基準があったりします。

 ・中古住宅の場合は、売主が宅地建物取引業者であるのか、一般個人であるかにより、責任の範囲が異なります。ふつう、２ヶ月以内に発見された「雨漏り」「構造体の腐食」「シロアリの発生」「給排水の不具合」の４点に限ることが多く、売主の責任で補修などを行うこととされています。

また中古住宅において、不動産業者が売主であれば、その業者は引渡しから最低２年は責任を負わねばなりません。但し、契約書に記載がない場合は民法が適用され、その期間は「瑕疵を知ったときから１年」となります。一方、売主が個人であれば、瑕疵担保責任の範囲や期間をどう決めるかは自由なので、瑕疵の範囲を2つにしたり、瑕疵担保責任を負わないとすることも可能です。

通常の中古住宅の取引では、この瑕疵担保責任を引渡後2か月の期間に短縮したり（通常の欠陥であれば、2か月住めば発見可能とみなされるから）、築15年以上経過した建物の取引では免責（瑕疵担保責任を一切負わない）しているケースも多くなります。瑕疵担保責任の特約については、売主がその欠陥を知っていて告知しなかった場合は適用されませんし、また買主がその瑕疵をあらかじめ知っていた場合は、売主は責任を負いません。