仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2016年11月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。

今回は、一戸建てのメリット、デメリットについてお話しします。

一戸建ての良さは何と言っても、我が家を思いのままにできること。

大きなワンちゃんを飼ったり、庭に花木を植えたり、ガレージを広げたりも自由ですね。

では、一戸建てのメリットを挙げてみましょう。

・マンションのような管理費や修繕積立金、駐車場代など固定費がかからない

 ・建物だけでなく土地も自己所有なので、建物が無くなっても土地の資産価値は残る

 ・隣家と離れているので、騒音面で神経質にならない

 ・増改築や建て替えも個人の自由

・敷地内のスペースを活用することができる

一戸建ては、マンションの管理規約にあるような、ペット飼育の制限、

リフォームの届け出といったものは一切要りません。

 ちょっとした日曜大工、はたまた、防犯対策なども自分で考えたいという人には

一戸建ては打ってつけといえますね。

では今度は、一戸建てのデメリットです。

・マンションと違い、大阪や奈良では一戸建ては郊外に建てられることが多いので最寄駅までが遠くなる

・同じ立地ならば、マンションより価格が明らかに高い

・修繕積立金がない分、とっさのメンテナンスや修繕費を貯めておかなければならない

・マンションと違って、自分でセキュリティを考えなければならない

・雑草むしりなど、庭の手入れが必要になる

・１階と２階があるので、冷暖房費が高目につく場合が多い

・将来的に、リフォーム代などのまとまったお金が必要になる

・高齢になると階段の上下移動がおっくうになる

便利に立地に建つマンションと違い、郊外にある一戸建ては

高齢になると暮らしにくくなると言われています。

階段を上がらないと二階の部屋に行けませんし、病院や買い物に行くにも、

一戸建てのほうが不便を感じることが多いようです。

またマンションであれば、建物のメンテナンス・修繕もすべて管理会社任せで

やっていけますが、一戸建てではそうはいきません。

建物の修繕するにも、急にまとまったお金がかかる場合がありますし、

セキュリティ対策も自分の家のためだけに考えなければなりません。

いかがでしたか？

一戸建ては、使い方は自由ですが、その分、家の維持管理はすべて自分の責任です。

それが出来ないと、大切な建物や庭を傷めるばかり。

その意味では、マメに自宅の世話ができる人には、まさに一戸建てはピッタリと言えるのですね。

それではまた。 

こんにちは、辰川です。

前回は、マイホームと一戸建て、その所有方法の違い、資産価値についてお話ししました。

今回は、マンションのメリット・デメリットについてです。

まず、マンションの主なメリットを整理してみましょう。

・住民による管理組合によって、将来の修繕計画があるので、個人レベルで建物のメンテナンスに心配することがない

・オートロックや管理会社（管理人）など、セキユリティ面で充実しているので安心できる

・構造がRC（鉄筋コンクリート造）なので、耐火性や耐久性に優れている

・通勤、通学に便利な立地が多く、一戸建てでは買えない場所も、 マンションであれば同じ予算で 手に入る

・高層階の住戸を選べば、眺望が期待できる

・一戸建てと違って、室内に階段がないので、バリアフリーの平屋住宅の感覚で暮らすことができる

今度はその反対に、マンションのデメリットを挙げてみましょう。

・ 清掃やメンテナンスは管理会社任せで済むかわりに、毎月、管理費と修繕積立金がかかる

・車を所有していると、駐車場代が毎月かかる

・騒音や喫煙については、一定のマナーを守らなければならない

・管理組合への参加義務がある

・ペットが飼えないマンションがある（比較的古いマンションに多い）

・専用庭（1階住戸）やバルコニーはあるものの、あくまで共有スペースであるため、使用制限がある（物置などは置けない）

 大阪などでは、郊外にある一戸建てに比べ、

マンションは利便性に優れた立地に建っています。

ただ、 ご存知のように、一戸建てに比べ、マンションは管理費や修繕積立金

といった出費があるのは悩ましいところ。

その代わりに、日々の清掃や、建物のメンテナンスが苦手という人は、

一戸建てに住むよりも気分は楽といえそうですね。

また、家庭ごとに、セキュリティ対策に頭を悩ますこともないでしょう。

いかがでしたか？

マンションのデメリットを考えると、その裏には、メリットが隠れていそうですね。

もし住宅選びでマンションを検討するなら、是非参考にしてくださいね。

次回は、一戸建てのメリットとデメリットについて。 

それではまた。 

こんにちは、辰川です。

 住宅探しの初期段階は、マンションが良いか、

はたまた一戸建てが良いかと、迷ったりしますよね。

ただ、大阪市内のように、中古マンションが圧倒的に物件量があるエリアでは、

一戸建ては選びにくいです。

また、奈良や京都のように、同じエリア内でマンション、一戸建ての両方が

