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騙されないで!悪い不動産業者の手口 Part2

2019年6月29日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です

 

さて、不動産業者の「信用度」については、確たる判断資料はないため、

自身が判断するほかありません。

 

ただし、ヒントはいくつかあるものです。

 

業歴で判断する

 

一般的に、業歴の長さは、信用度を判断するうえで目安。

それが分かるのが、免許番号です。

 

宅建免許は5年毎に更新が必要になります。

 

新規免許であれば、例えば、大阪府知事(1)第○○○○○号というように、

( )内の数字が5年間は、(1)のままです。

 

5年後に更新すれば、大阪府知事(2)第○○○○○号となるので、

更新の都度( )内の数字が大きくなります。

それだけ、業歴も長いということですね。

 

さて、一部の起業したての業者の中には、業績を焦るあまり

無理な営業を行なうケースもみられます。

 

勿論、真面目な業者さんのほうが多いので、

この点は誤解しないでください。

 

国土交通大臣免許と知事免許、免許の価値は同じ

 

両者の違いは、事務所の所在地の相違にあります。

 

つまり、大臣免許とは、

事務所を2以上の都道府県においている業者の場合です。

1つの都道府県で活動する業者さんは、知事免許となります。

要は、それだけの違い。

 

ですから、

国土交通大臣免許と知事免許に優劣はありません。 

 

自作自演の口コミサイトまで出現

 

悪徳不動産会社の基本は、人の悪口です。

 

こちらからが聞いてもないのに、

「自分の会社はこんな点で優れているんです」

「あそこの業者はこんな点が劣ってますよ」

こんなセリフを吐く業者は、悪徳と思って正解です。

 

自信があれば過剰なアピールはしないもの。

他社の悪口を言うところも避けた方が無難でしょう。

 

最近では、一般消費者(主婦など)になりすまして、

口コミのポータルサイトをつくり、他社を批評しては、

自社ホームページに誘導する手口もみられます。

 

本来、不動産業者は他社の悪口を言ってはいけない決まりがあります。

悪口ばかり並べているところは要注意です。 

 

媒介(仲介)とは、仲人さんのような存在

  

不動産会社は「仲介業者」ともいわれるように、

文字通り家を「売りたい人」と「買いたい人」の間に立って、

お世話をする、仲人さんのような存在です。

 

したがって、不動産会社は、

サービスの内容、そして何より親身に相談にのってくれるかどうか。 

 また営業マンと会話をしながら、人間性を探っていくことも大事ですよ。

 

いかがでしたか?

悪い業者か見分けるにも、何かしらヒントがあるもの。

あなたが不動産仲介業者を選ぶ際は、参考にしてくださいね。 

 

それではまた。

 

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騙されないで!悪い不動産業者の手口 Part1

2019年6月26日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です

 

多くの不動産業者は、お客さんの要望に応える為に

一生懸命、頑張っています。

 

ところで大阪府内だけをみても、約1万2千社の業者が存在しています。

しかし中には、一部とはいえ、悪質な不動産業者も存在します。

 

今回は、そうした悪質な不動産業者の手口について。

 

1.オトリ広告をだす

 

周辺相場に比べ、あまりに安い物件を見つけて問い合わせると、

「その物件はもう決まってしまいました。でも、他にもっと良い物件がありますよ」

といって他の物件を勧めてきます。

 

つまり、広告の物件は販売するつもりなどなく、

集客の為に利用しているだけです。

 

こうしたオトリ広告は、本来、宅建業法で禁止されています。

 

他の物件を勧められても、自分が納得しない限り、

契約をしないことです。

 

2.契約を急かせる

 

建売住宅の新築一戸建て現場では、

「人気物件なので、今、決めてください」

「二番手の客が待っているので、今すぐ判を押さないと買えませんよ」

と急かされるケースもまた多いです。

 

