こんにちは、辰川です。
最近はチラシの広告だけでなく、インターネットのポータルサイトから
簡単に土地情報が得られるようになりました。
そこに、自分たちの希望に合いそうな土地が見つかったら、
すぐにでも現地を確かめに行きたいところですよね。
ただしその前に、広告に記載された内容はたとえ小さな文字であっても、
見落とさないこと。
なぜなら、意外と大切な情報であったりするからです。
１．家は自由にどこに建てても良いというわけではない
市町村ごとに都市計画という決まり事があって、例えば豊中市なら豊中市の、
堺市なら堺市の規制のもとで、家を建築しなけらばなりません。
例えば、広告に「市街化調整区域」とあれば、その地域では農家の跡取りでないと
住宅を建てられませんし、宅地造成さえしてはなりません。
家を建ててもよいのは「市街化区域」というエリアに限られますから、
まず、そこを広告で確かめること。
さらに市街化区域は、商業系・工業系・住居系などの幾つかの「用途地域」に
区分されています。
商業系や工業系でも一般住宅を建てることは可能ですが、すぐ近くに大規模な商業施設や、
工場が建つ可能性があります。
やはり、家の建築用地を選ぶとすれば住居系の例えば、第一種住居・第一種低層住居
・第一種中高層の各地域が無難といえそうです。
２．敷地いっぱいに家を建てられない
さらに自分の土地であっても、敷地いっぱいに家を建てられません。
「用途地域」毎に建てられる家の大きさが決められているからです。
その目安となるのが、「建ぺい率」と「容積率」です。
建ぺい率は敷地に対する、１階の建築面積の割合をいいますが、
一方の容積率は、敷地に対する全ての階の面積の割合をいいます。
例えば、第一種低層地域（建ぺい率50%、容積率80％）にある、
土地200㎡に住宅を建てるケースを考えてみます。
１階部分は200㎡×0.5＝100㎡まで可能であり、全ての階を合わせると
200㎡×0.8＝160㎡を限度として建築可能となります。
３．さらに、敷地は道路とつながっている必要がある
建築基準法という法律では、原則は4メートル幅の道路に、
間口が2メートル以上接していないと家は建築できません。
但し原則があれば、例外もあります。
古い市街地では4メートルに満たない道路もたくさんあり、その場合は
道路の中心線から2メートル後退、いわゆる「セットバック」することで
新築や建替えも可能となります。
元の敷地より少し後退して建てるわけですが、その分、
道路幅が広くなり、またセットバック部分は固定資産税も非課税になるので、
あながちデメリットだけと言い切れない部分もあります。
いかがでしたか？
この続きは、次回Part.2でお話しします。
それではまた。
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