仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2016年1月アーカイブ 1ページ目

 いっさくｋ こんにちは、ベルジュホームの辰川です。   

今日は、O様の一戸建て中古物件の契約日。

売主さんが住む、京都までやって来ました。

この日は、好天にこそ恵まれたものの、

ビルの日陰に入ると、まだまだ寒い！

ところで、O様が購入された一戸建ては築30年の建物は、

年式なりに経年変化がみられます。

しかし、新築時に売主さんがこだわりをもって建てた家は

 その後も、床の補強や床暖房、ミストサウナなど手を入れてきました。 

当時の公庫基準でしっかり建てられているので、

入居後、Oさんが耐震補強する予定なので、

今後安心して、何十年と住めるものになりそうです。 

長年、暮らしてきた家を、住み継いでくれる買主さんが現れたことは、

売主さんは本当に嬉しかったようでしたね。

Oさん、ご契約おめでとうございます。

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 いっさくｋ こんにちは、ベルジュホームの辰川です。   

今日は、マンションリフォームの打ち合わせで、大阪市内へ。

上の写真でもわかるように、レトロな雰囲気をもったエントランス。

一昨年に初めてお問い合わせいただいたY様にとって、

これまで欲しい物件もあっても、

物件自体に問題があったりと、契約までには至りませんでした。

それが、今年はじめになって、待望のマンションを手に入れることに！

築年数は古いけれど、今どきの物件にはマンションには見られない、とても魅力ある建物です。

とくにクリスマスの時期は、その飾りつけが大変綺麗だったとか・・・・

内装は売主さんが新築からずっと使われてきており、当時のまま。

壁には、何と、本物の布クロスが使われている！

ただ30年に及ぶ経年変化が床や水周りに表れています。

そこでリフォームでは、内装を新しくするだけでなく、間取りも大幅に見直すことに。

Y様にとって、暮らし易い空間に生まれ変わります。

２月半ばの引渡しを待って、プランニングに取り掛かります。

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 新築と中古では、広さや間取りにも大きな違いが・・・・。 

こんにちは、ベルジュホームの辰川です。   

新築と中古物件では、広さや間取りにも、ある特徴がみられます。

マンションの場合には、今日まで、3LDK?4LDKの間取りが主流になっています。

これは新築・中古ともに 大きな違いはありません。

例えば一戸建てでは、新築の広さが100?未満の物件が圧倒的に多いのに対し、中古では110?120?と113.2?と広めの物件が増えてきます。

中古一戸建てが広めである原因は、今から30年ほど前の一戸建てが住宅公庫の借り入れ条件に、延べ床面積が120?以内である必要があったからです。

当時は120?の制限一杯まで建てる人が多かったので、広さにゆとりのある一戸建てが多かったのですね。

これに対して、マンションの場合は、従来から今日まで、3LDK?4LDKの間取りが主流になっており、こちらは新築・中古ともに 大きな違いはないようです。

 現在、一戸建ての間取りは4LDKが主流となっています。

中でも多く見られるのが、1階にLDK＋1部屋、2階に3部屋を配置した間取り。

とくも昨今、階段をリビング内に設けた、いわゆるリビング階段によって、家族のコミュニケーションを容易になるように工夫された間取りもあります。

一方、大阪市内のように都心部で立地条件のよいエリアでは、3LDKの2階建てや、3階建ての新築一戸建て物件も珍しくありません。

また間取りについていえば、築30年にもなる中古物件ではキッチンが、 対面式キッチンよりも壁付けタイプや独立型キッチンが主流。

この年代の一戸建ては、LDK（リビングダイニング）を持つ間取りよりも、5DKとか6DKのように部屋数が多くなるのが特長です。 

いかがでしたか？

3LDKや4LDKまでの間取りを求めるなら、マンションの新築・中古、あるいは新築一戸建てで充分に探せそうですよね。

でも、広さ重視の5LDKや6DKといった間取りがよいなら、中古一戸建てのほうで見つけられる可能性が高いといえそうです。

それではまた！

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ううう「「　「｢「　新築と中古の違いは、建物自体の新しさ・古さだけではない。 

