仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2014年11月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。  

今回は、住宅ローンの金利を「タイプ別」に取り上げてみます。

住宅ローンの金利は大きく分けて、「固定金利型」と「変動金利型」、「固定期間選択型」という3タイプがあります。

では、それぞれのタイプの特徴について見ていきましょうか。 

■返済額が変わらない、「固定金利型」

これは、全返済期間の適用金利が決まっているタイプ。

全返済期間の適用金利が一定のものと、返済途中で金利が変わる（例えば、当初10年間と11年目以降）2段階の金利のものがあります。

メリット

・全期間の返済額を確定できるので、金融情勢に振り回されることなく、長期にわたるライフプランがたてやすい。

・低金利時に借りると全期間にわたって低金利のメリットを受けられる。

デメリット

・高金利時に借りると、将来にわたり高金利の返済額が確定する。

■定期的に金利が見直される、「変動金利型」

変動型は、借入当初の金利が低いのが魅力です。

 市場金利の変動に伴い、返済途中でも定期的に金利が変動するタイプであり、原則として半年に1度、短期プライムレートの変動に応じて適用金利が変わります。

メリット

・ふつう借入時の金利は、固定金利型より低い。

・一般的に金利低下局面では、返済額が減少する。

・金利が上がった場合でも、前回の1.25倍を上限に収まる。

デメリット

・借入れ時に将来の返済額が確定できず不安が残る。

・半年後ごとに金利が見直される可能性があり、金利が上昇した場合、返済額が増加する。

・毎月の返済額を少なめにして、返済額が上がったときに備える必要がある。 

■一定期間の固定金利＆その後の金利タイプを選べる、「固定期間選択型」

「当初５年間は金利○○％」といったように、返済期間中の一定期間は金利が固定されるタイプ。

また固定金利期間終了後は、終了時点の変動金利型か、又は再選択した金利タイプとなります。

メリット

・一定期間（3年、5年、10年など）の返済額だけ、固定金利で確定できる。

・固定期間終了後はその時点の金利が適用されるが、前回と異なる金利タイプを選ぶことも可能。

デメリット

・固定金利期間終了後の返済額が確定せず不安が残る。

・もし固定金利期間終了後金利が上昇した場合、返済額が増加する。

いかがでしたか？

3つの金利タイプについて、特徴を説明いたしました。

またこうした金利タイプも、あなたがローンを組む時点の金利情勢の影響を受けるのは言うまでもありませんから、注意してくださいね。

次回は、無理のない返済の仕方について。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。   

マイホームを買うときは、多くの人が利用するのが住宅ローン。

その住宅ローンも、現在は本当に多種多彩あって、

自分はどれにしたらよいものかと、迷うほどです。

そこで今回は、住宅ローンにはどんな種類があるのか、についてお伝えいたします。

住宅ローンは大きく分けると、

銀行が行う「民間融資」と、自治体が行う「公的融資」、民間・公的の両方を兼ね揃えた「フラット35」という3種類。

では、各々の特徴を見ていきましょう。

■銀行ローン

民間融資でもある銀行ローンは、本当に多種多様です。

ふつう銀行ローンとは、銀行・信用金庫・信用組合・労働金庫等が行うローンを指しますが、

融資条件は各金融機関できめられており、商品性も本当に様々なのです。

また近年は、銀行以外にも、住宅ローン専門会社や生命保険会社などが取り扱う住宅ローンが現れています。、

住宅ローンでは、各社独自のサービスを売りにしており、

例えば、従来の窓口手続きをネット上で行うことで手数料を抑えたものや、

他のサービスに連動させたものなどがあります。

■公的な財形融資

これは、財形貯蓄を行っている人が借りられる公的融資ですね。

財形貯蓄を１年以上継続し、貯蓄残高50万円以上ある方を対象とした融資ですが、

内容としては、財形貯蓄残高の10倍の額で最高　4,000万円までの融資が可能となります。

また、銀行融資やフラット35と併せて利用できたり、同居家族が複数申し込みできるといった特徴もあります。

■フラット35

「フラット35」のメリットは、何といっても長期の固定低金利にあります。

これは、住宅金融支援機構によるローンなのですが、ただし金利は、窓口となる金融機関によって異なるので注意が必要ですよ。

融資額については、物件価格の90％迄、最高8,000万円の融資が組めるようになっています。

フラット35では住宅の質を確保するために、一定の技術基準をクリアしなければなりません。その代わりに、保証料は不要で、繰上返済時の手数料も無料。

ただし、銀行ローンでは無料だった「団体信用保険料」が、フラット35では負担しなければなりません。

そのほか、「フラット35S」という商品もあります。これは、省エネ性能や耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性といった4つの性能基準を満たせば、一定期間のみ金利引き下げが受けることができます。

