仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2017年10月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。

今日は、T様のお住まいである、タワーマンションの決済を無事終えました。

住み替えの場合は、資金計画と引き渡しのタイミングがとても大切。

今回は、T様の大阪市内にあるタワーマンションの売却と、奈良にある

中古一戸建ての購入を、当社でお手伝いすることになりました。 

こうしたケースでは、お客様は買主・売主両方の立場を経験するだけに、

不動産仲介業者の役割は重要です。

本日、その役割を無事に果たせて、ホッといたしました。 

これで、T様の大阪から奈良への住み替え計画が完了です。

 T様、よかったですね。本当にお疲れ様でした。

こんにちは、辰川です。

一括受電の話の続きです。 

  電力会社と一括受電契約することで、安く電気を買う事が可能となります。

マンションなどの集合住宅が変圧器の導入により、高圧電力を低圧電力に切り換えることで 一括受電とは、マンション全体で電力会社と高圧一括受電契約を結ぶことでした。   

その仕組みは、マンションなどの集合住宅が変圧器の導入によって、

高圧電力を低圧電力に切り換えることで、その差額分が安くなる。 

そのかわり、マンション全体で電力会社と一括受電契約を結ばねばなりません。 

つまり、電力会社と契約しているのは個人ではなく、管理組合ということです。

さて、世の中は電力自由化で、一戸建て・マンションに関係なく、

電力会社を選ぶ個別契約ができるようになりました。

ところが高圧一括受電契約をしていると、個人が電力会社を直接選ぶことができません。 

高圧受電契約期間の縛りは10年?15年間とも言われているので、その間、

個人が電力自由化の恩恵を受けられないのはデメリットになるでしょう。

途中解約しても、莫大な違約金・設備の入替え費用も高額になれば、

その負担は管理組合の支出となります。

結局のところ、電気を安く買う事ができても、 マンション管理費の上昇に繋がる

という懸念材料は念頭にいれておくべきかもしれませんね。

いかがでしたか？

一括受電は、マンション購入後の管理費にもかかわる問題。

あなたが中古マンションを選ぶ際の参考にしてくださいね。

では、また。

こんにちは、辰川です。 

今や、電力自由化によって、電力市場の6割が自由化されている状況になってきました。

実際、国会議事堂も新電力から供給されているそうです。

このように、電力自由化とは、全ての個人が自由に電力会社を選び個別契約できることなのですが、

その一方で、電力の「一括受電」という契約プランも出てきました

そこで、今回から２回に分けて、一括受電についてお話しします。

一括受電というのは、マンションのような集合住宅が、一棟丸ごとで、電力使用契約を行うことをいいます。

つまり、これまで個別に契約していた電気を、マンション一棟ごとの契約に切り替えることになります。 

では、一括受電のメリットには何があるのでしょうか？

  それは、電気をまとめ買いすることで、低圧電気料金よりも割安な高圧電気料金に変わり、

その差額分の電気代を削減できることにあります。

ただし、高圧の電気をまとめ購いしても、これを低圧に変換して各住戸に分配するには、

設備の導入など多額の初期費用がかかってきます。

そこで、一括受電サービス会社が電力会社と高圧契約を結ぶことで、各戸に電気を販売し、

共用部電気は管理組合に販売するのです。

ところで、一括受電のプランには大きく2つに分かれます。

・共有部分の電気代が20?40％ほど削減できる 

共用部分といえば、エントランスや通路部分の照明、エレベーター、給水ポンプ等の電気料金があります。

これらの電気代は、ふつうはマンション住民から管理費として拠出されていますが、

一括受電に変えると、共有部の電気代が20?40％ほど削減できるといわれます。

・専有部分の削減率は５％の削減できる

一方、マンション各住戸の電気代を削減するプランもあり、削減率としては一律5％が主流。

主に新築マンションで採用されるケースが多いようです。//////////////

