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売買契約の注意点 Part2

2017年11月10日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

今回は、契約前の注意点について。 

 

まず買主としては、物件の選択や、資金計画については

できる限り自分のペースで進めることが大切です。 

 

ただ、そうはいっても、物件によっては人気が集中することもあり、

営業マンから早い決断を迫られるケースも少なくはありませんね。 

 

でも、一生に何度もないことですから、そこは慎重に進めること。 

 

その為には物件内容も含め、返済計画についても、今一度確認してください。 

 

例えば、住宅ローンは金融機関によって金利や返済方法、諸費用が変わります。

 

また、万一融資が否認された場合には、自動的に契約が解除になるのか、

必ず契約書に明記してもらうことが大切です。 

 

資金計画の心配が無くなれば、物件内容を物件資料や重要事項説明書などで

確認し、契約内容は売買契約書によって確認します。  

 

次に、売主としての注意点です。

 

売買契約の際は、売主は目的となる不動産の正確に告知する必要があります。

 

つまり、「事実を言ったら、買主は買わないのでは・・・」と思うような事柄も、

売主は買主に伝えることが大切です。 

 

売主は、買主に告知しなければならないこと、引き継がなければならないことを、

契約前に媒介業者と打ち合わせしておく必要があります。 

 

そして、重要なことは必ず重要事項説明書及び契約書に記載してもらってください。

 

次回は、いよいよ契約の際のポイントについて。

それではまた。

売買契約の注意点 Part1

2017年11月 9日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。  

 

不動産を売却や購入することは、人生で滅多にない機会。

それだけに、契約には不安や疑問を持ったりするものです。

 

そこで今回は、契約する前の注意点について。

 

ふつう、売買契約は簡単な口約束だけで成立するものです。

 

例えば、スーパーなどで食品を買う時は、売り手がモノを売る、

買い手がモノを買う、という意思表示だけでOKです。

 

ところが、高額な商品はそんなわけにはいきません。

 

売り手と買い手がそれぞれの立場で、都合のよい判断をしてしまうと 

簡単な口約束では、後々トラブルになる可能性があるからです。

 

そのため、不動産の場合は契約書などの書面を取り交わすことで、

売主買主の双方が契約内容に相違がないようにしています。

 

 その際、不動産取引の専門家である宅建業者が、契約に必要な事項を

確認したうえで、売買契約書などの書類を作成するのです。  

 

つまり、宅建業者の役割は、売主・買主に公正・円滑な取引を提供すること

にあります。 

 

ですから、売主・買主は契約するにあたり、 分からないこと、曖昧なことがあれば、

宅建業者に説明を求めるなどして、十分内容を理解し、臨んでくださいね。 

 

それではまた。

新居での採寸ポイントとは

2017年11月 8日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。  

 

新居に引っ越してから家具などを揃えていく人もいれば、

荷物が少ない方は採寸しないという人もいます。

 

一方、家具の多い方などは、引越し日にソファやテーブルが入らなかったり、

洗濯機が置けなかったら、相当に慌てることになりますよね。

 

  そこで今回は、購入物件の採寸取りについて。

 

新居を購入し、引渡しを受けると、いよいよ引越しの準備です。 

そこで忘れがちなのが、新居の寸法採り。

 

実際、一戸建てや中古マンションなどの内覧当日に

採寸まで行う方は少ないです。

 

でも、採寸どりをするには、物件の内覧時がベスト。

物件が気に入れば、その場で採寸してメモを取るようにしましょう。

売主さんの了解を得て、写真も取っておけば、後々役立ちます。

 

測りそびれてしまった場合は、仲介業者の担当者に相談し、

売主さんの都合をお伺いしながらということになります。

 

では、家具をすっきり配置するために、具体的な採寸ポイントを挙げてみましょう。

  

その前に、手持ちの家具・家電製品をリストアップし、

幅×奥行×高さを測っておいてくださいね。

 

特に冷蔵庫とドラム型洗濯機は、右開きか、左開きかがポイント。 

設置場所によって、扉が開かないことがありますから。 

 

実際の採寸では、用意してきた家具・家電リストを見ながら、

設置したい場所をメジャーで測っていきます。

 

まず、ドアの開閉スペースには物を設置できませんし、  とくにマンションは、

一戸建てと違って、天井の梁や柱などの出っ張りがあるので要注意。

 

・まず、新居の部屋を測ります

不動産の物件資料には、間取りはわかっても、部屋の寸法は

記載していないことが多いです。 

 

部屋の大きさも測っておけば、家具を配置したり、

新たに購入する際にも役立ちます。

 

