仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2018年7月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。

あなたはマイホームの購入を後押ししてくれる制度に、

「住宅ローン控除」があるのをご存知でしょうか？

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高に

1パーセントを乗じた金額を、

毎年の所得税から10年間にわたって控除できる制度のこと。

例えば、住宅ローンの年末残高が2千万円ある場合、

2千万円×1%＝20万円 が住宅ローン控除可能額になります。

この20万円を所得税額から引いてもらえるのですから

マイホームを手に入れた人には大きな節税効果が見込めます。

ところで、この住宅ローン控除は、

控除を受けたい人自身が住むことを大前提。

だから、「賃貸用」や「別荘」は対象外です。

居住要件としては、 例えば住宅購入日より6か月以内に居住し、

ローン控除を受けようとする年の12月31日までに住んでいればよく、

これには「住民票」か、電気代やガス代などの請求書で確認できます。

ところで、住宅ローンを組めば、必ず住宅ローン控除が

できるわけではありません。 

つまり、ローン借入期間が10年間未満では対象外。

例えば、借入期間20年であっても、繰上げ返済を頑張った結果、

10年未満に短縮すると対象外になるので気をつけたいですね。

また、マンションの場合は床面積にも要注意。

というのも、マンションには登記簿上の面積（内法面積）と、

パンフレット面積（壁芯面積）の２つ表示の仕方があります。

広告上の５２平米はパンフレット面積で、実は登記簿上は４９平米だったら、

ローン控除は受けることができません。

単身用のワンルームマンションは気をつけたいですね。

さらに税金や法律に関することは、今後、法改正などによって

変わる可能性があります。

ですから、あなたが住宅ローン控除を受ける場合には、

公ロー最寄りの税務署か、国税庁のホームページで必ず確認してくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