こんにちは、ベルジュホームの辰川です。   

新築と中古の違いでは、建物だけでなく、物件のエリアやコミュニティなどにも違いがあります。

エリアによって探せる物件が違う

マンションの場合は、新築も中古も、都市近郊の駅近くで分譲されるケースが多いため、

通勤や買い物などで利便性がよいエリアで比較的物件を探しやすいといえます。

ところが、一戸建ての場合は、新築と中古で違いが出てきます。

新築一戸建ては、駅周辺で分譲されるケースは少なく、

分譲されていても1戸?数戸の小規模な分譲が多くなります。

一方、大規模分譲となるとどうしても駅から離れてしまうケースが増えます。

一方、中古一戸建てでは、都市近郊のニュータウンのように計画的に

開発された住宅地で物件の売り出しが期待できます。

また、駅周辺など立地のよい場所で昔に売り出されたエリアで売り物が出たりします。

こうした物件は皆が狙っているので、早く売れる傾向があります。

周辺環境やコミュニティの違い

新築マンションや新築一戸建ての場合は、

公園など周辺環境も同時に整備されていることも多くなります。

したがって、居住者全員が最初からコミュニティをつくるので、

年齢の近いファミリー同士が仲良くなりやすいといえます。

中古マンションや中古一戸建ての場合は、既に町並みやコミュニテイが完成しており、

一から築くことができません。しかし、その一方でメリットもあります。 

それは、見学時に自分の目で周辺環境を確認することができたり、

また近所の人に聞いてみることも可能だからです。

このように、エリア優先の場合、探しやすい物件にも違いが出てきます。

あなたが特に探したいエリアがある場合は、

新築だけでなく中古も視野に入れながら探してみてはいかがでしょうか？

それではまた！

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 お売主の接客に問題があると、家は売れない 売主の接客に問題があると、家は売れない 「「

