仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2016年6月アーカイブ 1ページ目

  

あなたが依頼する業者は、レインズの強みを生かせる業者ですか？

 

こんにちは、辰川です。   

 

あなたから売却の依頼を受けた不動産会社は、

いよいよ販売活動を行うことになります。

 

その一環として非常に重要なのが、

「レインズ」という情報データベースです。

 

というのは、このレインズによって不動産情報を広く開示されるので、

依頼する業者だけでなく他社にも情報を渡り、

早期売却をはかることが可能となるからです。

 

 

 

まだレインズという仕組みがない時代は、売却依頼を受けた業者から、

他社に物件情報が広がることはありませんでした。

 

なぜなら、当時は不動産業界は歩合制に拠っていたので、

営業マンがせっかく手に入れた情報を拡散させる行為は、

みすみす報酬を手放すことになったからです。

 

たまたま、その営業マンと接点をもった顧客だけが

物件情報を知り得たというわけです。

 

しかし、こんな状態が続くようでは、いつまでたっても

売主・買主ともに不利益を蒙ります。

 

 

そこでできたのが、レインズという仕組みなのです。

 

レインズのおかげで、宅建免許をもつ不動産業者であれば、

全国津々浦々の物件情報を手にすることができるようになりました。

 

業者は大阪や奈良にいながら、北海道から沖縄までの

不動産の売却情報を瞬時に知ることができます。

 

  

その結果として、レインズは、

業者だけでなく、売主や買主にもメリットをもたらしました。

 

まず仲介業者のメリットですが、

他社が売却依頼を受けた物件を自分の顧客に紹介できるようになりました。

 

次に売主のメリットとしては　依頼した業者以外にも販売のチャンスが一気に広がりました。

そして一般媒介で複数業者に売却を依頼する必要性もなくなりました。

これについては後述します。

 

 

さらに買主のメリットとしては、物件情報を得るために、

幾つもの不動産会社を渡り歩くこともなくなりました。

 

 

 

しかし、こうしたレインズがもつ多くのメリットも、

売却を依頼された業者が「レインズ」の趣旨にそって、

販売活動を行うことが前提となります。

 

 

業者の一部には、売り上げ至上主義で、他社に情報を流さず、

あるいは、たとえ流したとしても架空の商談中案件にしておき、

自社のみで販売行為を完結しようとする業者があります。

 

ですから、売却を依頼するにあたっては、相手業者が信頼の

おけるかどうかの見極めが大切なのは言うまでもありません。

 

 

いかがでしたか？ 

レインズとはあなたの大切な不動産が、

早期に良い買主と巡り合うための仕組みです。

 

このシステムを最大限に生かすためにも、

良い仲介業者選びが大切ということですね。 

 

 

次回は、内覧時の心構えについてお話します。 

それではまた！

 

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 売出し価格を決定権は、あくまで売主にある 売出し価格を決定権は、あくまで売主にある 売出し価格を決定権は、あくまで売主にある 

 

 売出し価格は、どのようにして決めればよいか・・ 

  

 こんにちは、辰川です。  

 

どんな大切な一戸建てでも、あるいはマンションであって、

 

不動産の流通市場に乗せて売らなければなりません。

 

そして、一旦売りに出せば、あなたの家は「商品」となります。

 

このときには、あなたも売主として、ある程度の相場観はわかっていても、

 

現実に自宅の販売価格を決めるとなったら、少し不安になってきます。

 

売ったあとで、「もっと高く売れたのではないか・・」なんて、思いたくありませんからね。

 

そのためにも、あらかじめ「最低ライン価格」と「売りたい希望価格」を考えておくことです。

 

 

「最低ライン価格」とは、これ以下の価格で売却すると、自分の生活が立ち行かなくなる最低ラインのこと。

 

例えば、ローンの残高と、売却にかかる諸費用（仲介手数料や登記費用等）と加えた価格です。

 

 

ふつうは、「最低ライン価格」＜「査定価格＝売れる価格」＜「売りたい希望価格」となるはず。

これは覚えておいてくださいね。

 

つまり「査定価格」が「最低ライン」より低い場合には、

売却計画そのものを見直す必要があります。 

 

勿論、売却を急がなければ、相場よりも高値であったも構いませんが、

短期決戦で望む場合は、相場を度外視してはいけません。

 

 

そのほか、最初に高い目の価格で売出しておいて、

あとから徐々に価格を下げていく方法もあります。

 

しかし、この販売パターンでは、市場から売れ残り物件と見なされる可能性があり、

結局は相場以下で手放すことになるケースが多いので、得策とはいえません。

 

 

