仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2018年9月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。

住宅を購入するにあたり、戸建とマンション、

どちらにすべきか迷っている人もたくさんいます。

そこで今回は、一戸建てのメリットについて、

ご紹介してみましょう。 

１．環境が良い

戸建住宅の多くは、駅から離れた郊外に建っていますよね。

ということは、広い公園や学校の近くで子供をノビノビ育てたい人や、

閑静な街並みを求める人にはおススメといえます。

２．生活音が気にならない

集合住宅（アパート・マンション）では、

どうしても階下やお隣りへの生活音の気遣いがありますね。

とくに子育て世帯では、子供にしょっちゅう「静かにしなさい！」と

叱りつけるのは辛いもの・・。

その点、戸建住宅は両隣り、上下階の住戸を気遣う必要がないので、

気がラクになります。

 マンションの3．自分の家を自由に使える 　

マンションと違い、管理組合に改装するたびに承認を得る必要がありません。

どのようにリフォームするかも全くの自由です。

また、庭でガーデニングを楽しんだり、

大型犬を飼えることも大きな魅力ではないでしょうか。

4．車の乗降がラク　

マンションと違い、駐車場と玄関が近いので、

車の乗り降り、大きな荷物を家に運び込むのも苦になりません。

５．ご近所と仲良くなれる

マンションでは、近所の人とほとんど接触の機会がありません。

一方、戸建ては庭いじりや、家の前を掃いたりする機会もあるので、

自然とご近所との付き合いもできます。

６．金銭面でのメリット

まず駐車場代がかかりません。

マンションのような管理費や修繕積立金もありません。

その代わり、建物や庭の不具合はすべて自己責任で対応する必要があり

常日頃から修繕費用を貯めておく必要があります。

７．土地が資産になる

建物は古くなり価値がなくなったとしても、土地はそのまま残ります。

新築を建て替えるなり、土地のままでの売却も可能。

金銭面だけで見ると、戸建てはマンションに比べて

購入価格が割高になる傾向にあります。

近所付き合いなどを煩わしく思わない人にとっては、近所とのコミュニティができることで精神的にも安心できる生活が可能になるでしょう。 近所付き合いなどを煩わしく思わない人にとっては、近所とのコミュニティができることで精神的にも安心できる生活が可能になるでしょう。  

いかがでしたか？

近所付き合いを煩わしいと思わない人には、

一戸建てはオススメといえそうですね。

次回は、マンション編です。 

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

前回は、マンションの資産価値は、

管理の良し悪しによって変わるという話をしました。

では、中古マンションの管理をみるとき

具体的に何に注意すればよいのでしょうか？

内覧時のチェックポイント

では、ここで簡単な見極めポイントを

幾つかあげてみましょう。

・ゴミ置場はキレイに使われているか

・エントランスや廊下にチラシやゴミや散乱していないか

・掲示板の案内が古くなっていないか

・エレベータなどに落書きがないか

・植栽が手入れされているか

・落書きがないか

以上のことは、素人でも簡単に見極めができますね。

長期修繕計画や保守点検が行われてきたか 

エレベーターなど設備の保守点検がしっかりされているか、

また防水工事や外壁工事などの修繕履歴があるかなども

気にかけてください。

これは、不動産仲介会社を通じて

管理会社に問合せをしてもらうとよいですね。

修繕積立金が十分ストックされているか

これが不足していると、大規模修繕をする為の費用が足りず

急な出費に慌てることになります。

また、積立金が安すぎる場合も要注意！

大規模修繕時に多額の追加費用を徴収される可能性があるからです。

いかがでしたか？ 

このようにマンションにとって、管理は大切です。

あなたが中古マンションを購入される場合、ぜひ参考にしてくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。 

