仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2018年4月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。

今回は、人が避けたがる物件を狙え、という話です。  

墓地や学校のそばで売りに出される物件も

多くの人から敬遠されがちなので、

相場より安く買える可能性が高いです。  

墓地のそばは、静かで日当たりが良い

奈良や大阪、京都はその歴史的な経緯から

お寺が多いですよね。

さて、お墓というと「何だか怖そう」と

敬遠する人もいれば、

「別に何とも思わない」「供養のための大切な場所」

と思う人もいます。

そんな墓地の近くにある物件は、

日当たりや風通しがよく、

周囲も静かなので住みやすいものです。

それに場所柄、分譲マンションが建つことも

まずありません。 

また大抵の場合、お墓は塀や道で隔てられているので

それなりの距離が保たれています。

学校のそばも人気がない

小中学校の近くも相場が安くなることが多いです。

子どもの歓声や学校のチャイム、放送などの騒音を

うるさく迷惑に感じる人もいますが、 

「微笑ましいな」、「賑やかで楽しそうだな」

と感じる人であれば検討してもよいでしょう。

また、昼間は出掛けて家に不在という人なら、

学校のそばは、あまり気にならないものです。

 線路や幹線道路沿いも格安で手に入る

線路や幹線道路沿いの物件も割安感があります。

どうしても騒音が気になる人でも

二重サッシなど防音対策がしてあれば、

意外と静かなことが多いです。

いかがでしたか？

一般に人が避けたがる物件も、自分にとって

気にならなければ、安く手に入れるチャンスです。

是非、選択肢のなかにいれましょう。

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

今回は、バス停に近い物件が狙い目という話をします。

ふつう、最寄り駅から徒歩5?10分くらいの駅近物件といえば、

その利便性から人気の対象ですよね。 

ただし、欲しい物件が必ずしも、

駅そばで見つかるとはかぎりません。

例えば、家が狭かったり、

車庫スペースが取れなかったりして、

あまりの条件の悪さに閉口することもあります。

そんな中で、当初予定になかった「バス便」の物件を候補に入れて

よいものかどうか、悩むことになります。言い換えれば、便利さを取るか、ゆとりを取るかで迷うことになります。

・駅そばの物件はそんなによいものか？

当然ですが、駅に近い物件ほど価格は高くなりますよね。

自動車の交通量も多いので、

道路からの騒音や排ガスも気になるところ。

また駅周辺に繁華街があれば、

特に小さい子どもには不安があります。

また人の通行が多いということは、

 不審な人物がいても

気づかないという可能性もありますね。

とくに一戸建ての場合、マンションと違い、

住居のゆとりや、環境の良さも重要となるので、

駅そばが必ずしも正しい選択といえないこともあります。

・バス便は本当に不便か

確かに、バス便の物件は一見不便そうです。

でも、その不便さを補うだけのメリットもあります。

例えば、駅近物件に比べて価格が安いこと。

同じ価格であれば、駅近物件よりも広い家があります。

郊外の住宅地には、車庫を2台分とれる物件が多いので、

普段電車を利用しないのであれば、マイカー通勤も可能です。

周囲に自然や公園が多いので、環境の良さも魅力的。

また近くにスーパーがあれば言うことはありません。 

バス便の物件を買う場合、バスの本数が多いかどうかが重要です。

バスの本数が多く、時刻表通りに運行されれば、「駅から徒歩15分」よりも

「駅からバス7分徒歩3分」のほうが便利だったりします。

