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住宅ローンの流れ(本審査とは)

2016年2月26日 | お役立ち豆知識

 

住宅ローンの本審査は、売買契約後に申し込むもの。

 

こんにちは、辰川です。 

 

前回もお話したように、「事前審査」とは契約前に行う住宅ローンの審査でした。

この事前審査に通らないことには、売主だけでなく、不動産仲介業者も契約行為に進むことに、二の足を踏みます。

 

したがって、まず事前審査をクリアしてから、売買契約に臨むことになります。

契約を済ませると、今度は住宅ローンの「本審査」を申し込みます。

 

そこで今回は、住宅ローンの本審査について。

 

本審査とはいわゆる住宅ローンの最終審査のこと。

本審査は、事前審査に比べて細かく審査されます。

そうはいっても、ふつう事前審査さえ通しておけば、その後に転職とか、失職など余程のことがない限り、本審査もクリアできるものです。

 

 

ただし、売買契約書には万一、ローンが否決された場合に備え、

白紙解約できるように「ローン特約条項」が盛り込まれています。

 

この条項は、ローンの否決に伴い、売主は手付金を無利息で返還するという、

いわば買主保護の取り決めでもあります。 

 

 

 

本審査後は自己条件を変えてはいけない 

本審査が無事に通ると、あとは引渡し時のローン実行を待つだけです。

しかし、気をつけたいこともあります。

それは、ローン実行までの間に、本審査での自己条件に変更があると、

せっかくパスした本審査も再審査を受ける羽目になるからです。

 

 

もし再審査の結果、住宅ローンが否決になると、

契約違反あるいは、自己都合による手付解除になるので注意が必要です。

 

 

では、自己条件の変更とは何か?

それは、例えば、クレジットカードで新たな借り入れをしたり、

現在の支払いが延滞する、仕事を退職あるいは転職をするなどです。

 

 

安易にこうした行為をしてしまうと、

ローン特約条項の期限が過ぎていれば、もう白紙解約ができません。

 

あくまで、住宅ローンの実行(決済)が終わるまで、

本審査の結果が揺らぐような行為は慎むことが大切なのです。 

 

 

それではまた。

 

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住宅ローンの流れ(事前審査とは)

2016年2月26日 | お役立ち豆知識

 

 

住宅ローンには、2つの審査がある・・・。

 

こんにちは、辰川です。

 

夢にまで見たマイホーム。いよいよ欲しい物件も決まると、あとは購入資金を段取りとなります。

 

キャッシュで不動産を買わない場合、大抵は住宅ローンを利用することになりますが、

当然、金融機関の審査に通さなければ、マイホームは買えません。

だから、住宅ローンを借りられるかどうかを不安に感じる人もいると思います。

 

 

さて、住宅ローンの手続きでは、事前審査と本審査という2つの審査があります。

そこで、今回は「事前審査」について簡単に説明しましょう。

 

なぜ、売買契約までに事前審査を通しておかねばならないか?

これは、買い手の立場から考えると分かり易いです。

もし契約後に、住宅ローンが否決されると、それまで物件探しに要した時間や手間がすべて無駄になるからです。

一方、売り手の立場では、せっかく契約時に受け取った手付金を返還しなければならず、また一から買主を探さなければなりません。

 

さらに、売主買主の間にはいる仲介業者もまた、散々走り回ったあげくのくたびれ儲けに終わるからです。

 

そんなことが起こらないよう、売買契約までに、買い手が住宅ローンに通るかどうか、事前審査をかけるわけですね。

 

事前審査さえ通しておけば、決済(物件引渡し)の目途がつくので、売主買主ともに審査に通らないかもしれないという不安も消えます。

 

では、住宅ローンの事前審査では何をチェックする?

