仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2017年1月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。

昨日は、当社の仲介で、京都は長岡京市の土地をご契約された、

M様の決済・引渡しが無事に終わりました。

ところで長岡京市の場合、不動産の評価額が高いことで有名な街で　

京都市内の一部の人気のあるエリアを除けばダントツだそうです。

それだけに、良い土地を手に入れるのは、なかなか難しい・・・

でも、そんな状況下、念願の土地を手に入れられた、M様はすでに建築するメーカーも決まり、

あとは11月の竣工・引渡しに向けて、メーカーとの打ち合わせが始まるそうです。

Ｍ様、これからプランづくりが楽しみですよね。是非、いい家を建ててくださいね。

おめでとうございました。 

こんにちは、辰川です。

はじめての住宅選びでは、マンションか、それとも一戸建てかで悩む人が多いですよね。

このことは同時に、駅近か、それとも郊外かの選択にも通じています。

駅に近い物件のメリットは、何といっても通勤通学が楽であるということです。 

ただし、大阪や奈良、京都でも、駅近の物件は郊外の物件を比べると高い・・・

同じ敷地、同じ建物の広さなのに、数百万円の価格差がつくこともありますよね。

では、ここで、駅近の物件のメリットを挙げてみましょう。

・まず通勤・通学に便利

例えば、駅に近い分、雨が降っても気になりませんし、

駅の周辺は商店やスーパーなどが並んでいるので、夜中でも明るいところが多い。

だから女性などは、帰宅時に夜道を長い時間歩かなくてすみます。

・次に、生活関連施設が揃っている

ふつう駅の周辺といえば、商店はもとより、銀行や郵便局、役所などの公的機関が

集中しているので、気軽に出掛けて利用できますね。

・買い物に便利である

野菜や醤油、お米、調味料が切れたときなどもすぐに買いに出られます。

まして、駅周辺におしゃれな飲食店などがあれば、外食にも出かけやすいです。

・人に貸したり売ったりしやすい

今の便利さは、将来、そのマンションに住まなくなったときに、

人に貸したり売ったりするときに有利に働きます。

 このように駅近物件には、「なるほどなあ」と思わせる、

たくさんのメリットがあります。

では、駅近の不動産は本当に、良いこと尽くめなのでしょうか。 

 次回は、駅近物件のデメリットについて。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

これまでは、住宅ローンの借入れまでの手続きの流れをお話してきました。 

今回は、住宅購入の流れの最終段階、住宅ローンの融資実行について。

ここで気を付けなければならないのは、物件購入の引渡しと、残金決済は

同時に行われるということです。

従って、残金決済に合わせて、融資実行のタイミングを揃えることが大切になります。

最後の残金決済の手続きは、買主の指定する金融機関に関係者が集まって行われます。

ここでの関係者というのは、買主・売主・司法書士・仲介に入る業者の担当者です。

司法書士が登記に必要なすべての書類を確認できたとき、融資が実行されます。

融資金は一旦、買主の通帳に全額振り込まれます。

そこから残代金や固定資産税、管理費等の精算金、登記費用などを支払っていくのです。

ちなみに売主に支払う決済金は、いくら大金でも振り込みが一般的なので、

残念ながら数千万円もの札束を目にすることはありません。

ところで、融資金以外に自己資金を用意しなければならないときは、

