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2016年12月28日 | つれづれ日記
こんにちは、辰川です。
2016年の最後の仕事は、K様宅マンションの無事に売却できたことです。
大阪は摂津市にある、この中古マンションですが、
JR線と阪急線の最寄り駅まで、わずか徒歩5分以内で行けるという、
何とも便利な立地です。
そのため、K様の意向もあり、ここは相場を度外視し、
少し強気の売却価格で売り出すことに決まりました。
不動産仲介の媒介契約を取り交わし、すぐに情報公開したこともあり、
他業者様の案内もたくさん入れていただきました。
その結果、売却のご依頼を受けてから、わずか50日足らずで
無事、成約となりました。
若いO様にとって、理想の買い手さんが見つかったということで、
年明けの新居探しにも弾みがつきます。
O様、おめでとうございます。
2016年12月28日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
現在、フラット35の融資申し込みの窓口を行っているのは、
全国３百を超える銀行や金融機関、ノンバンクです。
こうした窓口では事前審査を行ってくれますが、
実際に最終判断を下せるのは、あくまで「住宅金融支援機構」になります。
ただし、フラット35の事前審査は、一般に「甘い＝ゆるい」と言われており、
本審査で、融資を否決されたという事例がたくさんあります。
そのため、売主側も、買い手がフラット35の事前審査をクリアしただけでは
なかなか売買契約に応じてくれない、ということが起こります。
勿論、フラットの事前審査の結果が甘いのには、理由があります。
とくに、ネット上で自らが行う事前審査は自己申告のようなものなので、
いくら結果がOKであっても、売買契約へと進むことはできません。
では、どうしたらよいのでしょうか。
まず、フラット35を扱う金融機関で、必要書類を揃えて、審査を掛けてもらうことです。
ここで云う必要書類とは、源泉徴収票など所得が分かるもの、健康保険証、運転免許証、
購入物件の謄本等をいいます。
自分で行うネット上の審査と、銀行を通した審査を比べると、後者のほうが断然精度が高いのは
当然ですから、本審査をクリアする可能性も高まります。
その際、できれば、フラット35と併行しながら、
銀行の住宅ローンの事前審査をかけてもらいましょう。
というのは、売主からすれば、本審査で通るかどうかわからないフラットだけでは不安だからです。
同時に、銀行の住宅ローンの事前審査もクリアしておけば、万一、フラットが否決になっても、
住宅ローンの利用が担保できるので、安心して契約が結ぶことができます。
いかがでしたか？
フラット３５の事前審査もやり方次第で、本審査で不承認になるケースはうんと減ります。
もし、あなたがフラット35を検討されているのであれば、ぜひ参考にしてくださいね。
それではまた。
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大阪や奈良、京都で不動産の購入・売却でお悩みの方は
どうぞ気軽にご相談ください。→こちらまで
2016年12月18日 | つれづれ日記
こんにちは、辰川です。
今日は、O様が当社の仲介で、京都市内の中古マンションをご契約されました。
今回、O様が手に入れられたのは、京都は中京区にある、
築30年の中古マンション。
写真のように、焦げ茶色のシックなタイル張りのレトロさ、
そして建物が醸し出す雰囲気、何ともいえません。
このマンション、今どきの流行などには、微塵も惑わされておりません。
こういう風情に、たぶん、O様も惹かれたのではないかと・・・。
ところで、このマンションのすぐ隣には、煉瓦造りの歴史的建造物が鎮座しています。
実は、それが理由で、マンション自体がオール電化に変更されたそうな・・・
この辺りは、洒落た飲食店、ブティックが軒を重ね、しかも車の通りも少ない。
散策するだけでもワクワクします。
自ら居住を目的に不動産を購入されたOさんですが、
こんな都会的な場所で暮らすのは、初めてとのこと。
来年の暮らしは、さぞかし楽しみなことでしょうね。
O様、おめでとうございます。
2016年12月16日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
フラット35の最大の特長といえば、何と言っても全期間固定金利ですね。
でも、民間金融機関である銀行にも、固定金利の住宅ローンがあります。
では、一体どんな違いがあるのでしょうか。
そこで今回は、銀行の超長期固定金利と フラット35の違いについて。
昨今、銀行の変動金利を使い、住宅ローンを組まれる方が多くなっています。
ところで、銀行ローンには、10年を超えるような超長期固定金利もあります。
では、フラット３５と、銀行の長期固定金利とは、ともに固定金利。
そこには、どんな違いがあるのでしょう？
・まず、団体信用生命保険（略して団信）の有無があります。
「団体信用生命保険」とは、債務者が死亡または高度障害を負った際、
生命保険会社が残債務を弁済してくれるという制度。