不動産の販売価格は、あくまで相場を基準にすることが大切です。 

その上で、あなたの状況を加味し、売り出し価格を決定していけばよいのです。

 

 

 

いかかでしたか？

 

売出し価格を決定権は、あくまで売主です。 

 あなたが不動産を売却するときは、ぜひ参考にしてくださいね。  

次回は、不動産の情報データベース「レインズ」についてです。

 

それではまた！

 

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こんにちは、辰川です。   

 

不動産を売却するにあたっては、まず自分に適した、

3種類の媒介契約から選ぶことになります。

 

いわゆる、「専属専任媒介」と「専任媒介」、「一般媒介」という

3つの契約の中から、１つを不動産会社と結びます。

 

 

「専属専任媒介」と「専任媒介」は1社だけに依頼するものですが、

「一般媒介」は複数の不動産会社へ依頼できるもの。

 

 

そこで、今回のテーマは、３つの媒介契約

それぞれのメリット・デメリットについてです。

 

 

はじめに、3つの媒介契約を整理しておきましょう。

 

・専属専任媒介契約

 

この媒介契約で依頼できるのは１社のみ。 

不動産会社は媒介契約締結後５日以内にレインズに登録し、その後は１週間に１回以上、

売主に販売状況を報告しなければなりません。

 

 【メリット】

依頼された会社は成功報酬を得られる確率が高い為、

広告費などにコストをかけた販売活動に力を入れる傾向が高くなります。

また窓口が１社なので、売主は煩わしさがありません。

 

【デメリット】

自社のみで客付けする業者は、他社に情報を開示しない傾向があり、

売却期間が無駄に長くなります。

こうした業者は大手・中小に関わらず存在します。

それから、売主が自ら購入者と勝手に売買契約を結ぶことはできません。

 

 

・専任媒介契約

こちらも依頼できるのは不動産会社１社のみ。

依頼された業者は、媒介契約締結後７日以内にレインズに登録し、

売主に２週間に１回以上、販売状況の報告義務があります。

 

【メリット】

大方、専属専任媒介契約と同じですが、

売主が自ら見つけた買主と売買契約を締結できます。

 

【デメリット】

専属専任媒介契約と比べると、状況報告の頻度が若干少ない位で、

ほとんど変わりません。

 

 

 

・一般媒介契約

 複数の不動産会社と媒介契約を結べます。

ただ他業者への情報開示は任意であり、

また売主に対する販売状況の報告義務もありません。

 

 【メリット】

複数の不動産会社に依頼できるので、

販売チャンスが広がります。

 

 

【デメリット】

不動産会社からみれば、他社で決まると全く報酬を得られず、

それまでに掛けた広告費さえ回収できません。

それゆえ、販売活動も消極的となります。

 

 

ところで、不動産の売却を考えている方から、よく尋ねられる質問があります。

それは次のようなもの・・

 

「専属専任媒介や専任媒介と違って、一般媒介は2社以上に依頼できるので、

高値で早期売却が可能になるのでは？」

 

 たしかに、業者同士を競う合わせようとする気持ちも分からないではありませんが、

ほとんど効果はありません。

 

 

業者は何より効率を重視しますから、二股、三股を掛ける売主よりも、

自社のみに依頼する売主を大事にします。

 

 

たとえ一般媒介で依頼する場合も、精々2?3社までに留めておくべきです。

それ以上になると、節操のない売主とみなされて、販売活動も思うようにいきません。

 

一方、最も有効的な媒介は、1社のみに売却を依頼することになる、

「専属専任媒介」と「専任媒介」です。

 

この２つの媒介契約は、売却までに要した広告費などコストが、

仲介手数料としてほぼ確実に戻ってくる可能性が高いので、

営業マンのモチベーションも維持されるからです。

 

不動産会社の規模の大小は、問題ではありません。

誠実な業者であれば自社の報酬の多寡よりも、

売主の為に早期の売却を優先させてくれるものです。

 

 

いかがでしたか？

 

不動産の販売活動も、売主と業者が二人三脚で協力し合うことが大切。

そのぶん、不動産会社選びは慎重に行ってくださいね。

 

 

次回は、不動産の「売り出し価格の決め方」についてです。

 

それではまた！

 

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こんにちは、辰川です。  

 

前回は、不動産の売却では、自らも周辺相場を知ること

から始めるとよいという話でした。

 

 

スムーズな売却のためには、不動産会社の協力が欠かせませんから、 

自宅の売却を決心すると、いよいよ不動産会社に依頼します。

 

 

・媒介契約は3種類

 

自宅を売り出すには、不動産仲介会社と売却のための契約を結ばねばなりません。

これが「媒介（ばいかい）契約」です。

 