いつの間にか、とんとん拍子で契約にすすみ、 

あとで良い物件があっても、契約解除するには

手付金を放棄しなければなりません。

 

その結果、シブシブ購入せざる得なくなります。

 

とはいえ、不動産会社が契約を急がせることは、

法律に反しているわけではありません。

 

というのも、善良な不動産会社が、

今にも申し込みが入りそうな人気物件を、

善意で勧めるケースもあるからです。

 

しかし、そうでなく、

「ヘンに急かされるなぁ」と感じたら、

一旦冷静になってくださいね。

 

3.家が建てられない物件を勧める

 

前回もお話しましたが、土地には建築制限があります。

 

例えば、

農地で住宅が建てられない、現在家が建っていても再建築はできない、

建ぺい率や容積率がオーバー、水道などライフラインは自分で引かねばならない、

といった物件です。

 

こうした大事な説明もなしに、曖昧にして

販売する悪質な業者もいます。

 

わたしも以前、こうした業者に出くわしたことがあります。

このときは、将来建て替えできない中古住宅と気づいたので、

お客さんに購入を諦めてもらったのです。

 

ただ、売主が業者だっただけに悪質でした。

 

しばらくして、その物件はネット上から消えましたが、購入した人が心配です。

仲介に入った業者が見抜けなかったのか・・ 

 

4.売却物件を囲い込む

 

ふつう不動産の売却依頼をうけた不動産会社は、

「レインズ」という情報ネットワークに登録します。

 

これにより、その情報が多くの不動産会社に開示されて、

いち早く買主を探すことも可能になるのです。

 

ところが一部の不動産業者は、レインズ登録せず、

買い手を自社だけで探そうとします。

 

その理由は、売主と買主双方から仲介手数料が入るからです。

 

結果として、ほとんどの場合で売却期間が長引いて、

早期売却のチャンスを逃してしまいます。

 

その物件を囲い込まなければ 早い時期に

買い手に紹介できる業者もいるはずです。

 

そう考えると、業者の物件の囲い込みは

売主にとって何も良いことはありません。 

 

次回も話はつづきます。それではまた。

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不動産は消費税引き上げ前に購入すべき?

2019年6月23日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

消費税の増税前にマイホームを買っておくべきか・・

 

とくに住宅は動くお金が大きいだけに、

頭を悩ませる人も多いのではないでしょうか。

 

どこまでが消費税の対象なのか?

 

実は、建売の新築一戸建てなどで、

消費税が課税されるのは「建物」のみ。

 

つまり、「土地」は課税対象にはなりません。

 

これは新築の分譲マンションでも同じことです。

 

一方、中古住宅の場合、そもそも消費税はかかりませんし、

消費税の影響をうけません。 

 

不動産会社に支払う仲介手数料には消費税がかかりますが

さして大きな影響はありません。

 

問題となるのは、新築住宅や増改築、リノベーションといった

大きな出費を伴うケースです。

 

増税後も損にならない仕組み

 

今回も、住宅の駆け込み購入が拡大しないよう、

「すまい給付金」や「贈与税の非課税枠」、

「住宅ローン減税の拡充」などが実施されることでしょう。

 

そう考えると、 

不動産関連の大きな買い物をする場合

あまり消費増税を意識しなくて大丈夫といえそうです。

 

それではまた。

 

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建築制限のキホンを知る(Part2・高さ制限)

2019年6月21日 | お役立ち豆知識

 こんにちは、辰川です。

 

前回は、建ぺい率や容積率によって、建物の大きさが制限されるという

話でした。



しかし、これだけでは大阪や京都・奈良にある住宅密集地で、

採光、通風が確保できないことも起きます。

 

そのため、建築基準法には、建物の高さを制限するために

いくつかの規定がつくられています。 

 

そこで今回は、建物の高さ制限に関する決め事についてです。 

 

狭い道路は要注意

 