いかがでしたか？

住宅ローンは商品がたくさんあります。だから、あなたに合った住宅ローンを見つけるには、まずはいろいろ情報収集することです。

よく使うメインバンクはもちろんのこと、利用できるローンを確認し、できればシミュレーションしてもらってくださいね。 

次回は、住宅ローンの金利タイプについて。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。   

 「「「こいよいよ、「中古住宅を選ぶメリット」も最終回。

今日は、中古住宅は住み替えしやすい、という話です。

今はマイホーム購入を考えているが、いずれ住み替えすることになる・・・。

実はそんな人にとって、中古住宅はとても魅力である、といえるのです。

■値下がり率が低いので、住み替えに有利

もともと価格の安い中古住宅は、値下がり率が小さくなります。

つまり、将来の売却を考えたとき、新築物件を購入した場合と比較して有利に働きます。

ですから、あなたが将来住み替えを予定しているのなら、余裕をもって買い替えができると考えられるのです。

■すぐに入居できるケースが多い

新築で未完成の物件ならば、入居まで1年以上待たされることがあります。

しかし中古住宅では、たとえ売主の住み替えで待たされることがあっても、半年以内に入居できるケースが多いです。これは、すぐに新生活が始められるという大きなメリットといえます。 

マイホームへの考え方は一様ではありません。

一生を同じ家で暮せる物件を探す人もいれば、

その反対に、家族構成の変化と自身の収入に見合った支払い額で住み替えていく人もいるということですね。

いかがでしたか？

あなたも自身に合った無駄の少ない、堅実なマイホーム選びをぜひ検討してみてくださいね。

次回からは、住宅ローンの役立つ情報をお伝えいたしますね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。   

今回は、中古住宅はリフォーム次第で、

自分好みの生活空間を得ることができる、という話です。

中古住宅の場合、物件価格とリフォーム費用を併せても、

新築住宅の価格よりも安くなるケースがほとんどですよね。

その分、生活にゆとりができるといえますし、

同時にオリジナルの住まいを手に入れることができます。

■リフォームすることで、オリジナルな空間に変わる 

最近、一般的な内装リフォームで終わらせず、自分のこだわりを叶えた空間に住みたいという人が増えています。

例えば、

「玄関にコート類や靴などがはいる収納スペースをたくさん作りたい」

「味気ない壁紙を、もっとモダンなものに変えて、自分好みのスペースしたい」

「お風呂をひとまわり大きなユニットバスにしたい」、などなど。

人それぞれ要望は違えど、物件を安く購入できた分をリフォーム費用を回すことで、

自分だけのオリジナルの住まいを実現できる。これも中古住宅の魅力なんです。

ただし、マンションで大幅な改装を行う場合は、管理組合で決められたルールに従うことです。

管理組合に事前に届出をしてからの施工となるので注意してくださいね。

いかがでしたか？

新築住宅であっても、内装や設備のすべてが自分好みだということはまずありません。

その点、内装や設備の一つひとつに吟味をしたうえでリフォームできる中古住宅は、

低価格でオリジナルの住まいを手に入れたい人には、願ってもない選択をといえるのですね。

さて次回は、中古住宅は住み替えに有利なのか？についてお伝えします。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。  

住宅に限らず、買ったあとでイメージと違う！という後悔はよくあること。

殊にマイホームは高額なので、そんな目には遭いたくないものです。

その点、中古住宅は「自分の目で見てから買える」という点が、大きなメリットといえます。

■中古住宅は現物が見れる

例えば、新築マンションの場合。

建物の完成前にモデルルームだけをみて契約する、これが一般的ですね。 

その結果、住んでから「こんなはずじゃなかった…」と後悔する人は少なくありません。

その点でも、中古物件にはこんな心配がほとんどありません。

さて、中古住宅のチェック箇所ですが、

室内の状態や建物外観、構造、日当たり具合、通風性などが見挙げられます。

そのほか、一戸建ての場合は防犯性や駐車スペース。

マンションの場合なら眺望や隣家のことも気になるところです。

もし売主さんが居住中であれば、その暮らしぶりも参考になるはずです。ついでに、売主さんにあなたが心配な点をどんどんたずねてみてください。

お隣さんやご近所の情報などは、いま住んでいる方に納得のいくまで質問してみることをおすすめします。

■周辺環境もしっかりチェックする 

購入では、室内だけに気を取られがちです。

しかし、立地を含めた周辺環境は、簡単に取り替えることができません。あなたの目でしっかりチェックしておくことです。

現地を一回見て終わるのではなく、時間帯や曜日を変えて見に行くのもよいことですね。

例えば、昼間は人通りが多くても、夜間は暗くて極端に人通りが少なくないかどうか、近くの買い物施設や学校、病院などはどこにあるのかなど、一緒にチェックしたいものです。 