選べる場合は悩んでしまうことになりますね。

そこで今回は、マンションと一戸建ての違いについてです。 

さて、マンションといえば、小規模なもので１棟あたり３０?４０世帯程度。

しかし大規模なものになると、３００世帯以上ものもあります。

ところでマンションと一戸建てでは、土地と建物の所有の仕方が異なります。

どういうことかと云えば、居住空間は「専有部分」といって、個人の所有ですが、

それ以外のマンション敷地や、エレベーター、廊下、エントランス、階段などは、

他の住民全員で共有することになります。

この所有の仕方を「区分所有」といいます。

従って、その共有部分の使い方にも一定のルールが決められています。 

これに対して、一戸建てでは、土地と建物は自己所有です。

では、一戸建てに比べて、マンションは住みにくいのか？というと、そんなことはありません。

マンションには、住民全員から成る「管理組合」によって、

建物や敷地の維持管理のやり方が決められます。

ですから、マンションに関する一つ一つの事柄を

各家庭で判断することは起こりません。

一方、一戸建ては建物と敷地が自己所有であるため、

すべて自分の責任で管理しなければなりません。

つまり、常日頃からしっかりメンテナンスを心掛ければ、家は快適に住めますが、

それができないと、どんな家も傷んでくるばかりです。

ところで、資産価値という点ではどうでしょうか。

マンションは土地と建物を区分所有することで、好立地であっても、

専有面積あたりの単価を低く抑えることが可能になっています。

また、建物が存続する限りは売却も容易です。

ただし、建物の老朽化が進むと売却自体が難しくなります。

将来、建替えする場合には、区分所有者の4/5以上もの同意が必要ですから、

一人の住民の意思で更地にして売り出すことは不可能です。

 しかし、最近は施工技術の進歩で、マンションの寿命はぐんと伸びています。

立地さえ良ければ、将来、再開発計画によって、

マンションの資産価値が高まる可能性もあります。

一方、一戸建ては土地も建物も同じ所有者であるため、

建物が老朽化した際も、自分の判断で建替えが容易です。

つまり、建物に価値が無くなっても、土地には一定の資産価値を保てるということです。

ただし、都心から離れた郊外の一戸建てでは、新築時よりも相場が下がっている可能性も考えられます。

いかがでしたか？

マンションにするか、一戸建てにするかは、それぞれの特徴を知ることも大切。

どちらの暮らし方が自分にピッタリくるかです。

ぜひ、あなたに相応しい不動産を選んでくださいね。 

次回はマンションのメリット、デメリットについて。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

「マンションは管理を買え」という話を聞かれたことはありますか？

これはどういうことかと言うと、つまり管理の良いマンション＝きれいなマンションなので、

暮らしやすく、将来転売してもすぐ買い手がつきやすいという意味です。

当然ですが、ここで云うキレイなマンションとは、新築に近いマンションのことではありません。

実際、築30年のマンションのほうが、築10年程度で管理状態の悪いマンションに比べて、

明らかに重厚な雰囲気や清潔感を漂わせていることもあるからです。

その反対に、管理が行き届かないマンションとはどのようなものをいうのか・・

例えば、外壁が汚れてヒビが入ったままである、エントランスには郵便受けからチラシが溢れている、

古い掲示板が貼られたままになっている状態などです。

特に、エントランスはマンションの顔なので、この場所が清潔であることは、管理が良いといえますね。

そのほか、管理費と修繕積立金が適切に運用されていることも大切です。

こうしたことの積み重ねが、将来にわたり、マンションの不動産価格の維持に役立ちます。

それから、まだまだ数は少ないですが、管理組合（住人により構成）が主体的に

管理しているマンションも、資産価値が高いといえます。

例えば、ゴミ出しや騒音問題、駐輪場の使い方、入居者のマナーやモラルについても、

こうしたマンションでは高レベルが保たれています。

また、こうしたマンションでは管理費や大規模修繕金が抑えられている＝積立金の残高が多かったりして、

不動産としての資産価値は高くなります。 

その一方で、修繕積立金の不足で大規模修繕を行おうにも行えないマンションも

また存在するということです。

いかがでしたか？

マンションの管理の良さとは、管理会社にすべてを任せるということではありません。

全住民（管理組合）が主体になり、建物の維持管理を上手くコントロールできれば、

古いマンションであっても高値維持が可能だったりします。

ぜひ、あなたのマンション購入の参考にしてください。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

 昨日、H様の新築住宅の決済・鍵の引渡が行われました。

この物件でまず驚いたのが、敷地が１８坪足らずということ。その狭い敷地に、２階建ての新築が建つのですね。  この物件でまず驚いたのが、敷地が何と、１８坪足らずということ。

