仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2020年1月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。

家のなかに入った途端、独特のニオイに気づくことがありますね。

新築住宅の場合なら、微量の新建材や接着材の匂いがすることも。

これが中古住宅だったら、特に空き家で長期間にわたり

窓を閉め切ったことによるニオイです。

こうした家を購入し、いざ住んだとき、本当に臭いが消えるのか

心配になりますよね。

では、こうしたニオイの原因には何が考えられるでしょうか？

主な原因を挙げてみましょう。

１．壁や天井、カーペット、畳に染み込んだ臭い

換気したくらいでは、ニオイが消えない場合は、いっそのこと

入居前に内装を替えてみることです。

ただし、内装面を替えてもカビ臭いことがあります。

この場合、壁紙の下地材が結露でカビている可能性も・・

 そうなると、石膏ボードを交換してみるしかありません。

むろん交換したあとも、入居後の換気や、窓の結露の拭き取りは

欠かせませんよ。

２．水周りの排水管からのニオイ

トイレ、化粧台、キッチンなどの排水管のトラップ

（S字に曲がっている部分）に本来溜まっているはずの水。

この水が蒸発したことでニオイが発生します。

でもこの場合は、心配いりません。

入居後、蛇口からふつうに水を流すことで、トラップに水が溜まり、

臭いが消えます。

３．トイレからのニオイ

トイレをクリーニング後も、アンモニア臭が残る場合は

便器交換、クッションフロアを換えてみるしかありません。

４．エアコンのニオイ 

エアコンは室内の空気を吸うので、ホコリが内部に溜まり、

ます。

このホコリがカビと結びついて臭うのです。

カビ臭さは、フィルターの掃除だけでは消えませんから

エアコンの分解清掃を業者に依頼すること。 

分解清掃の費用は1万円～2万円くらい。

そのほかには、前所有者がヘビースモーカーだったり、

ペット飼育が原因だったりもしますよ。

いかがでしたか？

物件が気に入っても、臭いに気になるときは、まずは

発生源を特定してみることです。

内覧で家のニオイが気になったら参考にしてくださいね。 

それではまた。 

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こんにちは、辰川です。

車を売るときは、ピカピカに洗車すると高く査定される

といいます。

では、家を売却するときもピカピカに掃除をすれば

高く売れるのでしょうか？

答えは、高くは売れないが、値下げされる事は

少なくなるでしょう。

まず高くならない理由には、不動産会社が査定に使う

ポイントがあるからです。

つまりマンションの場合なら、同一建物内の物件価格。

一戸建てでは、土地の価格と建物の築年数になります。

ですので、部屋の状態がよほどひどくなければ

査定金額に大きく響くことはありません。

では、値下げされない理由は何か？

買主の多くは、購入後にリフォームやクリーニングを行ないます。

だから、家が多少汚くても特に気にしません。

とはいえ、内覧時に汚れた部屋を見ると、やっぱり

購入意欲がなくしますよね。

また、売主が家の管理をキチンとしてなかったのでは？

と不安になったり・・

その結果、値下げせざるを得なかったり、

値引き交渉をされたりするのです。

逆に云えば、買い手にとっては、

お買い得物件となる可能性も。

ところで、見学者が特に気にするのは水周り。

ですので、キッチンや浴室、化粧台、トイレを内見前には、

しっかり掃除をしておきたいもの。

また、散らかった部屋も片付けをしておけば、

内見者の印象がよくなるというものですよ。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

マイホーム選びで、マンションではなく一戸建てを選ぶ人が

購入理由に挙げるのが…

・うるさくしても周りに迷惑がかからない

・自分の思い通りに使える

ではないでしょうか。

そのほかにもあります。それは…

・「修繕積立金や管理費が必要がない

というものですね。

では、一戸建てとマンションではどちらの方が

メンテナンス代はかかるのでしょうか？

一戸建てもマンションも、どちらが得かは一概には言えません。

リクルート社が行った試算によると

一戸建てのメンテナンス費用は年間18万円でした。

つまり月1.5万円。

一方マンションのメンテナンス費用は、月2万円前後。

以上から、戸建てとマンションのメンテナンス費用の差は

約5千円になります。

ところで、一戸建ては自分でメンテナンスを行うのに対し

マンションでは業者が行います。

つまり、月額5千円の差は、業者にメンテナンスを

代行してもらう費用です。

となれば、一戸建てのほうがお得なように思えますね。

ところが、一戸建ての場合、自分の判断で修繕の頻度を

伸ばすことができます。

そのため、まだまだ大丈夫といって、ずるずるとメンテナンスを

先延ばしにするケースが多くなりがち。

例えば、防水や塗装工事を先延ばしにすると雨漏りしたり、

防蟻処理をしないと、土台が腐ってきます。

結局のところ、メンテナンスの頻度を伸ばすと、先々で

