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不動産購入の手順、『購入申込み』とは?

2021年5月13日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。 

 

不動産を購入するには、当然のことですが

売買契約を結ぶことになります

 

ところで、その契約に進む前に、まず「その物件を購入したい」という

意思表示が必要になります。

 

購入の意思表示を行う 

では、その意思表示はどうやって行うのか?

 

この意思表示は口頭ではなく、

購入申込書(買付書)という書面をもって、売主側に伝えます。

 

購入申込書とは、「この条件なら購入します」という内容を記したもの。

つまり、購入希望価格や手付金の額、引渡し時期などを記入します。

 

これをもとに、不動産仲介会社の担当者を介して、

売主側と交渉を行うわけですね。

 

そして、売主・買主間で商談がまとまれば、

売買契約へと進んでいきます。

 

購入申込者が重なったときはどうなる?  

せっかく、不動産の購入を決めたのに、タッチの差で2番手といわれた・・

中には、こんなケースもでてきます。

 

通常、不動産購入は申込順が原則です。

 

したがって、 購入希望者が重なった場合は、

1番手の人が交渉の優先権を持つことに。

 

ただし、2番手以降の人の方が売主にとって条件が良ければ

2番手の人が買い手に決まることもあるのです。

 

購入申込みはキャンセルできる? 

購入申込み自体は、売買契約とは違い、法的な拘束力はありません。

したがって、契約までにキャンセルしても金銭的なペナルティはなし。

 

とはいえ、購入申込み後にキャンセルするということは、

すでに売買契約の準備に入った相手方(売主)に

迷惑をかけることにもなりますよね。

 

 ですから、購入申込みは、よく検討したうえで、

行う必要があるといえます。

 

いかがでしたか?

あなたがマイホーム購入を計画しているのなら、

こうした契約までの手順をぜひ参考にしてくださいね。

 

それではまた。

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畑や田んぼを買って、家は建てられる?

2021年4月29日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

先日、こんな質問をいただきました。

「畑が安価で売りに出ています。

ここを購入して、家を建てられますか?」

 

 自然がのこる環境で、自宅を建て、

広い庭で土いじりをする・・

 

そんな暮らし、どこか憧れますよね。

 

さて、畑や田んぼは、自由に売買できたり、

宅地に変えることは可能なのでしょうか?

 

 

農地は、簡単に売買できない

というのも、 農地には「農地法」による制限が

かかっているからです。

 

つまり農地は、住宅地のように自由に売買したり

農地から宅地に変更するにも、

地元の農業委員会の許可をもらわねばなりません。 

 

 

農家以外の人が、家を建てることは難しい

さて、農地といっても、そのエリアが

市街化区域と市街化調整区域でも、その扱いが違ってきます。
 

・市街化区域の農地

農地法をクリアできれば、さほど問題はありません。

 

・市街化調整区域の場合

このエリアでは、原則的に建築はムリ。

ただし、農家の跡継ぎ以外の兄弟で、例外的に家を建ててもよい

というケースがあるくらいです。

 

 

いかがでしたか?

 

畑や田んぼが、いくら安価だからといって、これを買って、

家を建てることは難しいと覚えておきましょう。

 

それではまた。

 

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 そそれ

定期借地権付きマンションとは?

2021年4月13日 | お役立ち豆知識

 住宅こにこんにちは、辰川です。

 

住宅選びの情報を探していると、相場に比べて、

とても格安物件を見つけることがあります。

 

よくよく詳細をみると、「定期借地権」「定借」なる記載があります・・。

では、定期借地権とはどういうものなのか? 

 

そこで今回は、割安なイメージがある、

定期借地権付きの物件についてです。

 

そもそも定期借地権とは? 

