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物件選びの急所(Part.2)

2024年3月 2日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

今回は、土地選びをする場合の話です。

ここで覚えておきたいが「建ぺい率」と「容積率」。

 

なぜなら、この建ぺい率と容積率によって、

建築できる家の大きさが決まってくるからです。

この2つの数字を押えることは、土地選びの基本中の基本。

 

まずは、建ぺい率からいきましょう。

建ぺい率とは、「敷地面積の何割を一階部分に使えるか」を表したもの。

 

ふつう市街地は、用途地域で区分されており、

その場所で建てられる建物の種類、規模、建ぺい率などが決まっています。

 

例えば用途地域が住居地域(建ぺい率60%が多い)だと、

仮に敷地が30坪の場合、1階部分だけで18坪のスペースが確保できます。

 

これが第一種低層地域(建ぺい率40%の場合)になると、1階部分は12坪しか取れません。

第一種低層で1階だけで18坪を確保するには、45坪の敷地が必要になります。

 

このように考えると、住居地域にある土地のほうが利用価値が高いといえなくもない。

でもその反面、住居地域のように建ぺい率が緩い地域では、

建物と建物がピッタリくっつくように建てても違法にはなりません。

 

それが嫌な人には、そこそこ庭もあり、ゆったり暮らせる、

第一種低層のほうが住み良いという評価になるのかもしれません。

 

次に、容積率についてです。

容積率とは敷地面積に対する、1階や2階、3階の全床面積の割合のこと。

例えば単純に30坪の敷地に、延べ60坪の建物を建てるとなると、

容積率は200%になります。

しかし実際には車庫や庭といった空き地も要りますから、

3階以上の住宅を建てることになります。

 

これに対して、第一種低層住居専用地域で容積率が60%なら

50坪の敷地でも1階2階併せて30坪の建物しか建てられません。

ただし角地では、容積率が10%ほど緩和されます。

 

また建物内に小屋裏収納やロフト、吹き抜け、ベランダ、玄関ポーチは

容積率から除外されるので、広い部屋が欲しいときには、

ぜひ有効活用したいものです。

 

このように建ぺい率と容積率がわかれば、その土地に

どの位の大きさの家が建つのかわかります。

 

あなたが土地を検討するときはぜひ参考にしてくださいね。

それではまた。

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物件選びの急所(Part.1)

2024年2月24日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

ふつう物件選びにおいては、住みたい場所の決まっている人と、

これから住みたい場所を決めるという人に分かれます。

 

住みたい場所が決まっている人は、

「今の住まいの近くで探したい」、「実家に行きやすい場所がよい」

という人なので、およそ希望エリアが定まっています。

 

その反対に、これから住みたい場所を決めるという人は、

エリアに特にこだわりがありません。

 

後者の場合、自分にとって本当に暮らしやすいエリアかどうかを、

いろんな角度から確認しておきたいものです。

 

そのため、自分にとって暮らしやすいかどうかは、

その場所がどんなエリアに属しているかを知ることも大事。

 

例えば古くからある住宅地と、新しい住宅地では、

街の雰囲気にも大きな違いもあります。

 

30~40年前に、同世代が一斉に住み始めた住宅街では、

現在、高齢者が多くなりがち。

 

さらに建て替えが進んだエリアでは、老若男女あらゆる世代が暮らし、

買い物施設や病院などが充実していたりします。

 

利便性については、通勤や通学、買い物などの便利さを第一に

考える人も多いですから、

「このエリアに暮らすと、どんな住環境が得られるのか」

を確認しておくのがよいですね。

 

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自己資金はいくら必要か?

2024年2月14日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

昔からよく言われているものに、「購入価格の最低2割は必要」という話があります。

あなたも聞いたことがありませんか?

 

しかし、親の資金援助がある場合は別として、マイホーム総額の2割を貯めるのは並大抵のことではありません。

そのために、マイホームを諦めるとしたら、本当に残念と言わざるを得ません。

 

今のような低金利の時代には、頭金が貯まるまで待つよりも、

さっさとローンを組んで買ってしまったほうが得なことも多いです。

 

では、なぜ購入価格の2~3割は必要と言われているのか?

