仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2017年11月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。

融資特約の期日までに、ローンの融資承認が下りない場合には、

売主の了解をとって、他の金融機関に申し込むことができます。

ただし、融資が通りさえすればよいというものではありません。

一口に住宅ローンといっても、金融機関によって条件はバラバラです。

当初予定していた銀行と、後から申し込んだノンバンクとでは、

同じ金額を借りても、月の返済額が大きく変わることもあるからです。

月の返済が2万円も違っていたら、考え直す人もいるではないでしょうか。

ですから、どの金融機関から借りるのが自分にとってよいのか、

仲介業者にキチンと確認をしてください。 

住宅ローンの審査では、申込者の収入、他の借り入れ状況などによって制限をつけています。

収入が少なかったり、転職して間がなかったり、自動車ローンなど他の借金が残っている場合、

融資が通らなかったり、金利の高い金融機関でしか借りられないこともあります。 

不動産会社の中には、住宅ローンが通りやすいように偽造した書類をつくるところもありますが

絶対にそういう話に乗ってはいけません。

ローンを通しやすくするために、銀行に提出する書類を偽造するのは、立派な犯罪行為。 

こういった業者は毎年パソコンを廃棄し、新しいものに替えるといいます。

それは、パソコンに偽造したデータが残っているからです。

もし事実が発覚すると、家を買った人も、一括弁済を求められることも有り得るので、

そういう提案には耳を貸してはなりません。

銀行を騙してまで、ローンを組んで、返済できなくなったらどうなるでしょうか？

家は差し押さえられ、本人の意思とは関係なく、家から追い出されることになります。

そうなった時の家族の気持ちを考えてみると、無理は絶対に禁物です。 

いかがでしたか？

住宅の購入は大きな買い物。慎重によく考え、不明な点があれば

理解出来るまできっちりと説明を聞いてみることです。

次回は、融資特約における買主の義務について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

一戸建てやマンションを購入するとき、万一、ローンが通らなかった時のために

「融資特約」を付けて契約するのが一般的になっています。

では、融資特約とは、どういうものなのでしょうか？

買主が住宅ローンを利用して家を購入する場合、万一予定していたローンが不成立になると、

不動産の購入ができなくなりますよね。

そうなると取り交わした契約を解除し、手付金を戻してもらわねばなりません。 

この融資特約があれば、売買契約そのものを白紙に戻すことができます。

従って、住宅ローンを利用する場合には必ず、この特約を契約書の中に盛り込むのです。

ところが、融資特約をつけて契約してもトラブルになるケースもあるので注意が必要。

それはどんなケースなのでしょうか。  

売買契約書の「融資利用」の項目に、融資先の金融機関名、融資予定額、

未承認の場合の契約解除期日を記載するようになっています。

この場合、期日までに融資が通らなかったら契約は自動的に白紙解約となります。

融資特約の期日が来てA銀行で融資が通らなかったら、自動的に白紙解約になりますが、

その物件がどうしても欲しい場合、B銀行やC銀行に申し込んでみようと気になりますよね。

その場合は、融資特約期日の延長を、売主とキチンと文書で交わさないといけません。

でないと、口約束だけでは後で必ずトラブルになります。

ですから、売買契約書や重要事項説明書はキチンと読んでおくことですね。

いかがでしたか？

不動産は大きな買い物なので、きっちり確認してもやり過ぎという事にはなりません。

読んで分からないところは、仲介会社の担当者に確認することです。 

次回は、融資は通りさえすればよいというものではないという話。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