昨日は、奈良県上牧町の新築一戸建ての仲介をさせて

いただきました。

M様が契約されたのは、道路と敷地が高低差のない

角地。

奈良の住宅地では、フラットな地形というのはありそうで

実際に探すとなかなかありません。

現場は今、基礎工事にかかっており、3か月後の

建物完成が楽しみです。

M様、ご契約おめでとうございます。

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こんにちは、辰川です。

住宅の買い替えでは、自宅の売却と新居の購入を並行的に

進めていくことが理想ですね。

でも現実には、いずれかを

先に進めなければならないケースがほとんど。

そこで悩むのが、「買うのが先か，売るのが先か」というもの。

どちらを先行させるかは、個々の事情によって異なります。

例えば、

売却を先に進めた場合

・メリット

売却価格が決まってから、新居を探すことができるので

資金計画に狂いがない。

・デメリット

自宅の引渡しまでに新居を決めねばならないし、

もし新居が未完成の場合は、仮住まいが必要になる。

一方、新居購入を先に進めた場合

・メリット

買換え先の住宅をじっくり探せる。

・デメリット

自宅売却を急ぐ必要があり、売却価格を大幅に引き下げるケースも。

さらに売却が長引くと、新居との二重のローンを背負うこともある。

ところで、

自宅の買い替えに必要な条件として

次の点も注意しておかねばなりません。

・売却によって、支払い中のローンを返済できること

つまり、自宅の売却によって、 現在抱えている住宅ローンを

全て返済するメドが立たねば、買い替えは慎まねばなりません。

・それが出来ない場合は、自己資金で差額を補うか、

銀行の買換えローンを利用することになります。

いかがでしたか？

あなたが住まいの買い替えを成功させたいなら、

無理のない計画を仲介会社と一緒に立ててくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

自宅を売却する際、一番に気になるのが、

いったい幾らで売り出せばよいか？ということですね。

むろん、高く売れるに越したことはありません。

でも、売れなかったら、住み替え計画もままなりません。

それに「売りたい価格」と「売れる価格」は

必ずしも一致するとは限りません。 

その誤差を小さくするには、

まず新聞の折込チラシやインターネットで下調べすること。

これだったら、個人レベルでも容易に調べられますよね。

それでも、誰もが自宅を高く売りたいと考えるので、

「希望売却価格」は高めになる傾向があります。

一方、不動産会社の査定価格は、

プロがこの価格なら売れると判断した価格なので、

「希望売却価格」よりは低目になりがち。

実際の売り出し価格は「査定価格」よりも高めにできますが、

結果的には「成約価格」は「査定価格」辺りに落ち着くことが多いです。

ただし気をつけたいのは、「売出価格」をあまり高く設定したために、

販売期間をいたずらに長引かせること。

最後は大きく値下げせざるを得なくなります。

そんな事態だけは避けたいものですね。

ところで、一般の方が不動産の売買価格が妥当かどうかを

判断するのは、なかなか難しいものがあります。

ですから、信頼できる不動産会社に査定価格の根拠を説明してもらい、

その上で売却依頼することが望ましいのです。

査定であれば、売買仲介業務を行っている多くの不動産会社が

無料でしてくれます。

いかがでしたか？

今後、もしあなたが自宅の売却を検討しているのなら、

是非参考にしてくださいね。

次回は、賢い買替え術についてです。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

マイホーム探しでは、物件との出会いが決め手。 

そして物件との出会いは通常、広告が決め手となりますよね。

そこで今回は、不動産広告について、

注意すべき項目をいくつか挙げてみましょう。

・市街化調整区域内の物件

 市街化調整区域内では原則、建物は建設できません。

したがって、広告にもその旨を明記しなければなりません。

また、建ぺい率や容積率、生活の利便性、将来の発展性などを

表示することは禁じられています。

・道路に適法に接していない土地

道路幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地には、

原則として建物を建てることはできません。

よって広告にも、すでに建物がある場合は「再建築不可」、

土地のみの場合は「建築不可」と表示しなければなりません。

・高圧線下の物件

土地の全部または一部が高圧線下になるときは、

「土地○○m2（うち○○m2は高圧線下）」などと

表示することになっています。

・特殊な地形の土地（傾斜面を含む売り土地）

敷地に占める法面（のりち。傾斜面）の割合が概ね30％以上あれば、

「土地○○m2（うち約○○m2傾斜地含む）」と表示することになっています。

・老朽化した建物がある土地

古家の解体作業が必要となる土地の場合、

広告には「古家あり」などと表示することになっています。

いかがでしたか？  

あなたが不動産の折込チラシや、ネットの物件情報などを

見る際の参考にしてくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

モノを売買するにあたり、契約時に発見できないキズや欠陥のことを

「瑕疵（かし）」といいます。

そして、引渡し後に瑕疵が見つかった場合、

売主が責任を負うことを「瑕疵担保責任」と云うのです。

では、どのような不動産でも、売主に瑕疵を問えるのでしょうか。

買主が、売主に対して瑕疵担保責任を問えるのは、

売り主が業者の場合に限られています。

なぜなら、売主が業者である物件の販売価格には

業者の利益が含まれていると考えられるからです。

これに該当するのは、新築一戸建や新築マンションですね。

新築住宅には、構造部分と雨漏りについて10年間の保証がつき、

それ以外の部分は2年間となります。

もちろん中古住宅でも、売主が業者のケースがあります。

この場合は、構造部分と雨漏り、シロアリ、給排水管について

2年間の瑕疵担保責任があります。

その反対に、売主が一般消費者の場合にはどうなるのでしょうか？

この場合、ほとんどの中古マンションや中古戸建が当てはまりますが、

「売主は瑕疵担保責任を一切負わない」という特約も有効です。 

実際には、築浅物件で引渡し後２?３カ月間、また、

相当年数を経過した物件は瑕疵担保を免責することが多いです。

ただし築浅物件であっても、相場より格安の物件は

免責されるケースがあります。

ただ瑕疵担保責任を免責する特約も、

売主がその欠陥を知っていながら