媒介契約には、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3つがあります。

 

簡単に言えば、専属専任媒介と専任媒介は「１社だけ」との契約であり、

一般媒介は「複数の会社」に売却依頼できる契約です。

 

 

さらに、専属専任媒介と専任媒介の一番の違いは、

売主が自ら見つけた買主と直接に売買契約を結べるかどうかです。

 

専属専任媒介では、自ら見つけた購入希望者であっても仲介会社を通さないといけません。 

しかし専任媒介では、自分が探してきた購入希望者であれば仲介会社を通さずに売買契約を結ぶことができます。

 

勿論、専属専任媒介と専任媒介にもそれぞれのメリットとデメリットがあるので、

どちらがよいかについては次回で詳しく説明いたしますね。

 

・営業担当者は売却のパートナーである

 

媒介を依頼すると、その不動産会社の担当者は、あなたを手助けするパートナーになります。

 

内覧から契約、そして残金決済して引渡しが完了するまでの長いお付き合いになるので、 

担当者の人間性は、スムーズな売却を行ううえで大切なポイントの一つ。

 

例えば、もし反響がない場合は、担当者と売却価格の変更を相談する必要も出てきますし、 

また買い替えのケースでは資金計画の相談に乗ってもらわねばなりません。

 

ですから、営業担当者があなたにとって

信頼のおける相談相手になるかどうかは重要なポイントといえるのですね。

 

 

いかがでしたか？

仲介会社の売却活動いかんによっては、売却期間や価格にも大きな差が生じることがあります。

それだけに、売却を依頼する仲介会社選びは大切ということですね。

 

 

次回は、3種類の媒介契約のメリットデメリットについてです。

 それではまた！

  

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こんにちは、辰川です。 

 

今回は、N様にとって2度目の正直でした。

 

というのは、１回目は、希望の中古マンションが見つかり、N様は買い付けを入れられ、

商談もまとまって、これから契約というときに、

売主さん側の予期せぬ事情であえなくご破算になったからです。

 

やはり、不動産はご縁がないと買えないものなのでしょうかね・・

 

 

それからのN様は、一度は落胆されましたが、

私もいろしろ励ましたりして、どうにか気持ちも前向きに。

 

しかし、家選びの対象は、「中古マンション　→　中古一戸建て　→　中古マンション」　というように、

変遷します。

それほどまでに、N様は迷いに迷い、心が揺れ動いたということです。

 

 

思ったような物件が見つからないときも、

「家を買うときは、ベルジュホームさんに必ずご相談しますからね。」

そんなN様の言葉は、私には何よりも嬉しいものでした。

 

 

そして、今回ようやく、間取り、立地、価格ともに、

N様ご夫婦にぴったりの中古マンションに見つかったというわけです。

 

2度目になる買い付けも無事通り、今度こそ、めでたく契約と相成りました。

N様、おめでとうございます。本当に良かったですね

 

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こんにちは、辰川です。

 

2ヵ月半前に、売却依頼をお受けした大阪の中古マンションが、

無事成約となりました。

 

売主であるT様は、現在、仕事でポルトガルに赴任中。

よって、契約の場には、弟さんが代理として出席いただきました。

 

 

そもそもこの物件は、今年3月にT様が一時帰国されたときに、

当社が売却のご依頼をうけたもの。

 

ご売却理由は、T様がここ数年は、大半をポルトガルで過ごされており、

所有し続ける理由がなくなったことでした。

 

築9年目の中古マンションは、T様でツーオーナー目。

室内を大変きれいに使ってこられたのは、販売上もメリットも楽でした。

 

留守中は、鍵は当社で保管し、内覧のたびに立会いしますが、

普段から手入れの良い物件は、やはり見学された方の印象も大変良いですね。

 

販売開始し、ちょうど2ヶ月目に、良い買主様とご縁がありました。

その間、海外にいるT様とのやり取りは、すべてメールで行いました。

 

 

ところで、今回のように、売主が不在であっても、

契約から決済引渡しまで、一連の手続きは 

仲介業者が滞りがないよう行わねばなりません。

 

何はともあれ、T様、ご契約おめでとうございます！ 

私も、無事契約で終わったことで、少し肩の荷が下りた気分です。

 

 

このあと、T様は銀行の抵当権抹消のために一時帰国され、

7月の残金決済時はまた海外に戻られる予定です。

 

それではまた。

 

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売りたい価格ではなく、実際に売れる価格を出してもらうことがポイント。

 

こんにちは、辰川です。

 

前回は、住み替えの動機、スケジュール、資金繰りの重要性をお話しました。

 