このように経済的には、一括受電を選んだほうが節約ができそうですね。

ところで、マンションで一括受電を導入するためには、全住戸の同意が必要。

つまり1戸でも反対すれば一括受電を導入することができません。

全戸同意を得るには、総会で4分の3以上の賛成を得るといった手順を踏まなければならない。

そうなると、一括受電が始まるまでに1年?2年はかかるケースも出てきますね。

しかも、一括受電サービスを行う会社にとって、初期設備費用がペイするためには、

50戸以上のマンション規模で、10年?15年の長期契約でないと採算が合わないといわれています。

さて次回も、一括受電の話を続けます。

では、また。

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 こんにちは、辰川です。

地震といえば、大阪や奈良、京都のある近畿地方でも、南海トラフ地震が来るとか来ないとか

ときどき話題に上りますよね。

さて。マイホームを買えば、万一に備えて、建物や家財を補償してくれる火災保険には

是非入っておきたいところです。

ところが、地震保険となくと、任意加入なので躊躇する人がいます。

では、地震保険は敢えて加入しなくてもよいものなのでしょうか？

火災保険は地震や津波による火災は免責扱いなので、地震保険に加入しておいたほうがよいです。は地震や津波による火災は免責扱いなので、

 なぜなら、地震保険には火災保険では補ぎないきれない内容があるからです。

例えば・・

・地震による火災は、地震保険でないと補償されない

・地震保険金は、被災者の生活資金や仮住まいの家賃に利用できる

・地震のリスクが高まると、損害保険会社が契約を取り交わさない可能性がある

 このように地震保険は、地震などを原因とする火災で損害を受けた人の生活を

安定させることを目的とし、いわば公共性の高い保険といえます。 

一般的な火災は、人災であるために被害の範囲は限定的です。

しかし地震や津波は天変であり、被害の範囲ははるか広範囲に及びます。 

従って、大規模な地震や津波が起こると、もはや民間の保険会社では対応できないので、

政府が再保険して大規模災害の補償するということですす。

ところで、住宅ローンで融資する側の銀行は、す。土地・建物が焼失すると困るので

ローン申込者に火災保険の入ることを義務化しますが、地震保険については任意としています。

ところが、借り手の側としては、地震で自宅を失うと、住宅ローンという負債が残ります。

そこで、経済的ダメージをカバーする唯一の手段が「地震保険」なのです。 

 ところで、地震保険はそれ単体では契約ができません。

必ず火災保険とのセットで契約しなればなりません。  

 いかがでしたか？ 

 地震保険は、火災保険と同時でないと加入できません。

せっかく買ったマイホーム、火災保険に入るときの参考にしてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

昨日は、東大阪市にある中古アパートの売買契約を

当社で仲介いたしました。

買主のK様は、なんと30代前半の若い主婦。

この年齢でアパート経営なんて、スゴイですね。

ところで、K様と当社とは、かれこれ1年以上前からのお付き合い。

本日、ようやく、目にかなった物件を手に入れられたというわけです。

K様の良さは、女性ながらその決断力の早さにあります。

そして迷ったときは、プロである当社の見解を素直に聞かれ、

そのうえで判断されます。

ちなみに当社の仲介では、必ず売主・買主同席のもとで契約を行います。

（実は、不動産業界は持ち回り契約が多いのです）

※持ち回り契約：売主・買主それぞれが別々の日に記名押印して契約を結ぶこと。仲介業者が、売主と買主の双方に出向いて記名、押印してもらい、契約を完了させる、または、売主と買主それぞれが別の日に来て記名、押印することを「持ち回り」または「持ち回り契約」と呼んでいます 仲介業者が、売主と買主の双方に出向いて記名、押印してもらい、契約を完了させる、または、売主と買主それぞれが別の日に来て記名、押印することを「持ち回り」または「持ち回り契約」と呼んでいます  

今回の契約の場でも、K様は売主さんからアパート経営の助言を

訊くことができたようです。 

K様、はじめてアパート経営、ぜひ成功させてくださいね。