マンションといえば、一戸建てと違い、階段のないフラットな空間・・。

小さな子供や高齢者にも安心ですよね。

マンションは管理を買う？

実際、築年数が古くても、

高値維持で取引されている物件はあります。

こうした中古マンションは、エントランスなど

共用部の管理が行き届いていることが多いですね。 

ということは、資産価値が落ちにくい物件を探すには

マンションの管理状態を見るが近道といえそうです。

専有部分と共用部分

マンションには「専有部分」と「共用部分」があります。

住戸内が「専有部分」になります。ここが通常、売買される部分。

一方、「共有部分」とは

エントランス、ロビー、エレベーター、廊下、階段、駐車場などをいいます。

さらに、玄関ドアや窓、バルコニー も共有部分に含まれるため、

勝手に玄関ドアや窓を交換できません。

管理は誰が行うのか？ 

マンションの管理は住人が行います。

基本、全住人が「管理組合」を結成し行うことになります。

でも実際は、管理業務をプロの管理業者に委託することがほとんど。

ただし、中には管理組合で「自主管理」を行う場合もありますが・・

いろんな管理形態がある

不動産広告をみると、「常駐」「日勤」「巡回」とありますよね。

これは管理の委託形態を指します。

それぞれの委託形態には、

・常駐…常にマンションに管理人がいる

・日勤…管理人の勤務日が決まっている。土日は休み。

・巡回…管理会社が週2?3日だけ清掃などを行う。

当然ですが、常駐はコストが高くなる為、大規模マンションで採用される管理形態です。

自主管理には注意

「自主管理」とは、管理をプロに委託せず自分たちで管理を行うものです。

これって、管理業者への委託料がかからない為、

古くて小規模なマンションが採用することがあります。

でも中には、まともな管理が行われていない物件も。

もし管理費や修繕積立金が徴収されていなければ、

建物の補修もままないケースもあります。

いかがでしたか？

マンションの資産価値は、管理の質が関わってきます。

中古マンションは管理形態にも気を留めてくださいね。

次回も、管理の話は続きます。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

今、売り出されている中古物件の価格はどのようにして決まるのか？

ちょっと気になりますよね。

そこで今回は、不動産会社が物件査定するとき、

何を評価するのかについて。

立地で決まる

資産価値という点では、まず立地が重要視されます。 

そのため、最寄駅から徒歩5分以内の物件は評価も高くなります。

したがって、バス便物件のほうが敷地・建物が広くても、

査定額は駅近の物件より割安になることが多いのです。

また駅以外でも、スーパーなどの買い物施設、病院、銀行などが

物件の近くにあるかどうかも評価のポイント。

ただ、いくら利便性がよくても、線路沿い、幹線道路沿いにあると

騒音などで評価が低くなってしまいます。

これも逆に言えば、利便性を求める買い手にとっては、

狙い目といえそうです。

眺望や日当たりも大切

窓からの眺望や、日当たりの良し悪しも評価にかかわります。

例えば、中古マンションの場合、

高層階や角部屋は資産価値が高くなります。

ただし、タワーマンションでは一概に

日差しの強い南向きが良しとはされません。

そのほか、将来眺望を妨げるような施設が

できる予定がないかどうかも重要です。

中古戸建は20年過ぎたら評価ゼロ？

 築年数が経つほど建物の評価は下がるもの。

いわゆる法定耐用年数は、

木造で20~22年、マンションで47年とされています。

  したがそのためか、築20年を超える一戸建の中には、

土地の相場価格で買える場合もあります。

ただ、これも実態を反映した数字とは言えません。

なぜなら建物の不具合を放置してきたいる家と、

居住者がこまめに手入れしてきた家では、自ずと評価にも違いが。

当然、修理をこまめに行ってきた住宅は、

さらに何年も寿命が延びる可能性があります。 

そのほか、土地形状なども中古住宅の価格を決める

重要な評価ポイントとなってきます。

それではまた。

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 こんにちは、辰川です。

中古住宅であっても、キチンと手入れされてきた建物は