それは、昔の住宅金融公庫(現フラット35にあたる)では「融資額は物件価格の8割まで」

という条件が付いていたからです。

 

そのため家を購入するには、必然的に2割の頭金を用意しなければなりません。

しかし、それが全ての人に当てはまるわけではなく、あくまでケースバイケース。

 

2割の頭金があるに越したことはありませんが、それが無理なら、マイホームは持てなくなります。

ですから頭金がないといって、諦める必要はありません。

 

金利が低い時代、頭金を貯めている間に金利が上がり、結果数百万円損する可能性もなくはありません。

現在は民間の住宅ローンにしても、フラット35にしても、頭金ゼロの全額ローンなど、いろいろな商品が選べます。

 

だからといって、無計画に借りてしまうと、折角、手に入れたマイホームを泣く泣く手放すことにもなりかねません。

だから、慎重に計画しなければなりません。

 

借りる前に、返済できる見込みをキチンと立てて、事を進めることが大事といえますね。

それではまた!

 

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住宅ローンの賢い返し方

2024年1月30日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

住宅ローンを早く返済し、楽になりたい・・・

ローンを組んだ人なら、誰もが思うことではないでしょうか。

 

そこで今回は、住宅ローンの賢い返し方について。

 

実は、有利に住宅ローンの負担を減らすためには、3つの方法があります。

 

それは「繰上げ返済」と「条件変更」、「借り換え」というもの。

 

まず、繰り上げ返済とは元金の一部または全部を、前倒しして返済することです。

これには返済期間を短縮する場合と、期間はそのままで毎月の返済額を減らす場合が

あります。

 

最近は、繰り上げ返済にかかる手数料は、インターネットを使用すれば無料という金融機関も増えています。

 

次に、条件変更とは、今返済中の住宅ローンについて、返済期間や金利タイプを変更するというもの。

例えば、転職で収入が減ったり、その反対に共働きで収入が増えたりしたときなどに検討されるケースが多いようです。

 

また、借り換えとは、住宅ローンを一旦完済し、別のローンに組み替えることをいいます。

 

金利の低いローンに借り換えが効果的なのですが、借り換えるためには新たに

事務手数料や収入印紙代、これにかかる登記費用、繰り上げ返済手数料、未払い

利息分を支払ねばなりません。

 

そのため手軽な繰り上げ返済を選ぶ人も多いようです。

 

ただし借換えの場合には、住宅ローンの保証料の残存期間分が戻ってきます。

戻った保証料を諸費用に充てることもできるので、金融機関に確認してみることです。

 

住宅ローンの見直しは、常に悩ましい問題ではありますが

メリットとデメリットも考えたうえで、あなたにとって最も効果的なものを

選んでみることですね。

 

それではまた。

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住宅ローン、2つの審査について

2024年1月23日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

住宅ローンの審査は、ふつう2段階で行われます。

これが事前審査と本審査です。

 

事前審査のほうは、売買契約を取交わす前に申し込むことになります。

金融機関にもよりますが、早くて2、3日程度で結果を出してくれます。

 

この審査では、申込者の年齢や職業、収入を証明する資料、

現在の借入状況などから、融資の可否や借入額がわかります。

 

とくに不動産の契約となると、金額も高額。

それだけに契約時の手付金も大きな額なので、契約前に

融資の可否をはやく知っておきたいところです。

この事前審査をクリアし、売買契約を結べば、

次はローンの本審査(正式審査)が待っています。

 

本審査ともなると、印鑑証明書や住民票、売買契約書の写しなどが必要です。

審査にかかる日数は、事前審査よりも長目ですが、事前審査はクリアしていれば

余程のことがない限り、本審査でひっくり返ることはありません。

 

ただ実際に融資が下りるまでは、住宅ローン以外の借入れや、転職等は厳に慎まなければなりません。

でないと、申込時の条件が変わってしまい、再審査の対象となります。

 

ところで民間の銀行への申込では、勤務年数の浅い人や自営業で収入が一定でない人には、

審査が厳しい傾向があります。

そんな人におすすめするのが、フラット35です。

 

フラット35とは、銀行などの民間の銀行と、住宅金融支援機構(旧、住宅金融公庫)と提携している住宅ローンのこと。

安定した収入や勤続年数などに今ひとつ自信のない人でも、フラット35なら審査に通りやすいといえるのです。

 

それではまた!