新築建売住宅の売買契約であれば、１つ契約で済みます。

ところが、建築条件付土地の売買契約では、あとから建物請負契約を加わるので、

２つの契約で進んでいきます。

ここで押えておきたいのは、建物請負契約には「宅地建物取引業法」の適用がないということ。

つまり、不動産仲介業者は、建物の契約に関しては仲介手数料を請求することができません。

そこで悪質な業者は、2つの契約を取り交わしたあと、建築確認が下りた時点で、

1つの売買契約に差し替えて、不法に仲介手数料を受け取ろうとします。

買い手にとっては、土地だけでなく建物の売買代金にまで手数料がかかってしまいます。

では、こうしたトラブルに巻き込まれないようにするには、どうすればよいのでしょう？ 

そのためには、新築建売住宅の売買と、建築条件付土地の売買との違いをキチンと理解することです。

新築建売住宅（建売住宅）はすでに建築確認を受けているので、

建築プランの変更はできません。変更できるとしたら、軽微なものだけです。

つまり、「建売住宅」を買うということは、

既製品を買うのに等しいといえます。 

一方の建築条件付土地では、原則、建築プランは自由設計になります。

ただし、業者が「基本仕様」を用意している場合は、自由度は限られたものになり、

「建売住宅」に近くなる事も多いです。

建築条件付き土地で注意すべきは、プランを十分練らないまま建築請負契約を結ぶと、

あとからオプション料金がかさんで、予算オーバーになってしまうこと。

従って、請負契約を結ぶ前に必ず、間取りや仕様を決めて、

見積額まできっちりと決めておくことが大切です。　

いかがでしたか？

これまで見てきたように、それぞれの契約には長所と短所があります。

内容を理解した上で契約するようにしてくださいね。

それではまた。

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 こんにちは、辰川です。

今回も、前回の続きになります。

さて、「新築の建売住宅」の売買契約と、「建築条件付土地」の売買契約にはそれぞれ、

どんな特徴があるのでしょうか？ 

まず、「新築建売住宅の売買契約」とは、土地と建物がセットで売買される契約のこと。

この場合、建物が完成しているときと、未完成のときがありますが、

未完成の場合には「建築確認」を受けていることが条件です。

建築確認とは、その建物が関係法令に適合しているか審査することなので、 

『建築確認を受けている＝自由設計はあり得ない』ということですね。

次に、建築条件付土地の売買契約では、土地の売買契約を結んだ後で、

売主または売主の指定する業者と「建築請負契約」を結ぶことが条件となります。

この場合、一定期限内に建築プランがまとまらないと、土地の売買契約は

白紙解除になってしまう。

要するに、建築請負契約による住宅とは、プランが自由な「注文住宅」のことです。

さて、自分が検討している物件が、建築条件付土地の売買なのかどうかを知るには、

不動産広告と重要事項説明書の中で、次の３点をチェックしてください。

・対象物件が建築条件付土地であるかどうか

・建築請負契約を締結すべき期限が設定されているかどうか

・建築請負契約が成立しなかった場合には、土地売買契約は解除されるかどうか　 

仮に、建築条件付き土地であれば、

「この土地は、売買契約締結後3か月以内に◯◯と、建物の建築請負契約を結ぶことを

条件に販売するもので、もし期間内に建築請負契約を締結できなければ土地売買契約は

白紙となり、受領済みの手付金はお返しします。』という条項が入るはず。 

ここまでの話をまとめると、新築建売住宅の売買契約は１つだけであり、自由設計はありえません。

ところが、建築条件付土地の売買契では、２つの契約になり、自由設計になります。 

では、土地の売買契約と建物の建築請負契約を結び、建築確認を受けた後で、

土地建物の売買契約に差し替えるというのは、一体どういう事なのでしょう？ 

次回も話は続きます。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

新築住宅を購入する場合、契約の内容の仕方で、仲介手数料を違法に請求されて

トラブルになることがあります。

これには、土地の売買契約と建物の建築請負契約を結んだ後、土地建物売買契約に

一本化した売買契約書に差し替えられたことが原因です。 

では、契約書の差し替え前と後では、何が変わるのか？

それを知るために、一般的な新築住宅の購入契約について説明します。

実は新築住宅を購入する場合、次の2つの契約のやり方があります。

A．土地建物売買契約

B．建築条件付土地売買契約＋建築請負契約　　

Aは、土地・建物をセットで購入するものであり、いわゆる

「新築の建売住宅」の売買契約のことですね。

Bは、売主または売主の指定する業者と、建物の請負契約を結ぶことを条件に

土地を購入する、いわゆる「建築条件付土地」の売買契約のことです。 

そこでまず、AとBの契約形態の違いを理解しなければなりません。 

Bのケースでは、建築条件付土地と建築請負というの2つの契約の相手が、もし同じだったら、