バス便物件を選ぶ場合のポイント

 毎朝の通勤時間帯にバスが時刻表どおりに運行されているかどうかは

大切なポイントです。

バスの本数が多く、時刻表通りに運行されれば、

「駅から徒歩15分」よりも「駅からバス7分徒歩3分」のほうが

便利だったりします。

例えば、奈良のターミナル駅である学園前駅では、朝の通学通勤帯だけ

一般車の駅方面への進行が不可になっています。

こうした試みのある駅は、バス便の一戸建てを買うときに

重要なチェックポイントになりますね。

ところで、バス便の物件は雨の日でもあまり濡れないし、

バスに乗り込みさえすれば、あとは冷暖房が効いていて快適です。

とくに荷物の多いときはバスのほうがラクだったりします。 

いかがでしたか？

静かで環境の良いところに住みたい人であれば、 

駅近に固執せず、 自分のライフスタイルに合わせて選ぶことが一番。

是非、家選びの参考にしてくださいね。

それではまた。ない人であれば、マイカー通勤も可能。

こんにちは、辰川です。

今回も、相場よりも安い物件を見つけるワザについて。

その1つをご紹介します。

古家付き土地は更地より安い場合もあるので、

まだまだ住める物件であれば、かなりおトクという話です。

古家付き土地は更地より安い場合もあるので、

少し手を加えることで、まだまだ住める物件であれば、かなりおトクです。  あなたが売り土地を探していると、｢古家付き土地｣という物件を

目にしたことはありませんか？　

古家付き土地とは、中古住宅で販売するには築年数などで難があり、

また売り土地にするには、解体費用がかかるために、

古家が付いたままで販売される物件のこと。

古家付き土地で売るか、中古住宅で売るかについては、

明確な基準がなのいのがミソ。

たしかに、築30年、40年も経てば、

家は老朽化が進んでいるとも考えられます。

古家付き土地は、建物の解体費用が掛かることを踏まえて、

更地よりも価格を下げて販売されていることが一般的。

従って、少し手を入れれば、まだ住居として使える状態であれば、

費用を抑えてマイホームを手に入れることができますね。

ただし、その場合でも建築士などにお願いして、

建物の構造の状況を確認しておくことが大切です。

いかがでしたか？

古家付き土地は、どの程度の費用を掛ければ住めるのか、

前もって把握してから購入してくださいね。

次回は、バス停近くの物件についてです。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

相場が安い土地を狙っている方にお勧めしたいのが

個性的な土地です。

なぜなら、駅近など、周辺環境スペックが高いわりに、

価格はとても安いからです。

例えば、個性的な土地の代表として、

旗竿（はたざおち）地があります。

旗竿地とは、袋地から延びる細い通路によって

道路とつながっている土地のこと。

その形が竿のついた旗に似ていることから

旗竿地と呼ばれています。

さて、旗竿地のメリットデメリットは次のようなもの。

・メリット

旗竿地は、家が建つ部分が奥まっているのでプライバシーが守られやすい。

・デメリット

地形をうまく生かせなければ、必ずしも安いとはいえない。

旗竿地は、開放感が望みにくい面もある

ところで、建築基準法では、住宅の敷地は道路と

２メートル以上接するように接道義務が定められています。

旗竿地はその基準を最低限度満たした土地であり、

公道からのアクセスの不便さ、周囲すべてを隣地に囲まれているという

敷地環境から、相場は安くなっているのです。

もし間口が3メートルもあれば、

さおの部分を駐車スペースに有効利用できるので大変おトク。

もし設計を依頼する住宅会社や建築士が決まっているなら、

一緒に現地見学してもらいましょう。

