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物件選びの急所(Part.7・下水道の話)

2024年6月19日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

前回は、ライフラインのなかで、最も大切な水道の話をしました。

さて今回は、下水道についてです。
 
 
排水といえば、大きくは3つの系統に分かれます。
 
3つとは、まずトイレからの「汚水」と
そして、台所や風呂、洗面台からの「雑排水」、
 
雨樋からの「雨水」です。

 

こうした排水は、最終枡と呼ばれる箱に集められ、

敷地外へと流れていきます。

 

そして、最終枡に集めた排水は、2つのやり方で処理されます。

具体的には、下水道が通っている場合と、

通っていない場合によって、処理方法が異なってきます。

 

1つは、下水道が通っている場合です。

汚水と雑排水を直接に下水道に放流し、雨水は道路の側溝に流すケースが多くなります。

 

下水道が通っているかどうかは、道路のマンホールの蓋で見分けることが可能です。
 
 
 
もう1つは、下水道が通っていない場合です。
 
下水道が普及していない場所では、敷地内に浄化槽を設ける必要があります。

 

浄化槽といえば、トイレの汚水だけを処理する「個別浄化槽」が一般的でした。

しかし現在では、新築住宅を建てる際は、雑排水も併せて処理できる「合併浄化槽」が義務られています。

この合併浄化槽の設置には百万円近い費用が掛かります。

 
ただし、市町村によっては、浄化槽の補助金を

補助してくれることもあります。

 

その場合でも、予定の戸数を超えてしまうと、その年度の補助は打ち切られます。

そうなると、翌年まで待たくてはなりませんから、注意が必要です。

 

以上のように、探している土地に、上下水道が通っていないときは

予定外の費用がかかるということですね。

それではまた。

 

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物件選びの急所(Part6・上水道の話)

2024年5月26日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。
 
土地から探す場合は、戸建て物件とは違って、
別の苦労が伴います。
 
それは、電気やガス、水道といったライフラインの状況。
その中でも特に気を付けたいのが上・下水道です。
 
そこで今回は、土地選びにおける上水道についてお話しします。
 
まずは、水道の引込み管の有無の確認です。
 
引き込み管の有無は、敷地内に
水道のメーターボックスや止水栓が有ればOK。
 
もし無かったら、道路の本管から新たに引き込まねばなりません。
その工事費は水道局ではなく個人負担なので、
思わぬ出費負担を伴います。
 
また引込み管があっても、その口径を確認するのも忘れないこと。
 
引込み管の口径には13ミリ、20ミリ、25ミリがありますが、
一昔前なら13ミリが使われてきました。
 
ただし、13ミリで対応できるのは蛇口5~6ヶ所くらいまで。
 
当時はそれでも足りていましたが、最近の新築住宅ではトイレが2か所、
食洗機などの導入で、20ミリは必要です
13ミリを20ミリに交換するには、道路の掘削代が発生します。
 
さらに二世帯住宅などで、キッチンや風呂が完全分離している場合は
20mmでは役不足で、25mmに取り替える必要があります。
 
このように、宅地に水道が引き込まれているかは、
とても大事なポイントといえます。
 
 
もし、あなたが売地を探しているなら参考にしてくださいね。
 
次回は、下水道の確認について。
 
それではまた。
 
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物件選びの急所(Part5・公道と私道ではどう違う?)

2024年4月18日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。
 
前回は、セットバックの話でした。
 
ところで、セットバック(道路の中心線より2メートル後退)するということは、
自分の土地の一部分を「道路」に提供することになります。
 
この提供した部分が「私道負担」ですね。
 
ところで、公道と私道の違いは何でしょうか?
 