契約時は更地でしたが、この狭い敷地に、4か月後に完成したのが、

写真の２階建ての新築一戸建て。

H様は、大阪府堺市でずっと中古物件で探されていたのが、

たまたま希望エリアで目に留まったのがこの新築でした。

このあたりは、第一種低層住宅のエリアなので、建ぺい率も厳しく、

３階建ては建てることができません。

まして、2階建てとなると、部屋数は少なくなるのですが、

ロフトも設けられて、夫婦二人で住むのなら十分なスペースといえます。

しかも、軽自動車なら駐車可能なスペースも確保できました。

この新居は、施工中も、地盤対策もしっかりおこなわれており、

構造と雨漏りについては10年間の瑕疵保険もつきます。

さて、H様にとって家賃よりも、楽な支払いでローンが組めたそうで、

願ってもないマイホームとなったようです。

H様、おめでとうございます。

こんにちは、辰川です。

前回は、価値が落ちないマンションの条件に「立地・利便性」があるという話をしました。

大阪都心部への往復の通勤時間が大きく短縮できれば、その余った「時間」を通勤以外のことに

使えますよね。

そこに大きな価値を見出す人がいるので、不動産の売買価格も落ちないということですね。

今回は、マンションの「規模」について。 

不動産を資産価値の点でみると、マンションの規模はなかなか無視できないものがあります。 

大規模マンションといえば、総戸数200戸以上が目安となります。

とくに大阪の都心部にあるタワーでは、250?300戸程度なら平均レベルです。

ところで大規模マンションの場合、新築で分譲する時、多くの戸数を短期間に

販売せねばなりませんから、割安な価格で設定されたりします。

しかし分譲が終わると、今度は売り物自体がなかなか出て来ない。

そうなると、中古物件の価格は高止まりするというわけです。

次に、大規模マンションの特徴として、共用施設の充実度があります。

例えば、シアタールーム、パーティルーム、レストルーム、キッズルーム、

洗車場などの共用スペースが、マンション内にあったら何かと便利ですね。

特に子育て中の家庭はもちろん、大人だけの家庭でも、いろいろと楽したりして

便利ですし、賃貸や売却する際においても需要が高くなります。

こうした共用施設の充実は、やはり２００戸以上の大規模マンションでないと、

揃いません。

さらに、大規模なマンションは建物のメンテナンス面も有利に働きます。

マンションには管理費や修繕積立金が毎月かかります。こうした経費は全戸数で割るので、

小規模なマンションほど一戸当たりの負担額が大きくなります。

平均的なマンションであれば１０年~１２年に1度行う大規模修繕が、

小規模マンションでは１５年目以降に1度となるのも、戸数が足りないことが理由です。

大規模マンションの場合、一戸あたりの負担は少なくても、集まる金額が膨大なので、

建物の維持管理は計画通りに進むため、中古物件として売りに出ても人気が落ちにくいと

いえます。

ところで例外もあります。

大規模でなくても高止まりしているのが、京都といえます。

京都観光の人気エリアであれば、古い小規模マンションであろうとも

不動産価格が一向に下がる気配なく売買されます。

これだけは、大阪や奈良には見られない傾向といえますね。 

いかがでしたか？

将来的に価値が下がりにくいマンションの条件は、立地と規模にあります。

もしよかったら、あなたの感想もお聞かせくださいね。

次回は最後の条件、管理面についてです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

ふつう不動産は、購入した次の日から多少なりとも値段が下がるものです。

新築マンションなどはその典型といえますね。

さらに１０年もたてば建物自体に経年変化の傷みがでてきますし、

いつの間にか、購入時は何もなかった近隣に新築物件ができたりもして、

