仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2016年8月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。

不動産選びでも、土地の購入ほど、難しいものはありません。

なぜなら、新築一戸建てや中古マンションは建物自体が建っていますから、

まかり間違っても住めないということは起こりません。

ところが、土地の場合、建物が建てようとして買ったところが、

実際には計画通りに建たなかった、ということが起きたりします。

コワイですよね。こんなことになったら大変です。

そこで、今回は、土地の広告についてお話します。

土地選びで重要なのは、

そこにどんな建物が建てられるかです。

市場に出ている土地は、地域ごとに建物の種類、

大きさや高さが決められていることがあります。

また敷地いっぱいに使えない土地もあれば、

中には、建物そのものが建てられない土地もあります。

広告上では、こうした内容はすべて 明らかにしておく

必要があります。

次に、土地の広告をみるときのポイントを見ていきましょう。

・市街化調整区域内かどうか

この区域内にある土地は農家の跡取りでもないかぎり、

原則、建物の建築はできません。

・道路に接道しているかどうか

建築基準法で認められた道路に２ｍ以上接していないと

そもそも家の建築ができません。

土地の場合は「建築不可」、中古住宅の場合は「再建築不可」とあれば

要注意です。

・セットバックが必要かどうか

道路幅が４ｍ未満の場合、道路の中心線から２ｍ後退することで、

建築可能となります。後退した部分は敷地内とは見なされません。

なお、後退した面積は、敷地全体の10％以上に及ぶ場合は、その面積が表示します。

 ・古家付き土地

敷地上に建物がある場合は、「古家あり」と表示します。

・高圧線下の土地

高圧線の下にある土地はそのことを表示します。

建物の建築が禁止されていれば、「高圧線下につき建築不可」と表示します。

・傾斜地や、著しい不整形地

傾斜地の割合が30％以上の場合に表示します。

また30％未満であっても有効利用が著しく阻害される場合も、

おおむねの面積が表示します。

そのほか有効利用が阻害される不整形地も同様です。

・建築条件付き土地

建築条件付き土地とは、契約後3ヶ月以内に、売主が指定する建築会社と

建築請負契約を締結することを条件とする土地です。

その説明と、万一請負契約されなかったときの措置を明示します。

そのほか、建築可能な建物の種別を示す用途地域や、上水道やガスなど

設備状況も土地の広告には明示されているはずです。

いかがでしたか？

土地の購入では広告情報だけでなく、役所などに出向き調べればより安心できます。

できれば、設計士や、建築のわかる仲介業者にあたってみることをお勧めします。

次回は、｢おとり広告｣についてです。

それではまた。

････････････・・・・・・・・・・・・・・・・・

もし、あなたが大阪や奈良の土地選びでお悩みであれば、気軽にご相談ください。

お問い合わせは下記まで。↓

電話：０７４３?５８?５６０１（担当：辰川）

こんにちは、辰川です。

不動産の広告は、マイホーム探しをする上で情報の宝庫といえます。

そのためにも、広告の正しい見方を知ることが大切です。

前回に引き続き、広告の見方についてご紹介していきます。   

・駅までの距離

最寄り駅までの所要時間はとくに気になります。

例えば、徒歩10分とあれば、距離にして800メートルと考えます。

つまり不動産の表示では、80mを1分として計算しているのです。

ただし、これは若い女性がヒールを履かずに歩く数値なので、

お年寄りや女性はさらに時間がかかると考えるべきですね。

なお、坂道や信号の待ち時間は考慮されていません。

・土地面積

敷地面積のことですが、ふつうは平米数（?）で表示されますが、

坪数も併記されることがあります。

坪数でないとピンと来ない人は、平米数（?）を3.3で割れば、

簡単に坪数を求められます。

・建物面積

これも、?で表示されています。

一戸建ては、バルコニーや吹き抜け、屋根裏収納は建物面積には含まれません。

またマンションの場合は、壁の中心から測った壁芯面積で表示されているので、

壁や柱の厚みを一部、含んでいるので注意してください。