買主は、Aの土地・建物セットの売買契約を結んだと錯覚するかもしれませんということです。

それほど、一般消費者の方が自分の締結した契約内容を理解するのは難しいといえるのです。

一部業者の中には、買主が知らないことを利用して、違法に手数料を得ようとするのです。

次回も、建売住宅の契約と建築条件付土地の話を続けます。

それではまた。 

こんにちは、辰川です。

前回は、抵当権がついた物件でも、売買代金で抵当権を抹消できれば、

売買は自由にできるという話でした。

でも、借入れの方が多くて、売買代金では足らない場合は、

売買代金で借入金が完済できません。

そんな場合は、どうしたらよいのでしょうか？

売主が手持ち資金によって抵当権を抹消するか、

どこかで借りてきてでも抹消のための返済をしないと

買主に引渡すことができませんね。

ですから、債権者である銀行に前もって抵当権抹消が可能かどうかを

確認する必要があります。 

しかし、買主が銀行に対して、売主の「懐具合」や借入の可能性を

確認するのは困難な話です。 

そんなときは、信頼できる宅建業者であれば、契約前に抵当権の内容や、

抹消可能かどうかを売主や金融機関に事前に確認してくれます。

仮に銀行の様々な事情で、売買契約後でないと抵当権抹消同意が得られるか

確定しない場合、「抵当権の抹消ができなければ白紙解除とする」という旨の

特約を入れるはずです。

また、売買代金よりも債権額の方が大きい場合は、手付金を０円にするとか、

手付金を仲介業者が保全するなど、不測の損害を生じさせないよう万全の方策を

講じることになります。 

いかがでしたか？

抵当権抹消が可能かどうか、また、もしもの場合の方策が講じられているか大事。

そのためにも、信頼できる宅建業者に仲介を依頼してくださいね。

それではまた。

抵当権の付いたまま売却できるのでしょうか？ 

こんにちは、辰川です。

先日、Nさんからこのような質問をいただきました。 

Nさんは現在、大阪市内の中古マンションを検討中。

ただその物件の謄本を見ると抵当権がついたままになっており、

買ってよいものか不安になったようです。

そこで今回は、「抵当権」についてお話しします。

さて、抵当権とは何でしょうか？

抵当権とは、銀行がお金を融資する際、不動産（住宅や土地）あるいは、

動産（クルマなど）に設定する担保のことをいいます。

そのほかに、「根抵当権（ねていとうけん）」というものもあります。

根抵当権とは、会社の資金繰りを目的に、継続的に発生する債務を、

一定の枠まで担保する抵当権のこと。

抵当権と根抵当権の違いは、前者の抵当権では設定時の債権額がいくらか

特定されますが、後者の根抵当権では一定枠の債権額しか分かりません。

ところで、抵当権も根抵当権も、その債務者（売主）は抵当権者（金融機関）に

家を引渡すこと無く、自由に使えます。

だから、抵当権の付いた不動産を売買しても全く問題ありません。 

ただし、前の所有者の抵当権を抹消せず、そのままにしておくと、売主が返済を滞らせた場合に、

債権者（金融機関）から競売にかけられ、買主が所有権を失う恐れがあります。

ですから、通常の不動産売買においては、売主が必ず抵当権を抹消し、

買主に物件を引き渡すことが大前提。

実際には、残金決済時に、買主が支払うお金によって売主の残債を一括返済し、

所有権移転登記と抵当権抹消登記とを同時に行っています。 

いかがでしたか？

抵当権の付いた物件でも、残金決済時に抹消できるのであれば、

ふつうに売買できるということですね。

さて次回は、売買代金で抵当権が抹消できない場合について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

今回は、住宅購入時にかかる諸費用のついての最終回。

決済も終えたあとにかかる諸費用ついてです。

さて、いよいよ物件の引き渡しを受けると、次の準備が必要となってきます。

・引っ越し代 

引っ越し費用について、事前に見積もりを取っておきたいもの。

時期によっては、費用が大きく変わってくる場合が多いので、早めに準備しておくことですね。

・リフォーム費用

中古マンションや一戸建てを購入した場合、ルーム・クリーニングだけで済めばよいですが、

部屋を改装したいときには、リフォーム代も考えておかねばなりません。

特にリフォーム・ローンを利用したい場合、住宅ローンと併せて申し込んでおきましょう。

リフォーム金額が確定したら、仲介会社の担当者と相談して金融機関に申し込めばよいです。

中古マンションのリフォームでは、改装工事の承認を管理組合から取る必要があります。

改装内容によっては、承認に日数がかかる場合があるので注意しておきたいです。

 ・そのほかの費用

上記の費用以外にも、電話工事代、インターネット接続工事代といった費用も別途に考えておく

必要がありますね。 

いかがでしたか？

諸費用には、いろいろあって忘れてしまいそうです。 

すべてを把握できないにしても、わかる範囲で試算しておいてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