定期借地権とは、平成4年制定された期間限定の借地権のこと。

 

かつての旧借地権では、人に土地を貸すとなかなか戻ってこない・・

それが、この定期借地権によって、土地所有者は安心して

土地を貸せるようになったのです。

 

一方、借りる人も所有権より割安な価格で借りることができます。

 

例えば、一般定期借地権のマンションの場合、

存続期間は50年以上。

 

ただし普通借地権のように更新はないため、契約終了後は更地にして

地主に返還する必要があります。

 

とはいえ、契約期間が50年以上と長いため、そこに永住する予定でなければ、

一般的な居住期間は借りることが可能。

 

また、定期借地権では、土地代金を払わなくてもよいので、 

物件価格が2割程度安くなったり、戸建ての場合は敷地も広くなります。

 

定期借地権付き物件のメリット、デメリットとは?

 まずはメリットから・・

1.物件価格が安い 

定期借地権付きの物件は、保証金など一時金がかかるものの

所有権付きの土地より安く購入できるのがメリットですね。

 

例えば、定期借地権付き住宅の場合、建物価格と一時金の合計購入価格は、

相場より一戸建てが6割前後、マンションが8割前後になるケースも。

 

2.固定資産税がかからない

定期借地権付き物件は、月々の地代を支払うことになりますが、

そのかわり固定資産税や都市計画税がかかりません。

 

次に、定期借地権付き物件のデメリットには何があるのか?

 

これには、自分が所有しないことによるデメリットがあります。

 

1.月々の地代がかかる

地主に毎月地代を支払う必要があります。

 

2.期間満了後は更地に戻して地主に返す

普通借地権と違って、更地にしたうえで地主に返さなくてはなりません。

例えばマンションの場合は、居住者全員で解体費用を毎月積み立てるのが一般的。

一戸建ての場合も同様です。 

 

どんな人に向いている? 

契約期間が満了すれば、土地を返還するため、

子供に資産を残したいという人には不向きといえます。

 

一方で子供がいなくて土地を相続する人がいない、

50年も住めれば十分と考えている人には、

期間が決まっていることはネックにならないかもしれません。

 

それではまた。

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中古マンション見学のチェックポイント

2021年4月 4日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

今回は、中古マンションを見学する際に見ておくべき

チェックポイントについて。

 

マンションの場合では、物件の室内だけでなく、

それ以外のも見ておきたい箇所があります。

 

まずは、部屋に入る前に・・・

 

 1.マンションの顔ともいうべき「エントランス」

エントランスは来客を迎える大切な場所でもあります。

だから、清潔感が保たれているかどうかを確認すること。

 

これには築年数には関係なく、たとえ古いマンションでも

清潔感があれば高評価といえるでしょう。

 

2、ゴミ置き場がキチンと整頓されているか

ゴミ置き場をみれば、そのマンションの管理の良し悪しが

分かるというものです。

 

3、掲示板の張り紙を確認する

掲示板には、住民が見ておくべき、

注意事項が張られています。

 

その内容を読めば、そのマンションの

現況を知るヒントになります。 

 

 

次は、いよいよ室内です・・ 

 

4.マンションでは、室内の広さよりも「動線」が重要 

単に部屋数や、狭い広いだけを見ているだけでは、

気付きません。

 

動線を意識するには、間取り図を見ながら

室内を歩いてみることです。 

 

5.明るい時間帯に見学し、陽当たり具合を確認

また窓やベランダから、周辺の建物や環境もチェックすること。

隣りに空き地があれば将来建物が建つかもしれません。

 

6.水廻り

キッチンや風呂、洗面、トイレなどは交換となると高額。

 

だから、水の出具合、排水管の漏れなどを目視し、

劣化の度合いを見てみましょう。

 

7.最後に、ドアやサッシの開閉ぐあい

ドアや扉などの建具がスムーズに開閉できるかどうかも大事です。

最後に忘れず、確認しておいてくださいね。 

 

それではまた。

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売買契約時のチェックポイント(Part3:ローン特約の注意点)

2021年3月29日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

マイホームを購入するにあたり、

住宅ローンを利用する人は多いですよね。

 

そこで今回は、『ローン特約は買主保護のためにある』

という話をします。

 

ふつう売買契約後に、もし住宅ローンの審査が否認されたら、

残念ですが不動産の購入ができません。

 

その場合、契約時に支払った手付金はどうなるのでしょうか?

