お役立ち豆知識:不動産仲介無料ネットなら代表徒然日記

こんにちは、辰川です。

前回に引き続き、土地購入のポイントをお話しします。

・土地の下見する際に、気を付けたいチェックポイントとは？

どんなに気に入った土地でも確認してほしいのが、

土地の周辺環境です。

これを知るには、平日や土日、時間帯、雨天時といった異なった日時に、

現地に足を運んでみるのがよいでしょう。

例えば、土日は静かな場所でも、平日は車の交通量の多いかもしれません。

天気の悪い日に出向くのは、少し抵抗があっても、

晴天の日にはわからない、水はけ具合も見ることが可能です。

・地盤が軟弱かどうか、素人なりに確認する方法とは？

地盤が軟弱かどうかを正確に調べるには、専門の地盤調査会社に

依頼するしかありません。

ただしこれには費用が3～5万円くらい掛かりますし、土地の売主が

許可してくれないケースも考えられます。

また地盤が軟弱だと分かった場合は、地盤改良工事に数十万円単位の

お金がかかってしまいます。

とはいえ、地盤が軟弱かどうかは、専門家でないと全く手掛かりが

ないわけではありません。

ところで、素人でも地盤を見分ける簡単な方法として、

「地勢」と「地名」からある程度推察することができます。

地勢から推察する場合は、周囲の土地に比べて、低い土地は要注意となります。

また平地であっても、湖沼や川、水路が近くにあると、土が水分を多く含んでいること

も多く、軟弱な地盤になりやすいです。

また地名から推察する場合は、地名に土地の低さや、水を連想させるもの、

例えば、谷、窪、沼、沢、川、淵、瀬、田など、があると、

昔は低地や湿地であった箇所を埋めた可能性が考えらるわけです。

いかがでしたか？

もし希望に合いそうな土地が見つかったら、実際に現地に赴いてみましょう。

その際には、カメラやメジャー、方位磁石を忘れないことでことですよ。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

