仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2015年2月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。   

ふつう不動産の売買では、契約の前段階（意思表示）として、買主は「購入申込み」を行うことになります。

買主側の出す条件が、売主側に受理され、さらに住宅ローンの事前審査に通れば、契約に向けて進むのです。

いよいよ契約となると、その前に一つだけやるべきことがあります。

それが、契約前に知っておきたい2つ目の注意点、「重要事項説明」です。

重要事項説明とは、宅建取引主任者が「買主」に対して行う

あなたが説明をうけることになる、「重要事項説明書」には、ふだん馴染みのない不動産の専門用語がたくさん並びます。説明を聞いてもチンプンカンプン、気がつけば終了していたという事がないよう、注意しなければなりません。

だから、重要事項説明で分かったぶりは禁物。内容は多岐にわたりますが、資格を持った取引主任者が説明するので、疑心暗鬼になる必要はありません。 もし不明点があれば、納得がいくまで、取引主任者に質問することが大切です。

重要事項説明の各項目チェックポイント

では、重要事項説明には、どんな項目があるのでしょうか。主なポイントを見ていきましょう。

●対象物件の所在地や面積など

●登記簿に記載されている項目 （抵当権や仮登記の有無などについて）

●用途地域や建ぺい率など、各種の法令に基づく建築の制限事項 

●敷地に接する道路幅と、接道面の長さ

●私道負担があるときは、その内容について 

●水道・電気・ガスの供給状況や、排水の施設について

●敷地の形状や、建物の構造・仕様（未完成の場合は、完成予定の内容）について

マンションの場合は、「共用部分」の説明がある

●管理の形態や委託先、管理費、修繕積立金の説明

●共用部分の範囲や使用方法

●専用使用権について

以上が、重要事項説明書に記載される主な項目ですが、一部の記載内容は、契約書と重複します。

この説明をうけることで、買主は購入しようとする物件の全体像を把握できるのです。

いかがでしたか？

重要事項説明書の内容では、買主として納得いくまでサインしないという気持ちは必要です。後々のトラブルを防ぐためにも、もし意味の分からないことがあれば、納得するまでどんどん質問することです。

さて次回は、契約前に知っておきたい３つの注意点の、、、のいよいよ最終回。

瑕疵（かし）担保責任についてお伝えします。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。  

不動産チラシを見ると、まれに「再建築不可」または「建築不可」の表示された物件があります。あなたは気付かれたことはないでしょうか？

将来的に建て替えや増改築ができない物件を広告する場合は、必ず、「再建築不可」とか「建築不可」と表示するよう、不動産会社は義務付けられています。

そこで、今回は、「再建築不可の物件は融資を受けられない」についてです。 さ

再建築不可の物件とは？

チラシ広告などに、再建築不可と表示いれば、大体は次のような物件です。

1. 接道義務（前面道路に敷地が2ｍ以上接する必要がある）に違反している土地、またはそこに建つ家

2. 市街化調整区域内の土地、またはそこに建つ建物、

3. 既存不適格建築物、つまり建築当時には合法だったが、その後の法律改正で適合しなくなった建物

ところで、再建築不可と聞くと、誰もが避けたいはずです。しかし世の中には、それでも安ければ購入しようという人はいます。

なぜなら、再建築ができなくても、リフォームは自由に行えるので、住めない事はないからです。まして、しっかりした建物であれば、改修やメンテナンスをすることで永住することも可能です。

こうした物件を専門に買い取る業者もいるほどで、賃貸に回すことで収益を得えようとします。しかも、再建築できる物件は、通常の物件より遥かに割安で買えます。

再建築不可物件は、融資を受けられない 

金融機関は、万一の場合の換金性を重視します。

一方、法律で建替えに制限を受ける不動産は、仮に、市場に出ても購入希望者がなかなか出てきません。

 げん銀行は、こうした需要のない不動産に対しては、担保評価を低く見積らざるを得ず、融資も積極的に行えなくなるというわけです。

いかがでしたか？

再建築を承知の上で購入する場合は、問題ありません。しかし、将来売却を考えれば、その物件を購入したい人がローンを使えないということは知っておくべきかもしれませんね。

次回は、 契約前に知っておきたい注意点の2つ目として、「重要事項説明」についてです。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。  