前面道路の幅が狭い敷地では、

指定通りの「建ぺい率」や「容積率」が適用されず、

さらに建物が小さくなるケースがあります。 

 

高さの制限も

 

また土地によっては高さの制約があったりもします。

 

これに気づかず購入すると、3階建ての計画がとん挫する、

いうことも起こります。

 

ちなみに、建築基準法における「高さ制限」には

次のようなものがあります。

 

●斜線制限

これは、隣家の日当たりや風通しに配慮して設けられたもの。

 

具体的には、ある起点から一定の勾配で斜線を引き、

この斜線から突き出して建築できません。

 

例えば・・ 

1.前面道路の反対側の境界線を起点とした「道路斜線制限」、

2.隣地の境界線からの一定の立ち上がりを起点とした「隣地斜線制限」

3.北側隣地の境界線を起点とした「北側斜線制限」

などがあります。

 

●日影規制

隣家が一定時間以上、日影にならないようにするための規制です。

対象は、最低でも3階以上または軒の高さが7mを超える建物になります。

 

●高度地区

地区ぐるみで高さ制限が設けられているエリアのことをいいます。

 

いかがでしたか? 

土地選びでは、あらかじめ希望する建物が建つのかどうかを

ポイントにすることです。是非参考にしてくださいね。

 

それではまた。

 

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建築制限のキホンを知る(Part1 建ぺい率と容積率)

2019年6月19日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

私たちは家を建てるには、守らねばならない規制があります。

これを、建築制限といいます。

 

建築制限とは、町の景観や防災などを考慮しながら

法律や条例による、建物の大きさや高さの取り決めです。

 

この建築制限を守らないと、違法建築になってしまうのです。

 

せっかく土地を購入しても、建築制限のために

思い通りに家が建てられないとなれば、困りますね。

 

また、既存の建物でも一戸建てのなかには

違法建築がたまに見られるので、

中古住宅の購入にはよくよく注意が必要です。

 

そこで今回は、主な建築制限についてご紹介します。

今日は、建蔽率と容積率について。

 

「建ぺい率」とは?

 

「建ぺい率」とは、ふつう建物1階部分が、

敷地面積の何%まで使えるかを示した数字のこと。

 

大阪や奈良の市街地では、用途地域によって

40%から80%まで幅があります。

 

うっかり、「建ぺい率」の値が小さい土地を買うと

庭だけが広くて、小さな家しか建てられない、

ということになります。

 

 「容積率」とは?

 

「容積率」とは敷地に対する、建物の延床面積が割合のこと。

例えば、敷地面積100㎡に対して、容積率60%であれば、

延床面積は60㎡までに抑えなければなりません。

 

一方、狭小地でも容積率が200%あれば、3階建にすることで

床面積を確保してみるという手がありますね。

 

 次回も、引き続き建築制限のついてです。

それではまた。

 

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独身女性のマンション選びのポイント

2019年6月16日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です

 

近頃、働く独身女性で、

中古マンションを購入されるケースが

増えています。

 

賃貸とは違い、分譲マンションは

設備や質感の良さがありますね。

 

そして何より、

自身がリラックスできる場所を持てる

という満足感があります。

 

そこで今回は、独身女性の賢いマンション選びについて。

 

生活の変化に対応できる物件なのか 

 

独身女性がマンションを購入する場合、

将来の生活スタイルの変化に対応できるかどうかが

大きなポイントとなります。

 

というのも、

女性は結婚や転勤などによって、

住み替えせねばならないことが起こりやすいからです。

 

その場合、売却や賃貸がスムーズに行えないと

次のステージに移ることができません。

これは困ったことですよね。

 

その為には、交通や買い物の利便性がよく、

また借り手の需要があるエリアであることが

望ましいです。

 

全額ローンは避けること

 

女性は結婚して、結婚相手と別の場所に住むとしたら、

購入したマンションを売却するか、賃貸するかの

選択をしなければなりませんね。

 

