仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2015年8月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。    

ふつう物件選びで、鉄塔や高圧線がかかる付近を避けようとする人は多いですよね。

そのぶん、こうした土地は周辺相場に比べて割安感があります。

避ける理由には、主に「電磁波」の問題があるのですが、電子レンジも、ＩＨ炊飯ジャーもＩＨコンロもかなりの電磁波を発生させています。

とくに新居をオール電化仕様にするのであれば、さほど気にする必要はないといえます。

実際には電磁波が人間に及ぼす影響は立証はされていないといわれており、見た目さえ気にならなければ、手頃感のある土地として魅力があります。

勿論、購入時は安く買えても、将来売却したり貸す場合には影響が出るかもしれませんが、

長く暮らすつもりならば将来の売値を気に留める必要はありません。

一方、高圧線付近での建築での注意点もあります。

・電線の可動範囲から３メートル以内は建物の高さ制限があったりする

・テレビやラジオなど放送電波に影響が出ることもあるので、ケーブルテレビが必要になったりする

これらは、建築に大きな支障にはならないと考えられます。

いかがでしたか？

売り物がなかなか出にくいエリアで、なんとか予算内で気に入った土地が見つかった。

それが高圧線付近の土地であったのならば前向きに考えてもよいかもしれませんね。

それではまた！

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 こｎ

こんにちは、辰川です。   

今回は、手頃な価格の「傾斜地」は狙い目であるという話です。

大阪や奈良などの住宅地は、平坦な地形ばかりではありません。

元々、山や丘陵であった所を宅地造成したところが多いため、法面（傾斜面）を伴う宅地もみられます。

こうした宅地は周辺の平坦地に比べて、価格も手頃感があります。

では、傾斜地のメリットとは？

・眺望に優れて、日当たりに恵まれた家になりやすい

・ユニークな建物が期待できる

・割安感がある

ただし注意点もあります

・造成費用がかかりやすい

・生活面の使い勝手を確認しておく

ところで、ハウスメーカーは基本的には、家は平坦な土地に建てるものと考えを持っています。

しかし土地は平坦出なければ、家は建てられないということはありません。

建築家や設計力のある住宅会社であれば、建物を立体的に考えてくれるからです。

もし、日照や眺望の良さを重視されるのなら、傾斜地は一考の価値があるといえますね。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。 

