HOME › 徒然日記トップ › 2017年10月アーカイブ
2017年10月31日 | つれづれ日記
こんにちは、辰川です。
今日は、T様のお住まいである、タワーマンションの決済を無事終えました。
住み替えの場合は、資金計画と引き渡しのタイミングがとても大切。
今回は、T様の大阪市内にあるタワーマンションの売却と、奈良にある
中古一戸建ての購入を、当社でお手伝いすることになりました。
こうしたケースでは、お客様は買主・売主両方の立場を経験するだけに、
不動産仲介業者の役割は重要です。
本日、その役割を無事に果たせて、ホッといたしました。
これで、T様の大阪から奈良への住み替え計画が完了です。
T様、よかったですね。本当にお疲れ様でした。
2017年10月30日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
土地や一戸建てを売買する際、「どこから、どこまでが私の土地です」、
とハッキリ言えないと、買う側も不安になりますよね。
そこで今回は、敷地の境界についてです。
上の写真は、最近、当社で仲介した、大阪府下の物件の隣地境界。
さて、お隣との境界線をはっきりさせることを、「境界の明示」といいます。
この物件の場合、契約時には、敷地の4隅のうち、一カ所（写真の箇所）に
境界を示す目印はありませんでした。
そこで、隣地所有者の立ち合いのもと、新たな境界プレートを入れることになりました。
こうしておけば、将来、お隣りさんと境界トラブルを防ぐこともできますね。
それではまた。
2017年10月29日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
前回は、民間の住宅ローンの場合、勤務年数や収入に関し、その銀行独自の基準がありますが、
フラット３５では、申込人の勤務年数などは問われず、年収が低めの人でも借りやすいという話をしました。
さて今回は、民間の住宅ローンと、フラット３５の金利について。
民間の住宅ローンの場合、おおまかに３つの金利の種類があります。
それぞれに変動型、当初固定金利型、全期間固定金利型といいます。
これに対して、フラット３５は、全期間固定金利型のみ。
完済まで返済額がずっと変わらないという点で安心感はありますが、
現状では民間の変動金利のほうが利率が低いのは、実に悩ましいところ。
また、フラットを利用するには、建物に対する基準は厳しいために、
築年数の古い中古住宅では、その技術基準を満たせないことも多いです。
ところで、フラット３５の中には、別に「フラット３５S」という商品があります。
３５Sとは、通常のフラットよりも耐震性や省エネルギー性に優れた住宅に対応した商品。
この性能基準を満たせば、5年間または10年間、0.6%金利が引き下げられるというものです。
そのほか、保証料については、民間の住宅ローンの場合、融資実行時に一括で支払う方法と、
金利に上乗せして支払う方法があります。
一方、フラット３５では保証料は不要です。
さらに、団体信用生命保険（団信）にも、両者で違いがあります。
団信とは、住宅ローンの申込人が死亡または高度障害になった場合、残高分の保険金が
支払われて、住宅ローンが清算される保険。
この保険料が、民間の住宅ローンでは金利に含まれているため、とくに費用負担はありません。
ただし注意したいのは、民間の住宅ローンの団信では、申込人の健康状態によっては
加入できないケースも起こります。
つまり、健康状態に問題があれば、団信に入ることはできないため、住宅ローンを利用することは
できません。
一方、フラット３５では、団信への加入は強制ではなく任意なので、現在、何らかの生命保険に
入っている人であれば、２重で保険料を支払う必要もなくなります。
いかがでしたか？
民間の住宅ローンと、フラット３５では、単に金利の高低だけをみるのではなく、
自分の家計や働き方にマッチしているかも見てくださいね。
それではまた。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
◆無料相談受付中！
大阪や奈良、京都で、一戸建てやマンションなどの不動産の購入・売却に
お悩みがある場合は、お気軽にご相談ください。
2017年10月28日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
今回は、一般的な住宅ローンと、フラット35の利用条件について。
いずれの融資も、 年齢満70歳未満で、日本国籍を持つことが原則となります。
ただ民間の住宅ローンでは、勤め先の勤続年数や最低年収などの基準が設けられています。
例えば、転職して間もない人や、契約社員、自営業者などは、収入の継続性や
安定性に不安があるとみられる可能性があり、民間の融資では難しかったりします。
これに対して、フラット３５の場合、は勤続年数や最低年収の要件がないので、
民間の銀行で申し込めない人には有難い存在といえますね。
ところで、融資対象物件については、民間の住宅ローンのほうが厳しくはありません。
たとえば、民間の金融機関は余程、よほどの違法建築でない限り、融資の対象となりますが、