公道と私道の区別については云えば、
公道とは国や市町村が管理する「道路」のこと。
 
一方、私道とは民間の所有地を一般交通の便に
供している「道路」のことをいいます。
 
ただし、私道であっても、”位置指定道路”や”開発道路”であれば、
建築基準法上の「道路」となり、住宅の建築は可能になります。
 
例えば、古い市街地にいくと、狭い道路に家が建ち並んでいる場所があり、
多くは行き止まり道路になっていたりします。
 
こうした行き止まり道路は、たいがいは「位置指定道路」の認定を
受けた私道です。
 
でも私道とはいえど、位置指定道路に間口を2メートル以上接していれば、
家の建築はOKなのです。
 
いずれにせよ、不動産を購入する場合、
公道なのか私道なのかということも気にはなりますが、
それ以上に重要なのが、家が再建築可かという点なのです。
 
そのほかに私道の注意点としては、
水道や都市ガスといったライフラインの引込みや、
車の通行に私道の所有者の承諾が必要なケースもあります。
 
こういった点も、将来の再建築に備え、しっかり押さえておきましょう。
それではまた。
 
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物件選びの急所(Part4・セットバックとは?)

2024年4月 6日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

現行の法律(建築基準法)では、道幅が4メートル以上ないと。

「道路」とは認めていません。

そして「道路」として認められないと、家の新築、建て替えはできません。

 

ところで、この法律ができる以前から存在した道には

道幅4m以下のものが多くあります。

 

こうした道沿いで家の建替えができないと、

そこで暮らす人たちは困まってしまいます。

 
そこで建築基準法では、道幅4m未満でも「道路」とみなす、

例外規定を設けているのです。

 

但し、こういった道で家を建てるにあたっては、ある条件を

満たしていなければなりません。

それが、「セットバック」といわれるものです。
 
 
セットバックとは、道路幅が4メートルあると見なして、
道路の中心線から2メートル敷地を後退させること。
 

例えば道路巾が3メートルの場合、道路中心線から2メートル後退させるには、

自分の土地と反対側の土地で、それぞれに50センチ後退(セットバック)すれば、

4メートルの道幅が確保できますよね。

 

お向かい同志で50センチずつ敷地を道路側に持ち出すことで、

住宅を建築できることのメリットは大きいはずです。

 

そのかわり、後退(セットバック)したぶんだけ、

使える敷地も少し狭くなりますが。

 

その場合には、敷地の中に、建物や車庫はきちんと収まるかどうか、

そこもしっかり見極めることも大切なんですよ。

 

次回は、公道と私道について。

それではまた。

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物件選びの急所(Part3・道路幅は4メートルありますか?)

2024年4月 6日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

私たちが一般に「道路」と呼んでいるのは、

人やクルマが往来する道をいいます。

 

ところが、法律(建築基準法)では「道路」の定義を、

家を建築してよいか否かで決めています。

 

この法律では原則、「道路」とは道幅が4メートル必要であり、
 
この道路に間口が2メートル接することで、家の建築が可能としています。
 
 
では、なぜ道路幅は4メートルが基準になっているのか?
 
 
それは、住宅地で火災が起こった場合、消防車など緊急車両は
 
4メートルの道幅がないと入っていけないからです。

 

防災面以外でも、路上には電柱があり、地中には上・下水道管、

さらにガス管なども通っています。

 

つまり「道路」には建築するためだけでなく、いろんな役割があるので、

最低でも4メートルの道幅を必要としているのです。

 
ただ、古くからの市街地に入ると、

軽自動車でも入っていけないような狭い道がありますね。

 

こうした道のなかには、道路幅が4メートル未満でも

家の建築が可能なケースもあるのです。

 

ただし、それには、ある条件を満たさなければなりません。

それは・・・

 

次回は、セットバックについてお話しします。

それではまた。

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物件選びの急所(Part2・建ペイ率と容積率)

2024年3月 2日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

今回は、土地選びをする場合の話です。

ここで覚えておきたいが「建ぺい率」と「容積率」。

 

なぜなら、この建ぺい率と容積率によって、

建築できる家の大きさが決まってくるからです。

この2つの数字を押えることは、土地選びの基本中の基本。

 

まずは、建ぺい率からいきましょう。

建ぺい率とは、「敷地面積の何割を一階部分に使えるか」を表したもの。

 