 

ふつう、仮審査では債務者の返済比率を計算します。

これは、店頭で示された優遇金利などで計算されるのではありません。

 

例えば、変動金利が1%以下の場合では、将来金利が上昇したときを見越して、

現在であれば3%程度になっても返済可能かどうかをチェックするのです。

 

一般的に事前審査を通しておけば、よほどのことがない限り、本審査はクリアするものです。

だから、事前審査の結果に問題がなければ、そのまま売買契約に進むことになるのです。

 

いかがでしたか? 

住宅ローンの手続きで慌てたり、無謀な住宅ローン審査を受けて無駄骨を折るということがないように、不動産仲介会社のアドバイスを受けることも一つの方法ですよ。

 

次回は、住宅ローンの「本審査」についてです。

 じかいじ

 

それではまた。

 

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私道にデメリットはあるの?(中古一戸建て購入)

2016年2月24日 | お役立ち豆知識

 

 

私道や位置指定道路の物件には、何かデメリットはあるの?

 

こんにちは、辰川です。

 

一戸建て住宅を探しているT様から、次のような質問をいただきました。 

「検討物件は、私道の位置指定道路に面していますが、デメリットはあるでしょうか?」

 

大阪や奈良の市街地などで一戸建て物件を探していると、

通り抜けできない道路をよく見かけたりしますよね。

こうした道は公道ではなく、私道の「位置指定道路」であることが多いのです。


 

では、位置指定道路とは何か。

もともとは一つの大きな土地に、数区画の住宅地を造りたい場合、

事業者は真ん中に「道路」を確保し、その両側に家を建てていくことになります。

 

この「道路」は通り抜けができないので、公道ではなく私道となります。

というのは、公道は通り抜けられることが条件だからです。

 

ところで、家を新築あるいは建て替えする場合には、

前面の道が、公道か、それに準ずる道、あるいは位置指定道路でなければなりません。 

単なる私道では、将来建て替えできないという問題が生じます。

 

だから事業主は、私道に「道路位置指定」の認定を受けるわけです。

この認定があれば、公道同様に再建築が可能となります。

 

勿論、私道の所有権は個人になるので、私道には敷地所有者の持分負担があるのが理想的です。

そうすれば建て替えの申請手続きもスムーズです。 

 

 

しかし、稀に道路位置指定の認定を受けていない私道もあります。

こうした私道に面する一戸建ては、建て替えできないリスクがあり、

それゆえに、金融機関の評価も厳しく、住宅ローンを組めなかったりします。 

 

いかがでしたか?

一戸建ての購入は将来的な建て替えまで考えて、検討することです。

自分では判断できないときは、信頼の置ける不動産仲介業者や、

住宅のプロのアドバイスを受けることも大切です。

 

それではまた。

 

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条件なしの土地のメリット・デメリット(新築一戸建て購入編)

2016年2月23日 | お役立ち豆知識

   

 

建築条件なしの土地はそれなりにリスクがある・・・

 

こんにちは、辰川です。

 

自分の好みの建物を建てるという点では、建築条件のない土地に勝るものがありません。 

特にこだわりのある人はそうではないでしょうか。

 

ただし、ここでの一番の問題は、土地を自分で探さねばならないということですね。 

しかも、土地に建築するには、都市計画法や建築基準法などさまざまな制限がかかっているものです。

 

例えば、家が建たなかったり、建てられたとしても予想外のお金がかかったりしたとき、そうしたすべての問題を自分たちで解決しなければなりません。

 

その点、建売りの一戸建てや、建築条件付の土地であれば、売主業者がすべて責任をもつので買主にはリスクがありません。

 

 

ただ、そうはいっても、建築条件付きの土地は、自分が思うような家を建てられるのですから大いに魅力がありますよね。

 

家の建築期間には指定がないので、じっくりプランを練れるということがあります。

これも、こだわりがある人には場合は大きなメリットですしね。

 

資金面では、建築条件付きの土地は、土地・住宅の総額がだいたいイメージできていますが、これが建築条件無しの土地となると、建物の自由度が高い分、ついつい費用がかさんでしまうことに注意しなければなりません。

 

また、賃貸に住んでいる場合ではその間の家賃を払い続けながら、土地のローン返済もしなければなりませんから、資金の組み立ても知恵がいります。

 

いかがでしたか?