値落ちも少なく、買い手がつくのも早いです。

住宅を長持ちさせる時代になる 

一般的な住宅は築30年程度が建て替え時期の目安といわれています。

これって、メンテナンスされてこなかったことが1つの要因です。

まだ使える住宅を建替えてしまうなんて、資源の無駄遣いであり、

あまりにも勿体ないですね。

今、国はこうした状況をみて、例えば「中古住宅瑕疵保険」など

税制の優遇措置により、中古住宅の流通促進を進めようとしています。

でも、個人レベルの努力は当然ながら欠かせません。

メンテナンスの有無で家の寿命は変わる

家の寿命や資産価値は、

住む人のメンテナンスによるところが大きいです。

実際、家はいつまでも新築の状態のままではありません。

完成後から劣化が始まり、やかて傷みも発生してきます。

でも、小まめに手入れをし、傷んだ箇所を修理・補修をしていけば

家の寿命を2倍に伸ばすことも容易です。

これが中古マンションだったら、毎月修繕費を積み立て、

修繕計画に基づいてメンテナンス工事が行われます。

しかし、一戸建てにこうした修繕計画などありませんよね。

メンテナンスを行うこと自体、住む人が決めなければなりません。 

これを怠たれば、間違いなく建物は荒れるいっぽうです。

傷みは小さいうちに直す

家の手入れのポイントは、傷みが小さいうちに直すこと。

そのまま何年も放っておくと、

当然、劣化が進んだ分だけ費用がかかります。

だから、小まめな点検を心がけてください。

メンテナンスのよい家ほど高く売れる

家を大切にしておくと、将来売却する段に高く評価されます。

その反対に傷みがひどかったり、手入れの行き届いていない家は

市場の評価も低く、買い手はなかなかつきません。

意外と、老後の資金を確保するためにも、

家の寿命を延ばしておくことは有効かもしれませんね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

今年8月に契約された、新築一戸建の建築現場です。

買主のM様は、神戸市から奈良県上牧町（西大和ニュータウン）に移り住まわれることに。

今年の夏は、大阪府下で地震や台風で多数被害が出ましたが、

その点、奈良は比較的平静だったのが何よりでした。

新築物件は完成済みのものもありますが、この現場のように

未完成で販売されるものもあります。

新築一戸建ての場合、着工から完成まで3カ月はかかります。

このお家も、11月初旬の完成予定。

写真は、外壁工事がこれからという段階にあります。 

M様、今から完成引渡しの日が楽しみですね。

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 こんにちは、辰川です。

中古住宅を購入し、リフォームをする人が増えています。

大阪や奈良の市街地などで中古物件を安く購入し、

予算をかけてリフォームする人が増えてきました。

リフォームの魅力は、何といっても

自分たちの好みに合った住まいを実現できること。

これって、新築住宅では得られない、

中古住宅だけの醍醐味といえますね。

実際、大なり小なりリフォームの必要性を感じる、

中古物件は多いものです。

リフォームを行う時期

中古住宅を購入すると、

リフォームの時期はいつがよいのでしょうか？

費用面から云えば、入居後より入居前のリフォームが賢明です。

というのも、引越し前の状態であれば、

家具などを移動する手間が省けます。

また住人もいない中では、職人がフルに動けますし、

工期も短くて済みますから。

リフォーム一体型住宅ローンを使う

通常のリフォームローンでは、

金利も高めで、返済期間も短めです。

その点、住宅ローンと同時に

リフォームローンを申込んだほうが、

金利や借入期間で圧倒的に有利。

リフォームで多い箇所は？

中古住宅のリフォームで最も多いのは、

クロス貼替えなどの内装工事です。

さらに予算があれば、キッチン、お風呂、トイレなどの水回り工事に

取り組んでもよいでしょう。

物件探しと同時に、リフォームも検討する

購入したい中古物件が見つかると、

これに並行してリフォームの検討も行うのが理想。

不動産仲介業者に建築の知識があると、

適切な助言も受けられますね。

そうすれば内覧時に、

自分たちだけではまとまりにくいリフォームの

イメージも具体的になります。

いかがでしたか？

初期費用を抑えて、思い通りのリフォームの実現に