もしお金が戻ってこなかったら心配ですね。

 

そのために、不動産の売買契約では、

「ローン特約」なるものを付けています。

 

この特約は、万一、金融機関が住宅ローンを審査を否認したとき、

売買契約そのものは白紙となり、さらに

同時に売主に渡った手付金は、無利息で買主に返還されるというもの。

 

つまり、ローン特約は買主保護の仕組みでもあるわけです。

 

ただし注意すべきは、これにも例外があります。

 

それは、買主は融資手続きを怠ったり、仮審査後に転職した場合などは、

この特約は適用されないということ。

 

車のローンを組んで、返済比率オーバーで住宅ローンが否認された場合も

同様です。

 

従って、買主は売買契約後は速やかにローンの手続きをし、

融資が下りるために最善を尽くすことが大切なんですね。

 

それではまた。

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売買契約時のチェックポイント(Part2:固定資産税の清算)

2021年3月27日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

 マイホームを手に入れると、毎年、固定資産税がかかってきます。

これが賃貸と違うところですね。

 

当然、あなたが購入しようとする物件も、売り主さんが

固定資産税を納付しています。

 

さて、固定資産税は毎年4月1日になると、

その年の税額が決まります。

 

ところが、不動産売買は ほとんどほとん通常、その年度の途中で

行われることがほとんど。

 

そのため、固定資産税もどこかの時点で

清算せねばなりません。

 

 この清算の仕方については、売買契約書のなかでは、

『公租公課等の精算』といいます。

 

 公租公課(こうそ・こうか)とは、「固定資産税と都市計画税」のこと。

 

この税金を、決済・引渡日を境に、売主買主間で日割清算するのです。

 

大阪や奈良など関西圏では、4月1日を

固定資産税の起算日として清算します。

 

一方、関東圏では1月1日を起算日としています。

 

さて関西の物件は、4月1日が起算日ですから、

例えば、物件の決済・引渡しを4月20日とするなら、

4月19日迄が売主負担となり、20日以降が買主負担になります。 

 

このように、不動産売買においては、

固定資産税の支払いも公平になるよう、

取り決められているので安心といえますね。 

 

それではまた。

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売買契約時のチェックポイント(Part1:付帯設備の確認)

2021年3月19日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

中古物件の場合、室内に照明器具やエアコンなどが

そのまま残されていることがあります。

 

物件の引渡し時には、こうした機器はどう扱うのか、

買主としてもとても気になるところ。

 

また、ガスコンロや給湯器なども使用できるのか心配ですよね。

 

設備の有無、あるいは故障の有無などは、

契約前に扱いを決めておかないと、引渡後にトラブルになることも・・

 

では、実際の不動産取引ではどうするのか?

 

そのためには、まず契約締結時に

「付帯設備表」や「物件状況確認書」を取り交わします。 

 

 

また同時に、雨漏りやシロアリの害、

給排水施設の故障に付いても確認しておきます。

 

 

ところで、付帯設備表や物件状況報告書は

作成を義務づけられているものではありません。

 

 

とはいえ、主だった設備機器については、

契約時までに不具合や故障がないかを

しっかり確認しておくことですよ。

 

それではまた。

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マイホーム購入にかかる諸費用

2021年3月 7日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

マイホーム購入にかかる費用は、

何も物件価格だけではありません。

 

というのも、購入に際して、

様々な諸費用が発生するからです。

 

こうした諸費用を把握しておかないと

気が付けば、予算オーバー

ということになりかねません。

 

では、一体どのような費用があるのでしょうか?