買主に伝えなかった場合は適用されません。

したがって、売主は物件の状況を正確に買主に

伝えることが大切といえるわけです。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

昨日、N様が弊社の仲介により、

大阪府吹田市の中古戸建の契約をなさいました。

N様にとって、マンションから一戸建てへの住み替え。

夫婦二人の暮らしから、子供が出来たことで、もっとゆったり暮らせる家を

探されることに。

さて、同じエリア内で、自宅より広い物件をいざ探そうとすると、

なかなか出てこないものです。

 今回はタイミングよく、車とバイクが収まる車庫、

そして裏庭もある中古一戸建てが見つかりました。 

すでに自宅マンションの買い手も決まり、

次いで、新居も無事に決まりました。

N様、良かったですね。おめでとうございます。

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 こんにちは、辰川です。

住宅の流通量では、大阪のような都心部だと、

マンションが一戸建てを圧倒しています。

では、マンションの売値は誰が決めているのでしょうか？

まず新築マンションでは、販売価格は売主（デベロッパー）に

決定権があります。

当然ですが、その価格には利益も含まれていることでしょう。

一方、中古マンションであれば、販売価格は

個人である売主が決めますね。

ただ当初の売却価格は売主が決めたとしても、

最終的には買主が決めているのが現実です。

つまり、中古マンションの売買では、売主が幾らで売りたいか、

また買い手がいくらなら欲しいかによって

最終取引が成立するといっても差し支えありません。

ところで、新築マンションと中古マンションでは

相場 はどのようにして決まるのか？

新築マンションの相場は売主（ディベロッパー）が一方的に決めたもの。

いわば、人為的に作られた相場といえますね。

一方、中古マンションの相場は、市場を反映した相場といえます。

それでは、新築マンションと中古マンションでは一体、

どちらが得かなのか？

これは、一概にどっちが得だとは言い切れません。

はっきりしているのは、大体において

「新築より中古のほうが安い」ことですね。

新築は一度住んだら、中古住宅になります。

新築で買ったマンションも、住んだ瞬間に「中古」となり、

近隣のマンション相場に日ごとに近づいていきます。

つまり、隣りの中古マンション並に

「値が下がる」ことを覚悟しなければならない。

では、「損をしない」マンション購入法とはあるのでしょうか。

もしあるとすれば、

「新築相場」と「中古相場」の価格の開きの少ないエリアで

マンションを購入することです。

こうしたマンションは利便性が良かったり、

人気エリアであることが多かったりするので

中古といえど購入価格は安くないことも。

でも、そのぶん資産価値が維持できて、

次の買い替えの際に有利に働きます。

もちろん、どのマンションを購入しても

あなたが売らない限りは「損」はしないのですが…。

それではまた。

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 こkonnこんにちはこんにちは、辰川です。

住宅というのは、数十年と使い続け、

家族が住み続けるものですよね。

新築の時にいくら頑張って建てたとしても、

その後のメンテナンスをおろそかにすると

家はどんどん朽ち果てていきます。

あなた様のご近所で、荒れている状態の家を

見たことはないですか？

とくに戸建住宅は、中古マンションのように

大規模修繕計画のようなものはありません。

こまめにメンテナンスや補修をしていかないと、

最初は小さな傷みが全体に広がり、

将来には大きな出費の覚悟が必要となります。 

ちょうど車と同じで、メンテナンスフリーの住宅はない

ということですね。

生涯住むつもりで買った家も、傷みを見て見ぬふり、

放りっぱなしでは、もったいないです。

だから、戸建の場合、メンテナンスは自己責任で、

計画的に取り組むことが大切。

では、いつか家を売却するときはどうなるでしょう？

売値が相場より格段に安ければ、

少々荒れた家でも売れます。

でも、きちんと手入れされた中古住宅は

買い手がつくのも早く、しかも希望に近い価格で

売れることが多いです。

もし近々、あなたに我が家を売りに出す予定があるなら、

今からでも頑張って、手入れをしてみましょう。

そうすれば、きっと、次の新居選びも

スムーズに進んでいくことでしょう。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

ふつう不動産を売買すると、仲介手数料がかかることが知られています。

そこでよく言われるのが、「３％」という数字。

正規の仲介手数料といえば、「売買価格の3%＋6万円」であり、

これに消費税を加えた金額を、仲介した不動産会社に支払うことになります。

さて、この３％＋6万円の内訳をいうと…

・２００万円以下の取引金額･･･５％

・２００万円を超え４００万円以下の取引金額･･･４％

・４００万円を超える取引金額･･･３％

これら３つの合計したものになります。

例えば、価格2000万円の物件を売買した場合なら、

・２００万円以下の部分は

　 ･･･ ２００万円×５％＝１０万円　

・２００万円超４００万円以下の部分は　

　 ･･･２００万円×４％＝８万円　

・４００万円超の部分は　

 　･･･１，６００万円×３%＝４８万円　

これらを合計すると、６６万円となりますね。

でも、もっと簡単な計算式があります。

４００万円を超える不動産価格では、

「売買価格の３%＋６万円」で求めることができるのです。

つまり、２０００万円×３％＋６万円＝６６万円

となります。

ところで、実際の法律（宅地建物取引業法）では

仲介手数料について、次のように定められています。

●第４６条 　

「宅地建物取引業者が受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の

定めるところによる。宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を

受けてはならない」と

すなわち、規定の報酬額を超えてはいけませんが、

業者受け取る報酬額に下限は示されていません。

ということは、規定金額以内であれば、

いくらでもよいということです。

いかがでしたか？ 

もし、あなたが仲介業者のサービスの質に納得がいかなければ、

仲介手数料を交渉してみるのも１つの手といえます。

 それではまた。

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