前回は、中古物件は流通数が多いので、新築で探すよりも中古のほうが希望通りの物件に出合える可能性が高い、という話でした。

さて今回は、中古物件は確認してから購入できるという話をしましょう。

何といっても、中古物件は実際の建物を確認できる

例えば中古物件は、図面では分かりづらい部屋の状態や日当たり、風通し、眺望などを自分の目で確かめられます。

例えば、実際に部屋の寸法を測れるので、今使っている家具が使えるのか、あるいは新調せねばならないのか分かるので、暮らしがイメージし易くなり、購入後にスムーズに生活できます。

また、新築の場合、ご近所がほぼ同時期に住み始めるケースが多いので、どんな人が住むのか分かりません。その点、中古物件ならば、ご近所の様子をある程度は知ることも可能。

一戸建てなら、隣家との距離感や、家族数、生活音がどのくらい伝わるのか、など事前に確認できます。

マンションの場合は、住民層によって、マンション全体の雰囲気がずいぶん異なるものですが、子供をもつ世帯が多いのか、高齢者が多いのか、単身者やＤＩＮKSが多いのか、といった雰囲気も確認し易いですよね。

管理人がいれば、共用施設や周辺環境などを、直接聞ける点も大きな安心感ではないでしょうか。

いかがでしたか？

中古住宅は、時間が経過した建物の状態を見極めることができますし、マンションであれば、共用部の使われ方や、管理の状態も一目瞭然です。

是非、あなたのマイホーム選びの参考にしてくださいね。それではまた！

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こんにちは、辰川です。  

住宅選びでは、多くの人が最初は「新築住宅がいい」と思ったりするものですね。

しかし、前回にお話したように、探していくうち にの　新築との価格差などがわかったりして、中古住宅の良さに気付くことがあります。 

さて、今回も引き続き、中古物件の魅力についてお伝えしていきます。

物件数が多い

中古物件を選ぶメリットとして、供給数が新築に比べ圧倒的に多いことが挙げられます。

物件数が多いければ、住まい選びの選択肢も広がりますよね。

特に、「子供の通学区域内に住みたい」とか、「実家の近くに住みたい」などの理由で、エリアを限定をする場合、中古物件の方が有利といえます。

また、一戸建てにせよ、マンションにせよ、立地のバリエーションの豊かさも、中古物件の魅力です。

特にマンションでは、共有施設として公園やキッズルームがあったり、あるいは、メゾネットタイプのマンションなど、あなたに希望する条件があるのなら、中古物件で探したほうが出会える可能性は高くなります。

また、一戸建てを新築で選ぶ場合、新規の分譲は、どうしても郊外が多くなります。仮に、都市部で分譲物件があっても、価格の割りに敷地が狭くなりがち。

その点、中古住宅ならば、都市部、郊外にまんべんなく供給されているので、利便性の良い都心部であっても、中古物件であれば手に入る可能性が出てきます。

いかがでしょうか？

中古物件には、新築にはない要素がいろいろありますよね。

冷静に考えれば、中古物件から選ばない手はないかもしれません。

次回はれない手はありません。でも、  、、、、、中古物件は確認してから購入できる、という話です。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。  

中古住宅を上手に選べば、自分らしい暮らしを実現し易い、と言われます。 

それはどうしてなのか？

それは、中古物件は新築物件とはまた違った、いろいろなメリットがあるからです。 

そこで今回から、中古物件の魅力についてご紹介してみましょう。

まず、価格が安い

新築に比べ、同じ立地であれば、同じ広さの物件が安価で手に入ります。これこそが中古物件の最大の魅力といえますね。

勿論、築年数にもよりますが、同じ立地であれば新築物件の3?4割は安かったり、中には半値近い価格で売り出されている中古物件もあります。

もし、あなたが予算的に新築は手が届かなくても、中古住宅であればマイホームが実現することもあるのでは？

次に、価格が安い分、無理なローンを組まなくて済むので、ローンの返済期間を短くできます。購入時の価格が安ければ、将来転売するときも、値下がり率を低く抑えられますよね。

さらに、購入価格が低いので、浮かせた費用を自分好みのリフォームに使えるのなら、あなたの理想の住まいに近くことも可能ではないでしょうか。

ただし、中古物件では、建物や設備が劣化しているケースもあります。そうなると、大掛りに修繕しなければならず、費用が予想以上にかさむこともあるので注意が必要です。

次回は、物件数についてです。それではまた。

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マイホーム取得には、購入費用は勿論のことですが、諸経費といったお金もがかかります。

