仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2016年3月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。   

今回は、駅近の物件を子供の環境から考えてみます。

駅そばは繁華街が広がりますから、大きな公園は少なくなります。

しかも車の交通量は多いですから、子供が遊ぶには安全とはいえません。

一方、郊外は住宅地が広がり、大きな公園も点在します。

車の交通量も少ないので、子供を遊ばせるには安心です。 

ですから、子供のことを考えて、

駅近の物件よりも郊外の物件のほうを選ぶ人も多いようです。

ただし、小・中学校を私学に進ませるつもりあれば、郊外では距離があるので

最寄り駅に近い物件にせざるを得ないかもしれません。

・街の雰囲気は「用途地域」で違う！

どの市町村も「用途地域」によって、各エリアを区分けしています。

それは、同じ種類の建物を集まるようにして、例えば、

住宅街に工場の異臭や騒音が入ってこないようにするためでもあります。

大阪や奈良など郊外エリアでは、「第一種住居地域」や

「第一種低層住居専用地域」が設けられ、

とくに第一種低層住居では、3階建て以上の建物やコンビニなどは建てられません。

これに対して、駅近エリアは「商業地域」や「近接商業地域」が設定されているので、

商店や飲食店などが建ち並ぶのが一般的です。

たしかに、利便性には優れていますが、

パチンコ店など遊戯施設や酒場は子供にとって良い影響を与えません。

・用途地域は、将来の町並みが変えてしまう

隣りの空き地にマンションが建ち、急に日当たりが悪くなった、

そんな話も駅近エリアではよく聞かれることです。

ですから、住宅選びの際は、

広告のなかにある「用途地域」の確認も大切といえます。

それではまた！ 

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こんにちは、辰川です。 

マンションや、一戸建て選びでは、狭い家でも便利な駅近にするか、

それとも土地も家もゆったりした郊外にするか、悩むところですよね。

ふつう駅近と呼べるのは、常識的には徒歩10分前後といえます。

それを超えてしまうと、

自転車やバイク、バスを使うことが当たり前になってきます。

ところで通勤通学に毎日電車を使う人には、

自宅から最寄り駅までの時間をどれだけ詰めれるかです。

その点、駅近の物件は断然魅力的にみえます。

しかし、自転車、バイク、自家用車などを使う人であれば、

郊外に暮らすことのデメリットはほとんどないといえます。

むしろ、健康面では郊外のほうが好都合かもしれないぐらいです。

ところで と駅前といえば、たくさんの店舗が建ち並び、

買い物にも便利なイメージがあります。

ですから、物件価格が高くても納得してしまいます。

しかし、駅によっては、あるのはコンビニばかりで、

生鮮食品を扱うスーパーがなかったり、大きな病院も少ないこともあります。

その点、郊外は地価も安くて、広い敷地が入手しやすいために、

大規模なスーパーや、大病院がどんどんつくられており、

マイカーさえあれば、駅から離れていても、不自由を感じなくなってきています。

いかがでしたか？

駅近物件は、実際にはそれだけの価値があるのかどうかを考えなくてはいけません。

できれば、事前ににそのエリアの生活施設をチェックしてくださいね。 

それではまた！ 

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こんにちは、辰川です。

これまで不動産購入の流れをお伝えしてきましたが、

今回で最終回。

いよいよ、決済（住宅ローンの融資実行）です。

決済が行われる場所は、買主が利用する金融機関の各支店、

あるいはローンセンターとなります。

自己資金があるときは、あらかじめ口座に振り込んでおくことです。

一方、住宅ローンを利用しない場合は、

買主が残代金を出金し易い金融機関の支店で行われることが多いです。 

当日は、売主と買主、不動産仲介業者、司法書士が出席します。

決済自体は資金の移動が可能な平日に行われるので、

もし買主本人が仕事で出てこれないときは、

奥様や親などが代理人になっても構いません。

司法書士がすべての書類を確認し融資が実行されますが、

一旦、融資金は買主の口座に振り込まれ、

そこから売主の残代金、登記費用、仲介手数料が支払われることになります。

すべての支払いが済むと、売主から建物の鍵が引き渡され、

住宅ローン借り入れの手続きは無事完了。

この後、当日中に司法書士が物件を登記申請し、抵当権が設定されて、

後日、買主宛に権利書が送られてきます。

決済で気を付けたいのは、開始時刻です。

当日の登記申請手続きを間に合わせるためにも、午前中にスタートするのがベスト。

手続きが始まっても融資金が実行されるまで1時間以上かかることがあるので、

時間的余裕はみておくことです。

いかがでしたか？

内覧から決済までの一連の流れをお伝えしました。

仲介業者さんの助言をもとに動かれるとよりスムーズにいきます。是非参考にしてくださいね。 

それではまた！ 

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住宅ローンを使って、銀行からお金を借りるという契約とは・・・ 。 