資産としての価値は目減りしていくことになります。

ところが一方で、同じように10年経ちながら、中古物件として売りに出しても、

いっこうに価格を下げない物件もあります。

このようは物件は一体条件をどんな満たしているのでしょうか。

とても気になりますよね。

そこで今回から、値下がりしないマンションの条件についてお話しします。 

今日は「立地」について。

立地といっても、人気エリア、利便性の２つが備わっていれば申し分ありません。

人気エリアで都心部に近いほど、当然、土地価格は高くなります。

大阪で云えば、例えば、肥後橋や堺筋本町周辺であたりでしょうか。

京都であれば丸太町、四条、十条あたりは大規模なマンションがないだけに、

古いマンションでも売りに出されるとすぐに決まってしまいます。

利便性について云えば、例えば、片道30分で都心部で出れるマンションと、

1時間半かかる一戸建てでは、往復2時間もの差がありますよね。

大阪都心部の不動産を購入する人は、この2時間の使い方を考えます。

つまり2時間あれば、ジムなどに通ったり、家族や友人との観劇や映画の鑑賞、

レストランでの食事など自由な楽しむことができます。

ところが片道1時間半かかる一戸建てを選ぶ人は、この2時間を通勤だけに

費やすことになります。 

大阪や京都、奈良で立地に優れたマンションが相変わらず、高値を維持し続けるのは、

このように、「時間」に価値を見出す人がいるからです。

勿論、将来的に、分譲マンションが出にくいエリアであるということも、

値落ちが少ないという要因になったりします。

 次回は、規模の大きさについてです 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

今回は、 リフォーム済み中古物件の注意点について。  

ふつう中古住宅をリフォームするとなると、まず傷んだ壁紙や、床材をはがすことになります。

その際、古い住宅では壁の内部で柱が腐食していたり、床にシロアリが発生していることがあります。

もしリフォーム代を惜しむあまり、不具合を放ったままで内装材だけを替えるとしたら、

どうなるでしょうか。建物のためにも良いことは一つもありませんよね。

個人が自己居住のために、中古住宅を購入してリフォームする場合は、

こんな愚かなことは行わないものです。

それだけにリフォーム工事の場合、施工中に見つけた問題箇所を補修しないとダメなので、

予想外の出費になったりするのですね。

これが業者売主の物件の場合、リフォームの過程がわかりません。

しかも業者は、不動産の仕入と売買の価格を考慮し、リフォームにかける予算が決まります。 

それだけに、補修に費用がかかりすぎると、不具合もそのままである可能性があります。

古い家で、表面だけをきれいに取り繕ったリフォームはそうしたリスクをはらんでいます。

もし、そんな物件を購入し、不安をもって暮らすことだけは何とかして避けたいもの。

ではどうしたらよいのか。

それには、売主に施工中の写真を見せてもらうことです。

例えば、部分的な解体まで行うリフォームの場合、解体前の写真、工事中の写真が

残されていことがあります。

写真を見れば、表から見えない箇所にどんな補修がされたのかは一目瞭然ですね。 

また、施工の過程がわかる写真を見せてくれる売主は、

工事内容についても十分信頼できると考えてよいです。

現在、大阪や奈良、京都で再販される中古物件は、新築のように道路幅が狭いからといって、

セットバックして建てなければならないこともありません。

また最初からリフォームされていることで、資金面で余裕のない場合でも別にリフォーム資金

を必要としません。

それだけに、表面的な綺麗さに惑わされず、納得して購入することは大切なのです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