ふつう市街地は、用途地域で区分されており、

その場所で建てられる建物の種類、規模、建ぺい率などが決まっています。

 

例えば用途地域が住居地域(建ぺい率60%が多い)だと、

仮に敷地が30坪の場合、1階部分だけで18坪のスペースが確保できます。

 

これが第一種低層地域(建ぺい率40%の場合)になると、1階部分は12坪しか取れません。

第一種低層で1階だけで18坪を確保するには、45坪の敷地が必要になります。

 

このように考えると、住居地域にある土地のほうが利用価値が高いといえなくもない。

でもその反面、住居地域のように建ぺい率が緩い地域では、

建物と建物がピッタリくっつくように建てても違法にはなりません。

 

それが嫌な人には、そこそこ庭もあり、ゆったり暮らせる、

第一種低層のほうが住み良いという評価になるのかもしれません。

 

次に、容積率についてです。

容積率とは敷地面積に対する、1階や2階、3階の全床面積の割合のこと。

例えば単純に30坪の敷地に、延べ60坪の建物を建てるとなると、

容積率は200%になります。

しかし実際には車庫や庭といった空き地も要りますから、

3階以上の住宅を建てることになります。

 

これに対して、第一種低層住居専用地域で容積率が60%なら

50坪の敷地でも1階2階併せて30坪の建物しか建てられません。

ただし角地では、容積率が10%ほど緩和されます。

 

また建物内に小屋裏収納やロフト、吹き抜け、ベランダ、玄関ポーチは

容積率から除外されるので、広い部屋が欲しいときには、

ぜひ有効活用したいものです。

 

このように建ぺい率と容積率がわかれば、その土地に

どの位の大きさの家が建つのかわかります。

 

あなたが土地を検討するときはぜひ参考にしてくださいね。

それではまた。

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物件選びの急所(Part1・まずは希望エリアを知る)

2024年2月24日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

ふつう物件選びにおいては、住みたい場所の決まっている人と、

これから住みたい場所を決めるという人に分かれます。

 

住みたい場所が決まっている人は、

「今の住まいの近くで探したい」、「実家に行きやすい場所がよい」

という人なので、およそ希望エリアが定まっています。

 

その反対に、これから住みたい場所を決めるという人は、

エリアに特にこだわりがありません。

 

後者の場合、自分にとって本当に暮らしやすいエリアかどうかを、

いろんな角度から確認しておきたいものです。

 

そのため、自分にとって暮らしやすいかどうかは、

その場所がどんなエリアに属しているかを知ることも大事。

 

例えば古くからある住宅地と、新しい住宅地では、

街の雰囲気にも大きな違いもあります。

 

30~40年前に、同世代が一斉に住み始めた住宅街では、

現在、高齢者が多くなりがち。

 

さらに建て替えが進んだエリアでは、老若男女あらゆる世代が暮らし、

買い物施設や病院などが充実していたりします。

 

利便性については、通勤や通学、買い物などの便利さを第一に

考える人も多いですから、

「このエリアに暮らすと、どんな住環境が得られるのか」

を確認しておくのがよいですね。

 

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自己資金はいくら必要か?

2024年2月14日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

昔からよく言われているものに、「購入価格の最低2割は必要」という話があります。

あなたも聞いたことがありませんか?

 

しかし、親の資金援助がある場合は別として、マイホーム総額の2割を貯めるのは並大抵のことではありません。

そのために、マイホームを諦めるとしたら、本当に残念と言わざるを得ません。

 

今のような低金利の時代には、頭金が貯まるまで待つよりも、

さっさとローンを組んで買ってしまったほうが得なことも多いです。

 

では、なぜ購入価格の2~3割は必要と言われているのか?

