仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2021年7月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。

 

前回は、事前審査とはどのようなものかについて

話しました。

 

そこで今回は、事前審査に落ちる理由と、

その対策についてです。

 

年収や勤続年数などの条件がクリアしていても、

住宅ローンの事前審査に落ちることがあります。

 

それには、どんな理由があるのでしょうか？

 

 ●一つは信用情報に傷がある、

いわゆるブラックリストに載っている

 

例えば、クレジットカードやスマホの引き落としが延滞すると、

住宅ローンの審査には通らない可能性があります。

 

というのも、ブラックリストに登録されると5年～10年という

期間が過ぎないと登録情報は残るからです。

 

●返済中の自動車ローンなどがある

 

事前審査では、「返済額が年収の何割になるか」という

年収比率を審査します。

 

この年収比率には、自動車ローンや教育ローン、クレジットカードの返済も

合計するので、比率を超えると事前審査で落ちるのです。

 

ただし現在返済中であっても、融資実行時までに完済すれば

審査に通ることもあるので、審査前に担当者に相談してみてください。

 

 

では、上記のことを踏まえ、事前審査に通る確率を上げるためには、

何に気を付ければよいでしょうか？

 

１．返済中のローンを把握しておく。

でないと、審査の際に『隠していた』と捉えられて

審査の評価を下げることがあります。

 

２．返済や支払いはきちんと行う

信用情報に傷がつかないよう、クレジット払いの支払いが

キチンとされるよう、銀行口座の残高に注意すること。

 

３．大きな買い物をしない

マイホーム購入前に車のローンを組むと年収負担率に

影響しますから、避けるのが賢明ですね。

 

４．転職や独立をしない

長期間、安定して返済できる人かどうかを審査するので、

転職・独立をするなら家を購入したあとにすべき。

 

５．健康に留意する

銀行の住宅ローンでは、団体信用生命保険（団信）に加入できる

健康状態が求められます。 

 

 

ところで、もし審査に落ちてしまったら、

どうすればいいのでしょうか？

 

仮審査に落ちた理由が希望借入額に届かなった場合は、

購入物件を価格の低いものに変更するのも選択肢の一つ。

 

また落ちた理由が不明なときは、自分の信用情報をCICや

JICCといった信用情報機関に依頼すれば開示してくれます。

 

仮審査に落ちた理由がわかれば、

マイホーム取得に近づくことができるというものですね。

 

 

 さて次回は、住宅ローンの『本審査』について。

 それではまた。

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こんにちは、辰川です。 

 

マイホームの購入にあたり、

多くの人が利用するのが「住宅ローン」ですよね。 

 

ただ住宅ローンと聞くと、何かと面倒くさいような気もして、

業者さんに任せてしまう方は結構多いようです。

 

そこで今回は、住宅ローンの一連の流れについて

カンタンにご説明してみましょう。

 

さて、住宅ローンの一連の流れとは、

およそ次のようになります。

『事前審査→　本審査　→　金消契約　→　融資の実行』

 

まず最初の手続きが、『事前審査』（仮審査ともいう）というもの。

 

では、事前審査では、どのようなことを見るのか…

 

この審査の特徴は、ローン申込人の返済能力や

購入物件の担保価値が審査されます。

 

例えば、完済時の年齢や収入、勤め先、勤務年数、

借入れ歴などですね。

 

銀行の住宅ローンの場合は、仮審査にさえ通れば、

本審査はまず通ると考えてよいです。 

 

そして、仮審査の結果が出るのは1週間以内が目安。

1～2日で結果がわかることもあります。 

 

ただし、クレジットカードの延滞があると、融資が受けられないと

いう結果が短期間で出ることも。

 

また、個人事業主や借入希望額が高額の場合は、

1週間以上審査に時間がかかることがあります。

 

一方、フラット35の場合は、担保評価に時間がかかるので、

2週間程度と考えておきましょう。 

 

 

ところで、不動産の売買契約前までには、

この事前審査をクリアしておくのがよいです。

 

なぜなら、売買契約を締結したあとで、

事前審査が否認されてしまうと、

売主は受領した手付金を買主に返却せねばなりません。

 

不動産業者も返却の手間を省きたいので、

事前審査をクリアしたうえで売買契約に進むというわけです。

 

 

さて、次回は事前審査に落ちないための

対策について。

 

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

 

今回は、中古住宅の価格交渉についての

話をしましょう。

 

さて、販売中の中古物件ならどれでも、

値引きができるというわけではありません。

 

ただ、値引きが成立しやすい物件というもの

があります。

 

例えば、周辺相場より割高な物件とか、

売り出しから長い期間が経過している物件です。

 

相場とかけ離れた価格で売りに出ている物件なら、

具体的な金額提示をすることで交渉できたりもします。

 

また、売り出してから長期間が経過した物件では、

価格交渉に応じてくれるケースも。

 

さて、実際の値引き交渉では、実に有効な手段があります。

 

それは…

「この金額なら買いたい」という意思を売主側に伝えること。

 

もちろん、希望金額がそのまま通るというわけではありませんよ。

 

しかし、金額を提示したことがきっかけで、

売主と買主双方が歩み寄り、取引が前進しやすくなります。

 

なぜなら、売主からみれば、

買うかどうかわからない人よりも、

購入意欲をもった買い手を重要視するからです。

 

また、物件の値引交渉では

買い手側の誠実さも必要となります。

 

無茶な価格を提示すれば、交渉自体が上手くいかないことも

起きます。

 

ところで、実際の値引き交渉では、

売主買主が直接交渉するのではなく、不動産会社が双方の間に入って

交渉することがほとんどです。

 

したがって、交渉の成否は、担当者の交渉力にかかっています。

 

ですから、信頼できる営業担当者に値引き交渉をしてもらうことも

大事なポイントとなります。

 

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

 

 昨今、マイホーム購入を検討するとき、中古住宅もひとつの選択肢

とする人が増えてきました。

 

 ところで、物件価格がどのように決まるのか、気になる人も

いるのではないでしょうか。

 

まず新築住宅ではどうか… 

 

新築物件では土地代や建築費のほか、広告宣伝費と売主の利益が

プラスされて販売価格が決められます。

 

一方、中古住宅の場合では、一般に「取引事例比較法」が

用いられています。

 

取引事例比較法とは、条件が類似した物件を参考に、

販売価格を決める方法のこと。

 

たとえば、標準相場を100とし、立地や建物の状態を加点・減点して

おおまかな販売価格を提示しながら、

あとは売主の要望をもとに販売価格を決めます。

 

したがって、値引きを想定して少し高めに値段設定したり、

また売主の事情で早く手放したいときには、

相場よりも安く設定するのです。

 

似た物件でありながら、販売価格に違いがあるのは、

こうした売主の事情もあるということですね。

 

さて次回は、中古物件の価格交渉のコツについて。

それではまた。

 

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