そのあたりも踏まえて、実際にマンションと一戸建てでは、費用面でどちらが有利なのか？

今回は、マンションと一戸建て、一体どちらがお金がかかるのかについてです。 

購入価格では？

もし同じ立地に、同じ広さの一戸建てとマンションがあれば、当然、一戸建てのほうが高くなります。

それは、マンションならば各住戸の居住者で土地を共有しますが、一戸建ては一人で所有することになるからです。だから、一戸建てのほうが高くつくわけですね。

特に、駅前のような利便性に優れた立地に、マイホームを持とうとすると、どうしてもマンションを選択することになります。

諸費用では？

購入時の諸費用には、登記費用や住宅ローン諸経費などがあります。

これら諸費用は、新築や中古を問わず、マンションにも一戸建てにも同じようにかかってきます。

ただ、火災保険については、耐火構造を持つマンションの方が割安になります。

マンションは、管理費や修繕積立金がかかる

マンションでは毎月、管理費や修繕積立金がかかってきます。

一方、一戸建ては管理費こそありませんが、その代わりに庭の手入れやゴミ置き場の清掃は自分の労力で行うことになります。

また一戸建ては、マンションのように毎月、修繕費用を積み立てる必要もありません。

でも、それで安心となりません。一戸建ては急な修繕費用が必要になることもあります。そんな時のためには、やはり準備しておかねばならないのですね。

いかがでしたか？

マンションと一戸建て、購入後のことも考えれば、費用面でどちらかが圧倒的に有利とはいえません。ですから、いずれを選ぶかはあなたの生活スタイル次第なのですね。

例えば、子供のいない共働き夫婦ならば、都心の利便性の良いマンションが向いているといえます。しかし子育て中のファミリーなら、公園などのある、環境の良い一戸建てのほうが向いているといえるのではないでしょうか。

それではまた。

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あなたはマンションと一戸建て、どちらが長持ちすると思いますか？

また、リフォームの自由度が高いのはどちらかでしょう？

そこで今回は、マンションと一戸建て、それぞれの将来性についての話をします。

長持ち度では、マンションが優位

国税庁が定めた耐用年数を調べると、木造住宅は22年、鉄筋コンクリート住宅は47年です。

固定資産税はこの数字に基づいて課せられるので、例えば、木造は築20年にもなると建物の評価はほとんどなくなります。

でも、実際の長持ち度となると、また違ってきます。おそらく、法定耐用年数の約2倍と考えてよいでしょう。

つまり、傷んだところを修理するなど、メンテナンスに気を配ってやれば。木造で50年、鉄筋コンクリートで80年は持つものです。

その反対に、住みっぱなしでメンテナンスを怠ってしまうと、どんな構造の建物でも、国税庁の耐用年数に限りなく近づきます。 

最近は一戸建てに対して、長期優良など長持ち住宅を普及させようという動きも活発です。しかし、初期コストに幾らかけようが、現実には家の耐久性も、住む人のメンテナンスの考え方によるところが大きいと言わざるを得ません。

一方、マンションの場合は、メンテナンス自体は「大規模修繕工事」によって計画的に行われるので、管理さえ行き届いていれば、大きな問題は起きないといえます。

耐震性能はどちらともいえない 

ふつうはマンションのほうが、耐震性能が高いと考えられがちです。でも、実際にはきちんとした設計された一戸建てであれば、何も問題はありません。

ただし、築年数が古いマンションや一戸建てでは耐震補強などの工事が必要な場合もあります。

リフォームの自由さでは断然、一戸建て 

リフォームは、圧倒的に一戸建てが有利。

マンションには専有部分と共用部分があり、例えば、玄関ドアやサッシより内側の「専有部分」しか、自由に変更できません。実際には、フローリングの張替えも、下階への響くために管理組合の許可が必要となるなど、いろいろ制約があります。

その点でも、一戸建てはリフォームから将来の建て替えまで自由といえますね。

次回は最終回です。マンションと一戸建てのかかる費用についてお伝えしますね。

お楽しみに！それではまた。

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引き続き、マンションと一戸建ての違いです。

今回はセキュリティ面と、駐車場についてお伝えしましょう。

セキュリティでは、マンション優位 

一般的にセキュリティは、マンションのほうが優れているといえます。

特に、最新の大規模マンションでは、二重、三重のオートロックに加え、警備会社よる24時間パトロール体制も珍しくなくなりました。さらに、オートロックシステムも指紋認証方式が採用され始めています。

