仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2016年5月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。   

今回は中古マンションについてお話します。

中古マンションを見るポイントも、一戸建てと同様です。

確かに中古マンションには、新築にある最新の設備機器は備わっていません。また共用施設についても充分でないこともあります。

でも、新築マンションの場合は実物はありませんから、モデルルームだけを見て契約しなければなりません。

未完成のままで決断しなければならないということですね。

契約してから引き渡しを受けるまで、1年以上かかるケースもあるので、当初、自分がイメージしたものとギャップがあることも珍しくありません。

その一方、中古マンションの場合は、建物の外観や居室部分、管理状況について、自分の目で確認した上で判断ができます。

これは大変安心できることではないでしょうか。

それに新築マンションの場合、販売政策上、どうしても万人向けの設備・仕様にせざるを得ません。

自分好みの間取りや設備にしたい人にとっては、中古物件をリフォームすることで問題のほとんどは解決しますから、満足感も大きいといえます。

さらに中古マンションの場合、一戸建てと違って、修繕積立金を引き継ぐことができます。

前の所有者が長年にわたって支払ってきた、修繕積立金をそのまま引き継げるのは、大きなメリットです。

この修繕積立金には、マンションの劣化を最小限に抑えるための「大規模修繕」に使われますが、資産価値を保つという目的もあるのです。

大規模修繕というのは、マンション全体の外壁塗装、防水工事、鉄製部の塗装などを10?15年毎に行うもの。

一戸建てとの比較では、マンションが管理費や修繕積立金などの維持費が月2?3万円掛かると言われます。

しかし、一戸建てを買ったとしても15年も経てば、外壁や屋根の修繕に100万円以上の費用がかかってきますから同じことですね。

いかがですか？

中古マンションには、新築にはない数々のメリットがあります。あなたにとって後悔のない家探しの参考にしてくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。   