大きな費用が発生することに・・

それを考えると、マンションのように修繕計画に従って、

毎月費用を支払うというのも安心感があります。

このように、一戸建てとマンションでは、メンテナンス費用が

どちらが得かは一概には言えません。

いかがでしたか？

あなたが一戸建てを購入する場合でも、メンテナンス費用も考慮して、

資金計画をたてておくとよいですよ。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

昨日は、田原本町の売土地の売買契約を

取り交わしました。

この物件は、築40年にもなる古家付きの土地。

植栽や庭石といった立派な庭付きです。

ただ建物が老朽化しているのが、誠に残念・・。  

（写真）向かって右の真新しいお家は、以前に当社が土地

購入で仲介させていただきました。  

そのつながりで、お隣（今回の売主様）から売却のご依頼を

承けることになったもの。

ですから、当社は、売主側の仲介です。  

引渡し後、古家は解体され、新築に建て替えらる予定。

K様、よい買主様が見つかり良かったですね。

おめでとうございます。

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こんにちは、辰川です。

昨日、右京区にある中古マンションの決済・引渡し

がありました。

当マンションのすぐそばに、渡月橋（嵐山）があり、

風光明媚な土地柄。 

格子を取り入れた外観デザインも、古都のイメージに

ピッタリです。 

嵐電嵯峨駅にも近く、生活利便施設も徒歩圏内にあり

生活しやすそうです。 

買主さまは、この月末にもお引越し予定。

Y様、末永く快適に暮らしてくださいね。

おめでとうございます。

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こんにちは、辰川です。

土地の購入を検討する場合、正確な面積や間口や奥行きの

寸法などは知っておきたいものですよね。

そんなときに役立つのが「地積測量図」。

地積とは土地の面積のことです。  地積とは、土地の面積のことをいいます。

地積測量図は、地積の測量結果を法的に明らかに

した図面です。 

１つの土地ごとに作成されており、この図面からは

その土地の形状や面積、方位、境界間の距離などを

知ることができます。

　　　　　　　地積測量図（下の写真）

例えば、新築一戸建の売主が、複数区画を分譲する場合は、

面積がはっきりさせるために、隣接する土地を測量します。

土地家屋調査士によって正確に測られた土地は、法務局に

登記されて「地積測量図」として残るのです。

ところで法務局には、1960年（昭和35年）以前の地積測量図

は存在しません。

また過去に分筆されたことのない土地や、合筆（2つ以上の土地

を1つの地番にする）された土地も、地積測量図はありません。

いかがでしたか？

あなたが建設用地として検討したいときなどは、その土地に

地積測量図があれば、ぜひ参考にしてくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

マンションとは、建物を高層にすることで、

狭い土地を有効に利用したものですよね。

一戸建てとの違い 

さて、マンションは一戸建てと違って、

所有権が3つに区分されています。

これを『区分所有権』といいます。

この３つはそれぞれ、

１．個人がもっている建物の専有部分

２．所有者が共同で使用する共用部分

３．敷地の利用権

に区分されています。

つまり、「専有部分」とは、マンションの居住スペースのこと。

これに対して、「共用部分」はエントランスやエレベーター、階段、

廊下、外壁、駐輪場、ゴミ置き場が該当します。

区分所有権では、専有部分と共用部分、敷地利用権を

切り離して処分できません。

つまり、例えばマンションの専有部分だけを売却することは

できないわけです。

管理組合とは？

さて、共用部分を管理するのは「管理組合」の役割です。

管理組合は、区分所有者全員で構成されています。

ですから、マンションを購入したら、「管理組合」の

一員となります。

管理組合では、共用部分の長期修繕計画を決めたり、

そのために区分所有者全員が必要な費用を積み立てます。

これが「『修繕積立金」です。

管理規約とは？

マンションは共同生活の場なので、お互いが快適に

暮らすための規則も必要となります。

そのための規則が『管理規約』です。

管理規約には、専有部分と共用部分の範囲、

ペット飼育の条件、管理費や修繕積立金の額などが

決めらています。

いかがでしたか？

こうしたマンションの仕組み、あなたがマンションで快適に

暮らすためにもぜひ参考にしてくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

あなたは『ホーム・インスペクション』という言葉を

聞いたことがありますか？

ホーム・インスペクションとは、住宅診断のこと。

住宅の設計・施工に詳しい専門家が、中古住宅の劣化状況や、

欠陥の有無などを診断します。 

要は、建物の健康診断というべきものですね。

インスペクションは、売主と買主のどちらが行う？

インスペクションは買主の費用負担で行う場合もあれば、