建築条件なしの土地に家を建てる場合は、まず、建築期間と資金面でゆとりをもって向き合うことです。

せっかく自分で選んだ土地に、思う家が建てられないということがないよう、資金面でも問題が起きないよう、できれば住宅の専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。

 

それではまた!

 

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建築条件付土地のメリットデメリット(新築一戸建て購入編)

2016年2月23日 | お役立ち豆知識

 

 

建築条件付土地とは、購入した土地に、指定の建築会社で住宅を建てるもの。

 

 こんにちは、辰川です。

  

建売住宅と、建築条件付土地に家を建てることはよく似ています。

 

というのは、先に家が建っているか、契約後に家を建てるかの違いでしかないからです。

その証拠に、どちらも土地と建物がワンセットにして販売されていますよね。

 

ただ、建売住宅は建物が完成済みであることが多いのですが、

中には建築中に販売されているものもあります。

そうはいっても、建売の場合は、基本仕様を買い手の意向で変更はできません。

 

一方の建築条件付土地は、土地を契約後、

建物を一からプランニングすることで自由設計で建てようとするものですから、

多少の変更工事ならOKというケースも多いです。

 

 

さて、建築条件付土地に家を建てるメリットを次に挙げてみましょう。

 

1、土地建物を合わせた価格や諸費用がわかっているので、

資金計画が立てやすく予算オーバーに陥るということがない。

 

2、建物施工業者は決まっているが、もしその建築会社に信頼がおけるのなら、

新たに住宅会社を探す手間もかからず、スムーズにプランニングは入れる。

 

 

一方、デメリットとしては次のようなものがあります。

 

1、土地契約と前後して建物請負契約を結ぶので、

決められた期間内に家を建てなければならない。

 

2、仕様や間取りが建売住宅と変わらない場合には、

完全な自由設計を求める人は不満が出やすい。

 

 

家は大きな買い物。まして、土地を買ったあとで、業者に建ててもらうのですから、

その業者を信頼できるかどうかが大きなポイントとなりそうです。

 

 

いかがでした?

初めて家を建てる人にとって、どんな建物が出来上がるのか不安なものです。

その点、現物を見て判断できる建売住宅は意外と、失敗の少ない選択なのかもしれません。

 

それではまた!

 

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中古マンション購入後のリフォーム作戦

2016年2月21日 | お役立ち豆知識

 

こんにちは、辰川です。  

 RIMG0770.JPG  

 

昨今、都心部では地価が高いこともあり、

マンションデベロッパーが分譲する多くのマンションは

高層化されています。

 

今回、Y様が 手に入れたマンションは3階建てという低層マンション。

このエリアは、大阪市内でも古くからある町並みで、

現在はこのような低層階の新築分譲マンションは望むべくもありません。

 

この住戸は最上階ですが、

部屋に入ると、写真のように勾配天井になっています。

 

結構な高さがあり、ここを上手く利用すれば、ロフトも造れそうです。

しかも、明かり採りの窓もある・・・ 

 

マンションは、一戸建てのように外へ外へと増築できません。

でも、この住戸のように部屋の高さに余裕があると、

上の空間を生かすことも可能ですね。

 

次回は、古いクロスを剥がして、間仕切り壁を調べてみます。

マンションの場合、間仕切りの内部がコンクリートでなければ、

間取りの大幅な変更も可能となります。

 

それではまた。

 

当社では中古マンションや一戸建てを購入後、

長く快適に暮らせるリフォーム相談にも応じています。

どうぞ気軽にご相談くださいませ!