一戸建ても、近年ではホームセキュリティが普及しています。ただ、マンションと比較すると、確実性やスピード対応という面で見劣りします。

勿論、一戸建てのセキュリティは住む人次第なので、自分好みに強化することは可能です。ただし、マンションと同程度のセキュリティにするには結構な金額がかかります。

そうは言っても、一戸建ての場合は近所付き合いさえしっかりしていれば、近所同士の声掛けができますよね。お互いが見回りするだけで、防犯対策になっているケースは実際には多いんです。

しかしながら、人付き合いが苦手だとしたら、マンションの方が合っているといえます。

車の利用では一戸建てが優位 

マンションは大規模になればなるほど、居住棟と駐車場の距離が長くなる可能性があります。

機械式車庫なら、車の出し入れにも時間がかかりますし、雨の日や大きな荷物を抱えているときは、少々使い勝手は良くありません。

これに対して、一戸建ては、玄関を出てすぐに車に乗り降りできますから、雨の日や、大きな荷物の出し入れも楽です。

さて、次回はマンションと一戸建ての将来面についてお伝えします。

お楽しみに！それではまた。

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前回は、マンションと一戸建ての違いを、

眺望や日当たり、音の面からみてきました。

今回では、さらに暑さ・寒さ、管理面、ご近所付き合いから、

見ていくことにしましょう。

暑さ・寒さについて

マンションは鉄筋コンクリート構造なので、断熱・気密性能に優れています。

もし、購入物件が上下階や、左右お隣の部屋に囲まれているのならば、

おそらく真冬も暖房いらずで快適に過ごせるはずです。

ただし、最上階などは夏は日中の熱が逃げないため、深夜になっても冷房が効きにくいこともあります。

その点、一戸建ては、最近になって高気密・高断熱仕様が増えましたが、

まだまだマンションの性能には及びません。

管理面では 

マンションの場合は、外壁や廊下、階段、ゴミ置き場などの日常の清掃やメンテナンスについては、毎月、管理費を支払っているため、居住者が直接に行う必要はありません。

一方の一戸建てでは、家の維持管理を自己の責任で行わねばなりません。ですから、家に対して自分でメンテナンスすることが苦にならない人は一戸建てに向いています。

その反対に、メンテナンスを面倒がる人はマンションが向いているといえます。

ご近所付き合い 

マンションでは、日常、お隣同士であっても顔を合わせることが少ないため、近所付き合いを気にする必要がありません。また、ゴミ出しの時間も比較的緩やかといえます。

それに比べて、一戸建ての場合は、決められた日時にしかゴミを出せないことが多いです。ゴミ当番も持ちまわりなので、一定の近所付き合いは必要になります。

さて次回は、セキュリティや駐車場について。

それではまた！

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前回から始まった、「マンションと一戸建ての違い」ですが、

今回は、住み心地について。 

マンションといえば、まずイメージするのが「眺望」ではないでしょうか？

一方の一戸建てならば、きっと「落ち着いた暮らし」ですよね。 

日当たり・眺望について

その証拠に、高層マンションの広告では、まず眺望がいかに良いかをアピールしています。

でも実際は、タワーマンションでなくても、中高層階でも開放感のある暮らしが実現できたりします。

一戸建ての場合では、南面に建物があるかどうか、隣家との距離が保たれているかによって、日当たりは大きく変わってきます。

眺望についても、一戸建ては隣家に囲まれているケースがほとんどなので、高台にでも建っていない限り、あまり期待できません。

風通し・採光について

住まいに、「風通し」と「採光」を求めるならば、何といっても窓の数が多くなければなりません。とくに、マンションは角住戸でない限り、窓の数が限られてきます。

角住戸でない場合は、バルコニー側と廊下側の2面に窓を取ることになります。しかし、窓に面していない、真ん中の部屋は、昼間でも点灯を必要とするほど薄暗いことが少なくありません。

その点、一戸建ては各部屋に複数の窓が設けられていることが多いです。また、隣家と極端に接近していない限り、風通し・採光もそこそこ確保されています。

音について 

マンションは大きな１棟の建物なので、床や壁を通して建物内部の音が伝わりやすくなります。その反対に、一戸建ては窓から外部の音が侵入しやすいのが特徴です。 

ですから、マンションでは上下階、左右の住戸の生活音が伝わり、問題になることもあります。しかし、一戸建てでは隣近所の騒音が問題になることが多いのです。

そういう意味では、マンションも一戸建ても、隣り近所への配慮が大切といえます。勿論、建物の構造上の問題もあるので、すべてのマンションや一戸建てが当てはまるわけではありません。

次回は、暑さ・寒さや、管理面、ご近所付き合いについて比較してみます。

お楽しみに！それではまた。

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