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住宅ローンでは何を審査する?【Part.2】

2023年12月19日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

住宅ローンを申し込むと、金融機関はあなたが提出した書類をもとに

審査が開始します。

この審査では、A銀行で通らなかったものも、B銀行だったら通ると

いうことも起こったりもします。

 

さて、住宅ローンの審査では、「信用情報機関」の登録内容が審査結果に

大きな影響をあたえます。

信用情報機関とは、個々の銀行の審査では限りがあるため、金融機関同士が

情報を持ち寄って共有する目的で設立されたもの。

この信用情報機関に登録された情報をもとに、融資が可能かどうかを

判断されるのです。

 

さて、申込者が特に気を付けたいのが、住宅ローン以外の借り入れがある場合。

 

例えば車のローンや、クレジットカードの借り入れがあると、年収に対する

返済比率に響いてきます。

また見落としがちなのが、携帯電話の購入費を分割払いにしているケース。

これも借り入れとみなされます。

 

奨学金の返済をしている場合も、返済比率には影響しますが、誰が主債務者に

なっているかよっても結果は変わります。

 

ところで、他に借り入れがあるからといって、住宅ローン申込時にその事実を

隠すことはよくありません。

なぜなら、信用情報機関によって、他のローンの利用状況もすべてわかってしまうからです。

 

その場合、住宅ローンを申し込む際に融資担当者に現在の借り入れ状況を正直に相談してみること。

そのほうが金融機関も、ローンを通すための方策など、いろいろと相談にのってくれたりするものです。

これが審査結果後では、銀行も相談のしようがありません。

 

マイホームは人生の大きな決め事です。

そのためにも、融資が通りやすい状況を意識的につくってみることが大切となります。

 

次回は、住宅ローンの2つの審査について。

それではまた!

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住宅ローンでは何を審査する?【Part.1】

2023年12月13日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

私たちの周りには様々なローンがあります。

車のローンや教育ローン、クレジットなどは借入金額もさほど大きくありません。

それだけに意外とあっさり審査を通ってしまうものです。

 

ところが、家の購入となると数千万円のお金が必要となるので、金融機関も

他のローン商品よりも厳しい審査基準を設けています。

 

とはいえ、一般消費者がこれほどの大きな資金を35年にわたり、

しかも低利で借りれるのは住宅ローンだけ。

 

それほどマイホームは、家族の生活の基盤と見なされているということです。

 

さて、銀行は審査ではどこを見ているのでしょうか?

 

住宅ローンの審査では、次の2つのことが重要視されます。

まず、長期間安定した収入が見込めるかということ。

次に、安全に返済できるかということです。

 

そこで、「借入予定額が年収の何倍か」という点と、「返済比率」をチェックします。

ふつう総借入額は年収の7~8倍が限度とされています。

返済比率は銀行により30~40%程度の幅がありますが、

最近は基準が厳しくみる傾向にあるようです。

 

また自己資金は有るに越したことはありませんが、

昨今の金融機関は自己資金の有無よりも、本人の返済能力が重視する傾向があります。

 

そのほかで特に注意したいのは、他の借り入れがあるかどうか。

住宅ローンで月々10万円借りられる人が、車のローンを3万円返済中であったら、

月々7万円までしか借りることはできませんね。

 

そうなると、月7万円という返済額に見合う融資額しか

受けられないということになるのです。

 

次回も、住宅ローンの話は続きます。ではまた!