購入時に頭金をほとんど入れず、

多額の住宅ローンを組んでしまうと、

売却価格が残債を下回った場合、

差額を預貯金で補填しなければなりません。

 

 

また賃貸する場合も、

すぐに入居者が決まるとは限りません。

 

賃料収入が当分、入ってこなくても、

住宅ローンを払い続けられることも重要です。

 

安全性も大切なポイント

 

マンション周辺の治安のよさ、夜間の駅までの道中が暗すぎないか、

確認をしておくべきです。

 

また、オートロックやモニター付きインタホンといった、

セキュリティー設備はあるかどうか、

さらに常駐の管理人やコンシェルジュがいると安心です。

 

女性がよく利用する施設があるか

 

女性の場合、スーパーや雑貨店、カフェなど

自分が良く使う施設が周辺にあるかどうかも

大きなポイントになります。

 

というのも、独身女性がマンションを購入する目的が、

自身がリラックスできる場所を欲しいからです。

 

いかがでしたか?

 

ファミリーと違い、

独身女性ならではの物件を探し方がありますから、

是非参考にしてくださいね。 

それではまた。

 

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奈良県香芝市の一戸建て中古住宅、お引渡し完了。

2019年6月14日 | つれづれ日記

こんにちは、辰川です。

 

今日は、K様が4月にご購入された、中古戸建ての決済がありました。

IMG_0357_R.JPGのサムネール画像

築後25年になる建物ですが、K様の希望により

インスペクション(既存住宅現況調査)を実施したところ

建物の構造体は特に問題なし、とのこと。

 

今後、この調査結果をみながら、

外装・室内のリフォーム工事を行なう予定です。

 

お引越しの時分には、すっかり快適なお住まいに

変貌していることでしょうね。

 

K様、おめでとうございます。

 

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内覧時のチェックポイント (Part2・周辺環境編)

2019年6月12日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です

 

 。マイホームの住みやすさを左右するのは、

何も建物だけではありません。

 

買い物のしやすさや、教育機関への距離など、

周辺環境も大きな要素になります。

 

そこで今回は、

周辺環境のチェックポイントを見ていきましょう。

 

スーパーなど買い物施設はあるか

日常生活に欠かせないのが、

スーパーやコンビニといった買い物施設です。

 

営業時間の確認や、店の品揃えもついでに

チェックしておきましょう。

 

 

治安レベルは高いか

治安の良し悪しは現場に行ってみて

確認するのが一番です。

 

例えば、街灯があるか、人通りは多いか、

などはチェックしましょう。

 

昼間は見通しのよい道も、

夜は薄暗く感じるかもしれません。

 

近くに騒音の発生源はないか

道路の交通量が多ければ、

騒音に直結するかもしれません。

 

またパチンコ店など大音量を出す施設は近くに無いか、

など把握しておきましょう。

 

そのほか、病院や消防署が近くにあると、

緊急車両の出入りも考慮しなければなりません。

 

交通の利便性はどうか

最寄駅までの所要時間も大事ですが、

バス便を利用するのなら、バス停の行き先や本数、

また自転車であれば、駐輪場の空き状況や料金も

チェックしておきましょう。

 

 いかがでしたか?

あなたが実際にそこに住むことをイメージして

必要な環境をチェックしてみてくださいね。 

 

それではまた。

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内覧時のチェックポイント (Part1・建物編)

2019年6月10日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です

 

住宅選びで、避けて通れないのが内覧ですよね。

 

内覧とは、実際に物件へ足を運んで、

建物内・外を見学すること。

 

 実際の内覧は、比較的短い時間で行なうため、

当日は無駄なく確認しておきたいものです。

 

そこで今回は、

内覧時のチェックポイントについて。

 

実際の内覧では数十分~1時間くらい。 

この限られた時間でチェックしていくことになります。

 

日当たりは十分か

 