前回に引き続き、中古のリフォーム済み物件の話です。 

今回は、不動産業者が売主となる中古物件について。

さて、売主が業者となる中古物件とはどのようなものかというと、

早急に売却を希望する個人から買い取った物件か、

あるい裁判所の競売で手に入れた物件のどちらかになります。

買い取りであれば相場の7割程度、競売であればそれ以下の価格になりますが、

ただ買ったままの状態で再販されることはほとんどありません。

まず、経年変化などで傷んだ箇所はリフォームを行い、

不動産売買の市場に流通させることになります。

ですから、売り出し価格は、

買取価格＋リフォーム代＋利益を合わせたものになります。

ところで、業者が売主となる中古物件には、

いくつかのメリットがあります。

・１つ目は、2年間の瑕疵担保責任が付いていること

瑕疵（かし）とは欠陥のことですが、買主は引渡後２年以内に発見した瑕疵については、

売主に修復を求めることができます。

ただし修復するにしても、あくまで使える状態に戻すということであり、

設備全般を新品する義務はありません。

・2つ目は、個人が売主の場合と違い、買い手の手付金が些少でも契約できる可能がある

ふつう不動産の売買では、手付金は物件価格の５?１０％を求められることが多いですが、

全ての買い手がそこまで自己資金を持ち合わせていないこともあります。

そんな場合でも、売主である業者は手付金の多寡で、

契約しないということはあまり聞いたことがありません。

・3つ目は値引きが通り易い

不動産業者が売主の場合、在庫を抱えるよりは1件でも早く売却し、

次の物件の仕入れを考えているものです。

従って、個人の売主と違い、値引き交渉には比較的、応じてくれたりします。

ところで、リフォームされた物件の中には、中古とはいいながら、

新築と見間違えるほどに綺麗な物件もありますよね。

これは、不動産を買い取っては販売する不動産業者が、

中古物件のどこを直せば見栄えがよくなるかを知っているからといえます。

逆に言えば、見た目の豪華さに騙されないように注意も

必要ということかもしれませんね。

そのほか、最近、大阪や奈良、京都などでは、

中古住宅の不動産価値を高めたうえで、再販される物件も出てきました。

こうした住宅は、リノベーション物件と呼んだりします。

具体的には、単なる表面的なリフォームではなく、構造面も含めた間取りの変更や、

水周り設備を一新するなど本格的なものになります。

もちろん、ここまで付加価値を持たせるのですから、中古物件といえども高めの販売価格になります。

逆に言えば、余程、今のユーザーの嗜好をとらえたリフォームを行わないと、

そっぽを向かれる可能性もあります。

その意味では、売主側のセンスが問われるといえますね。

いかがでしたか？

業者売主の物件は2年間の瑕疵担保付きであることを考えると納得もできます。

あとは、販売価格と、仕上がりが自分の好みに合っているかどうかです。

あなたが中古住宅を探しているのでしたら、ぜに参考にしてくださいね。 

次回はリフォーム済み物件の注意点について。

それではまた。

 こんにちは、辰川です。  

最近、大阪や奈良、京都の不動産仲介において、割高な新築住宅ではなく、

最初から中古住宅に狙いを定めている人が増えています。

つまり、新築には予算が届かなくても、中古物件を上手にリフォームにすれば

結果として、新築以上に良い買い物をしたことになるからです。

これとは反対に、売主自身が自宅を売り出す前に行うリフォームもあります。

とくに経年変化が著しい中古住宅の場合、売却前にリフォームすることは

効果的であり、早い時期に買い手が見つかったりすることがあります。

ただ、売主が行うリフォームといっても２種類あります。

それは、個人の売主が行う場合と、不動産業者が売主が行う場合です。 

そこで今回は、売主が個人の場合のリフォーム済み物件について。

ふつう個人である売主が、キッチンや風呂の交換といった大掛かりなリフォームを

行うことはめったにありません。

それは、金額的な負担が大きいからですね。

しかも、リフォームにかけたお金が、そのまま売却金額に上乗されて戻ってきたらよいですが、

実際はそんなケースばかりとは限りません。

ですから、個人の売主は、むしろ軽微なリフォーム、例えば、壁紙や畳の表替え、

障子、網戸といった内装のやり替え程度に留めておくのがよいです。 

その程度のリフォームであっても、これまで内装が傷んだ物件ばかり観てきた、

見学者には、掛けた費用以上の効果があります。

勿論、フローリングの張り替えや、キッチンなど水回り設備を新調するという手も

ありますが、これも一歩間違えば、お金がかかった割に、見学者に歓迎されないと

いうこともあり得ます。

なぜなら、自分の好みに合わないリフォーム済み物件を良しとしない、

見学者もいるからですね。

そんな人は、できれば現状のままで引渡を受け、あとから自分好みにリフォームすることに

楽しみを見出す傾向があるようです。

そうはいっても、すべての買主が購入代金とは別に、リフォーム資金を

用意できるわけではありません。

リフォームしたくても自己資金がなかったり、少ない人にとって、

リフォーム済みの物件は購入後も余計なお金がかからず、

そのまま入居できるという点で歓迎すべきことです。

ただ最近は、リフォームローンに積極的な金融機関がでてきました。

以前であれば、リフォーム資金をローンで組む場合、

無担保ながら10年程度の短期返済、利率３?４％という金融商品が当たり前でした。

それが最近では、本体の住宅ローンと同じ金利で、

35年返済もOKという金融機関もでてきています。

これだったら、今後ますます不動産選びの選択肢が

広がっていくことになりそうです。

いかがでしたか？

自分でリフォームするか、リフォーム済みの物件にするかは、買い手によって変わってきます。

これから中古物件に目を向け始めた人は、是非参考にしてくださいね。

次回は、不動産会社が売主の場合について。

それではまた。