・間取り

例えば、３LDKとあれば、個室が３つと、LDKが１つです。

Lはリビングであり、Dはダイニング、Kはキッチンを表します。

そのほか、3SLDKのようにSが付いていれば、

それはサービスルーム（納戸）となります。

・所在地

所在地は、登記簿上の住所である、「地番」で表示されることが多いです。

これは、郵便物が届く住所である、「住居表示」とは異なります。

・取引態様

これは、「仲介」「売主」「代理」といった、掲載物件についての不動産会社の

立場を示します。

仲介の表示があれば、仲介手数料がかかるということですから、

買い手はこの表示で仲介手数料が必要かどうかを知ることができます。

・免許番号

免許番号を見れば、広告掲載を行う業者が、不動産取引の許可を受けているかどうか、

業者となった期間が分かります。

例えば、大阪府知事（１）3690号とあれば、（１）は免許の更新回数なので、

5年を経過していれば（２）に変わります。

数字が多い程、営業年数が長いという目安にはなります。

また、事務所が大阪にあると「大阪府知事免許」となります。

ところが奈良にも事務所があると「国土交通大臣免許」に変わります。

つまり、「知事免許」と「大臣免許」とは、事務所が大阪府内だけか、

それとも2県にまたがるかで変わるものなので、

免許としての価値としては同じです。

いかがでしたか。

不動産広告の正しい見方がわかれば、情報の理解もよい深まるのではないでしょうか。

是非、あなたが広告を見るときの参考にしてくださいね。

次回は、土地に関する広告について。

それではまた。 

こんにちは、辰川です。

マイホームは人生で最大の買い物といわれます。

それだけに、気に入った物件を探すにも、

不動産情報は大切な手掛かりとなります。

実際、大阪や奈良というエリアであっても、

欲しい物件に辿りつくのに、身近な情報源はやはり

インターネット広告、情報誌、折込チラシが中心です。

そのためには、広告に記載される情報を

理解する必要がありますが、なかには専門的な用語もあって、

何のことだか意味か分からないという場合もありますね。

そこで、今回からシリーズで、

不動産広告の見方についてお話します。

・未入居新築も1年経てば中古物件

新築物件が、不動産広告で「新築」と名乗れるのは、

建築後1年までと決まっています。

つまり新築後1年後を過ぎてしまうと、中古の扱いとなるのです。

実際には、大阪や奈良の広告でよく見られるのは、

新築の表示は消えても、

「中古」と表示されるのを見かけることはありません。

ただ「未入居物件」と記されているケースが多いからですが、

「中古」の表示では、さすがに販売しにくいからかも知れません。

ところで、未入居物件は、

売主（大体が不動産業者）も早く現金化したいのが本音。

足元を見るわけではありませんが、もし気に入ったら

交渉して少しでも安く手に入る可能性は高くなります。

一方、デメリットもあります。

それは、ふつう新築物件に付与される10年間の瑕疵担保保証が、

未入居期間が長いほど、その分、受けられなくなることです。

・現地の写真は、よその写真？

広告に載せる写真は、原則、物件そのものを写したものであると、

ふつうは考えます。

完成した新築住宅、中古住宅、土地なども、そのようになっています。

ところが、未完成の新築一戸建てだけは唯一例外となります。

建物が完成していないのだから、同じ仕様の他現場の写真であれば、

使ってもよいとされているからです。

写真だけを見て、「この建物が建っている」と鵜呑みにしないことですよ。

・周辺施設はメートル表示

小中学校やスーパーなど買い物施設、公園、公共施設までの距離は、

ただ10分とか、15分という時間表示だけではいけないとされています。

たとえば、徒歩10分なら、1,300メートルと表示しなければなりません。

これは、歩く時間が人によって個人差があるからですね。

・価格に消費税が含まれるか否か

中古マンションや土地など個人が売主となる物件には、消費税がかかりません。

その反対に、新築一戸建てのように事業主（売主）が不動産業者であれば

消費税はかかってきます。

ただその場合は、消費税込みの価格で広告表示されるはずです。

そのほか、業者が中古物件を仕入れ後、リフォームして売り出す物件も

消費税がかかってきます。