どんな建物が建てられるかハッキリしますからね。

いかがでしたか？

個性的な土地は、地形を生かして家を建てれば、住みやすい家が建てられます。

安価な土地を狙っているならぜひ検討してみてくださいね。

次回は、古家付き土地についてです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

住宅の購入価格というのは、

買い手の希望条件が多いほど高くなるものです。

でも、条件を「譲れるもの」と「譲れないもの」に分けて、

譲れるものを省くと、購入額を低くすることも可能。

そのためには、相場よりも安い物件を

見つけることに尽きます。 

そこで今回は、未入居物件についてです。

未入居物件とは建物の完成後、買い手がつかないまま

1年以上を経過した物件のこと。

築1年以上経ってしまうと、「新築」ではなく

「新築後未入居」物件になります。

また仲介業者が広告する場合も、

新築ではなく中古と表記しなければなりません。

さて、新築未入居物件のメリット・デメリットとは

次のようなものです。

未入居物件 のメリット

築年数は１年以上経っていても、

未入居だから他人が使っていないので、

新築同様のきれいな家を安く買える

未入居物件 のデメリット

建物の管理が悪いと、換気ができていないなどの理由で

傷みが出ていることもあります。

それだけに見学の際にしっかりチェックすること。

ところで、未入居物件は、

まだ誰も入居していない新しい家ですが、

新築と比べて割安になるケースが多いです。 

不特定多数の人が出入りしたという点さえ目を瞑れば、

新築同様のメリットがありますよね。

もちろん多少は出ている不具合も、

購入前の交渉で 直してもらえます。

売れ残っている理由としては、

購入希望者がローン審査を通らず、

キャンセルになった物件も少なくありません。

ですから、どういう理由で残っているのかを確認して、

お得な買い物かどうか判断することです。

次回は、個性的な形の土地について。

それではまた。

 こんにちは、辰川です。

新築住宅では、 法律に基づいて行政機関または第三者機関による

「完了検査」（竣工検査）を経て、家は完成します。

ところで、これと別に、買主の立ち合いのもとで行う「施主検査」があります。

 施主検査は通常、引渡し前に行うもので、消費者（買主）の目でチェックしてもらい、

不具合があれば、それを直した上で買主に引渡されるという流れです。 

さて、施主検査におけるチェックするポイントは、

次のようなものになります。

１．図面通りか確める

 ２．建具や窓の開閉のチェック

３．汚れや傷のチェック

以上の３つに大別できます。

まず１では、現況が図面通りに出来ているか確認してください。 

２では、実際にドアや窓の開閉は問題はないか？

網戸や引き戸がうまく引けるか、実際に開け閉めしてみて確認すること。 

３では、各所に傷、もしくは汚れがないかのチェックです。

目立つ傷やクリーニング漏れがあった場合は、直してもらいます。

ところで、 施主検査で気を付けたいのが、

「粗探しはならない方が良い」ということです。

もちろん、大きな傷というのが明らかにあれば、

しっかり修繕を求めるのが当然ですよね。

本当なら完全な状態で入居したいところですが、

家は入居すると同時に劣化を始めます。

あまり過剰に気にし過ぎず、気持ちをラクにして検査に臨みましょう。

まして入居後、売主は修繕やリフォームなどで付き合うことになる相手。 

良い付き合いをしていきましょう。

以上、ざっくりですが、 施主検査におけるチェックポイントを紹介しました。

是非、あなたが新築住宅の引き渡しを受ける際は参考にしてくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