こんにちは、辰川です。

ここまで来ると、物件の引渡し（決済日）まであと少し。 

住宅ローンを使う場合、決済日までに、

銀行とローン契約（金銭消費貸借契約）を結びます。

ローン契約は、銀行からお金を借りますという契約なのですが、

その手続きは原則として金融機関の窓口で行われるので、

こちらから銀行に出向くことになります。

よって、銀行支店が窓口であれば平日の手続きになりますし、

銀行のローンセンターであれば土日でもOK。 

申込人はローン契約の場で、最終的な融資額や返済期間、

固定金利か変動金利を決めねばなりません。

同時に、融資実行日、返済のための引き落とし日なども取り決めます。

もし金利の選択で迷っていたら、

シュミレーションしてもらうなり再確認することですね。

最近は、変動型と固定型の組み合わせを選ぶ方も増えていますが、

いずれにしても、自分が納得のいく選択をしてくださいね。

ローン契約は、決済日の2?3日前までには済ましておきます。

ただ、仕事などでどうしても時間が取れないときなどは、

決済当日も行ってくれる金融機関もありますが、

ただし、融資の実行までに1?2時間かかることが多いみたいです。

それから、ローン契約で用意するものとしては、

申込人の実印と印鑑証明書、家族の住民票があります。

さらにローン返済用の通帳も作りますから、銀行印も必要です。

いかがでしたか？

以上述べたように、ローン契約において、融資の内容が決めることになります。

よって、その手続きには代理人は立てられませんから気をつけてくださいね。

次回は、いよいよ融資の実行について。

それではまた！ 

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 こんここ

ここんにちは、辰川です。

 写真は、ポルトガルのプロサッカーチームの「SLベンフィカ」のマフラーです。

実は、マンション売却のご依頼をいただいた、T様からのプレゼント。

 Tポルトガルは今や、世界のサッカー強豪国であり、

国内では一番の人気スポーツがサッカーだといいます。 

ポルトガルのサッカーリーグは「スーぺル・リーガ」と呼ばれますが、

その中でも、首都リスボンに本拠地を置く「SLベンフィカ」は

最も実力、人気とも一番だそうです。 

何しろ、ポルトガル人口1千万人のうち6割が「SLベンフィカ」のファンだとか。

大阪にお住まいのT様は、このSLベンフィカの施設で仕事をされており、

ここ1年間ずっと海外勤務だったそうです。 

再来月には、またポルトガルでの仕事が始まるまえに、

ご自宅の売却を決心されたのです。

さて、T様からご依頼を受けた翌日、早速、「レインズ」登録です。

不動産の売却では、早期の売却こそがお客様の利益にかないますから。

このように、当社では、お客様の大切な不動産情報を自社で囲い込まず、

他業者にも広く情報開示しています。 

これから、チラシ広告の段取りにもかかります。

◎中古マンションや一戸建てなど不動産売却でお悩みの方は、

どうぞ、お気軽にご相談ください。

それではまた！

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住宅ローンの本審査結果は、売買契約書の融資承認期日を意識して下ろしてもらうこと。