フラットの場合、団信への加入は任意ですが、たとえ加入しない場合でも、
ふつう何らかの保険に加入する人がほとんどです。
一方、民間ローンでは、団体信用生命保険料を銀行が払うので、
保険料がかからないというメリットがあります。
・次に、保証料について
フラット３５は保証料と繰上返済手数料がかかりません。
しかし、銀行の住宅ローンは保証料が原則必要。大体借入金額の2%、
つまり2千万円借りれば、40万円の保証料がかかります。
これは何故かと言うと、フラット３５は、100％公的資金ではなくなったとはいえ、
住宅金融公庫が住宅ローンを証券化し機関投資家に転売するものなので、
万一のリスクは公庫と機関投資家が負担しているからです。
ところが、銀行の住宅ローンでは、銀行が全リスクを負うことになるので、
保証料が必要になってくるのです。
・審査基準について
ここでは、まず勤務年数や最低年収が問われます。
とはいうものの、フラット35では年収が基準に達しているかどうかは問いますが、
勤務年数や勤務先についてはあまり重要視しません。
一方、銀行は、年収の安定性を求めており、勤務年数や勤務先は重要視します。
つまり、フラット35の方が審査基準が低い＝甘いといえます。
ですから、銀行の審査基準に乗らない人でも、フラット35であれば借りられる、
ということは知っておいて損はありません。
・フラット35を利用するには、購入対象の物件に一定の基準がある
つまり、フラットの「適合証明書」の発行を受けられるが絶対条件です。
これは新築でも中古住宅でも、物件自体が検査機関が行う検査に適合しなければ
融資が受けられません。これは気を付けたい点といえます。
いかがでしたか？
銀行の住宅ローンとフラット３５には、金利以外の相違点も知っておく必要がありそうです。
どの住宅ローンが自分に合うのか迷ったときは、是非参考にしてくださいね。
次回は、フラット35の取り扱い金融機関について。
それではまた。
2016年12月12日 | つれづれ日記
こんにちは、辰川です。
昨日、京都は長岡京市にある土地を、不動産仲介でお世話させていただきました。
キレイに区画された住宅街のなかにあり、間口も広くて、日当たりも良さそうです。
もともと建築条件付き販売であったのが、最近、その条件が外れたことは、
すでに意中のメーカーがあったY様には朗報となりました。
希望エリアで、しかも価格面で折り合いがついたことは、ことのほかラッキーでした。
Y様、おめでとうございます。
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【ここで、土地購入のワンポイント・レッスン！】
土地の購入での注意点は、いろいろあります。
その中でも、気を付けたいのは、敷地内に上水道と下水道の引き込みがあるかどうか。
これがないと、新築を建てても生活できませんからね。
以前に家が建っていた土地は、当時の設備（上下水道、ガス、電気）をそのまま利用できます。
これは大きなメリットといえますね。
ただ辛いことに、当時は、水道管の引込み口径が１３ミリのケースがほとんど。
しかも、最近の新築住宅は、やたら水道栓が多い。
３か所給湯、トイレは２か所、それに庭やガレージにも水栓があります。
だから、台所やお風呂などで水を同時に使うと、一気に水道の出がわるくなる。
そんなわけで、たいていの水道局は、水道の引込管を新たに２０ミリにすることを奨励するのです。
従って、土地を購入する際は、こうした工事費も別途にみておく必要があります。
ただし一部、水圧の高い地域（市町村）では、１３ミリのままで家を建てることができますから、
気になったら、建設地の水道局に確認してみること。
これから、土地購入を検討中の方は、是非参考にしてくださいね。
それではまた。
2016年12月12日 | お役立ち豆知識
「 頭金が無く、ずっと諦めていました。 教育ローンも支払い中ですが、家を買う事が出来るでしょうか？ 」
こんにちは、辰川です。
先日、こんな質問をいただきました。
家族のことを考え、マイホームを手に入れたい・・・。本当に素晴らしいことです。
以前であれば、住宅を購入するには、価格の1割か2割程度の自己資金が必要といわれてきました。
またその頃は、金融機関にも、「諸費用ローン」というものがない時代でした。
ところが、今は、自己資金がなくても、どの金融機関も積極的に住宅ローンに取り組んでいます。
頭金を貯めるのに何年もかけてしまうと、せっかくのマイホーム購入の機会を逃しかねません。
家賃を払いながら、頭金を貯めるのはなかなか大変なこと。
1年間、頑張ったとして、一体どれだけ頭金を貯めることができるかです。
これって、なかなか難しいのではないでしょうか。
それよりも、今は低利の時代なので、頭金の分を銀行から借りて、
マイホーム取得に動いたほうが近道といえます。
それから、教育ローンについては住宅購入の障害にはなりません。
教育ローンは、自動車ローンなどと同様、利用している人は多いです。
住宅ローンの審査には、年収比率というものがありますが、
それでも、金融機関は返済に支障がで出ない範囲内で融資してくれます。
ですから、教育ローンも含め、現在借入中のものに何があるのかを整理し、
一度、金融機関に相談を掛けてみるのが賢明です。