・洗濯機や、冷蔵庫の置き場

幅、奥行きを確認しておくこと。ドラム式の洗濯機は大きめなので気を付けたいです。 

中古マンションの場合、「洗濯パン」がありますが、これも測っておくこと。

 

・窓位置と高さ

窓が多いと部屋が明るくなるというメリットがありますが、

そのかわり、窓の前には物を置けません。

窓の高さによって、どんな物が置けるのか測っておきます。

 

・窓を測る

カーテンだけは、引越し当日から必要になりますから、

カーテンレールの幅と窓枠の下までの長さを測ります。

 

大きな掃き出し窓は、カーテンが床に付くとほこりが溜まるので、

床下から1?2cm程度短めにすること。 

 

・コンセントの位置

自宅に戻ってから思い出せないのがコンセントの位置と口数です。したときに、コンセントが隠れることがないようにすることです。

 コンセントの位置どこにテレビを置けばよいのかを考えるのと、家具でコンセントが隠れることが

ないようにすることも大事です。 

 

そのほか、エアコンを増設したい場合は、室内機・室外機の

取付け位置を確認します。

 

キッチン内では、食器棚、レンジ類などを置くラック類を

イメージしながら採寸します。

 

ベランダでは、物干し台のタイプや、物干し竿の長さ、本数を

確認しておきます。 

 

 

いかかでしたか?

今の住まいと新居が同じ広さでも、手持ちの家具を同じように置けるとは限りません。

引っ越しの日に慌てることがないよう、ぜひ参考にしてくださいね。

 

それではまた。

引っ越しの挨拶は忘れずに

2017年11月 7日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

晴れてマイホームを手に入れると、引っ越しの段取り、カーテンの取り付け、

家電製品や家具の購入などで急に慌ただしくなります。

 

ところが、ご近所への引越しの挨拶はしない、なんて人もいます。

 

ご近所の付き合いは昔よりは希薄になったとはいえ、挨拶に廻らないことで、

その後の付き合いが、ヨソヨソしくなるのは勿体無いことです。

 

そこで今回は、引越しの挨拶について。

 

基本的には、挨拶廻りは旧宅から始めます。

お世話になったご近所には、引越しの2日前迄には済ませます。

 

次に新居ですが、近所の方は当然、引っ越し作業を見ていますから、

引越し当日か、翌日のお昼過ぎまでには挨拶を済ませておくこと。

 

では、どのお宅を挨拶に廻ればよいのか・・

 

一戸建ての場合は、両隣りと向い三軒は必ず廻ります。

できれば回覧板が回ってくる範囲まで廻るのが望ましいですね。

裏手の家と顔を合わせるようなら、ついでに裏手の家も廻りましょう。

 

中古マンションに引っ越す場合は、同じ階のお宅だけでなく、

上・下階の家も忘れないように。

 

それから、管理人さんにも挨拶は済ませておきたいですね。

 

ところで、挨拶に持参する品は何が良いか・・

 

 挨拶の品としては、せいぜい2百円?3百円程度のもので十分。

高価なものでは、相手に気を遣わせ受け取ってもらえません。

 

できれば、形の残らないタオルや石鹸、洗剤など消耗品がよいです。

その際、「ご挨拶」という熨斗をつけましょう。 

 

それから、引っ越し挨拶はできれば、1回で済ませたいものです。

でも、中には留守のお宅もあります。

 

その場合は、最低3回は挨拶にいくこと。 

それでも会えないときは、簡単な手紙を添えて、挨拶品とともに

雨に濡れない玄関先などに置いておけばよいです。 

 

 いかがでしたか?

引越しの挨拶は、新居での生活を気持ちよく送るために必要なもの。

引っ越したら、まず挨拶だけは忘れずにおきましょう。

 

それではまた。

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新築できないエリア

2017年11月 6日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

不動産情報などに、広い敷地に大きな家がとても安価で売りに出されているのを

見かけたりします。

 

こうしたエリアは「市街化調整区域」であるケースが多いです。

 

市街化調整区域は、のどかな田園が広がり、住宅もまばらで、

朝は野鳥のさえずりも聞こえるような場所。

 

一度はこんなところで暮らしたいと憧れる人も多いことでしょう・・。

 

 そんな市街化調整区域に指定されていると、公共性の高い建築物を除いて、

原則、農家以外の個人住宅は建築できません。

 

実際、こうした農家住宅も、中古の一戸建てとして売りに出されます。

そして周辺の住宅よりも安価なのも魅力です。

 

ただ問題なのは、そのまま暮らしている間はよくても、将来、

再建築ができない可能性があります。 

 

では、市街化調整区域には、どのような制限があるのか?