 こんにちは、辰川です。    

売買契約が無事終了すると、あとは決済日を待つだけ、

と言いたいところですが、まだまだそんなわけにはいきません。

住宅ローンを利用する人の場合、すでに仮審査（事前審査）はクリアしていても

本審査（本申込）が残っています。

本審査においては、融資を実行する金融機関だけでなく、

保証会社も独自の調査を行うため、仮審査よりも日数がかかります。

審査項目としては、年収に対して返済比率は問題ないか、

勤務年数や雇用形態の確認、車のローンやカードローンなどの借入れ状況、

さらに健康状態に問題ないかがチェックされます。

また金融機関への提出書類としては、

所得証明書、契約書と重要事項説明書の写し、

健康保険証や運転免許証の写し、

３ヶ月以内の印鑑証明書、住民票などがあります。

無事、本申込をクリアすると、金融機関から「融資承認書」が発行されます。

この融資承認は、売買契約書にある「融資承認期日」までに

必ずもらっておくこと。

勿論、不動産仲介業者がいれば、あなたをしっかりフォローしてくれるはずですよ。

さてここで気をつけたいのは、ネット銀行の場合です。

ネット銀行では、仮審査は行われず、本申込のみが行われますし、

さらに店舗がないために、書類のやり取りは郵送で行われますから、

一般の金融機関よりも審査期間は相当長くなりますから、注意してください。

ところで、住宅ローンの本審査では

キャッシング機能の付いたクレジットカードを所有していたり、

自動車ローンのように現在支払い中のローンがあれば、

金融機関にあらかじめ自己申告しておきましょう。

また携帯電話を分割払いも返済負担率に加味されることがあるので注意。

融資承認が下りたあとは、自己条件を変更しない

こうして、融資承認が下りると、決済日に融資が実行されるまでは、

新たなローンを組んだり、退職や転職してしまってはいけません。

でないと、本審査のやり直し対象になるからです。

いかがでしたか？

ふつう仮審査が通っていれば、余程のことがない限り

本審査で承認が下りないということはありません。

ただし、インターネット上の簡易審査は

ほとんど当てにならないので気をつけてくださいね。

次回は、最後の手続きともいえる金銭消費貸借契約（住宅ローン契約）について。

それではまた！ 

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 こんにちは、辰川です。   

今回は、売買契約についてお話します。

売主と条件面で折り合いがつくと、いよいよ売買契約となるのですが、

その前に、行われるのが、重要事項に関する説明です。

・重要事項説明

その説明は宅地建物取引士の資格を有する者が買主に対して行うものであり、

登記簿記載の事項、都市計画法・建築基準法等の制限、

代金授受の方法、契約解除に関する事項などがあります。

・不動産の売買契約

不動産売買契約書には、条件交渉で合意に達した事項を盛り込み、売主・買主双方に交付します。

では。それぞれの項目をみていきましょう。

・売買物件の表示

ここでは、自分が購入する物件が、登記簿の記載どおりになっているか確認することが大切です。

・売買金額・手付金・残代金、ならびに支払い日

授受される金額と、支払日をしっかりと確認します。

とくに手付金として、売買金額の２割以上を支払う場合には、その保全措置の有無も確認することです。

 ・土地の実測精算

土地面積は公簿面積（登記簿の面積）と、実測面積で異なることがあります。

ここでは、引き渡しまでに実測し清算する場合と、多少の面積の差異であれば、清算を行わない場合があります。

実際には、よほど面積に相違がある場合を除き、後者を選択することが多いです。

・所有権の移転と、物件の引渡し

決済時は、購入物件の所有権移転と残代金の支払いを同時履行します。

このとき、所有権移転登記に必要な書類や鍵が売主から買主に渡されます。

・物件状況等報告書と設備表の確認

買主が引継ぐ項目は、「付帯設備表」や「物件状況確認書」によって行われます。

中古マンションの場合は住戸内の設備機器ついて、

一戸建ての場合はさらに庭木や庭石なども買主が引き継ぐかどうかを取り決めます。

・ 公租公課等の精算

不動産の場合は主として、その年の固定資産税や都市計画税の精算があります。

さらに中古マンションでは、管理費と修繕積立金の精算も行います。

・引渡前の危険負担

契約日から引渡日までに、万一にも購入物件が天災や火災等で

全壊、半壊した場合のことを取り決めます。

・契約違反による解除

売主買主が契約上の約束事を遵守しなかった場合、

契約解除の取決めを確認します。

いかがでしたか？

特に、契約前に行う「重要事項説明」では、書面に記載される内容には難しい言葉が出てきます。 

わからない点は、担当者に質問し、大切なところをしっかり押さえておくことですよ。 

次回は、住宅ローンの本審査について。

それではまた！ 

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 こんにちは、辰川です。 

これから不動産を取得する方にとって、内覧後にどのような手順を経て

契約、さらに引渡しに進むのか分かりづらいものがありますよね。

そこで今回から、不動産購入の一連の流れについてお話しします。

例えば、一般の会社員（給与所得者）が住宅ローンを使うケースについては、