 

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建売住宅のメリットデメリット(新築一戸建て購入編)

2016年2月19日 | お役立ち豆知識

 たてたて

 

建売住宅のメリットは、何といっても価格と立地か・・・

 

こんにちは、辰川です。  

   

ふつう、新築一戸建てを手に入れる場合、次の3つの方法があります。

まず1つは、建売りを買う。

2つ目は、建築条件付土地に建てる。

そして3つ目は、土地を買って注文住宅を建てる。

 

それぞれに家の出来上がりは同じでも、やはりメリットデメリットがあります。

そこで今回は、建売住宅についてです。

 

建売住宅とは、不動産会社が家を建て、土地とセットで販売されている住宅。

そんな建売のメリットは、やはり値段と立地です。

 

土地と家をそれぞれ別個に買う場合を考えてみましょう。

例えば、土地は個人から購入し、

家は気に入った住宅メーカーで建てるパターンが多いですね。

 

でも、簡単に土地が見つからなかったりします。

しかも、土地と建物を合わせると予算オーバーをいうことも起こりがち。

 

その点、個人で探してもなかなか土地が出ない場所に、

突如として販売されるのが「建売利住宅」であったりします。

 

しかも、建売住宅のメリットは現物を確認でき、

明確な価格提示がされていること。 

 

そのほか、価格が土地建物で1本化されているので、

住宅ローンの手続きが楽なのも建売住宅の特徴といえます。

 

デメリットといえば、建売は最初から、

価格や仕様がその会社によって決められていることですね。

 

例えば、キッチンや洗面台、風呂などの仕様や建具のグレード、外装材の種類は、

決められた中で、選択していくしかありません。

 

これは、どちらかいうば新築マンションを買う感覚に近いので、

原則的に変更工事は期待できません。

着工前の変更であれば多少の融通はきくことがあるという程度です。

 

いかがでしたか? 

最後に、建売はアフターがよくないというイメージがあるます。

でも、実際は真面目にやってる会社も数多いです。

どちらにしてもしっかりと業者を見つけることが必要ですね。 

 

それではまた!

 

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住宅ローンが使えない物件

2016年2月11日 | お役立ち豆知識

 

 

世の中には、住宅ローンが使えない物件がある・・・

そんな事実をご存知でしょうか?

 

こんにちは、辰川です。 

 

 たまに、チラシなどを注意深くみると

「再建築不可」と記載された物件があります。

 

 

再建築不可とは文字通り、

家を新築したり、建て替えたりできない物件のこと。

 

厄介なことにこうした物件は、

更地の場合もありますが、家屋が建っている場合もあります。

 

まさか家屋があれば、建て替えできないとは思わないですよね。

でも一旦更地にするともう再建築不可能なんです。

 

 

では、どういう物件が再建築不可能なのか?

特に多いのが、前面道路と敷地が2m以上接していないケースです。

これは現行の建築基準法ではまず家を建てられません。

大阪など古い家屋が建て込んだ市街地には、

再建築不可物件が多数存在しています。 

 

  

再建築不可の物件では、住宅ローンは使えません。

なぜなら、金融機関はこうした物件は、担保評価できないと考えており、

どうしても購入するには現金しかありません。

 

 

しかし現金で購入できたとしても、

将来、その物件を売却するとき、次の買主も現金で買ってくれる人を見つけるしかなく、

なかなか売れないということですね。

 

 

その相場の安さに狙いをつけ、次の売却うんぬんは考えず、

ただ収益目的で現金購入する不動産会社もありますが。

でも、あなたの場合は違いますよね。

 

 

いかがでしたか? 

現金で購入できるからといって、

知らずに再建築不可の物件を手を出すと、

次は売るに売れません。

 

だから、マイホーム探しで成功するには、

何といっても信頼のおける仲介会社を見つけることが一番なのですね。

 

 

それではまた!

 

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築年数の古い物件でも、住宅ローンは組めるか?