そこで、今回はいよいよ売却についてです。

買い替えで成功するためにも、今の家を少しでも高く売りたいものですよね。

売却価格が分かれば、新居の価格を含めた全体予算が見えてきます。

 

既に住宅ローンが完済しているに越したことはありませんが、

たとえローンの残債があっても、売却の支障とはなりません。

 

実際、多くの人が売却したお金をローン返済に充てたり、

ローン返済後に残ったお金を新居の頭金に廻しているからです。

 

そこで気になるのが、「家が一体いくらで売れるか」ということですね。

 

そのためには、事前にネットや住宅情報誌などで売却価格の目安を調べておくことをお勧めします。

 

一戸建てであれば同じエリアで販売されている中古物件が参考になるますし、

 

マンションであれば同規模、同年式のものを調べれば、ある程度は相場観が掴めます。

 

下調べさえしておけば、査定価格が不動産会社任せになる心配もありません。

 

 

次に、新居の購入価格もつかんでおく

 

これも、自宅を売却するときの相場の調べ方と同じでよいです。

 

このように売却価格と購入価格さえ把握しておけば、だいたいの資金計画の目途が立ちます。

 

 

 

・極端に高い査定価格には注意

 

ここで始めて、不動産会社に査定を依頼することになります。

 

実際の査定では、近隣エリアにおける類似物件の成約事例をもとに、

「実際に売れるであろう価格」を割り出します。

 

査定を依頼した業者が、買い替え計画がスムーズに進める提案をしてくれないことには

まったく話になりません。

 

査定価格は業者によって多少のブレはありますが、

それでも極端な差がつくことはありません。

 

ただし、1社だけ飛び抜けた高い査定価格を提示してくるケースもあります。

こんなときは決して鵜呑みにせず、冷静な判断も必要です。

 

というのは、単に媒介契約を取りたいがために、

極端な高額査定を提示してくる不動産会社があるからです。

 

こんな不動産会社に売却を任せると、いつまで経っても買い手はつかず、

販売活動も杜撰です。

 

最初から適正価格にしておけば、

もっと早く売却できたのではないかと悔やむことになります。

 

売却に真剣なのは売主だけではありません。

不動産会社も媒介を任せてもらうために必死ということです。

だから、目先の条件だけでなく、信頼できる業者かどうかの見極めが大事です。

 

とくに「買い替え」は、売却と購入を同時に行うことなので、

不動産会社の力量が問われるからです。

 

 

いかがでしたか？

 

査定の目的は、「売りたい価格」ではなく、「実際に売れる価格」を出すこと。

そのためにも、信頼できる営業担当者を選ぶことですよ。

 

 

次回は、「媒介契約」についてです。

それではまた！

 

  

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こんにちは、辰川です。

 

家の買い替えと言えば、おそらく、ほとんどの方が初めての経験となります。

 

だからこそ、多くの人が買い替えに不安を感じます。

 

例えば、「今の家が売れなかったらどうしょう・・」

 

「新たなローンを組むことに不安がある・・」

 

「新居が完成するまで、賃貸の仮住まいが面倒で・・」

 

今住んでいる家を売却し、将来住む家を購入するわけですから、

 

何とかスムーズに行わなければなりませんよね。

 

 

 

また、今の家を少しでも良い条件で売却したいものです。

そのためには売却前から、いろいろ準備をしておく必要があります。 

 

では、売却前に、何をやっておけばよいのでしょうか。

 

 

■住み替えの動機、新居の条件を整理しておく

 

売却の動機としては、たとえば、

 

「子どもが生まれて手狭になった」

 

「子どもが独立したので、都心のマンションへ移りたい」

 

「通勤通学に便利な場所に住みたい」などなど。

 

このように、売却理由をはっきりさせることも、スムーズな売却活動へとつながります。

 

また、新居への憧れがとくに強い場合は、

あなた自身が住宅に何を求めているのか明確しておきましょう。

 

 

■住み替え完了までのスケジュールを考える

 

たとえば、「子どもの入学や進学に合わせて、来春までに新居への引越す」など、

 

具体的な目標を立てておくと、今何をすべきかがわかってきます。

 

 

 

■資金繰りに無理がないかを確認する

 

ますは次の2点を確認することです

 

・今の家の住宅ローンが残っているか、もし残っていたら、その額を把握する

・買い替えのために使える自己資金はいくら用意できるか。

 

住宅ローンを完済していれば、買い替えするにも何の問題はありません。

 

また自己資金の額と、ローン残債の額が同程度であれば、これも問題ありません。

 