だいたい次のような流れになります。

もちろん現金で購入される場合は、ローンの手続きは省かれます。

・物件の内覧

　　↓

・購入申込（買付け書）

　　↓

・契約　

　　↓

・ローン本審査

　　↓

・ローン契約

　　↓

・決済（物件引渡し）

昨今の不動産仲介においては、住宅ローンの仮審査（事前審査）を通さないと、

購入申込（買付け書）へ進めないようになっているので気をつけたいところです。

仮審査そのものは、金融機関によっては3?4日、

もっと早ければ1?2日で審査結果は出ます。

手続きで分からなければ、仲介業者に相談してみることです。

これに対して、自営業者は仮審査にも時間が要します。 

というのも、金融機関から決算書などの提出などを求められたりするからです。

他に購入希望者がいると、物件が気に入っても間に合わないケースもありますから、

できれば、内覧前に審査結果を出しておきたいところです。

こうして住宅ローンの仮審査も通り、資金の手当てが済んでも、すぐに契約とはなりません。

まず、売主に購入したいという意思表示を行ないます。

これを、購入申込（買付け）といいます。

いかがでしたか？

購入の手続きの流れを知っておけば、途中で慌てることもありません。 

次回は、不動産購入申込についてです。

それではまた！ 

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 こんにちは、辰川です。 

今回は、マンションと一戸建てのメリットデメリットの最終回です。

マンションの場合、土地建物を住民が共同で維持管理しなければならず、

管理費や修繕積立金、駐車場代が毎月かかってきます。

その代わり、マンションでは管理人が常駐してくれたり、

オートロックや警備会社との契約などもあり、セキユリティ面で安心といえます。

また、建物の共用部分や敷地の清掃やゴミ掃除を行う必要がありませんし、

将来の修繕計画などがしっかりいるので、メンテナンス面も安心です。

それにくらべて、一戸建ては、土地建物が自己所有なので、

管理費や修繕積立金、車の駐車場代などの固定費がいりません。

しかしその分、一戸建てはセキュリティの面で自己責任になりますし、

雑草むしりなど、庭の手入れは自分で行わねばなりませんね。

また、突然の修理が必要になったときに備えて、

普段から修繕費をプールする必要もあるでしょう。

以上のように、マンションは住宅ローンの返済とは別に、

管理費や修繕積立金がかかるので、余計な負担を感じたりします。

だからといって、一戸建てがメンテナンスや修理から逃れられるわけではありません。

自分で維持管理をしっかり行わないと、建物や庭を傷めてしまうことになるからです。

でも自分でしっかり維持管理できる人であれば、

一戸建てを選んでも十分に大丈夫ということかもしれませんね。

いかがでしたか？

マンションと一戸建て、それぞれ一長一短ですが、

是非、あなたのマイホーム選びの参考にしてくださいね。

それではまた！ 

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こんにちは、辰川です。 

前回は、マンションと一戸建てについて、所有の仕方と資産価値の面からお話しました。

今回は、もう少し掘り下げて考えてみましょう。  

■マイホームに利便性を求めるなら、マンションの方が一戸建てより安く手に入る

一戸建てはテラスハウスでもない限り、1棟の建物に1家族しか住めませんから

一戸当たりの価格は割高になります。

その点、マンションは1棟の大きな建物の中に、たくさんの家族のための住戸を確保できるので、

一住戸あたりの価格は抑えられる。

従って、通勤通学に便利な都心部に、マイホームを求めようとする場合には、

一戸建てでは諦めざるを得ないところが、マンションであれば、実現性がでてきます。

その反対に、都心部から離れた郊外でよいとなれば、公園など緑の多い環境の中で、

庭のある一戸建てを手に入れることもも可能ですね。

・庭もあり自由な暮らしを求めるなら、一戸建てのほうがマンションより叶うことが多い

マンションはあくまで共同住宅なので、その使い方にも制限があります。

たとえばバルコニーや専用庭に大きな物置は置けない。

バルコニーで喫煙するにもお気を遣う。

楽器で大きな音は鳴らせない。

小さな子供がいれば騒音面も気を使う。

ペット飼育が飼えないこともある。 

その点、一戸建ては土地と建物が自己所有なので使い方は自由ですね。

たとえば庭を家庭菜園やガーデニングなどにも使える。

建物を増改築したり建て替えもできる。

楽器の音も子供の声も気を使わない。

大きなペットも飼えます。 

・一戸建てよりマンションのほうが平屋感覚で住めるのでラクである

そのほかには、一戸建ては平屋以外は、階段があるので、

若いときは良いですが、高齢になったときに上り下りが大変になるかもしれません。

その点、マンションは階段がないので、平屋感覚で暮らせますし、

住戸が高層階であれば、眺望にも恵まれます。

いかがでしたか？

マンションと一戸建てではどちらかよいかというのは

その家族の暮らし方によって変わってきそうですね。

次回も引き続き、マンションと一戸建てのメリット・デメリットについてお伝えします。 

それではまた！ 

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