逆に安心して買ってもらえるよう売主が費用負担する場合も

あります。

つまり、インスペクションは売主・買主のどちらが行っても

構いません。

とくに昨今、中古住宅のニーズが高まり、質の良い住宅を求める人

が増えています。

しかし、インスペクションを実施したうえで売却する売主が

少ないのが実情。

なぜなら、ホームインスペクションは、売主がすべき

といったルールはないからです。

買主が行う場合はどうか？

売買契約を交わすまでは、建物は売主のものなので、

買主が行う場合は、売主の了解が必要となります。

その場合、「購入申込書」の提出後がよいでしょうね。

不具合や欠陥が見つかれば、修繕費を踏まえて、リフォーム費用

の予算が立てられますね。

また検査結果によっては、申込みをキャンセルすることもできますし。

勿論、検査結果に関わらず購入するつもりなら、インスペクションは

売買契約後でもかまいません。

さて、ホームインスペクションの費用は、木造の戸建住宅で

5~10万円ほど。

インスペクション費用は、将来安心して暮らすための必要経費

と考えれば、決して高額とはいえないでしょう。

アメリカでは、何と中古住宅購入者の80%の人が実施している

といいます。

いずれ日本でもホームインスペクションが当然のように

行われる時代が来るかもしれませんね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

先日、こんな質問をいただきました。

『買い替えを考えていますが、条件に合った物件が見つかりました。

でもまだ自宅が売れていません。購入物件に「買い替え特約」を付けられますか？』

これに対する答えは、

『売主が合意しなければ、特約を付けられない』となります。

『買い替え特約』とはどんなものか？

家の買い替えで難しいのは、自宅の売却と新居の購入という2つの

売買契約をスムーズに取り交わすことです。

なぜなら、自宅の売却が先に決まると、まず仮住まい先を

確保しなければならないからです。

一方、購入物件が先に決めると、『つなぎ融資』を受けるか、

住宅ローンをダブルで返済するしかありません。

従って、ふつうは売却のメドが付いてから、住み替え先を

探すケースがほとんど。

しかし売却する前に、欲しい物件が見つかることもありますね。

そんな場合、リスク回避の手段として「買い替え特約」が

あるのです。

買い替え特約とは、購入物件の売買契約書のなかに、

「期日までに希望価格で売却できない時は、購入物件の

売買契約を解除できる」という文言を入れます。

白紙解除されると、買主に手付金は戻ってきますが、

一方の売主にはメリットはありません。

そのため、買主が特約の付与を希望しても、売主から

断られるケースも少なくありません。

当然、立地や価格が魅力的な物件ほど、売主は敢えて

特約を付けたがりません。

売主が特約の付与を呑むケースといえば、販売に苦戦している物件か

早く売りたがっている売主を探すしかありません。

それが難しい場合は焦らず、自宅の「売却先行」でいくべき。

そうはいっても、売主によってケースバイケースなので、

仲介に入る不動産会社に相談してみてください。

特に家の買い替えは、売却と購入を同じ不動産会社に依頼

することで、契約・引渡しのタイミングがスムーズに運ぶ

ケースが多々あります。

こうしたポイントを押さえて、買い替えの計画を上手に

立ててくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

マイホームを持つと、その日から

町内会やマンションの一員となりますよね。

さて、購入2年目の人を対象に、ポータルサイトの

『ホームズ』が近所付き合いについて 調査しています。

これによれば、

Q１．ご近所さんと遭遇したら挨拶するか？

この質問では、戸建とマンション、共に

・「軽くあいさつを交わす」： 約80%

・「あいさつしない」：約３％。

でした。

Q２．さらに会話を交わすか？

・「立ち止まり少し会話する」：戸建て60％、マンション40％

・「頻繁に会話する」：戸建て15％、マンション7％

マンションより一戸建てのほうが、ご近所さんと

会話する傾向にあるようです。

とはいえ、「頻繁に会話をする」という人はどちらも多く

ありませんね。

Q３．地域のイベントに交流しているか？

 ・「町内会やイベントで交流している」：戸建て15％、マンション8％

これは、いずれも意外に低い数字です。

昔のような町内会での交流も、今は減っている

ということなのでしょうね。

その反面、半分以上の人が会話を交わす程度の

近所付き合いが理想、と考えているといいます。

実際、ご近所さんで災害、防犯面で協力できたり、

子供がいる世帯では助け合えることも多いはず。

しかし、話をしたこともない関係では、こうした

ことも難しいですね。

とくに一戸建ては、マンションのような管理組合や

管理会社がありません。

それだけに、何かあった時、声をかけられる間柄

でいるのがベターといえます。  

いかがでしたか？

家を買ったら、勇気をだしてご近所さんに

話かけてみてはいかがでしょうか。

それではまた。

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