前日までに自分の口座に振り込んでおくとよいです。

残金の支払いが終われば、売主から買主に建物の鍵が渡され、

融資の手続きは無事完了します。

あとは、司法書士が買主名義で物件を登記し、融資額分の抵当権が設定され、

 後日、買主に権利書が送られてきます。

ところで、融資の実行にかかる時間は、ふつう1時間程度です。

ただし、同じ日に法務局に登記の申請を行うので、

融資の実行は午前中にスタートするのがベストといえます。 

それではまた。   

こんにちは、辰川です。

今日は、大阪は摂津市に住むK様にとって、新居（新築一戸建て）の契約日となりました。

すでに自宅マンションの売却のための契約も終わっており、

順調にいけば、来月中に新居へお引越しとなります。

K様は、結婚を機に自宅マンションの売却と、新居の購入を決断されたもので、

当社では、売却と購入の両方で、不動産の売買を仲介させていただきました。

 ところで、今回のような「住み替え」の契約では、注意点もあります。

それというのも、自宅の売却が契約通りに履行されれば、何も言うことはありません。

しかし問題となるのは、それが予定通りに進まないケースです。

例えば、万一、自宅の売買契約が解除となってしまったら、

購入物件の売買代金の支払いができなくなるかもしれません。

不動産の売買契約では、こうしたケースも想定しておく必要があります。 

では、その対処法として、「買い替え特約」があります。

この特約については、売却物件の契約と購入物件の契約について、

それぞれが関連づけられていることが特に重要です。 

その為にも、できれば購入と売却を1つの仲介業者に依頼するのがベストといえます。

それが叶わない場合でも、2つの契約について関連性を持たせる内容にしてもらうこと。

そうすることで、買い替え時にトラブルが発生したり、

途中で資金の目処が立たなくなるような事態もなくなります。　

今後、自宅の買い替えを予定している方は、是非参考にしてくださいね。

それではまた。

こんにちは。

昨年暮れに、当社の仲介で、京都市内の中古マンションをご契約されたO様ですが、

本日、無事にお引渡しが完了しました。

写真のように、マンションの廊下の床は、赤を基調にしたタータンチェック柄の模様。

アイボリーの壁と相まって、トラディショナルな味わいがあります。

築30年にもなる建物ですが、マンションの住民は、

このレトロな雰囲気を保とうと、努力されているそうです。

今どきの、大阪や奈良の目新しいマンションの仕様を、

見慣れた目には、むしろ新鮮に映りました。

さて、このマンションのある通りは、祇園祭の際、

お神輿が通るそうです。

そのころまでにはリフォームを終えたいというO様ですが、

末永く、このマンションで快適に住まわれることでしょう。

こんにちは、辰川です。

住宅ローンの本審査が無事クリアしたからといって、これで金が借りられるというわけではありません。

つまり、審査承認の通知が下りただけでは、まだローンの融資が確定していないからです。

さらに、もう１つだけ最後の手続きが待っています。

それが、「ローン契約」ですね。

これを正式には「金銭消費貸借契約」といいますが、

いわば、お金を借り入れる正式契約のことです。

ローン契約は、残金決済を控えた数日前に行いますが、

この手続きのなかで、住宅ローンの借入内容をすべて取決めるのです。

例えば、融資額や返済期間、固定金利か変動金利の選択、融資実行日、口座からの引落日など。

このとき、まだ変動か固定かで迷っていたら、

窓口でシュミレーションを見せてもらって決めればよいでしょう。 