ううう「「　「｢「　家が売れるかどうかは、売主の応対にかかっている！

こんにちは、ベルジュホームの辰川です。     

前回は、家をスムーズに売却するコツとして、

室内をきれいに片づけして物件の印象を良くすることが肝心という話でした。

今回は、見学者を迎える売主の応対がまずければ家は売れない、という話です。

ふつう、内覧時には仲介業者の担当者も立ち会ってくれますが、

しかしその間、売主は何もしなくてもよいというわけではありません。

なぜなら、見学者はそこにどんな人が住んでいるのかを、

しっかり見ているからです。

ですから、売主としては、挨拶や服装など出迎え時のマナーは

きちんと心掛けること。

一番よくないのは、見学者が来ても、挨拶はおざなり。

子どもが騒いだり、夫はベランダでタバコをぷかぷか吸っている・・・

そんな状況では、見学者でなくでも、誰もが

「この人たちの住んだ家に住みたくない」と思いますよね。

よって、見学者を出迎える売主が取るべき対応では、

家族全員で出迎えるより、夫か妻が１人で対応すること。

またヤンチャな子供や、ペットは外に連れ出しておくのが無難です。

そのほうが、見学者に気を使わせることもなく、ゆっくり見学してもらえますからね。

見学者の質問にも淡々と答えてください

見学者は、その家にずっと住んできた売主のナマの情報を聞きたいを思っています。

例えば、近所にはどのような人が住んでいるのか？

騒音などは気にならないか？

周辺の学校や買い物施設について？

駅までの交通手段は？

などなど、さまざまな質問を受けたりもします。

売主はその際、嘘がないように、

できるだけ丁寧に答えてあげることです。

それが好感をもたれて、

家の早い売却につながっていきます。

いかがでしたか？

何も、買ってほしいという気持ちを前面に出す必要はありません。

明るく親切に応対することで、この売主から買ってもよい、

と思われる接客こそが大切、ということなんですね。

それではまた！

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こんにちは、ベルジュホームの辰川です。     

ある住宅情報会社の調査では、

売却を開始してから３カ月未満で自宅を売却した人は

全体の約半数近くいるということです。

売却にかかる期間は、価格や立地条件によっても変わってきますが、

次の住み替え先が決まっている人は勿論のことですが、

そうでなくても早く売れるに越したことはありません。  

ところで、売りに出したにもかかわらず、いっこうに買手が見つからないことがありますが、

こんなケースは、売れない原因を早く突き止めるこ必要があります。 

そこで、今回は、自宅を早く売却するための対処法についてです。

片付かない部屋は、買い手の購入意欲をそぐ

例えば、壁や天井のクロスの汚れ、キッチン・トイレ・浴室などの水回りの汚れは、見学者の買う気力をなくさせます。

そして、天井に染み付いたタバコ、ペットの臭いが残っているのもよくありません。

売主がこうして状態を放置したままで、いくら内覧に臨んでも、見学者はこの物件に住みたいと思わないものです。

まずは部屋をきれいにし、第一印象を良くする

売却は部屋の第一印象で決まります。

ですから、汚れや臭い、じめじめとした部屋では、将来、この家で楽しく暮らしているイメージが湧かずに、敬遠されます。

そこで、きれいにするポイントは３つ挙げてみましょう。

・使わない不要物は処分する。使う物も出し放しにせず、定位置に収納しておくこと

・ホコリ、汚れ、カビなどのないよう部屋中をピカピカにする。

とくに中古物件で一番気になるのは水まわりといわれますから、念入りに掃除しておくこと

・部屋が少しでも広く見えるような家具配置を工夫する

ただ、その家に暮らしてきた売主としては、意識して気付かないこともありますから、仲介業者のアドバイスを受けるのもよい方法といえます。

また、自分で掃除するのが無理な場合は、ハウスクリーニング業者に依頼するのもよいでしょう。

 いかがでしたか？

物件の周りの環境は変えることはできませんが、物件自体に問題がある場合は、改善する余地はたくさん残されています。良い買い手を見つけるためにもぜひ参考にしてください。