それは、昔の住宅金融公庫(現フラット35にあたる)では「融資額は物件価格の8割まで」

という条件が付いていたからです。

 

そのため家を購入するには、必然的に2割の頭金を用意しなければなりません。

しかし、それが全ての人に当てはまるわけではなく、あくまでケースバイケース。

 

2割の頭金があるに越したことはありませんが、それが無理なら、マイホームは持てなくなります。

ですから頭金がないといって、諦める必要はありません。

 

金利が低い時代、頭金を貯めている間に金利が上がり、結果数百万円損する可能性もなくはありません。

現在は民間の住宅ローンにしても、フラット35にしても、頭金ゼロの全額ローンなど、いろいろな商品が選べます。

 

だからといって、無計画に借りてしまうと、折角、手に入れたマイホームを泣く泣く手放すことにもなりかねません。

だから、慎重に計画しなければなりません。

 

借りる前に、返済できる見込みをキチンと立てて、事を進めることが大事といえますね。

それではまた!

 

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住宅ローンの賢い返し方

2024年1月30日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

住宅ローンを早く返済し、楽になりたい・・・

ローンを組んだ人なら、誰もが思うことではないでしょうか。

 

そこで今回は、住宅ローンの賢い返し方について。

 

実は、有利に住宅ローンの負担を減らすためには、3つの方法があります。

 

それは「繰上げ返済」と「条件変更」、「借り換え」というもの。

 

まず、繰り上げ返済とは元金の一部または全部を、前倒しして返済することです。

これには返済期間を短縮する場合と、期間はそのままで毎月の返済額を減らす場合が

あります。

 

最近は、繰り上げ返済にかかる手数料は、インターネットを使用すれば無料という金融機関も増えています。

 

次に、条件変更とは、今返済中の住宅ローンについて、返済期間や金利タイプを変更するというもの。

例えば、転職で収入が減ったり、その反対に共働きで収入が増えたりしたときなどに検討されるケースが多いようです。

 

また、借り換えとは、住宅ローンを一旦完済し、別のローンに組み替えることをいいます。

 

金利の低いローンに借り換えが効果的なのですが、借り換えるためには新たに

事務手数料や収入印紙代、これにかかる登記費用、繰り上げ返済手数料、未払い

利息分を支払ねばなりません。

 

そのため手軽な繰り上げ返済を選ぶ人も多いようです。

 

ただし借換えの場合には、住宅ローンの保証料の残存期間分が戻ってきます。

戻った保証料を諸費用に充てることもできるので、金融機関に確認してみることです。

 

住宅ローンの見直しは、常に悩ましい問題ではありますが

メリットとデメリットも考えたうえで、あなたにとって最も効果的なものを

選んでみることですね。

 

それではまた。

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住宅ローン、2つの審査について

2024年1月23日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

住宅ローンの審査は、ふつう2段階で行われます。

これが事前審査と本審査です。

 

事前審査のほうは、売買契約を取交わす前に申し込むことになります。

金融機関にもよりますが、早くて2、3日程度で結果を出してくれます。

 

この審査では、申込者の年齢や職業、収入を証明する資料、

現在の借入状況などから、融資の可否や借入額がわかります。

 

とくに不動産の契約となると、金額も高額。

それだけに契約時の手付金も大きな額なので、契約前に

融資の可否をはやく知っておきたいところです。

この事前審査をクリアし、売買契約を結べば、

次はローンの本審査(正式審査)が待っています。

 

本審査ともなると、印鑑証明書や住民票、売買契約書の写しなどが必要です。

審査にかかる日数は、事前審査よりも長目ですが、事前審査はクリアしていれば

余程のことがない限り、本審査でひっくり返ることはありません。

 

ただ実際に融資が下りるまでは、住宅ローン以外の借入れや、転職等は厳に慎まなければなりません。

でないと、申込時の条件が変わってしまい、再審査の対象となります。

 

ところで民間の銀行への申込では、勤務年数の浅い人や自営業で収入が一定でない人には、

審査が厳しい傾向があります。

そんな人におすすめするのが、フラット35です。

 

フラット35とは、銀行などの民間の銀行と、住宅金融支援機構(旧、住宅金融公庫)と提携している住宅ローンのこと。

安定した収入や勤続年数などに今ひとつ自信のない人でも、フラット35なら審査に通りやすいといえるのです。

 

それではまた!

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