 

市街化調整区域の目的は、何といっても、市街化することを

「調整=抑制」することにあります。

 

従って、市街化調整区域 では、家の建築に様々な制限を設けることで、

 農業従事者でないと個人住宅が建てることができません。

 

ただ、こうした農家住宅も中古住宅として、売りに出されることがあります。

むろん、一般の方が購入しても、将来建て替えはまず無理です。 

  

また、住宅ローンを利用するにしても、銀行は上記の理由で融資には消極的。

だから、キャッシュで購入できる買主でないと手を出しにくいといえます。

 

さらに市街化調整区域は、インフラ整備がすすんでいないケースもあります。

ガスや上下水道が引かれていないと、日常の生活は不便を感じるはず。

  

但し、大阪や奈良でも例外的に、自治体によっては市街化調整区域でも、

開発を認めているエリアがあります。

 

こうした住宅地は、おおむね50戸以上の住宅が集まっていて、上下水道が

整備された住宅地であり、全戸が道路に接しているものです。

 

いかかでしたか?

市街化調整区域内の物件は新築や再建築ができないことがあります。

売り土地や一戸建てを探している方は、知っておいて損はありません。

 

それではまた。

不動産購入の手続き(買付証明書・Part2)

2017年11月 5日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

前回は、買付証明書とは購入に向けての意思表示である、という話でした。

このほかに、買付証明書には「順位を確保する」という目的もあります。 

 

つまり、自分以外の購入希望者が、同じようなタイミングで現れたとき、

最初に買付証明書を出した人が優先されます。

 

ですから、検討している物件が人気エリアであったり、価格が相場より安ければ、

買付証明書をいち早く提出することは大切です。

 

さて、そんな大事な役割を持つ、買付け証明書ですが、

これによって必ず契約を取り交わさなければならないという、

法的拘束力はありません。

 

その場合、申込金を支払ったあとでも、原則として全額返還されます。

 

ただし買付証明を一方的に取り下げる行為は、あまり感心

できるものではありません。

 

というのも、今は不動産を購入する側にいても、将来はそれを売却する側に立つ

可能性もあるからです。

 

真剣に売却を考える売主の気持ちにたてば、安易に買付け証明書 にサインするのは

慎しみたいところですね。

 

あくまで、買付け証明書は、自分の気持ちが定まってサインするものと心得ましょう。

ではまた。

不動産購入の手続き(買付証明書・Part1)

2017年11月 4日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です 。

 

いろいろ検討を重ねた結果、購入したい不動産が決まった時、

具体的に行動することになります。

 

そこで今回は、「買付証明書」についてお話しします。

 

新築一戸建てや中古マンション・土地などを見学し、すぐに購入したいと

思っても、この時点ではまだ契約することはできません。

 

なぜなら、不動産のように高額なものは、契約までに売主・買主間で

詰めておかねばならない事柄がたくさんあるからです。

 

そのため、まず購入希望者は、売主に対して、購入する場合の条件を

伝えねばなりません。

 

この条件を売主に提示する書面が「買付証明書」(または購入申込書)であり、

仲介業者を通じて、これを売主に提出することになります。

 

つまり、買付証明書の提出=購入の意思表明でもあるので、

買付証明書がないと、契約に向けたいかなる交渉も始まりません。

 

一方、売主は買付証明書を受け取ると、その内容を検討することになり、

購入希望者と諸条件で合意が成れば、正式に売買契約へのすすむことになります。

 

いかがでしたか? 

買付証明書は、売買契約までの大事なプロセスです。

ここで買付証明書の意味をぜひ把握しておいてくださいね。 

購入の申し込みをして売買契約を結ぶに至りますが、ここではその流れをきちんと把握しておきましょう。

  

購入の申し込みをして売買契約を結ぶに至りますが、ここではその流れをきちんと把握しておきましょう。

  

次回も、買付証明書の話は続きます。

それではまた。

不動産広告の見方 Part2

2017年11月 3日 | お役立ち豆知識

 こんにちは、辰川です。

 

今回は、土地の不動産広告について。

 

土地を買って家を建てようとして、万一、建築の許可が下りなかったら大変ですね。

ですから、不動産で相場より割安な物件は、何らかの理由があると考えましょう。

 

例えば、「市街化調整区域」の表示があれば、いくら安くても一般の人は建築できません。

家を建てられるのは、農家を営む人とその子供だけです。

 