フラット３５では、床面積や耐久性など独自の基準をもっており、どの物件でもOKとはなりません。
そのため、フラット３５で申込むには、一定の基準を満たしていることを証明する、
「適合証明書」を取得する必要があります。
このほかでは、フラット３５は物件価格以外には融資が行われません。
どういうことかと言うと、例えば、車を買う際に、車庫証明費用や自賠責保険などが掛かかります。
不動産の場合も同じで、諸費用（登記費用や仲介手数料、火災保険料など）が掛かります。
これらの諸費用も、民間の住宅ローンでは借り入れ対象ですが、フラット３５では
物件価格以外の融資は行われません。
従って、フラットの場合、ある程度は自己資金を用意しておく必要があります。
それが無理な場合は、フラット３５を扱う銀行が独自の融資で、
物件価格の１割を限度に融資してくれるところがあります。
頭金はあるに越したことはないですが、お金を貯めるのに何年もかかるのであれば、
民間融資とフラットの組み合わせを検討してみるのも良い方法といえます。
次回は、金利と団信についてです。
それではまた。
2017年10月27日 | つれづれ日記
こんにちは、辰川です。
昨日、東大阪市内の収益アパートのお引渡しを無事終えました。
さて、買主のK様は、東京在住の主婦。
そんなK様の希望は、大阪で建物は古くても良いから、将来建て替えのきく物件でした。
当社に問い合わせをされて、丁度1年目で、この物件と出会われました。
ところで、見学時は空室が１つあったのですが、決済までに全室すべてが埋まることに。
K様にとっては、はじめてのアパート経営も、幸先いいスタートとなりました。
本当に良かったですね。おめでとうございます。
2017年10月26日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
マイホームの購入につきものなのが、住宅ローンですよね。
さて、この住宅ローンには、大きく分けて2種類があるのをご存知でしょうか？
１つは民間融資。もう１つはフラット35です。
この２つは、同じ住宅ローンでありながら、金利の違いだけではなく、
利用条件などで、さまざまな相違点があります。
今回から、それぞれの特徴についてお話ししてきます。
今日は基本的な違いについてです。
・まず、民間融資の代表が、一般的な「銀行ローン」というもの。
民間融資といえば、都市銀行や地方銀行、信託銀行、信用金庫などが挙げられます。
昔は、どの銀行でも住宅ローンの金利は横並びでしたが、今ではどの銀行も
オリジナル商品を持っており、銀行ごとに商品内容や利用条件が異なっています。
ですから、 その銀行の所定の条件さえを満たしていれば、店頭金利より優遇された
金利が適用されますから、自分に有利な金融機関から借りればよいだけ。
・一方のフラット35は、いわば半官半民の住宅ローンといえるものです。
つまり、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して融資を行っています。
住宅金融支援機構は、国の独立行政法人で、民間金融機関の債権を
買い取って証券化し、投資家に販売しています。
そのため、金利と事務手数料を除いて、ローン自体はどの金融機関から借りても同じ。
このように、「住宅ローン」とは民間の金融機関のオリジナルの商品であり、
「フラット３５」とは国と民間が「協力」して住宅ローンといえます。
次回はそれぞれの利用条件に付いて。
それではまた。
2017年10月25日 | つれづれ日記
こんにちは、辰川です。
昨日は、M様が購入された、大阪市平野区の中古マンションの残金決済と
物件引渡しが無事終わりました。
築27年目を迎えるマンションは、角住戸らしく日当たりも大変良く、
また月見障子という建具もあり、当時らしいこだわりもみられます。
鍵の受け渡しも済ませると、本日からリフォーム工事が始まります。
M様、11月半ばの入居が楽しみですね。
おめでとうございます。
2017年10月24日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
今回は、中古マンションにはどんなメリットがあるか、についてお話しします。
前回の一戸建てと同様、マンションもまた年式なりに経年変化があれば、
水周り機器などの劣化もあるでしょう。
ただ、中古マンションのよい点は、新築のように現物を見ないで
契約することはない、ということです。
というのも、新築マンションの契約では、建物は未完成のケースがほとんどで、
結局はモデルルームを見て判断しなければなりません。
そのため、実際に引渡しを受けたときに、それまで自分がイメージしていたものと
ギャップを感じる人も多いです。
その点、中古マンションでは、建物の外観や室内部分、あるいは管理状況などが、
内覧時に一目瞭然。
また、室内に目を移すと、新築マンションは最新設備が整っているとはいえ、
そこは万人向けの設備・仕様です。
これに対して、中古マンションは旧式の設備や、住みづらい間取りも、
リフォームで思い切って、自分好みに大変身させることも可能。
また、前所有者の積立金を引きつげるのも大きなメリットですね。