いかがでしたか？

中古住宅の良さは、時間が経過した建物の状態を見極めたうえで、購入できることです。

マンションであれば、共用部の使われ方などで、管理の状態を確認できるます。

これも中古ならではのメリットなんですね。

さて次回は、「中古住宅はリフォームできる」をお伝えします。

それではまた。

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あなたは中古住宅にどんなイメージを持ちますか？

誰もが最初は新築物件に憧れます。

でも、中古住宅にも新築同様に、さまざまなメリットがあります。

今回はそんな中古住宅の良さをお伝えしていきますね。

■中古住宅の価格が、お手頃なわけは？

一戸建てでも、マンションでも、一番に気になるのが「価格」。

 ふつう不動産価格は、新築として発売されるときが最も高く、あとは年数の経過とともに値下がりしていきます。（なかには、利便性等の理由で高止まりするものもありますが）。

新築を考えてみましょう。

新築には、モデルルームの建築費用や現地案内スタッフの人件費、広告宣伝費など、販売に必要となる諸費用が販売価格に加算されています。

しかし、中古住宅ではこれらの負担は消えてしまっており、単純に「土地・建物」の価格のみとなります。これが、手頃価格の最大の理由。

中古住宅全般を見回すと、築年数や立地、広さなどがそれぞれに異なった、様々な物件が販売されています。それだけ選択肢が多いということです。

だから、自分に合ったお手頃価格の物件を探すことが比較的容易なんですね。

■特に中古マンションは、一戸建てにはない大きなメリットがある

それは、前所有者が負担してきた修繕積立金を継承できる点です。

また、新築マンションでは引渡し時に数十万円程度の「修繕積立基金」が徴収されます。この基金もそのまま継承できるのも大きいです。

いかがですか？

中古住宅は、他人が住んでいたということが気になる人には不向きかもしれません。

しかし中古住宅を選択肢に入れたら、あなたのマイホーム獲得はもっと身近になるはずですよ。

次回は、中古住宅は自分の目で見て買える、です。

それではまた。

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現地見学のチェックポイントも最終回。

今日は、中古マンションのケースです。 

中古マンションでチェックするところは、中古戸建ての場合と大きく変わりません。壁や床に傾きはないかどうか、立てつけに問題がないかどうかなど、構造に関わる部分が重要となります。

ただ、一戸建てと違って、マンションには 「共用部分」がありますから、このチェックも併せて行うことです。

■専有部分だけでなく、共用部分も忘れないこと

マンションの場合、住戸内の「専有部分」と、廊下や外壁などの「共用部分」とに分かれます。

住民は「共用部分」にも所有権も持つので、補修費用の負担が生じます。ですから、共用部分のチェックも行う必要があるんです。

そのほか、階段や郵便室、駐車場などで死角になる暗がりなどの有無もチェックしたいところ。

■専有部分のチェックポイントとは

まず、完成時の図面との違いがないかを確認してください。

それから、ドアや窓サッシ、扉など動かせるものは全部動かしてみる。もし、グラグラするようなら下地不良の可能性もあり、思わぬ出費につながります。 

家具の後ろや部屋の隅にカビが発生していないかどうかも確認してください。 黒ずみやカビがあれば、施工状況に問題があるかもしれません。

リフォームで床材が、カーペットからフローリングに変更しているケースでは、階下への音の問題も考えられます。 

■共用部分をチェックポイント

建物の各部が、正常な経年劣化の状況なのかどうか、また、適切なメンテナンスが行なわれてきたのかを見ます。

共用部分の廊下や天井、外壁などにクラックがあるかどうか、コンクリートやタイルの欠け落ちた跡がないかどうか、補修跡が多いかどうか、異常な汚れがないかどうかを確認してください。

ところでマンションの場合、共用部分の大規模修繕を12年?15年周期で行ないます。

修繕積立金が安く設定されているケースでは、大規模修繕となったときに積立金では足りず、１住戸あたり数十万円から百数十万円の一時金を負担するケースも起こり得ます。 

ですから、大規模修繕を行なう予定とか、修繕積立金は十分で一時金は必要ないのか、長期修繕計画書が作成されているか、など管理組合に確認すること。

現地見学のチェックポイントは、ご参考になったでしょうか？

見学というと、どうしても部屋の中ばかりを気にしがちです。しかし、マンションでは共用部分のチェックを忘れてはいけません。

あと10年しか住めないマンションと、30年住めるマンションとでは資産価値が大きく違ってきますね。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。  