あとは、新居で幾らの住宅ローンを組むのかを検討すればよいだけです。

 

しかし、多くの残債が残っている場合でも、次のローンを併せて返済できる能力があれば、新居でローンを組むときに１本化することも可能です。

 

 

いかがでしたか？

買い替えとは＝売主と買主の両方の立場を経験する、ことでもありますね。

住み替えたと思ったら諦めず、信頼をおける仲介業者に相談してみることも大切です。

 

 

 

次回は、売却活動の入り口である「査定」についてです。 

それではまた！

 

  

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購入したい物件が決まったとき、どうやって意思表示を行うのか・・ 

 

 こんにちは、辰川です。

 

 

不動産仲介業者の紹介などで、いろいろ物件を見ていくうちに、

自分たちの希望に適う物件が見つかります。

 

でも、不動産は高額なものですから、

食料品や日用品のように、レジで勘定を済まして終り！、というわけにはいきませんよね。

 

 

代金を支払う前に、物件に関する様々な説明を受けねばなりませんし、

住宅ローンを使うことも売主に了承してもらわねばなりせん。

 

 また、自分が契約しないうちは、ほかの人に、

その物件を買われてしまうかもしれません・・

 

 

そこで、不動産の売買では、契約を取り交わす前に、

購入の希望者は、「不動産購入申込書（買付け証明書）」という書面にサインすることで、

欲しい物件を押さえることができるのですね。

 

 

書面のなかでは、自分が購入する場合の条件、例えば、

購入希望金額、現状渡しか否か、住宅ローンの融資額、契約日、引渡し希望日などを記入していきます。

 

 

その内容を、売主が呑んでくれたら、めでたく商談は成立です。

もし、呑めない項目があれば、双方が歩み寄ればOKです。

それまでは、仲介業者が間に入って、調整をはかります。

 

 

ところで、住宅ローンを利用する場合は、購入申込みを行う前に、

金融機関の事前審査を下ろしておく必要があります。

 

というのは、万一、契約後に住宅ローンが否決されてしまうと、

売主は手付金を返還しなければならないからです。

 

ですから、購入したい物件が決まったときに備えて、

会社員であれば源泉徴収票、自営業者であれば申告書を事前に用意し、

いつでも金融機関に事前審査の手続きに入れるようにしておきたいものですね。

 

 

いかがでしたか？

 

買付け証明書とは契約の前段階の手続きといえます。

その意味合いを十分に理解され、

ぜひ理想のマイホームを手に入れてくださいね。

 

それではまた！

 

  

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こんにちは、辰川です。

 

ネットやチラシなど不動産広告において、「新築」と記載してもよい物件は、

建築後１年の住宅と決められています。 

つまり、新築後１年経った住宅は、たとえ未入居であっても、中古物件となります。

 

 

では、新築と中古物件の違いとは何かといえば、

それはもう、価格ですよね。

 

 

ところで、一戸建てにせよ、マンションにせよ、新築分譲価格は割高に感じてしまいます。

その理由は、事業主と販売会社の利益が含まれているからです。

 

 

こうした利益が販売価格に占める割合は2?3割といわれており、

いわば、これを最初の所有者が負担してくれているわけですよね。 

あとは、中古物件として、築年数に応じて、徐々に安くなるのです。

 

 

年式によって仕様や設備に違いがありますから、それさえ目をつぶれば、

少ない予算で新築当時は買えない物件が手に入るのですから、

とても魅力があるといえます。

 

 

安価で手に入った分で、内装を新しくしたり、

水周りを更新したりして、自分好みにアレンジを加えれば、

新築顔負けの住まいになることも可能です。

 

 

とくにマンションの場合は、新築分譲時に、

修繕積立基金としてが一定額（30?40万円）を徴収されます。

 

ところが、中古マンションでは徴収されるどころか、

前の所有者の修繕積立金が引き継いでもらえます。

物件価格＋αがあるわけです。

 

 

ただ、「中古物件＝安い」が通用しないケースもあります。

大阪の都心部などで立地に優れていたり、あるいは人気エリアにある場合です。

 

 

こうした物件は、いくら待っても市場には出ませんし、

仮に出たとしても新築当時の価格として変わらなかったか、

あるいはそれ以上の価格をつけてくることもあります。

 

 

物件のブランド性や希少性に惹かれ、

間取りや使いやすさを度外視し、購入に動く人もいます。

 

 

しかし、いくら希少性があるからといって、

狭いスペースをわざわざ自己居住用として購入するのは無理があります。

 

自宅が別にある人が、投資用と所有し、賃貸に出すなら、

それなりにメリットもあるということでしょうね。

 

それではまた！

 

  

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