中古住宅をいえば、一戸建てとマンションがありますが、

今回は、中古の一戸建てについてお話します。

まず中古住宅のイメージで浮かぶのは、築古い物件ほど、傷や汚れなどの経年劣化があることですよね。

また築年数によっては、耐震基準が現在の基準を満たしていないこともあるので、

リフォームや建て替えが早期に必要となってくることもあるでしょう。

お風呂やキッチン、トイレなどの水周りの設備が旧式であることも多く、

使いづらい場合は、新調しなければならないこともあります。

ところが、こうした数々のデメリットを忘れされるほど、

中古住宅にはメリットがあります。 

それは、何と言っても価格です。

木造住宅であれば、新築から20年を過ぎると、

査定価格がゼロになる物件も出てきます。

そうなれば、ほぼ土地値で一戸建て住宅を手に入れられますよね。

その中古住宅に大規模リフォームを行ったとしても500万円?700万円程度。

高くても1000万円程度で済みます。

つまり、新築同様の内外装にリニューアルしたとしても、

新築一戸建ての8割程度しかかかりません。

新築や、まだ築浅い一戸建てもリフォームするのでは、お金の無駄づかいです。

その点、家が古ければ古いほど、間取りを変えるにしても躊躇はしませんよね。

思い切ったリフォームができるのも中古住宅の良さ。

リフォームすることで、自分の好みの家にすればよいのですから。

とくに築30年程度の古い物件は、庭が十分に確保され、建物のゆったり広めのものが多くなります。

その理由は、30年前は今よりも家族数が多かったからです。

そのように考えると、中古住宅はなかなか魅力的といえますよね。

いかがでしたか？

古い建物に、最新の設備を取り入れて、自分の思い通りにリフォームする。

そんな暮らし方もよいのではないでしょうか？

次回は中古マンションについてです。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。   

建売住宅といえば、広い敷地の古家を取り壊して更地にし、

そこを改めて数区画に割り、同じような家を建てて販売すると

いうパターンがお馴染みですよね。 よよ 

たしかに土地の狭い所に、家が建っているいうイメージがありますが、

昨今の建売住宅は、ちゃんとガレージも付いてあって、手狭な感じは受けなくなりました。

建物のデザインも、流行のツボを押さえており、

下手のローコスト注文住宅よりは、マシではないかと思うことさえあります。

ところで、建売住宅のメリットといえば、何と言っても価格ですね。

広告をみると、土地と建物のセット価格で明記されていますから、

あとから余計な費用を請求されるという心配もありません。

ある意味、明朗会計ではないでしょうか。

何より、土地を買ってから、注文住宅を建てるのに比べたら、はるかに割安感がある。

希望エリアで、一戸建てを探していた人であれば、またとない選択といえます。

もちろん、そんな建売にもデメリットもあります。

 完成物件であることがほとんどなので、施工中の状態が見れないという点です。

ただ、昔の建売であれば、そうした心配もありましたが、

今は、どの新築住宅にも10年間の「瑕疵担保責任保険」が行き届いています。

この保険制度の中身というのは、万一、引き渡し後に瑕疵（かし。欠陥のこと）が

見つかれば、保険金が支払われて、補修が行われます。 

それだけに、住宅の工事中に何度も検査が行われるのです。 

このように考えると、一戸建てを検討している人であれば、

希望するエリアで予算内に収まり、外観や間取りをみて、違和感がなければ、

建売住宅は良い選択といえるのかもしれませんね。

それではまた。

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マイホーム選びの秘訣は、会社の規模よりも担当者次第である。

こんにちは、辰川です。

マイホームは一生に一度の高価な買い物。

それだけに、信頼できる不動産会社から購入したいというのが本音ではないでしょうか。

しかし昨今、ネットによる情報公開で、不動産売買の情報発信力については、

会社の規模による差はほとんどありません。

むしろ担当者や営業マンの資質こそが、

不動産購入の成功の鍵となってきています。

たとえば、営業マンが次のような対応をしたら、あなたはどう思いますか？

「こちらの連絡に対しての返信が遅い」

「希望条件から外れた物件をすすめる」

「しつこく決断を迫ってくる」

不動産の購入あるいは売却では、何度もやり取りを繰り返し、

互いが納得いくところで、最終的に成約、引渡しへと繋がります。 

そこに至る途中で、少しでも不安に感じたら、先のことまで思いやられます。

そのときは、営業マンを変更してもらうか、会社そのものを変えるしかありません。 

あくまで私見ですが、仲介会社の規模による、営業マンの特徴は次のようなものです。 

・大手系列の仲介会社

一般的に若い営業マンが多いです。人数が多いだけに、若くても有能な社員さんもいますが、

一方で人対人のコミュニケーションに不向きな人もみられます。仲介のような顧客相手の仕事には不向きなのでしょうね。

けっして若い営業マンだから駄目ということではありません。

・中堅、小規模仲介会社

経営者の考え方がそのまま営業姿勢に出ます。会社規模と誠実さはほとんど関係ありません。

駄目な会社に共通しているのは、顧客目線ではなく、会社目線で仕事をしていることです。

ただ。小規模な会社であっても、実務経験が豊富で親切な営業マンはいます。

1、2度、問い合わせをしてみて、担当者に何の不安も感じなければ、

相談に乗ってもらってよいと思います。

仲介業界の営業マンは売上げに対する歩合制をとる場合もあり、個人プレーヤーが多くいます。

それならば、業務能力の高くて、誠実な担当者を選びたいものですね。

いかがでしたか？

不動産の取引は、担当者の実務経験、交渉力の差が大きくものを言います。

ぜひ、あなたの不動産選びの参考にしてくださいね。

   それではまた。

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家事や仕事に張り合いがでて、家族との思い出が残せるのが持ち家。