修繕積立金とは、マンションの共用部分の劣化を抑え、資産価値を維持するために
１０?１５年毎に行われる「大規模修繕」に使われるお金のこと。
共用部分である建物の外観、通路、エントランス、エレベータといった修繕費について、
前所有者（売主）の修繕積立金をそっくり引き継ぐことになります。
そのほか、築後５年、１０年も経てば、中古マンション自体の不動産評価もほぼ定まるので、
新築のように購入後、ガクンと相場が下がってショックを受けることもありません。
いかがですか？
新築も素敵ですが、中古マンションにも新築には魅力がありそうです。
あなたのマイホーム選びに是非役立ててくださいね。
それではまた。
2017年10月23日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
一括受電の話の続きです。
電力会社と一括受電契約することで、安く電気を買う事が可能となります。
その仕組みは、マンションなどの集合住宅が変圧器の導入によって、
高圧電力を低圧電力に切り換えることで、その差額分が安くなる。
そのかわり、マンション全体で電力会社と一括受電契約を結ばねばなりません。
つまり、電力会社と契約しているのは個人ではなく、管理組合ということです。
さて、世の中は電力自由化で、一戸建て・マンションに関係なく、
電力会社を選ぶ個別契約ができるようになりました。
ところが高圧一括受電契約をしていると、個人が電力会社を直接選ぶことができません。
高圧受電契約期間の縛りは10年?15年間とも言われているので、その間、
個人が電力自由化の恩恵を受けられないのはデメリットになるでしょう。
途中解約しても、莫大な違約金・設備の入替え費用も高額になれば、
その負担は管理組合の支出となります。
結局のところ、電気を安く買う事ができても、マンション管理費の上昇に繋がる
という懸念材料は念頭にいれておくべきかもしれませんね。
いかがでしたか？
一括受電は、マンション購入後の管理費にもかかわる問題。
あなたが中古マンションを選ぶ際の参考にしてくださいね。
では、また。
2017年10月22日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
今や、電力自由化によって、電力市場の6割が自由化されている状況になってきました。
実際、国会議事堂も新電力から供給されているそうです。
このように、電力自由化とは、全ての個人が自由に電力会社を選び個別契約できることなのですが、
その一方で、電力の「一括受電」という契約プランも出てきました
そこで、今回から２回に分けて、一括受電についてお話しします。
一括受電というのは、マンションのような集合住宅が、一棟丸ごとで、電力使用契約を行うことをいいます。
つまり、これまで個別に契約していた電気を、マンション一棟ごとの契約に切り替えることになります。
では、一括受電のメリットには何があるのでしょうか？
それは、電気をまとめ買いすることで、低圧電気料金よりも割安な高圧電気料金に変わり、
その差額分の電気代を削減できることにあります。
ただし、高圧の電気をまとめ購いしても、これを低圧に変換して各住戸に分配するには、
設備の導入など多額の初期費用がかかってきます。
そこで、一括受電サービス会社が電力会社と高圧契約を結ぶことで、各戸に電気を販売し、
共用部電気は管理組合に販売するのです。
ところで、一括受電のプランには大きく2つに分かれます。
・共有部分の電気代が20?40％ほど削減できる
共用部分といえば、エントランスや通路部分の照明、エレベーター、給水ポンプ等の電気料金があります。
これらの電気代は、ふつうはマンション住民から管理費として拠出されていますが、
一括受電に変えると、共有部の電気代が20?40％ほど削減できるといわれます。
・専有部分の削減率は５％の削減できる
一方、マンション各住戸の電気代を削減するプランもあり、削減率としては一律5％が主流。
主に新築マンションで採用されるケースが多いようです。
このように経済的には、一括受電を選んだほうが節約ができそうですね。
ところで、マンションで一括受電を導入するためには、全住戸の同意が必要。
つまり1戸でも反対すれば一括受電を導入することができません。
全戸同意を得るには、総会で4分の3以上の賛成を得るといった手順を踏まなければならない。
そうなると、一括受電が始まるまでに1年?2年はかかるケースも出てきますね。
しかも、一括受電サービスを行う会社にとって、初期設備費用がペイするためには、
50戸以上のマンション規模で、10年?15年の長期契約でないと採算が合わないといわれています。
さて次回も、一括受電の話を続けます。
では、また。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
◆無料相談受付中！
大阪や奈良、京都で不動産の購入・売却にお悩みがある場合は、
お気軽にご相談ください。
弊社は1997年に創業の小さな会社ですが、数々の不動産仲介や住宅建築を通じて、蓄積した豊かな経験とプロのノウハウで、多くの方のご支持を頂いてきました。
これからも、奈良・大阪にお住まいの方にお得になる仲介を少数精鋭で取り組んでまいります。