次回も引き続き、広告の見方についてです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

実はマイホームを購入すると、戻ってくるお金があります。

それが「住宅ローン控除」という制度。

今回は、「住宅ローン控除」についてお話します。

住宅ローン控除とは、確定申告することで、払った税金が戻ってくる制度です。

つまり、年末の住宅ローンの残高の1％が、

その年の所得税から10年間控除されるというもの。

・自分で確定申告を行うこと

この制度を利用するには、会社員は1年目だけ、自分で

確定申告しなければなりません。

ただし2年目以降は手続きは不要。

万一申告し忘れても、過去5年まで遡って申告できます。

年末調整がない会社員や自営業者は、毎年

確定申告を行わなければなりませんよ。

・2019年6月までは最大400万円の控除

例えば、新築一戸建てを消費税8％で購入していれば、

控除の対象になる年末ローン残高の上限は4000万円。

10年間で最大400万円が控除されます。

ただし、戻ってくる所得税の額は、

その年の納税額が上限なので、

誤解のないように・・

・対象となるローンや物件の条件は？

また、返済期間10年以上の住宅ローンであることが条件。

従って、繰り上げ返済を行って、返済期間が10年を切ると、

控除対象ではなくなります。

勿論、自己居住のための住宅取得でなけれなりません。 

・中古物件やリフォームにも適用される

新築一戸建てだけでなく、中古住宅の購入や

リフォームの場合にも適用されます。

これには、建物の築年数などいろいろ条件があるので、

税務署に確認してみることです。

いかがでしたか？

大阪や奈良で家を買った人も、この所得控除はぜひ利用してくださいね。 

そのためにも、入居翌年は確定申告を忘れないことですよ。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

今回は、住宅ローンの流れについてです。

ふつう、住宅ローンの手続きは、購入予定の物件が決まらないのに

行うことは、あまり効率的とはいえません。

やはり、物件選びから契約、決済（残代金の支払い）へと進む中で、

並行しながら進めていってください。

・まずは事前審査から

仲介業者を通じて、マンションなり一戸建てなりを現地見学し、

購入物件が決まると、金融機関に

住宅ローンの「事前審査」を申し込みます。

今の不動産取引では、事前審査の承認が下りないと、

売買契約まで進むことができません。

でないと、契約後に融資不可となった場合、売主から手付金を

返してももらわないといけないからです。

よって、契約前の事前審査は必要なのですね。

なお、この審査に必要な書類としては、

物件のチラシ、直近の源泉徴収表、健康保険証と運転免許証の写し

が必要になります。

・売買後は、本審査を申し込む

事前審査をクリアすると、晴れて売主・買主間で

売買契約を取り交わします。

本審査は、購入する物件の売買契約書・重要事項説明書の写しが

必要ですから、契約後でないと行うことはできません。

そのほか、物件の謄本、印鑑証明書や住民票、所得証明書など

添付書類も増えます。

この本審査を以って、銀行から融資承認を受けることになりますが、

契約書の融資承認期日までの間に合わせることが大切です。

・ローン契約（金銭消費貸借契約）を取り交わす

本審査に通ったら、正式なローン契約を金融機関と結びます。

これは、最後の決済日（残代金の支払い）の一週間前には、

済ませておきたい手続きです。

ローン契約では、融資額、金利の種類、返済期間、返済日などを

取決めますが、同時に、融資を受ける金額分の抵当権設定の

契約も行います。

この手続きが終われば、あとは決済を待つだけです。

・融資の実行

決済は、銀行の支店で行われ、融資金は一旦買主の通帳に入ってから、

売主に残代金が支払われます。

それと同時に、売主から買主に鍵が渡され、物件の引渡しが完了します。

いかがでしたか？

以上が住宅ローンの一連の流れですが、

仲介業者と相談しながら進めていけば、よりスムーズにいくはずです。

ぜひ参考にして下さいね。

次回は、ローン控除について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

 変動型のメリットは何といっても低金利 です。