2016年2月 7日 | お役立ち豆知識

 ・・・ふるいうふる 

「築年数の古い中古物件は、

住宅ローンがホントに組めないんですか?」

先日、こんな質問を受けました。

 

 

こんにちは、辰川です。 

 

 

マイホームを購入する人のおよそ7、8割の方が

住宅ローンを利用するといわれます。

 

 

長期で組めば、月々の支払いも楽なので、

35年とか、少しでも長く組むのが一般的となっています。

 

 

さて、そんな住宅ローンですが、

築年数の古い物件を購入する場合、

そもそも住宅ローンが組めないと考える人は多いです。 

 

 

というのも、木造住宅は20年間で当初の20%の評価額まで

償却されるので、古い中古物件の場合、

金融機関は担保評価が見れないものと考えるからです。

 

 

では、本当に築20年以上の古い物件は

住宅ローンは組めないのでしょうか?

 

 

実際には、住宅ローンを扱う金融機関にもよりますが、

一戸建ての場合、目安として50年間から築年数を差し引いた

期間がローンを組める期間といわれます。

 

例えば、築30年の中古物件なら、

20年のローンは組めるということですね。

 

 

これが中古マンションとなると、一戸建てと少し異なります。

マンションでは管理形態によって住宅ローンに違いがあり、

例えば、管理会社に全部委託されたマンションであれば、

古いマンションであっても35年のローンを組めます。

 

 

しかし、住民だけで行う、自主管理型のマンションでは

長期のローンは組めないことがあるので要注意。

 

もちろん、上の要素以外にも、

本人の支払い能力や、扱う金融機関によっても担保評価は異なります。

 

いかがでしたか?

キャッシュでないと、中古物件は買えないわけではありません。

もし気になる物件があるなら、仲介会社に相談に乗ってもらうことですよ。

 

次回は、住宅ローンが組めない物件について。

 

それではまた!

 

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契約解除になると、手付金はどうなる?

2016年2月 7日 | お役立ち豆知識

 

・・・

「もし、契約を解除したら、私が支払った契約金(手付)はどうなるの・・・」

 

こんにちは、辰川です。

 

せっかく、取り交わした不動産契約も、

その後、買主・売主の都合で契約解除になったら、手付金はどうなるのでしょうか。  

実は、不動産取引では、こうした場合の手付の扱いにも決まったルールがあります。

 

 

そこで、今回は、手付による解除について。

 

不動産取引では、いわゆる「手付流し」と「倍返し」というものがあります。

これは、 これ買主が解除する時は支払った手付金の放棄し、

売主が解除する時は、受け取った手付金を返し、更に手付金と同額を支払うというもの。

つまり、不動産の手付金は、解約手付けの性格をもつのですね。  

 

 

この手付による解除も、いつまでも無制限も行えるわけではありません。 

つまり、手付の解除期限が設けられている場合、その期日が過ぎてしまうと、

契約不履行による契約解除の扱いに変わってしまうのです。

このケースは違約金を支払うことで契約が解除可能となります。 

 

 

そうはいっても、売主が宅建業者の場合は、

どちらかというと買主保護の色合いがでてきます。 

例えば、手付解除期限を設けなかったり、

損害賠償金を手付金と同額に取り決めるケースも多くみられます。

 

 

 

いずれにせよ、不動産の取引は高額であるため、

契約から決済日までの間、容易に契約解除が可能になってしまうと

買主あるいは売主のいずれがが不利益を蒙ることになります。

 

それを防ぐ意味でも、中間金の扱いにも一定の拘束力を持たせています。 手付金や中間金の扱いにも一定の拘束力を持たせています。  

契約解除については金銭的なペナルティを課すことで、

円滑な取引ができるようになっているのですね。

 

 

二回にわたっての手付金の話は、いかがでしたか?  

もしあなたが不動産を契約するにあたり、手付金等で不安なことがあれば

気軽にご相談ください。 

 

それではまた!

 

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