前回に引き続き、住宅を購入する際の諸費用についてお話しします。

今日は、決済時にかかる諸費用についてです。

不動産の決済といえば、残代金の支払いと同時に、物件の引渡しを受ける日でもあります。 

この際には、次のような諸費用がかかってきます。

・登録免許税 

一戸建てやマンション、土地の引渡しを受けると、その日のうちに法務局に

所有権や抵当権を登記申請しますが、その際に納める税金が「登録免許税」です。

その税額は、購入物件の「固定資産税評価額」をもとに計算されますが、

住宅の場合は減額されることがあります。

・司法書士報酬 

司法書士に支払う不動産の所有権、抵当権設定登記の手続き費用のこと。

手続きを依頼する司法書士に、事前に報酬額を確認しておきましょう。

・固定資産税の精算額 

固定資産税とは、住宅や土地を所有していると課税される税金ですよね。

毎年、1月1日現在の所有者に納税義務があります。

不動産売買においては、決済日の前日までを売主の負担とし、

決済日以降を買主の負担として、日割精算を行います。

なお、関東地方では固定資産税の起算日を1月1日としますが、

大阪や奈良、京都などでは４月1日とするのが一般的です。

・住宅ローンにかかる諸費用

住宅ローンを利用する場合、金融機関との間で「ローン契約」を結びますが、

融資実行時には、収入印紙代のほか、融資手数料、保証会社に支払う保証料がかかります。

尚、融資手数料や保証料の金額は、金融機関によって異なるので、

事前に融資元の金融機関に確認しておくことです。　

・火災保険

建物が火災で滅失したときなどのリスクを回避するための保険です。

住宅ローンを利用する場合は、ほとんどの金融機関で加入を義務付けられます。　

・団体生命保険

返済途中の債務者の死亡または高度障害状態のリスクを回避するための保険。

買主が返済途中で死亡した場合に、保険金で残債務を支払ってくれるものです。

尚、民間金融機関の住宅ローンでは、月々の返済額の中に含まれていますが、

フラット３５では別途に加入する必要があります。

いかがでしたか？

決済日には、いろんな費用が必要となりますよね。 

当日に慌てないよう、購入前に仲介業者から必ず説明を受けてくださいね。

次回は、引越し代など購入後の費用について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

新築一戸建てや中古マンションを購入するとき、諸費用がかかるという話はよく聞きますよね。

でも、何にいくらかかるのかを理解されている人は多くありません。

そこで今回は、不動産購入時の諸費用について。 

売買の流れに沿っていえば、「契約時」と「決済時」、「決済後」の３つの段階で、

どんな諸費用がかかるのか知っておくことは大事です。 

まずは「契約時」にかかる諸費用としては、次のようなものがあります。 

・印紙税  

ここでの印紙税とは、売買契約書に貼付する印紙代のこと。

売買価格が５千万円未満の物件では１万円、５千万円以上の物件では３万円の印紙を貼ります。

貼らないと税額の3倍、割印（消印）をしなければ税額の2倍の印紙税がかかることもあるので要注意。

 ・消費税 

売主が不動産業者（法人）の場合は、新築一戸建てや中古住宅の「建物部分」に対する消費税がかかります。

ただし、不動産広告のなかで表示された価格のなかに、消費税が含まれていると理解すればよいです。 

・仲介手数料 

 仲介を依頼した仲介業者へ支払う仲介手数料は、契約時に 、、  契約書（宅建業法３７条書面）を交付する事により

全額請求できるとなっています。

実際のところ、決済時に全額請求されたり、契約時に半額、決済時に半額請求される場合もあるので、

事前に確認しておきましょう。

なお宅建業法では、仲介業者が受け取ることができる報酬額の上限が定められています。

購入金額400万円以上の物件であれば、購入金額×３％＋６万円が上限となります。

いかがでしたか？ 

契約時には、手付金以外に諸費用も必要になってきます。

ですから、契約前には必ず、仲介業者に諸経費の確認をしてもらってくださいね。

次回は、決済時の諸費用について。

それではまた。 

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