そうすれば、おおよその融資額がわかりますから、たとえ頭金がなくても、
マイホーム購入に向けて、計画を立てることができますよね。
いかがでしたか？
家を買っていれば、頭金を貯める間の1年分の家賃を、
住宅ローンの返済1年分に廻すことができます。
もしマイホームの頭金で悩んでいるのであれば、参考にしてくださいね。
それではまた。
2016年12月11日 | つれづれ日記
こんにちは、辰川です。
昨日、当社で不動産仲介をお手伝いした新築一戸建て住宅。
このたび、K様が購入された住宅は、もともと、１区画あたり敷地９０坪?１００坪という、
家々が建ち並ぶニュータウンの中にあります。
ただニュータウンと言っても、周りは築３０年を過ぎた家ばかり・・・
今の時代、いくら環境が良いといっても、大きな敷地に新築住宅を求めることは、
予算的にも難しいといえます。
でも、１００坪の宅地を２分割すれば、およそ５０坪の住宅が２区画できる。
これなら、若い人が頑張れば、なんとか新築一戸建てが手に入りますよね。
ところで、こうした新築分譲は奈良だけでなく、大阪や京都でも増えています。
郊外のニュータウンに、どんどん若いファミリー層が増えていくのは良いことだと思いますね。
車庫スペースにも余裕があり、その気になれば、２?３台は駐車できる。
しかも、最寄り駅まで、徒歩圏内・・・
いやはや、探しても、なかなか出て来ない物件かもしれません。
K様、ご契約おめでとうございます。
2016年12月 5日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
新築や中古住宅をキャッシュで買える人は別として、
多くの人は金融機関からお金を借りて購入することになります。
ただし不動産は数千万円の買い物。35年という返済期間を考えたら、
僅かな金利の違いで、支払い総額に大きな差が出ます。
そこで、「自分は一体どこで借りたら有利なのか？」と、
悩むことになるわけですね。
さて、今どきの住宅ローンといえば、2つの方法があります。
１つは、民間金融機関の住宅ローン。
そしてもう１つは、公的なイメージのあるフラット35です。
そこで今回は、民間銀行が扱う住宅ローンと、フラット35の違いについてお話しします。
まず、住宅ローンの金利には、固定金利と変動金利の2種類あるのは、ご存知でしょうか。
民間の住宅ローンは、一部固定金利の商品もありますが、あくまでメインは変動金利。
大阪や奈良、京都にはたくさんの都市銀行、地方銀行、信用金庫等がありますから、
実に様々な商品が出ています。
一方のフラット35は、固定金利しかありません。
ここでは、フラット35の特徴を整理しておきましょう。
フラット35は、全期間が固定金利ですから、返済額も完済するまでずっと変わりません。
変動金利を選んだときのように、金利動向に一喜一憂する必要がないということです。
もし将来の金利上昇に不安感があれば、フラットを選択しておけば安心といえますね。
ただ、この数年来ずっと低金利が続いいるなか、変動金利よりも高めに設定されたフラットの
固定金利を選ぶのは、なかなか勇気にいることかもしれません。
というのも、変動金利を選んだ人は、長らくその恩恵にあずかってきたからです。
また民間の金融機関のほうも、固定金利の商品もあるにはありますが、
その場合、金利は高めに設定されています。
なぜなら、変動金利の商品を選んでもらいやすくしているわけで、
それだけ変動のほうがうま味があるということでしょうか。
その分、借りる側には多少リスキーといえなくもありません。
いかがでしたか？
住宅ローンの正しい選択といっても、実際には借り手の状況により変わります。
変動か固定かで悩んでいる方は、ぜひ参考にしてくださいね。
次回は、銀行の超長期固定金利と フラット35の違いについて。
それではまた。
2016年12月 1日 | つれづれ日記
こんにちは、辰川です。
昨日、K様に一戸建てのお引渡しが完了しました。
この一戸建てのすぐ裏手には、大きな芝生の公園が広がります。
そこから東に向けてのロケーションの良さはなかなかもの。
この物件は、敷地や建物はゆったりしていて車庫も2台付き。
考えてみますと当社が、奈良で不動産売買の仲介をお手伝いしてきたのは、
これまで一戸建てばかり。マンションはありません。
そういえば、昔より、それなりの庭付き一戸建てに住もうとすると、
どうしても大阪から奈良へということになっていました。
一方、大阪での仲介は圧倒的に中古マンションが多い・・・。
現在も、マンションなら大阪、一戸建てなら奈良という棲み分けは健在なようです。
K様は築30年近いのこの家をリフォームされます。
色褪せた屋根も、綺麗に色を塗り、年内の入居を目指されるということです。
K様、新居でので生活、待ち遠しいですよね。
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弊社は1997年に創業の小さな会社ですが、数々の不動産仲介や住宅建築を通じて、蓄積した豊かな経験とプロのノウハウで、多くの方のご支持を頂いてきました。
これからも、奈良・大阪にお住まいの方にお得になる仲介を少数精鋭で取り組んでまいります。