 でｓですですただ心配なのは、変動を選んだ場合、

金利が上がったときに対応できるかどうかではないでしょうか。

そこで今回は、賢い変動型の組み方についてお話します。

・借り入れ額は、固定型で計算して決める

借入額については、固定型金利で無理なく返せる額を算出して、

その額を変動型で借りるのが望ましいです。 

これだったら、毎月の返済額を抑えられますし、

その余ったお金を貯蓄に回すこともできます。

手元に余裕資金が残ったら、金利が上がったときに

備えればよいのですから。

・繰上げ返済で利息を減らす

ある程度、貯蓄ができたら借入額の一部を、

銀行に繰上げ返済するのです。

繰り上げ返済とは、まとめて元金を返済する方法。

繰上げ分は元金返済に充当されるので、

その分の利息がカットできるからです。

繰り上げ返済の手続きは、元金残高の大きい、早い時期ほど

効果は大きくなることは知っておきましょう。

ただ注意したいのは、繰上げ返済を頑張り過ぎないことです。

返済を急いだばかりに、生活費が足りなくなったら大変ですからね。

・最後に、変動型と固定型、どちらが得かについて

これには答えが出ません。

というのは、固定金利は総返済額を計算できますが、

変動金利の場合は将来の予測がつかない以上、

住宅ローンを払い終わってからでないとわからないからです。

また、今のような低金利の時代、

繰上返済を行うメリットがあるのかどうかも

疑問が残ります。

むしろ住宅ローンのように長期間、低利で借りれるものは動かさず、

他にお金を運用したほうがよいという見方もあるからです。

次回は、住宅ローンの流れについて。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

前回まで、返済方法や金利、返済期間によって、

利息を減らすことができるという話をしました。

ところで、住宅ローンの金利にはいくつか種類があります。

その代表的なものが「固定型」と「変動型」です。

今回は、「固定型」の金利について話をします。

このタイプは、借りる時点で金利を確定させるもので、

完済まで返済額が一定です。

つまり、完済までの全期間にわたり、返済額が一定なので、

将来まで資金計画が立てやすくなります。

ただ変動型に比べて少し金利は高めなのですが、それを差し引いても

これから子供の教育費がかかるという人には

家計がやりくりし易くなるという点でメリットはあります。

固定型商品として代表的なのが、全期間固定の「フラット35」ですね。

フラット35はの金利は、窓口となる金融機関について異なりますが、

借り入れ時に70歳未満で、安定した収入があれば誰でも利用可能。

フラット35の審査を受けるにあたり、新築一戸建てには不要ですが、

中古物件では必要なものとして、フラットの「適合証明書」があります。

ふつうは建築士にお願いしてを取得するのですが、

このあたりの手続きが銀行ローンとは異なる点です。

また築30年を超える中古マンションや中古一戸建ての場合は、

昭和56年6月以降に建築確認を受けた建物でなければなりません。

それ以前の建てられた物件でフラットを利用する場合は、

今の耐震基準を満たすだけの工事を行うことが求められるので

注意してください。

次回は、変動型金利についてです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

住宅ローンは低利とはいえ、

20年、30年以上といった長期の借り入れでは、

わずか1％の金利の違いでも、返済総額に大きな違いが出ます。

そこで、今回は、返済額を大きく左右する要素でもある、

「返済期間」と「返済方法」について。

・返済期間

総返済額に大きく影響してくるのが、返済期間。

毎月の返済額を抑えたいなら、最長35年の返済期間を

活用することがお勧めです。

その一方で、返済期間は短めがよいという考え方もあります。

返済期間が長くなると、利息がかさんで総返済額は大きくなるかれですね。

たしかに早く返せば、あとは楽になりますが、

毎月の返済が家計を圧迫すると、本末転倒なので注意することです。

・返済方法

住宅ローンには、「元利均等払い」と「元金均等払い」という2つの返済方法があります。

前者の「元利均等」は、毎月の返済額が大きく変わることはありません。

毎月の返済額のなかの、元金と金利の割合を変えることで、