 こんにちは、辰川です。

前回、持ち家はローンが終われば大きな出費がなくなるという話でした。

賃貸の場合は、老後も変わらず出費が続きます。

ただし、仕事で転勤が多い人は家を所有するという決断しにくいのも事実。

そんな人には、気軽に住み替えられる賃貸は、大変に魅力的といえます。

しかも頻繁に新築物件に引越しすれば、そのたびに綺麗な家に住めますし・・

ただ問題なのは、賃貸は退職後も支出は変わらないので、住居費の為の貯蓄が必要となることです。

賃貸に住み続けるには、十分なお金を貯めなければなりません。

そのように考えると、転勤のない人や、子どもの教育環境を重視する人、

両親の近くに住む必要がある人は、持ち家を検討したほうがよいのです。

特に子供のいる家庭は、子供が成長とともに思い出も残ります。

それに持ち家は、家に対する愛着が深まります。

たしかに、家が古くなれば建物の価値はなくなりますが、土地は残せます。

土地は子供に財産として譲り渡すこともできますからね。

ところで、持ち家は、何歳までに買わなくてはならないという決まりはありません。

頭金が少なければ、先で繰り上げ返済を行えばよいですし、

高齢になればローンは組みにくくなりますが、家の購入は不可能ではありません。

住宅を購入すると、住む場所は一箇所に固定され、ご近所付き合いも必要となります。

そうなると、責任感も生まれてきます。

それに、家事や仕事をするのでも、張り合いができて、頑張ろうという気になるものです。

あなたが持ち家か賃貸で悩んでいるのなら、ぜひ参考にしてくださいね。

   それではまた。

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しょしょ

賃貸か、持ち家か、その選択は人生を大きく左右する・・ 

こんにちは、辰川です。   

人は、ある程度の年齢になると、

マイホームが持ちたいと考えるようになります。

その一方で、終身雇用制度も崩れて、無理をして住宅ローンを組むよりは、

一生賃貸暮らしでも構わないという人も増えています。 

そうなると、持ち家か賃貸か、本当に悩んでしまいますね。

今回は、賃貸と持家を費用面からみたとき、どちらが得なのかという話です。 

賃貸で良い物件を借りようとすると、まず敷金と礼金が必要です。

敷金だけで数十万円は掛かります。

入居中は自分の不注意で設備を壊さなければ、

大家さんの負担で修理してくれますが、

汚れや破損があれば敷金からクリーニング代や修理費を引かれます。

持ち家の場合は、住宅ローンを組むにしても、一定の頭金を準備しなければなりません。

それに、銀行の諸費用や仲介手数料、登記費用、火災保険といった諸費用もかかりますね。

住んでからは固定資産税がかかりますし、設備が故障すれば自分で直さなくてはなりません。

これがマンションであれば、管理費や修繕積立費が毎月かかってきます。

以上のことから、初期費用だけで見ると、賃貸が圧倒的に安上がりです。 

ところが、賃貸が絶対にお得とは言い切れない理由があります。 

それは、長く住んだ場合です。

持ち家は住宅ローンさえ完済すれば、大きな支出はストップ。

あとは固定資産税だけで済みます。

マンションならば固定資産税に、管理費や修繕費が加わるだけ。

賃貸は、家賃が支払い続けなければならないので、ここから逆転が始まります。

実際に住宅ローンの返済額と、家賃が同額の家に50年間住むとしたら、

住宅ローンが35年で完済すれば、賃貸に比べて２千万円ほど安くて済むといわれています。

ただ単純に、支出額だけで、どちらが有利かと判断するのも、どうかとも思います。

そこで、次回は、ライフスタイルの面から、賃貸と持ち家についてお話します。

   それではまた。

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最近の和室には、柱がありません。

正確に言えば、柱は壁の中にあるのですが・・・

こんにちは、辰川です。

一戸建てを内覧する際、木造住宅の和室を見るとよくわかりますが、

柱を見せたものと、見せないものがあります。

下の写真は、真壁（しんかべ）といって、柱を見せたもの。 

昔からある、日本家屋の様式ですね。壁も塗り壁が多いです。

次の写真は、「大壁（おおかべ）」の仕上げといって、昨今の主流と。

仕上げに壁紙が貼られています。

ところで、木造住宅の場合、ツーバイフォー（パネル工法）でもない限り、必ず柱があります。

一般的な在来木造の建て方は、柱（縦軸）と梁（横軸）という「軸組み」の構造で造られているからですね。

昔の寺院や民家などはすべて、部屋の内側から柱が見えていました。

しかし、最近はすっかり柱が見えなくなりました。

LDKと隣り合った和室などは、特にそうですね。

その理由は、柱を見せないほうが洒落だからです。

そのほかの理由では、真壁の家にように柱を見せようとすると、

節のない綺麗な柱を使わなければなりません。

そうした柱は高価ですから、コストは跳ね上がります。

でも、大壁であれば、柱は壁の中なので、

節のある柱でも気にせずに使えますし、コスト面からも好ましいわけです。 

勿論、高価な柱を使わない大壁であっても、

建物の強度さえしっかり確保しておけば、特に問題はありません。 

仲介の仕事で、中古マンションなどを内覧ときなどは、

稀に和室の柱に出会うことがあります。

マンションは木造ではありませんから、柱は意匠のためであり、

いわゆる「付け柱」というものです。

   それではまた。

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近年、マンションと一戸建ての価格差がなくなっている。そうすると、こんな悩みも増えます・・