前回に引き続き、物件ごとに注意しておきたいポイントをお伝えします。 

今回は、「中古一戸建て」のケース。

中古一戸建てで気をつけたいポイントは、主に構造面です。

■スリッパを履かず、素足で歩いてみる 

壁や床に傾きはないかをみるのです。

室内を見てまわるときに素足で歩いてみると、床の傾きなどを感じることができます。

■動かせるものは実際に動かしてみる

ドアやサッシ、扉など、動かせるものは全て動かしてみてください。

もし、ドア枠とドア、サッシ枠とサッシが平行でなければ、建物自体が傾いている可能性があります。

■建物の周りを一周する

外壁にクラック（ひび）、異常な汚れがないかを確認してください。

外壁に異常な汚れがあれば、雨漏りによる腐食も考えられます。

■点検口を確認する

床下収納庫や洗面所の下には点検口があります。

床下を覗いてみて、水漏れしていないかどうか、水漏れした跡はないかを確認しましょう。

■そのほかには

修繕などの履歴があればその部分はどこか、また可能であらば、前の居住者（売主）や近隣住人に、住み心地を確認できれば言うことがありません。 

いかがでしたか？

ただ、まだ居住中の場合には、家具も置いてあり、建物の状況を確認することは簡単ではありませんね。

そんな状況でも、大まかにでも注意すれば、ずいぶんちがうものです。

ですから、このチェックポイント、ぜひ覚えてくださいね。

次回は、中古マンション編をお送りいたしますね。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。  

現場を見る際は、物件の種類によって、注意しておきたいポイントも変わります。

今回は、「新築一戸建て」のケースについて。

新築の場合では、未完成物件なのか、完成物件なのかで確認できるポイントは違います。

■完成物件の場合

実際に物件を見れるケースですから、広さや仕様、設備などをその場で確認できますよね。

ただし、漠然と見るのではなく、あなたが実際にそこで生活するイメージを持つことが大切。

部屋に家具が置いたらどうなるか、部屋から部屋への生活動線、設備機器の使い勝手、さらに窓からの眺望なども細かくチェックしてくださいね。

■未完成物件の場合

もし、モデルルームを見学できる場合は、購入を希望する物件との間取りや広さの違いを考えなければなりません。

さらに、設備についてはどこまでが標準仕様なのか、モデル備え付けの設備はオプションなのかどうかも係員にしっかり確認してみることです。

■住民の声

 検討する物件が、新興住宅地でなく、既存の住宅地であれば、周辺を歩いてみて、チェックしてみることをお勧めします。

どんな人が住んでいるのか、実際にあなたが暮らしてみて違和感はなさそうか、その以外にもいろいろ発見があるかもしれません。

次回は、中古一戸建て編をお送りいたしますね。

お楽しみに、それではまた！

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こんにちは、辰川です。  

住み心地を決めるのは、物件そのものだけではない。

そうですよね。

ほかに、交通機関や買い物の便、学校までの距離など、大切な要素があります。

ですから、気に入った物件があれば、広告だけでは分からないことも

自分の目でチェックする必要があるんですね。

■周辺環境を確認 

現地見学で確認しておきたいのは、利便性や快適性といった周辺環境。

駅までのアクセス、公共施設や利便施設の確認はもちろんのこと、

嫌悪施設や広い空き地などの有無などです。 

例えば、広い空き地が隣接していたら、大規模な建物が建って周辺環境が変わるかもしれません。

建築予定建物を告知する看板などがあるかどうか確認してください。

■時間帯や曜日を変えてチェック

昼と夜、平日と休日では周辺の雰囲気が違うことがあります。

例えば、降雨時に水はけの悪い場所などですね。

交通量も変化することが多いので、曜日や時間帯を変えて、

何度か周辺を歩いてみてもいいですね。

■将来の生活を想像する

実際に住むことになったとき、普段の買い物はどうか、子どもが学校に行くときどうかなど。

いざというときの病院の有無などもチェックが必要ですよ。

いかがでしたか？住んでから周辺環境は変えらません。

だからこそチェックをしっかりして、あとから後悔のないようにしてくださいね。

次回は、物件タイプ毎のチェックポイントについてです。

お楽しみに、それではまた！

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