返済額が一定にしたものですね。

後者の「元金均等」は、毎月返済額のなかの元金の額を一定にしたものです。

これは総返済金額が最も少なくなる返済方法でもあります。

ただ最初の頃は月々の返済額が大きくなるので、

その負担に耐える覚悟が要ります。

また金融機関によっては元金均等が選べないこともあります。

・「ボーナス時加算」は利用すべき？ 

これは、ボーナス月に、毎月返済額にプラスして返済する方法。

これによって、毎月返済額を抑えることができますが、

ボーナス時返済を多くし過ぎると、ボーナス支給額が減った場合、

返済が苦しくなるので、注意が要ります。

いかがでしたか？

以上のことも参考にしながら、あなたに合った

やり方を選択してくださいね。

次回は、金利の種類について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

今回、M様が購入されたのは、奈良市内の築30年の一戸建ての中古住宅。

下の写真は床下を覗く、大工棟梁です。

この年代の家は、壁紙など内装はそれなりに年式なりに、

経年変化はあって当然です。

それよりも肝心なのは、建物の構造がしっかりしているかどうか。

この家の場合、床下を覗けば、当時の丁寧な仕事がわかりました。

きっと腕のよい大工さんだったのでしょう。

M様、買って正解でしたね。おめでとうございます。

このお家は、引渡し後は、当社でリフォームを行う予定です。 

今後、20年、30年は使える家になります。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

◆大阪と奈良の住宅購入でお悩みでしたら、

どのようなことでも気軽にお問い合わせ下さいね。

“仲介手数料無料ネットなら”

　　TEL：０７４３?５８?５６０１

 こんにちは、辰川です。

一戸建てやマンションを購入する際、8割の人が「住宅ローン」を

利用するそうです。

たしかに、大阪や奈良で不動産仲介を行う当社でも、同じことが言えます。

頭金が貯まるまで待っていたら、マイホームはいつまで経っても持てない・・

そう判断されているのだと思いますね。

その一方で、住宅ローンは金額が大きいだけに、

本当に返済していけるのだろうかと不安に思う人が多いのも事実。

しかし、意味もわからず躊躇していたら、いつまでたっても

マイホームの夢は遠のくばかりではないでしょうか。

そこで、今回は、住宅ローンの賢い借り方について話をします。 

住宅ローンを借りるときの一番のポイントは

「借りれる金額」よりも「返せる金額」です。

「返せる額」は当然、その人によって異なりますが、

何より大事なのは、今の家賃額の範囲内に抑えること。

生活を切り詰めてまで、住宅を買うのは本末転倒です

住宅ローンは長く組むほど月々の支払いが軽くなるので、

最長の35年で組んでおきます。 

「返済比率」というものがあって、銀行などが年間の返済額が年収に対して

何％以内ならOKかと目安にしている値です。

ふつうは返済比率は25％程度がOKといわれますが、

これも人によっても違いますから、やはし安心できる返済率というのは、

今の家賃額を目安に考えることです。

そのときの考え方としては、

例えば、今の家賃に共益費や駐車場代など加えた額を上限額としながら、

住宅ローンの返済額と固定資産税がその範囲内に収まるようにします。

マンションの場合は、管理費と修繕積立金を加えること。

また子供の教育費の支払いについても考慮します。

特に高校・大学となると教育費が高くなり、塾代も入れたら

１人につき年間100万円近くかかることもあります。

住宅ローンの支払いとダブっても大丈夫なのか注意します。 

ところで、マイホームを取得せず、賃貸に暮らしておけば、

ずっと家賃の支払いだけで済むのかといえば、そんなことはありません。

子どもの成長に合わせて賃貸住宅を住み替える必要が出てきたとき、

住居費負担は大きくなります。

その時点で住宅を購入するとなると、

年齢的に見ても住宅ローンで大きな額を組みにくくなります。

さらに、ずっと賃貸で暮らしの場合、老後にも家賃を払い続けられるだけの

貯蓄も必要です。

いかがでしたか？ 

購入前の住居費と、購入後の住居費が同程度ならば、

住宅ローンを組んでもかかるコストは変わりません。

これなら、マイホーム獲得にも前向きになれそうですね。

それではまた。