物件資料では、

リビングが南向きで期待していたが

実際は、目前に建物が迫っていて陽が入らない・・

なんて事もあるかもしれませんね。

 

家具を置いても広さは十分か

 

空家などは家具がないので、広く感じられたりするものです。

 

そんなときには、ベッドやテーブルなどの寸法を

あらかじめ測っておけば

部屋のサイズが適切か判断できますね。

 

窓、ドアにガタがきてないか

 

窓、ドアなどの建具はちゃんと動くか確認します。

 

動きが悪いときには現状のままか、

修理してもらえるか確認しておきましょう。

 

家具の搬入は問題ないか 

 

ベッドやソファといった、大きな家具類を搬入する場合

玄関はもちろんエレベータ、階段のスペース測定も測っておくこと。

 

ピアノのような大物は分解できないため、

ベランダから搬入しなければいけないケースがありますよ。 

 

カビが発生していないか

 

湿気のこもりやすいクローゼットや押入れ、浴室などは

はカビが発生するポイントです。

 

押し入れやクローゼットの奥も忘れがちなので

きちんと確認しておきましょう。 

 

 コンセントの数と位置は適切か

 

家電製品が多い家庭の場合、重要なのがこのポイントです。

 

リビングやキッチン周りのコンセントは十分なのか、

またテレビを置きたい位置にアンテナ線はあるかなど、

実生活を想像して確認しましょう。

 

 

住民のトラブルは感じられないか

 

例えば、マンションの場合、

エントランスの掲示板は気にかけてみること。

 

一般的な注意書きならいいですが、

「深夜の騒音で近隣からクレームが来ている」「ゴミ出しのルールを守ろう」と

いった内容だったら注意したいところです。 

 

いかがでしたか?

 

おおまかな情報なら不動産サイトで確認できます。

でも細かい点はやはり、内覧時に確認しておくことですよ。

 

次回は、周辺環境編について。

それではまた。

 

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住宅購入、頭金2割は本当に必要か?

2019年6月 8日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

マイホームの購入にあたり、巷でよく聞くのが

「物件価格の2割の頭金を用意しましょう」というもの。

 

たしかに、頭金が多ければ多いほど、住宅ローンの返済額も

少なくて済みます。

 

頭金20%の根拠とは?

 

ふつう新築住宅を購入したとたん、

2割程度、資産価値が下がるといわれています。

 

というのも、

新築価格には、広告費や営業経費などが含まれており、

実際の不動産価格より2割ほど押し上げているからです。

 

例えば、3千万円の新築一戸建てを全額ローンを

組んだとします。

 

購入後まもなく、2400万円で売却した場合、

600万円の残債が残ります。

 

これは、お金を貸した銀行からすれば、

2割分の担保価値が消えたのと同じこと。

 

ところが、600万円の頭金を入れて購入した場合、

2400万円で売却しても、銀行は融資金全額を回収できます。

 

これが、「購入価格の20%の頭金は用意して・・」

と言われる理由です。

 

全ての物件が2割も下がるわけではない

 

実際には、大阪の都心部などで当時の新築価格と

変わらない価格で、

流通している中古マンションもあります。

 

また中古住宅全般でいえば、

築10年~15年で資産価値の下落が止まります。

 

ということは、資産価値を維持できそうな物件を購入すれば、

たとえ頭金が少なくても、

売却時に残債が残るというリスクを減らせます。

 

無理に頭金を入れるにもリスクがある

 

月々の返済額を減らそうと、無理に頭金を多くいれると、

急に現金が必要になった場合、どうすることもできません。

 

そうならないよう、せめて半年分の生活ができるだけの

預貯金は残しておくべきでしょう。 

 

 

ひと昔前のように、「頭金がなければ家が買えない」

ということはなくなりました。

 

 住宅ローンを上手に利用し、100%融資が可能な場合は、

頭金を用意する余裕がなくても、

できる限りリスクの少ない家選びを検討してくださいね。

 

それではまた。

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