今やチラシの広告だけでなく、インターネットのポータルサイトから

簡単に土地情報が得られるようになりました。

そこに、自分たちの希望に合いそうな土地が見つかったら、

すぐにでも現地を確かめに行きたいところですね。

ただしその前に、広告に記載された内容はたとえ小さな文字であっても、

見落とさないことは大事。

なぜなら、意外と大切な情報であったりするからです。

１．家は自由にどこに建てても良いというわけではない

市町村ごとに都市計画という決まり事があって、例えば豊中市なら豊中市の、

堺市なら堺市の規制のもとで、家を建築しなければいけません。

例えば、広告に「市街化調整区域」とあれば、その地域では農家の跡取りでないと

住宅を建てられませんし、また宅地造成さえしてはなりません。

家を建ててもよいのは「市街化区域」というエリアに限られますから、

まず、そこを広告で確かめることです。

さらに市街化区域は、商業系・工業系・住居系などの幾つかの「用途地域」に

区分されています。

用途地域の中でも、商業系や工業系でも一般住宅を建てることは可能ですが、

すぐ近くに大規模な商業施設や工場が建つ可能性があります。

やはり、家の建築用地を選ぶとすれば住居系の例えば、第一種住居・第一種低層住居

・第一種中高層の各地域が無難といえそうです。

２．敷地いっぱいに家を建てられない

さらに自分の土地であっても、敷地いっぱいに家を建てられません。

なぜなら、「用途地域」毎に建てられる家の大きさが決められているからです。

その目安となるのに「建ぺい率」と「容積率」があります。

建ぺい率は敷地に対する、１階の建築面積の割合をいいますが、

一方の容積率は、敷地に対する全ての階の面積の割合をいいます。

例えば、第一種低層地域（建ぺい率50%、容積率80％）にある、

土地200㎡に住宅を建てるケースを考えてみます。

１階部分は200㎡×0.5＝100㎡まで可能であり、全ての階を合わせると

200㎡×0.8＝160㎡を限度として建築可能となるのです。

３．敷地は道路とつながっている必要がある

建築基準法という法律では、原則は4メートル幅の道路に、

間口が2メートル以上接していないと家は建築できません。

但し原則があれば、例外もあります。

古い市街地では4メートルに満たない道路もたくさんあり、その場合には

道路の中心線から2メートル後退、いわゆる「セットバック」することで

新築や建替えも可能となります。

元々の敷地より少し後退して建てるわけですが、その分、

道路幅が広くなりますし、またセットバック部分は固定資産税も非課税になるので、

あながちデメリットだけと言い切れない部分もあります。

いかがでしたか？

この続きは、次回Part.2でお話しします。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

ようやく予算に合った不動産に出会って、購入したのも束の間、

お隣リと境界のことでトラブルに巻き込まれたくはないものです。

そこで今回は、土地の境界について。

さて、自分の敷地の境界がどこなのか、意識している人は滅多にいません。

それも当然で、普段は気にも留めない境界が揉め事の原因になるのは、

隣地の売買や建築を機に起こるからです。

お隣り同士で互いに境界が分かっていれば、まだ何とかなります。

でも境界が不明確な場合は、紛争にもなりかねません。

だから、隣家とトラブルにならない為にも、境界について

しっかり理解しておきたいところです。

では、どの様なことに注意をすればよいのか？

まず、境界に鋲や金属プレート、コンクリート杭であれば分かり易いのですが、

何の目印もなく、ブロック塀しかないときは、塀の外か、中心かによっても

境界の位置は変わります。

法務局発行の「地積測量図」があれば、境界線がどこか確認できます。

しかし図面が無い場合は明確にしてもらう必要もでてきます。

売主と隣地所有者との間で、境界線がまとまらない場合は、

土地家屋調査士に依頼するなどして、境界を確定してもらう事も大切。

ところで、こうした境界は、お隣同士が納得すれば自由に変更したり、

処分できるので、私法上の境界（所有権界）といいます。

一方、国が認める、公法上の境界（筆界）というものは、

個人の意思で勝手に変更することはできません。

土地を購入したりする場合、隣家とトラブルを防ぐ意味でも、

気をつけたいものです。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

一から土地を探す場合はけっこう苦労が伴います。

特に不慣れな地域の場合、土地だけをみて判断するのは難しいです。

土地を紹介してくれた仲介会社の営業マンは、こと不動産には精通していても、

建築のことはほとんど素人同然といえます。

そこで今回は、土地を選ぶ際の

３つのポイントについてお話します。

まずは、自分の目を使って確かめたいのは、

給水・排水が整備できているかどうかです。

中古物件であれば、大して気にすることはありません。

しかし更地で給排水が未整備であれば、引込み工事代や市納金など

予想外のお金がかかります。

次に、耳で確かめたのが、それは周辺の騒音です。

幹線沿いなどは便利である反面、車の騒音がひどかったりします。

また静かな裏道通りにあっても、意外と抜け道に利用されていることも

ありますから。

さらに、鼻で確かめたいのは、嫌悪施設からの臭い。

風向きによっては、養豚場や養鶏場の臭いがながれてきたり、

また水路から漂う悪臭もあります。

そのほか、時間を変えて観察することも大切です。

日当たりや、雨の日の水はけなどは、

現地に一度行ったきりではわからないこともあります。

いかがでしたか？

土地選びでは、目的を決めて訪ねることが大切です。

そして目だけでなく、耳と鼻を利かせて観察してくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

結婚や出産、子供の入学など人生の節目で、

このまま賃貸住宅で暮らすか、それともマイホームを持つべきか

そんな悩みを抱える人は多いですよね。

そこで今回は、賃貸住宅と持ち家のどちらを

選択すべきかについてのお話です。

まずは、賃貸住宅の長所からです。

賃貸のよい所は、その土地に縛られず、

好きな所へ引っ越しができることではないでしょうか。

転勤の可能性がある人には、メリットも多いはず。

子どもが成長すればさら広い家に引っ越して、

子供が独立すれば、2DKでも1LDKでもよい。

そう考えると、ラクですよね。

一方で賃貸住宅にも短所はあります。

それは、家賃が捨て銭になってしまうこと。

家賃を払い続けたところで自分のものにならないし、

定年後も就労中と同じくらいの家賃を払うことになります。

家賃を20年間も支払えば、ちょっとした一軒家くらい

買えたのではないかと後悔するかもしれません。

次は、持ち家の長所です。

持ち家の一番の長所は、無駄な出費を減らせること。

住宅ローンを払い終われば、老後に住居費用がかかりません。

お金のこと以外では、安定した居場所があることで

安心感が得られます。

一方で、持ち家の短所といえば

家は所有してしまうと、そこから簡単には移動しにくくなることです。

そのほかでは、固定定資産税がかかること。

また、一戸建てなら経年劣化に応じた家の補修が必要になること、

マンションの場合は修繕積立金や管理費といった恒常的な出費があります。

いかがでしたか？

賃貸がいいか、持ち家がいいかはの問いに対する正解は人それぞれ。

自分にとって最も良いと思われる方法を選びたいものですね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

新築の建売住宅を購入し、１年もたたないうちに、

壁紙（クロス）が切れたり、隙間でできたりすることがあります。

特にクロスはふだん目にするところなので、気になるものです。

もしその原因が、内装職人の腕に問題があったら論外。

でも実は、クロスの不具合の１番の原因は、もっと別の原因にあります。

それは、木材や合板が乾燥・収縮によって起こるからです。

あなたは「木は切っても生きている」という言葉をご存知でしょうか？

というのも、木造住宅には、構造材や合板など下地材として

たくさんの木材が使われています。

木造は完成してからも、その内部で、木が乾燥収縮しているのです。

構造材や合板などの下地が動くわけですから、クロスなどの柔らかい内装材は

いとも簡単に引っ張れてしまいます。

そのため、壁の隅っこや、天井と壁の取り合い部分で、

クロスが切れたり、またクロスの継ぎ目の部分で隙間がみられるようになるのです。

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こんにちは、辰川です。

前回は、ライフラインのなかで、最も大切な水道の話をしました。

こうした排水は、最終枡と呼ばれる箱に集められ、

敷地外へと流れていきます。

そして、最終枡に集めた排水は、２つのやり方で処理されます。

具体的には、下水道が通っている場合と、

通っていない場合によって、処理方法が異なってきます。

１つは、下水道が通っている場合です。

浄化槽といえば、トイレの汚水だけを処理する「個別浄化槽」が一般的でした。

しかし現在では、新築住宅を建てる際は、雑排水も併せて処理できる「合併浄化槽」が義務られています。

この合併浄化槽の設置には百万円近い費用が掛かります。

補助してくれることもあります。

その場合でも、予定の戸数を超えてしまうと、その年度の補助は打ち切られます。

そうなると、翌年まで待たくてはなりませんから、注意が必要です。

以上のように、探している土地に、上下水道が通っていないときは

予定外の費用がかかるということですね。

それではまた。

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