手頃な価格で手に入る土地は、ふつう人気のない物件といえます。

その代表的なものに、線路ぎわの土地や、墓地近接の土地があります。

いずれも、近隣の相場より近隣相場より10?30％安めとなります。

線路そば土地と聞くと、多くの人は電車の騒音や振動があるからといって嫌がります。

しかし、次のようなメリットがあります。

１、電車は夜間は走らないので、夜は騒音もなく静かに眠れる

２、線路に近いということは、それだけ便利なエリアといえる

もし、線路ぎわの物件が滅多に売り物が出ない人気エリアであったり、

自分の希望するエリアの中であれば、とにかく検討してみる価値はあるかもしれまん。

それから、墓地近隣の土地も、心理的に嫌がる人が多いです。

奈良や大阪では寺の多い地域もありますが、そういった場所には必ず墓地は付き物なので、

日常生活ではさほど気になることはありません。

墓地の近隣のメリットとしては次のようなものがあります。 

１、将来的にマンションなど高い建物が建つ可能性が低い

２、塀で囲んだ墓地も多いために気になないくらい閑静な住環境のところが多い

墓地がそばにあるということは、それだけ閑静な所である、考えるむきには良い選択といえます。

それではまた。 

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こんにちは、辰川です。 

前回は、三角形や台形などの「不整形地」を選べば、整形地に比べて１割から4割程度コストダウンが図れ、しかもユニークな家が造れる可能性もあるという話でした。

今回も、思いのほか安く買える土地として、「旗竿地」をご紹介します。

旗竿地とは、道路に面する間口が極端に狭くて、奥のほうで敷地が広がっている形状の土地です。

別名、「路地状敷地」ともいいますが、大阪や奈良の市街地では、ちょくちょく売土地として見かけます。しかも、不人気なだけに価格が安いのが大きな魅力です。

まず、旗竿地を選ぶメリットを挙げてみましょう。

・道路から離れたところに建築するので、庭スペースが人目に触れない

・子供が道路に飛び出す心配がない

・路地部分をカーポートにするだけの幅があれば、奥行きのある玄関アプローチができる 

次に、旗竿地のデメリットを挙げてみます

・隣りに、3階建てなど高い家があれば、日照がよくない可能性もある

・周囲が家に囲まれているケースが多いので、隣家とは窓をずらすなど設計上の配慮が要る。

ところで、旗竿地で気をつけたいことがあります。それは、道路との間口が２メートル以上確保できていなければ、新築や再建築の許可が下りないという点です。

これさえ問題なければ、利便性が良かったり、子供のために探している学区内であれば、実にお買い得な物件になる可能性があります。

それではまた。 

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こんにちは、辰川です。 

多くの方が限られた予算の中で、希望にかなう土地を探します。

でも現実には、そのような土地は滅多に出ませんね。 

誰もが同じことを考えていますから何年かかっても手に入らず、 結局はマイホームの夢を諦めてしまう方もおられます。

しかし、少し視点を変えれば、手頃価格で土地を入手することが可能です。

そこで、今回から賢い土地選びの方法をシリーズでお伝えします。 

一回目は、「不整形地を選ぶ」について。 

正方形や長方形という土地は「整形地」とよばれ、多くの人が理想とします。

一方で、台形や三角形、L型といった「不整形地」は人気がないので」」が、1?4割はコストダウンが図れます。

では、不整形地を選んで建築するとどうなるのでしょうか？

変形地を選ぶメリット

・設計の工夫次第で、デッドスペースを坪庭にしたり、収納に使うことができる。

・固定資産税や相続税が、整形地よりも下がる傾向がある。

変形地の注意点

・土地の形状に合わせた設計をしなければならないので、建築コストが上昇する可能性がある。

・建物の形状次第では、価格に跳ね返ることもある。

不整形地は予算内で無理をしないで、変化に富んだユニークな家がつくれる可能性が高くなるといえますね。

無理をして形のきれいな土地を購入して平凡な住宅を建てることを考えれば、少ない予算で楽しい暮らしが送れる。

少し視点を変えれば、して不整形地には、チャレンジしてみる価値はあります。

ところで、こうして土地にハウスメーカーが得意とする規格住宅を収めることは大変難しいといえます。

でも、設計や施工にそれなりの技量を持つ住宅会社でしたら、あなたの夢に近づける建物が建ちます。検討してみる価値はありそうですね。

もし、あなたが興味をひかれる土地がある場合は、私がお伺いして話を聞きます。気軽に声を掛けて下さい。

それではまた。 

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こんにちは、辰川です。   

あなたが購入したい不動産がいよいよ決まると、仲介業者から書類に署名・捺印を求められます。

この書類のことを「買付け証明書」、あるいは「不動産購入申込書」といいます。 

 買付け証明書とは、買主が売主に対して、購入の意思表示や、その順番を確保するために使われます。

日本の法律では当事者が口頭で合意しているだけで契約行為が成立するのですが、何といっても不動産は高額です。

だから、契約書を作って、契約の合意内容の明確化し、紛争の防止するのですね。

買付け証明書は、その契約の前段階にあたる手続きといえるもので、購入者の希望する売買価格や契約時期、特約条項などを記すことになります。 

これをもとに、契約の諸条件をクリアしていくことで、契約へと一気に進むのです。

最近は、住宅ローンを利用する場合、金融機関の承認が下りない場合は、売主も買付け証明書を受け付けないケースもあります。 

ただ気をつけなければならないのは、「買付け証明書」の意味合いを理解しておかないと、肝心の契約が流れてしまったり、後順位のお客様に買われてしまうことがあります。

それだけに、買付け証明書は購入者の意思を表すものであり、物件を手に入れるために大事な手続きといえるのですね。

それではまた。 

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新築物件とは、築後１年以内の住宅をいいます。ですから、１年を経過していればたとえ未入居であっても、 中古物件なのです。

ところで、新築と中古物件の比較でいうと、大きな違いは、価格面と立地面ではないでしょうか。

・まずは価格面から

新築住宅では、事業主の利益と営業経費が上乗せされます。

これは価格の20?30％といわれており、新築で買った人が負担することになります。これに比べると、中古物件では年数に応じて安くなるのが一般的です。

ただし例外もあります。

立地条件が人気エリアであると、古い＝安いは、あてはまらなくなります。

こうした物件はなかなか市場に出なこず、もし出たとしても新築時よりも高値で売買されることさえあります。

・次に立地面では

ふつう住宅地は、便利な場所から先に建てられていくもの。

ですから、駅前など利便性に優れた立地でマイホームを求めるとすると、どうしても中古物件が中心になります。

新築マンションであれば完成時の様子を見ることはできませんが、中古マンションであれば内覧時に部屋の広さや日当たり、眺望なども確認できます。

また、建物の管理状況や居住者のマナーなども自分の目でチェックできるのも、中古マンションの大きなポイントといえますね。

それではまた。 

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今日は、不動産契約のなかにある、「住宅ローン特約」についてお話します。