ところで、ローン契約の際、必要なものとしては、

申込人の実印と印鑑証明書、家族の住民票があります。

また、過去に取引のない銀行であれば、銀行口座を新たに作りますから

銀行印も必要です。

なお、この時点で銀行の事務手数料や、保証会社への保証料の支払いは行いません。

さて、ローン契約の手続きには、仲介業者の同行はとくに必要ありません。

自分で銀行の窓口で行けば、せいぜい1時間程度で終わる手続きです。

たが、銀行の営業日は平日なので、気を付けたいものです。

但し、大阪や奈良、京都などの各金融機関の「住宅ローンセンター」では、

土日の手続きを行っていることもあるので、平日に時間の取れない人は要チェックといえますね。

さて、不動産購入の手続きも、次回がいよいよ最後となります。

次回は次回じ融資の実行について。

それではまた。 

こんにちは、辰川です。

買主として、無事に売買契約を済ませれば、

あとは住宅ローンの本審査の申し込みへと進むことになります。

この時点では、事前審査（仮審査）は終えてはいますが、

契約書面上の「融資承認の期限」がありますから、

それまでに金融機関から正式な融資承認をもらっておく

必要があります。

 事前審査と異なり、本審査の場合は、

契約書や重要事項説明書の写しの提出が求められます。

また、金融機関と保証会社の両方で審査が行われるので、

1?２週間程度かかることが多いようです。

ところで、ネット銀行の場合は、事前審査は比較的簡単なのですが、

本審査の段階で否認されるケースが多いので注意が必要。

また、店頭をもつ金融機関に比べて、ネット銀行は審査期間は長く、

「融資の承認期限」に間に合うのかどうかも要チェックです。

これとは反対に、 一般に店舗型の金融機関の場合、

事前審査さえクリアしていれば、余程のことがない限り、

本審査で融資が否認されることはないようです。

つぎに、本審査において、否認につながりやすい項目を

いくつか挙げてみましょう。

１． クレジットカード

特にキャッシング機能の付いたクレジットカードを複数所有している場合は要注意。

２．携帯電話の分割払い

携帯電話の分割払いが返済負担率に加味される場合があります。

３．自動車ローンや電化製品、家具などがローン返済中である

上記の事柄は融資の否決につながり易い項目なので、１つでも該当する場合は、 

金融機関に融資を申し込む際、担当者に事前に相談しておくことが必要です。

そうすることで、返済比率からみて当確上ギリギリであっても、

条件付きで融資承認を下ろしてもらえることもあるからです。   

無事、本審査が融資承認されると、あとは融資が実行されるまで、

審査を受けたときと条件を変えないことが大切。

退職や転職したり、新たなローンを組んだり、カードの支払いを遅延されると、

再び、本審査のやり直しとなるので、特に注意してくださいね。

さて、最後の融資実行までに、あともう一つだけ手続きが待っています。

それが、金融機関とのローン契約（金銭消費貸借契約）というものです。

次回は、ローン契約について。

それではまた。 

こんにちは、辰川です。

昨年12月、当社の仲介で、奈良市内の新築一戸建てをご契約されたK様。

昨日、銀行で残金決済と鍵の引渡しが完了いたしました。

これまで、内覧、ローン申し込み、決済のたびに兵庫から奈良まで

車で来られていましたが、お疲れ様でした。  

K様、おめでとうございます。

おめでとうございます。 

K様、おめでとうございます。・・・・・・・・・・・・・・・・・・

【ここで、ワンポイントレッスン！】

”瑕疵担保責任って何？”