次回は、内覧時の売主の接客についてです。

それではまた！

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こんにちは、ベルジュホームの辰川です。     

賃貸から持家への住み替えの場合、

一戸建てにするか、マンションにするかは悩ましいところですよね。

前回では、利便性に重視するとマンション、また、広さを中心にした場合は一戸建て、という考え方があるという話でした。

そこで今回は、それぞれを資産価値の面から見ていきます。

税法上の耐用年数からいうと、木造一戸建ては22年、

そしてマンションは47年となっています。

実際にも、築20年を超える一戸建てを売却する場合、

土地値に近い価格でないと、売りにくいケースもでてきます。

しかし、一戸建ては、日頃のメンテナンス次第で、

長持ちさせることも可能ですし、将来的には、

そこで好みの家に建て替えることもできます。

一方、マンションの資産価値はどうでしょうか？ 

マンションの場合は利便性が大きく影響し、

駅から近い物件のほうが高めの価格で売りやすくなります。

さらに、管理の行き届いた物件ほど資産価値が出てきます。

つまり、同じ予算であれば、一戸建てよりマンションのほうが立地面で有利性があるといえます。

ただ、マンションは住戸部分だけではなく、共有部分も含めての購入するわけですから、共同住宅の制約もでてきます。

一方、一戸建てはすべて個人所有なので自己管理はできますが、ある程度は住環境の整っていないと、安心が得にくいともいえるのです。

いかがでしたか？

物件選びでは、このような視点にたち、

あなたの生活プランに合った選択を考えくださいね。

それではまた！

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マンションと一戸建て、買いやすいのはどっちなのか？

今回は、広さや利便性で比較してみました。 

大阪市内で持ち家を探すとなると、土地値の高さもあって、一戸建ては得難いもの。

どうしてもマンションが主流となりますよね。

その反対に、都心部から離れた、大阪府下や奈良県エリアでは敷地に余裕もあるため、主に一戸建てが主流です。

広さを求めるのなら「一戸建て」か？

一戸建ての場合、建物の延べ床面積は100m2以上も珍しくなります。

二階建てや三階建てが多いこともありますが、間取りは４LDKが中心。

一方、マンションでは60m2?70m2台の３LDKの間取りが多くなってきます。

利便性を求めるなら「マンション」がよい？

一戸建ての場合、最寄り駅から徒歩10分以上は当たり前。

15分を超えたり、バス便利用も含めた物件も増えてきますから、利便性という点では今ひとつといえます。

その一方、マンションは徒歩10分以内の範囲で探せる物件が多くなります。

だから、利便性の良さを重視するなら、圧倒的にマンションのほうが探しやすいといえるのですね。

ただし、都市部から離れた郊外の駅となると、駅そばであっても、一戸建てを探せたりします。

でも、よくよく考えると、間取りの使いやすさや、日々の生活のし易さは、

単純に広さや利便性だけでは判断できないものがあります。

 やはり、実際に現地を見て比較してみることは欠かせないということです。

次回は、資産価値の点から、マンションと一戸建てを比較してみます。

それではまた！

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最高30万円もらえる「すまい給付金」という制度があります。 

2014年4月の消費税率8％アップに伴い、

住宅購入者の負担を減らすために設けられたのが、「すまい給付金」の制度です。

この制度は、一定以下の収入の人が住宅ローンを借りて、消費税が8％の家を買うと、

最大30万円から10万円の範囲で支給されるもの。

しかし、すべての住宅に当てはまるわけではありません。

つまり、購入物件によっては貰えたり、貰えなかったりするのですね。 

なぜなら、この給付制度の対象は、購入物件の売主が宅建業者である場合に限られるからです。

新築住宅や、業者が再販する中古住宅を購入する際は、必ず消費税8％がかかります。

なので、すまい給付の対象となるわけですね。

かたや、個人が売主である中古住宅の売買では消費税は支払われていないので、

購入者はすまい給付金を受け取ることはできません。

注意すべきは、売主が業者である新築住宅、中古住宅であっても、次の条件を満たさなければなりません。

・住宅ローンを利用する場合、既存住宅売買かし保険への加入していること

・住宅ローンの利用がない場合、年齢が50才以上の者が取得すること

・年収510万円以下の世帯が対象である、

ただし年収510万円以上の所得であっても、扶養家族の人数や控除額のよって、受けられるケースもあります。

それを知るには、役所が発行する、「27年度住民税の課税証明書」（対象期間は平成26年1月?12月）のなかに記された、

「府県民税の所得割額が93,800円以下」である必要があります。 

ちなみに、すまい給付金は今後、消費税が10％になるときは

収入の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円を給付されるということです。

いかがでしたか？

新築一戸建てを購入する場合は、所得の制限がありますし、

中古住宅の場合は売主が業者であれば必ず給付が受けられるわけではありません。

ですから、あなたが購入した物件が給付の対象になるのかどうかは、

必ず「住まい給付金」の申請窓口できちんと確認してくださいね。

それではまた！

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今回は、「耐震基準適合証明書」を取得することで、築20年を過ぎた中古住宅であっても

ローン控除を受けることもできるという話です。 

耐震基準適合証明書とは、その中古物件が新耐震基準へ適合していることを証明するもの。

ですから、この証明書を取得できる物件かどうかが、ローン控除を受けられるポイントといえますね。

とくに昭和56年6月以前の建物の場合、多くの場合で耐震基準を満たさないケースが多く、

耐震適合証明書を発行するには、それなりに補強工事が必要と考えなければなりません。 

また注意すべきは、耐震基準適合証明書の取得するには、

現行の制度では、売主が当該証明書を取得する必要があります。

よって、売主の理解が必要となりますが、売買契約締結後であれば、売主の理解も得やすいといえます。 

 まずは当該証明書を既に取得しているかどうか、

取得していない場合には、売主の方で取得してもらえるかどうかを契約前に確認することです。

耐震改修費用とリフォーム費用を住宅ローンを使って捻出するには、

引き渡し前に耐震診断を受診し、耐震改修費を確認しておくことも大切です。

リフォームを合わせて行いたい場合は、リフォーム工事と耐震改修工事を同時に行うほうが、

費用面も抑えることができるはずですよ。

それではまた！

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