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一般宅地と分譲地の違い

2023年11月23日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

今回は土地探しについて。

 

土地探しをする人は、最初から苦労するものです。

なぜなら土地探しを始めると、よいと思った土地は予算に合わず、

また予算に合う土地は希望の家が建たなかったりするからです。

 

ところで、土地を探し始めると、2つのパターンがあることに気づきます。

 

1つは、住宅地の中で1区画だけポツンと売り出されている土地です。

もう1つは、複数の区画をもつ分譲地。

 

一般的な宅地はすでに人間関係が出来上がっているので、

人付き合いが苦手な人は、何かと大変かもしれません。

 

でも、土地としての希少性を考えれば、

分譲地が一般宅地よりも有利とは限りません。

 

一般宅地でも、例えば学校が近い、買い物や交通の便が良い
、車が無くても暮らせるという場所なら、その価値は高まります。

 

つまり、土地の資産価値の高さや低さは、
需要と供給のバランスで決まるからです。

 

そんな条件に合う土地は、探す時は大変ですが、
逆に売る時には有利になります。

 

建物の資産価値は年々下がっても、
土地は需要さえあれば値段は安定するものです。

 

建築に通じた業者なら、「この土地は造成にお金がかかりそうだ」

「この土地は建物の制限がキツイかもしれない」

など、これまでの経験を参考にしながらプロとしての助言をしてくれるもの。

 

ただし業者によっては、土地選びに関わりたくない場合もあるので、
事前に確認するとよいでしょう。

 

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建築条件を外すための方法

2023年11月 4日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

売り土地を探す人の場合、いろいろ探しはじめて気づくのが、

建築条件付きの土地の存在ではないでしょうか。

 

残念なことに、建築条件付きの土地では、

施工業者を選ぶことはできません。

 

あらかじめ仕様が決まっているケースがほとんどで、

不安になる人も多いようです。

 

そこで今回は、交渉次第で

建築条件を外せる方法について。

 

まず、1年以上売れ残った土地はチャンスといえます。

というのも、分譲地がすべて完売するには時間がかかります。

その間、売主は空き地の草抜きなどして景観を

保たなければなりません。

しかも販売期間中は、売主は高額な固定資産税を

払い続けることになるからです。

 

次に、売主が銀行融資によって手に入れた土地の場合、

金利もかさむので、多少の損覚悟で土地を早く手放したい、

と思うようになります。

 

あなたがこうした分譲地が気に入ったら、

建築条件を外すようお願いしてください。

 

もし断られたときは、建築条件を外すための条件を

売主に尋ねてみることです。

 

さらに土地代金の増額を申し出ることで、

条件を外せる場合があります。

そのためには、土地の相場を事前に調べておくこと。

 

いずれにせよ、相談してみないことには何も始まりません。

その際、なぜ建築条件を外したいのかを説明すれば

売主の理解を得やすくなるはずです。

 

それではまた。

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親の資金援助を受けるときの注意点

2023年10月14日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

マイホームを購入するために、資金を親から借りる人もいます。

 

金融機関から借りることを思えば、返済の心配もないので

気分的にもずいぶん楽になります。

 

ところで、相手が親だからこそ注意したいこともあります。

それは、親子間であっても借用書をキチンと交わすこと。

 

借入額、金利、返済期間などをを書面に残しておくのです。

 

そして返済時は現金を手渡すのではなく、口座振込にして

返済事実が残るようにしておきます。

 

なぜなら、貸借関係があいまいだと、「贈与」とみなされて

課税対象になることもあるからです。

 

円満な親子関係を保つためには、

返済期間を極端に長期にするのは避けましょう。

 

そして返済計画はきちんと守ってください。

なぜなら、返済計画を守らない場合も「贈与」と

判断されかねないからです。

 

あえて親から『借りる』という方法を選んだのなら、

きちんと返済する、ということにこだわりましょう。

 

お金の問題で肉親の絆にヒビが入らないよう、

第三者が見ても納得する契約内容にしてください。

 

そうすることで親や兄弟との金銭トラブルも避けられます。

それではまた。

 

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