 

主なものを挙げてみましょう。

 

1.仲介手数料

「仲介手数料」とは、仲介に入った不動産会社に支払う手数料のこと。

 

通常、販売価格が400万円を超える物件では、

その仲介手数料は、「物件価格×3%+6万円+消費税」という

計算式で算出できます。

 

例えば、3千万円の物件を購入したときの仲介手数料は、

「96万円+消費税」なので、100万円にもなってしまいます。

 

2.登記費用

不動産を売買すると、登記簿の所有権の保存や移転に伴って、

登録免許税が課されます。

 

また、法務局での登記申請は、通常は司法書士に依頼するので

その報酬もかかります。

 

 

3.ローン借入時の費用

 住宅ローンを組む場合には、銀行など金融機関に対して、

保証料や事務手数料が必要になります。

 

 

4.火災保険料

せっかく購入したマイホームを守るために、

火災保険・地震保険などの損害保険の加入も必須ですね。

その場合、保障範囲によって保険料も違ってきます。

 

 

5.引越代や家具購入費、リフォーム費用 

新居への引越し費用や、家具・エアコン・照明器具といった

購入費用も考えておかねばなりません。

 

また中古住宅でリフォームを希望すれば、

リフォーム費用もかかってきます。

 

いかがでしたか?

こうして費用をすべて足すと、結構な金額ですよね。

住宅購入を検討される際の参考にしてくださいね。

 

それではまた。

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購入申込み~売買契約までの流れ

2021年2月13日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

今回は、物件の内覧・申込みから売買契約までの流れを

簡単にお話しましょう。

 

1.購入の申し込み

物件の内覧を経て、いよいよ購入を決断すると

 申込みを行うことになります。 

 

購入申込書(買付証明書)には、買い手が購入条件を記入し、

不動産仲介会社の担当者に渡すことで申込みが完了します。

 

なお、購入希望者が複数いる場合には、大抵は先着順で申込みが

受付けされます。

 

2.住宅ローンの事前審査

物件購入にあたり、住宅ローンを利用したいときは、

まず銀行の事前審査を通しておかねばなりません。

 

事前審査には、源泉徴収票や健康保険証、運転免許証のコピーを

あらかじめ準備しておけば、事がスムーズに運びます。

 

そして銀行からは、早ければ、3、4日で審査結果がもらえます。

 

申込みと事前審査を経て、いよいよ契約へと進みます。

 

3.重要事項説明を受ける

売買契約に入る前に、説明を受けるのが『重要事項説明』です。

 

重要事項説明では、購入物件についての詳細な説明が

宅地建物取引士によって行われます。

 

4.売買契約を交わす

買主は重要事項説明を受けると、

次に売買契約書に署名・捺印することで契約が成立します。

 

あとは、物件を引渡しを待つばかり。

 

いかがでしたか?

実際には不動産会社の担当者が詳しく教えてくれますので、さほど心配はいりませんが、契約までの大まかな流れは押さえておきたいところです。  実際は、不動産会社の担当者がいるので、

さほど心配はいりませんが、

大まかな流れは押さえおきましょう。 

 

 それではまた。

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火災保険の保険料は、新築でも中古でも同じ?

2021年2月 6日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

火災保険とは、住宅が火災や自然災害で損壊したとき

その修繕費を保険金で受け取れる制度のこと。

 

とくに住宅ローンを利用して購入した場合は、

火災で家を失くしても住宅ローンは残ったままです。

 

そうなると、火災保険への加入も必須となりますね。

 

ところで、新築でも中古でも

火災保険の保険料はあまり違いがありません。

 

なぜなら、火災保険は建物の時価ではなく、

再調達価格で評価するからです。

 

といっても、火災保険料を安くするコツはあります。

それは・・

 

不要な補償を外す 

火災保険は補償内容が充実しているほど保険料が高くなります。

不必要な補償は外して保険料を安くするのが得策です。

 

家財の保険金額を見直す 

家財保険の支払上限額が必要以上に大きくなっていたら、

見直しことです。

 

免責金額を高くする 

免責金額とは、いわば自己負担金額のこと。

この負担額を高くすれば保険料は安くなります。

許容できる免責金額を設定してみましょう。

 

 

いかがでしたか?

 

あなたがマイホームを購入したとき、

火災保険に加入する際の参考にしてくださいね。

それではまた。 

 

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