挑戦してみてはいかがでしょうか。 

それではまた。

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 こんばんは。こんにちは、辰川です。

こうした諸費用は1度に支払うのではなく、

契約時、残金決済時など何回かに分けて行います。

では、いつの時点でどんな諸費用がかかるのか？ 

契約時に支払う諸費用

・印紙税

こちらは売買契約書に貼付する印紙のこと。

5千万円未満の物件であれば1万円の印紙が必要です。

・仲介手数料

仲介手数料とは、一戸建やマンション・土地などを不動産会社を通じて

売買するときに支払う報酬額のこと。

 
報酬は法定の上限では、売買代金の3％＋6万円（税別）。

3000万円の物件なら96万円（税別）がかかります。

・適合証明書

中古住宅の購入にフラット35を利用する場合には、

「適合証明書」の交付料が必要です。

残金決済時（物件の引渡し時）に支払う費用

・住宅ローン関係

これは、銀行の事務手数料と保証料をいいます。

とくに保証料は諸費用のなかで最も大きな割合を占めます。

支払いは一括で行う方法や金利に

上乗せして支払う方法があります。

保証料がない金融機関もありますが、

その場合は事務手数料が高く設定されています。

 
・登記費用（登録免許税と司法書士報酬）

登録免許税とは、登記を行うときにかかる税金のこと。

不動産登記では司法書士に依頼をし、報酬を支払います。

 
・火災保険（地震保険料も）

住宅ローンを利用すると建物に火災保険をかける必要があります。

・固定資産税の清算（日割で計算）

固定資産税は、毎年1月1日現在で所有している人がその年の分を納めます。

中古住宅では物件引渡日以降の分を買主が負担します。

 
中古住宅は消費税がかからない

中古物件の売主はほとんどが個人です。

だから、新築物件のように消費税がかかることはありません。

これは、中古住宅購入の大きなメリットの一つといえますね。

いかがでしたか？

 住宅購入時に慌てることがないよう、諸費用を含めて

しっかり資金計画を立ててくださいね。

それではまた。

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 ここんにちは、辰川です。 

マイホーム購入は、人生の一大イベントといえますね。

「自分たちの希望にある家を見つけたい…」

だからこそ、購入を決めるまでに様々な決断を迫られます。

そのお手伝いをするのが不動産会社です。 

そこで今回は、

信頼できる不動産会社を見つける方法について。

仲介業者は仲人さんのようなもの

仲介業者はいわば、売主と買主の間をとり持つ、

仲人さんのような存在です。

よい不動産会社であれば、物件選びから購入までの手続きを

円滑に進めてくれます。

親身になって要望に応えてくれるかどうか

不動産会社は「レインズ」という業者間でしか見ることができない、

物件情報のデータベースを共有しています。

したがって、「レインズ」の登録情報は、

どの不動産会社でも調べることが可能です。

だから、「不動産会社に物件量が違うのでは？」という心配は無用。

肝心なのは、あなたのために

いかに親身になって要望に応えてくれるかどうかです。

建築やリフォームが判る業者かどうか

不動産の購入に至るまでには、住宅ローンや契約の手続きなど、

初めて経験することがたくさんありますね。

そこで疑問や不安が出てきたとき、

丁寧に対応してくれる不動産会社でないと、買い手としては困りますよね。

また中古住宅購入にはリフォームが付きもの。

リフォームに関する助言、リフォーム資金に詳しい不動産会社であれば

より安心です。

そのほか、相性も大切な要素となりますね。

いかがでしたか？

良い仲介業者を見つけて、

是非、夢のマイホームを手に入れてくださいね。

それではまた。

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 こんにちはこんにちは、辰川です。

「瑕疵(かし)担保免責」という言葉は、

中古住宅のチラシ広告や売買契約書で

よく見かけますよね。

「瑕疵」とは、不具合や欠陥のこと。

具体的には、雨漏りやシロアリなどがあります。

 そして「瑕疵担保責任」とは、「瑕疵」があった場合に

売主はその瑕疵を修繕する義務を負うこと。