また、道路に問題がある場合もそう。

道路幅が狭い宅地、間口が2メートル未満の宅地などは特に要注意です。 

 

家が建てられない物件を広告するときは、土地であれば「建築不可」、

中古一戸建てなら「再建築不可」などと記載があるはずです。

 

悪質な売主(不動産業者)がこうした事実を隠している場合もあります。

仲介業者が見抜けない場合は、ふつうの物件として広告されることもあるのです。

 

そのほか、セットバックが必要な土地もあります。

 

道路幅が4メートル未満の場合、道路の中心線から2メートル後退せねばなりません。

後退した部分は道路扱いになるので、建築面積が少なくなります。

 

セットバックが必要な土地は、広告にその旨を表示し、さらにセットバックの面積が

敷地の1割を超える場合は、その面積も表示することになっています。 

 

また、建築条件付きという土地の広告もよく見かけますね。

 

建物のプラン例を掲載するなどして、新築住宅の広告のように

見えるものもあります。

 

建築条件付き土地とは、契約後一定期間内に、建物の契約を結ぶことが条件。

従って、建築業者を自由に選ぶことはできません。

 

いかがでしたか?

 

不動産広告は厳しくルールが定められていても、分からないことが出てきます。

そのときは、納得いくまで業者にどんどん質問することです。

 

それではまた。

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不動産広告の見方 Part1

2017年11月 2日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

マイホームは人生で、最も高価な買い物といえますよね。

 

そのため、不動産業者が広告するときも、消費者に誤解を与えないよう、

様々な規制、ルールを守る必要があります。 

 

例えば、誇大広告でいうと・・

「抜群、特選、最高、 堀出物、土地値、格安」といったと言葉は

よほど客観的な根拠がある場合を除き、原則禁止です。 

 

「格安」などは、他の業界のチラシでは普通に見かけますが、

不動産広告では禁止になっています。 

 

これとは反対に、不動産広告には必ず書かねばならない事柄があります。 

 

例えば、宅建業者の商号や免許番号ははっきり明示しなければなりません。

 

たまに電柱などに、担当者の携帯番号だけが載っているチラシが貼っているのを見かけますね。

 

あれなどは、必要な情報を載せない、違反広告の代表例なので、うっかり

問い合わせなどしてはいけません。

 

また、駅からの徒歩での所要時間は、800mを1分で換算するのが正解です。

 

ただし、信号待ちや坂道などは考慮されていませんから、広告に書いてる時間より

長く掛かったりします。

 

やはり、実際に自分の足で直接歩いてみるのが良いでしょうね。 

 

そのほか、建物で気を付けたいのは「新築」の表記。

 

広告で「新築」と表記できるのは、建築後1年以内だけです。

1年以上売れ残った物件を新築と表記して、トラブルになった事例もあるので、

いつ建てられたかの確認も忘れないことです。

 

次回は、土地についてです。

それではまた。

マンションの区分所有とは、どういう意味?

2017年11月 2日 | お役立ち豆知識

 こんにちは、辰川です。  

 

一戸建てといえば、1つの土地のうえに、1つの建物があって、

どちらも同一人が所有しているイメージがありますね。

 

ところが、マンションの場合はそんなわけにはいきません。

 

というのも、分譲マンションでは1棟の建物の中に、何十という世帯数、

さらに大型のマンション等では何百という世帯数が生活しています。

 

それにマンションには、エントランスやエレベーター、廊下、階段、外壁など、

皆で使う部分があるので、一戸建てのような所有の仕方はまず無理。

 

マンションのような建物のことを「区分所有建物」といって、

所有の仕方も3つの権利に分かれます。

 

  1つは各居住者が自由に使える専有部分(住空間)の所有権、もう1つは

他の居住者と一緒に使う共用部分の持分です。

 

さらに敷地も、区分所有者の共有となり、「敷地利用権」と呼ばれます。

ただし、土地の権利が借地権の場合では、「準共有」といいます。

 

ところで、マンションの共用部分については、住民全員で構成された「管理組合」が

「管理規約」に沿って維持管理していきます。

 

管理組合というのは、住民全員で構成されており、また管理規約は住民が共用部分を

使う上での規則です。

 

例えば、マンションでペットを飼いたい場合は、管理規約を見れば一目瞭然。

ペット飼育の可否や、もし可能な場合は何匹までよいか、ペットの大きさまで記載されています。

 

マイホームでペットを飼いたい人は要注意ですね。

 

いかがでしたか?

今後、マンションの購入をお考えでしたら、是非参考にしてくださいね。

 

それではまた。

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