新築一戸建てを購入した場合、引渡し後に、

もし建物が傾いたり、雨漏りがしたら困りますよね。

そんなときのために、新築住宅の売主には、アフターサービスとは別に、

法律で定められた保証責任があります。

これを「瑕疵（かし）担保責任」といいます。

新築一戸建ての場合、この瑕疵担保責任が、

完成引渡しから10年間の保証が義務となります。

つまり、建物に瑕疵（＝欠陥）が見つかれば、10年間は売主に

修補を求めることができるというものです。

但し、適用の対象は、次の2点に限られています。

それは、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」。

その保証も、2009年からは「瑕疵（かし）保険」という制度に変わりました。

つまり、良い方向に改善されたのです。

というのも、従来であれば、引き渡しから10年間に、

事業者（売主）が倒産してしまうとせっかくの保証も空手形となります。

そんなことを防ぐために、この保険制度のもとでは、

買主は、保険会社から補修にかかる費用を受け取れるようになったからです。

これだったら安心ですよね。

ただし、売買契約書の際には、念のため、そうした特約が記載されているかどうかを、

忘れずに確認してくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

物件を内覧し、購入の意思があれば、申し込みを行います。

その際、売主と価格も含めた諸条件をで折り合いがつけば、

いよいよ売買契約に進むことになります。

実際の契約では、重要事項説明書を取引主任士から説明を受けたあと、

売買契約書を取り交わすという流れになります。

今回は、売買契約書の中にはどのような項目があるのかについてです。

特に押さえておくべき項目を簡単に説明していきましょう。

・売買物件の表示

購入する物件が、登記簿上、どのように記載されているのかを確認します。

自分が購入する物件に間違いないか確認しておくことです。 

・売買金額・手付金と残代金

不動産取引では、授受される金額も多額ですし、その支払日も記載されます。

手付金は、ふつう売買金額５?１０％程度ですが、それを超える場合は、

手付金の保全措置の有無も確認してください。

・土地の実測による精算について

登記簿上の面積と、実測面積に大きな差異があれば、

引き渡しまでに実測し、差額を清算します。

ただ一般的には、多少の面積の差異であれば、

登記簿面積のままで取引を行います。

・物件の引渡しと、残代金の支払い

この2つは、同時履行で行われます。

売主への残代金の支払いと同時に、買主に所有権の移つされ、鍵も引き渡されることになります。

・ 公租公課等の精算

これは、固定資産税や都市計画税といった税金の精算です。

引渡し前日までを売主が負担し、引渡日以降は買主の負担として日割精算します。

中古マンションの場合では、固定資産税以外に、管理費と積立金の精算も加わってきます。 

・引き渡し前の危険負担

売買契約から引渡しまでの間に、万一購入物件が天災等で全壊や

半壊した場合のことも取り決めます。

・契約違反による解除

万一、契約条項が守られなかったときに、契約解除の取り決めを定めます。

 最後にもう一つ大切なのが、

・付帯設備等の引き継ぎの確認

とくに中古物件の場合、住宅設備機器ついて、買主にどれを引き継ぐか、

あるいは撤去するかを取り決めます。

この確認は「付帯設備表」や「物件状況確認書」によって行われ、

売主・買主間で１つ１つ確認します。

このように、不動産の売買契約では、いくつかの約束事を取決めますから、

大切なところはしっかり押さえておくことですね。

とくに住宅ローンを利用する場合は、売買契約後は、

速やかに本審査の申し込みを行わねばなりません。

ところで契約の際には、仲介に入る取引主任士から

重要事項説明書や契約書の説明を受けますが、

途中で、難解な不動産の専門用語も出てきてます。

ですから、説明の途中で分からないことがあれば、

そのまま署名するのではなく、必ず納得いくまで質問をすることも大切です。 

いかがでしたか？

この売買契約を済ませれば、ホッと一息つきます。

あとは契約の履行に向けて、当事者が動いていくことになります。

次回は、住宅ローンの本審査について。 

それではまた。  

こんにちは、辰川です。

購入申込者の住宅ローンの事前審査がクリアすれば、

いよいよ売買契約に向けて進む段階になります。

ところで、購入申込みに当たっては、「申込証拠金」を支払うケースも出てきます。

金額としては、5~10万円程度です。

この申込証拠金の目的とは、購入意思に間違いないこと、

つまり「ひやかし」ではないことを示すために支払われるものです。

申込金は契約成立時に、手付金等に充当されますので、申込証拠金を支払った際には、

必ず授受されたことを示す「預り証」を受け取るようにします。

しかし、申し込みしたにもかかわらず、売主と交渉が不調に終わったこともあります。

その場合は、購入申込みを撤回することになり、申込証拠金も返還されます。

ところで、「購入の申込み」に法的拘束力がありません。

つまり、申込み後にキャンセルしても金銭的なペナルティはないといえます。

では、簡単に申し込みをキャンセル（撤回）できるのかという問題もありますね。

申込んだ後でキャンセルすることは、もし売主が売買契約の準備に入っていれば

迷惑をかけることにもなります。  

そのように考えれば、やはり軽々に申し込むのではなく、さまざまな検討を重ねて、

決心が定まってから行うべきものといえるのです。

いかがでしたか。

今は購入者の立場であっても、いつか将来、自分が売主の立場になることもあります。 

その意味では、買主・売主が相手の立場を考え、よい取引を心掛けたいものですね。

次回は、いよいよ売買契約について。

それではまた、