・住宅ローン特約とは 

契約書では、住宅ローンを利用して購入する場合、万一金融機関の審査に通らないケースも想定しています。

金融機関がローンが否決した場合、これは買主の責任とはいえないので、売買契約を白紙に戻すとともに、支払い済みの手付金を速やかに返してもらわなければなりません。

その手続きを円滑に行うために、契約締結する際に「住宅ローン特約」を付けるのです。

契約書の中では、ローン特約に関連して金融機関名や金利、返済期間、返済方法などの条件を明記することになっています。

また、ローン特約には期限が区切られており、その期限を過ぎれば違約金等が発生するので、必ず期限内にローンの承認または否決を判明させなければならないのです。

・買主には速やかな融資手続が求められる

このように、ローン特約とは買主の手付金を保全する仕組みといえるのですが、その一方で買主は、融資を受けるべく最善の努力を求められます。

買主が融資を受けるための手続きを怠ったり、故意に遅延させたりした場合などは、この特約は適用されません。

ですから、買主はローン特約を契約後の融資手続きは速やかに行なうことが鉄則なのですね。

 それではまた。 

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今回は、「固定資産税」についてお話します。固定資産税の清算は、購入時の諸経費に関わってくるものですね。

不動産売買では、決済時に売買残金の受け渡しだけでなく、同時に「公租公課等の精算」も行います。

公租公課等の精算といえば、具体的には固定資産税の清算を指します。

実際は、「固定資産税」と「都市計画税」になりますが、これらを決済日を境として売主・買主間で日割り精算します。

ところで、固定資産税や都市計画税の納税義務者は1月1日時点で

その不動産を所有している人です。

とはいえ、実際の不動産取引では、1年の途中で所有者が変わるため、そのままでは、税負担に対する不公平感が生まれます。

そこで、引渡時を境にして「固定資産税・都市計画税の精算」を行うわけですね。

清算のやり方については、固定資産税は毎年1月1日現在の所有者に課税されるのですが、実際に納税通知が送られてくるのが4月1日以降になります。

ですから、日割り清算の方法は、主に関西地方では4月1日を起算日として清算します。ただ、関東地方のように１月１日を起算日とする所もあるのです。

大阪や奈良の不動産取引では、４月１日を起算日とした場合、4月1日から引渡し日の前日までの分を売主の負担分とします。

そして、引渡し日を含め翌年3月末日までが買主の負担分とするのが一般的です。

 それではまた。 

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中古物件の売買では、「現況有姿渡し」という言葉がよく出てきます。 

これは、購入物件が中古ということもありますが、引渡し時は現況のままで、という意味です。 

例えば、壁紙や畳が傷んでいてもそのままの状態ですし、ガスコンロや給湯器など設備機器も

そのままの状態で引渡しを受けます。

  ででですから、購入側としては後々のことも考えて、内覧時に説明を受けるなどして、

現状をよく見極める必要があるのですね。

とくに中古物件では設備の有無や、故障の有無などについても、

契約前に知っておかないと、引渡後にトラブルになることもあります。

これを防ぐために、契約時に取り交される書類があります。

そらが、「物件状況報告書」と「付帯設備表」です。

いずれも、売主が物件の現況を報告する書類なのですが、

いわば売主による自己申告です。

「物件状況報告書」では、雨漏りや構造体の状況やシロアリの害、給排水施設の故障に付いて、

売主が知っている状況を買主に報告します。

「付帯設備表」は、物件の設備機器が引渡し時に付帯されるかどうか確認する書類です。

これには、照明器具や空調器具などの設備から、カーテンレールや物置・庭木・庭石まで、

設置されているものを引渡し時にどうなるかが記載されます。

買主としては、「物件状況報告書」と「付帯設備表」の書面を確認することで、

購入物件の設備の状況が把握できます。

これによって、納得したうえで中古物件を購入できるのですね。

それではまた。

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