4月にお引越しを済まされたM様より、

リフォーム後の写真が届きました。

M様が購入したのは大阪府箕面市の中古マンションです。

写真は、4LDKの角住戸の玄関ホール。

このスペースを入居前に改装されました。

間接照明を採り入れて、とてもいい雰囲気です。

収納スペースも一気に増えましたね。

中古住宅は新築と違い、リフォームしだいで、

自分の思い通りになるのが面白いところ。

このお家で、4人家族の新しい生活が始まります。

M様、これからも家事に仕事、頑張ってくださいね。

こんにちは、辰川です

マンションの価格は、一般的に最上階がいちばん高く、

低くなるにつれ安くなっていきます。

そのせいか「１度は最上階で暮らしてみたい」と

憧れを抱いている人は多いですよね。

低層階や中層階の住戸にも、それぞれメリットはありますが、

最上階に住むことでしか得られない満足感は格別。

最上階は見晴らしが優れており、日照も良いことが多いので、

幅広い層に人気があります。

人気があれば資産価値も維持されやすいので、

中古で売却するときも売却しやすいです。

中でも、売却時の価格が高いのが、最上階。

ただし値段が高いからといって、住み心地がいいかというと、

必ずしもそうとは限りません。

最上階は見晴らしはいいですが、

そのぶん日差しも強いので夏は暑いです。

風も強くて窓が開けられなかったり、日差しが強すぎたりすると、

空調代が高くつきます。

ところで、資産価値の点からみると、

高層階は賃貸にだした場合でも、

他住戸に比べて高い賃料設定が可能です。

とくに最上階は、経年しても値下がり幅が

小さい傾向にあるため、

思いのほか高値で売れることもあります。

一方で、最上階に価格ほどの魅力を感じなければ、

デメリットと感じる人がいるのも事実。

ところで中古マンションの場合、

売主の事情や室内の状態により、

必ずしも最上階が１番高くなるわけではありません。

ですから、予算を抑えてでも最上階に住みたい人は、

中古マンションを探してみると、

思わぬ掘り出し物件が見つかるかもしれませんね。

いかがでしたか？

マンション住戸の良さは一長一短。

ぜひ、あなたの納得のいくマンション選びの参考にしてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

一般に、マンションで外部環境の影響を受けやすいのが

最上階と一階といわれています。

というのも、最上階は夏場に日射の影響を受けやすいですし、

1階は冬場に床下からの冷え込みがあるからです。

その点、デメリットが少ないのが中層階です。

中層階は立地にもよりますが、それなりの景色や日照が得られます。

風通しも良く、外からの視線も気にならないのがメリット。

また上下階に人が住んでいるので、冬は暖房をあまり入れないでも暖かい、

という人が多いです。

ただし、中層階に共通するデメリットとして挙げられるのが、騒音です。

下の階への足音など、生活音への配慮が必要ですし、

反対に上の階の物音が気になることもあります。

ところで、災害時にエレベータが使えないときは、

中層階なら階段で苦労なく出入りできますね。

泥棒のリスクも少ないのも、中層階の特徴。

しかも中層階は、上層階に比べて価格も手頃ですし、

リセールバリューもまずまずというのは侮れないメリットです。

さらに、泥棒に上からも下からも狙われにくいので、

防犯性も高いといえます。

ということで、実のところ、

一番の人気階は中層階なのかもしれませんね。

次回は、中古マンションの最上階について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

ふつうマンションを購入では、1階の住戸といえば、

好き嫌いがはっきり分かれます。

なぜなら、マンションといえば、上の階で暮らすことを

イメージする人が多いからです。

しかし１階住戸とはいいながら、一戸建ての平屋感覚で

暮らすことができる物件もあります。

そこで今回は、マンションの1階にある物件の

メリットやデメリットについてです。

中古マンションの1階は人気がない？

マンションといえば、同じ間取りであれば、

上の階にいくほど価格が高くなります。

ところが、専用庭がある物件では、上の階より

価格の高い物件もありますよね。

こうした専用庭のある１階住戸は、

一戸建てのように

庭のある暮らし方が可能です。

例えば、ガーデニングをしたり、子どもを遊ばせたり、

テーブルや椅子を置いてお茶を楽しんだり…

それに、下階がないため、子供のいる家庭では

足音に気を使わなくてすむのも気分的によいです。

また、非常時は脱出しやすいですし、

地震があっても上階よりも揺れが小さくてすみます。

水圧が高いのでシャワーなどの水の出が良かったり、

ゴミ捨てや、忘れ物を取りに戻るのもラク。

こうしてみると、1階住戸って、メリット結構ありますよね。

プライバシーや防犯面がデメリット？

ところで、1階のデメリットとなり得るのが、

プライバシーの問題です。

とくに人通りの多い通りに面していれば、

人の目が気になることもあるでしょう。

泥棒などの不審者も、ほかの階よりも侵入しやすいという

不安要素もあります。 

ただその対策として、マンションによっては

1階の住戸に 何かと配慮がされていることも多いです。

たとえば、フェンスや手すり、植栽などで目隠しや

外部の視線を気にせずにすむ配慮もあります。 

また防犯面では、フェンスなどに侵入を防ぐ工夫があったり

 窓へのセンサーの設置といった不審者対策も挙げられます。

いかがでしたか？   

マンションの1階はみんな同じと一括りにせず、 

あえて1階を選んで住むという選択肢もありそうですね。 

それではまた。

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