こんにちは、辰川です。

以前なら、マンションと一戸建ては、比較的、棲み分けができていました。

例えば、大阪の市街地であれば、そこそこ地価も高かったので、

一戸建てをスンナリ諦め、マンションを選ぶというパターンが多かったですよね。

でも最近は、同じエリア、同じ年式の中古住宅であれば、

一戸建てとマンションが同じ価格帯で検討できることも珍しくなくなっています。

その理由として、鉄筋コンクリートの建築費が上昇したこととがありますし、

大阪の地価が相対的に下がってきたこともあります。

そうなると、選ぶ側にとっての“ある悩み”が増えます。

それは、一戸建てがよいか、マンションがよいかという悩み。

誰もが、マンションと一戸建て双方を検討するときに、次のことを思い巡らします。

片方は管理費、修繕積立金、駐車場代がかかるが、もう片方は掛からない点です。

そうなると、一戸建てはマンションより有利に思えます。

しかし世の中には、メンテナンスがまったく要らないという建物はありません。

何もしなければ経年変化で傷んで、立派な家も朽ちていきます。 

それを、マンションは毎月、半ば強制的に管理費や修繕積立金を引き落とされますが、

一戸建てには、それがないだけで、自己の責任で建物の管理をしなければなりません。

結局、一戸建ても維持管理しようとすれば、

マンションの管理費と修繕積立金を合わせた金額と変わらなくなります。

 要は、一度に払うか、積み立てるかの違いですね。

我が家のメンテナンスに関心のなければ、マンションを選ぶのが賢明です。

その反対に、まめに我が家を世話をできる人は、自己の裁量で手入れできて、

メンテナンスできる楽しみがある、一戸建てがお勧めといえます。

   それではまた。

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 不動産では、「媒介」という言葉がよく使われます。

普段は使わない難しい言葉ですが、媒介とはどういう意味なのでしょう？ か 

こんにちは、辰川です。

一般に「仲介」といえば、売主と買主の間に不動産業者が立って、取引を仲立ちすることです。

実を言えば、媒介も仲介も、同義語なのです。

お恥ずかしいことですが、私は不動産業界に入ったころは、しばらくの間、媒介の意味を知りませんでした。 

「媒介」とは不動産の専門用語であり、仲介は一般用語ということです。 

よって、業者がチラシや書面などで仲介というときはき、「媒介」という単語を充てるのです。

例えば、売主と不動産会社の間で、売却について取り交わす書面があります。

これが、媒介契約です。

これには「専属専任媒介」と「専任媒介」「一般媒介」と３種類があって、

契約内容がそれぞれ異なっています。

一方、購入希望者（買主）に対しては、

業者も面と向かって「媒介」という言葉を使いません。

それでも、契約書や重要事項説明書には必ず、

しっかり媒介者として仲介業者名が記されています。

次回は、媒介契約の話をしますね。 

   それではまた。

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 か 

物件を内覧する際、同じ６帖の部屋でも広く見える家と、狭く見える家があります。それはどうしてか・・・

こんにちは、辰川です。

それは、一戸建てやマンションを新築するときに、その建物によって

「モジュール」の選択が異なるからです。

モジュールというのは、家を設計するときの基本寸法のことをいいます。

モジュールには、尺モジュール（910ミリ）と、メーターモジュール（1,000ミリ）の２つがあって、

なかでも、尺モジュールは、昔から今日に至るまで使い続けられています。

一方、メーターモジュールは、大手ハウスメーカーの規格住宅で採用されるケースが多いんです。

ところで、尺モジュールは関西地方では古くから、京間（ほんけん、関西間のこと）と言われてきました。

畳一枚の寸法＝約１９１センチ×９５センチ、として広い目に作られているので、

大阪や奈良など関西人は、京間や関西間であることを有難がりますね。

しかし現在の尺モジュールは、関東間サイズ＝約１８２センチ×９１センチ、がほとんど大勢になっています。

これは、京間と比べると少し狭い目の部屋となります。

さて、もう一方の「メーターモジュール」。

これは、１００センチ（１メートル）を基本単位としており、 

大手のハウスメーカーが、メーターモジュールを採用していることが多いです。

メーターモジュールにどんな利点があるかといえば、廊下や階段が広めに造れることですね。

ただし、LDKや居室までメーターモジュールで造られるのは欠点かもしれません。

というのは、例えば、同じ4LDKであっても、尺（９１センチ）モジュールで造る場合と

メーターモジュールで造った家のほうが、1.2倍くらい延面積が広くなります。 

ということは、建築費が2割増しになるということですから。

一方、メーターモジュールの家が中古物件として売り出されると 

尺モジュールで建てた家との価格差はそれほどありません。

それは、中古住宅の場合、単に広さだけでなく、間取りや使い勝手といった要素もあるからです。

ですから、気に入ったメーターモジュールの家があれば、よい選択といえるのかもしれませんね。

   それではまた。

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