仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2019年9月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。

マイホームを選ぶときの重要ポイントとして

「住み心地」を挙げる人は多いですね？

さて、マンションの場合には、その規模の大きさで、

住み心地にも違いが出てきます。

そこで今回は、

大規模マンションと小規模マンションの住み心地の

違いについて。

ここでは、総戸数100戸以上を「大規模」とし、

それより以下を「小規模」とします。

今日は、大規模マンションのメリット・デメリットについて

お話ししましょう。

まずは、メリットから 

大規模マンションといえば、まず浮かぶのが、

大阪の都心に建つタワーマンションがありますね。

あるいは、少し郊外に建つ多棟型マンション

もあります。

いずれも場合も、共通するのが、

スケールメリットです。

例えば・・

・マンションの場合、住戸数が多ければ一戸あたりの管理費や

修繕積立金の額を抑えることができます。

・大規模であるほど、ゲストルームやキッズルーム、ジムなど

共用施設が充実していることが多いです。

・敷地内に緑地や公園が備わっていたり、駐車場や駐輪場が十分あって、

利用料金も安価であったりします。

一方、大規模マンションのデメリットは 

・共用施設が充実しているものの、

　人によっては無駄と感じることもある。

・住民が多いため、みんなの意見を取りまとめるのが

　一苦労である。

・住人同士のベタベタした濃い付き合いがないぶん、

　ご近所関係が希薄になりがち。

・エレベーターが少ないと、待ち時間が長くなる

そのほか、大規模のマンションは、敷地内に緑が多かったり、

住戸数のわり意外と静かである、ということも多いようです。

次回は、小規模なマンションの特徴について。

それではまた。  

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こんにちは、辰川です。

近頃、日本各地で空き家の強制撤去がニュースになっていますよね。

自治体は、「空き家対策特別措置法」という法律で、

倒壊の危険性のある空き家を、強制撤去ができるようになりました。

そして、その費用を空き家の所有者に請求できるといいます。

空き家が発生の一番の原因は相続か

誰も住まない実家が売却されないまま

時間だけが経過してしまったケースですね。

ふつうに売却すれば買い手がつく物件も

空き家にしてる人は相当多いということでしょうか。

ニュースなどで強制撤去される空き家も、

もう少し早めに売却しておけば、所有者に強制撤去費用が

かからなかったかもしれません。 

当然、今住める空き家も管理しないで放置しておくと、

先々、大きな費用がかかることもあるでしょう。

そう考えると、資産だと思って所有しつづけたつもりが

リスクに変わる可能性もあるということです。

特定空き家を放置したらどうなる？

空き家対策特別措置法（2015年施行）では、

適切に管理されず放置された結果、

「特定空き家」に指定されると

固定資産税が6倍になる可能性もあります。

 一方で、空き家を売却すれば、

固定資産税を支払う必要はなくなり

当然、建物の維持費もかかりません。

さて、 空き家の売却には、

不動産仲介会社を通じて、買い手を探す方法があります。

例えば、大阪や京都、奈良の市街地にあれば、

買い手がつくのも期待できるでしょう。

でも、地方にあるため、売却が難しいようであれば、

「空き家バンク」を活用するのも方法です。

空家バンクは、お金は得られないかもしれませんが、

空き家を保有することの負担からは解放されますから。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

ネットや不動産チラシなどで販売されているる中古物件には

「仲介」と「買取再販」の2つの形態があります。

前者は売主が個人であり、不動産会社がそれを買主に紹介する

という形態です。

一方、後者は不動産会社が中古住宅を仕入れ、

リフォームし再販売するものであり、

売主が不動産会社となるので、買取再販ですね。

「仲介」の特徴とは

仲介とは、いわば仲介業者（不動産会社）を使って、

不動産を欲しがっている買主を探す方法。

売主にとっては、

不動産市場の相場価格で売却できる可能性があるのですが、

買取に比べると、売却までに時間がかかります。

売買が成立すれば、売主は不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

通常であれば、仲介手数料は物件価格の3％＋6万円と上限。

（ここが当社とは違う点ですが）

さて、この仲介手数料が不動産会社の利益であり、物件価格には

不動産会社の利益は一切含まれていません。

買い手にとっては「仲介」はなるべく安く購入したい人には

望ましい形態といえます。

また、売主にとっても「仲介」は、市場価格に近い価格で売却できる

可能性が高くなります。

ただし、急いで売却したい場合は向いていません。

「買取再販」の特徴 とは

一方、買取再販の場合、不動産会社が競売や個人の所有者から物件を買い取って、

リフォームをしたあと、買主を探すケースが多いです。

売主である不動産会社は、自由に利益を設定できるので

いかに安く中古住宅を仕入れられるかが勝負。

また買主からすると、買取再販の物件は2年間は売主である不動産会社が

欠陥を修理する義務があるのは、大きなメリットです。

そのため市場価格より少し高くても、リフォームされていて、

アフター面も安心な物件を探したい人に向いています。

ただ逆の見方をすると、自分の思い通りのリフォームが

できないとも言えますね。

一方、売主にとっては、買い取り急いで売却したい場合は

たいへん有利ですが、不動産会社もあとで再販するわけですから

当然、市場価格よりも買取価格は安くなります。

いかがでしたか？

仲介と買取再販、それぞれ特徴を理解して、

あなたのマイホームの売却、購入に役立ててくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

新築住宅を違い、中古物件を購入する人の多くは、

引っ越しまでに何らかのリフォームを行うもの。

ですから、自分が買った中古マンションや一戸建てが

素敵に生まれ変わるのは、ワクワクしますね。

近所付き合いは、入居前に始まっている 

でも、もしそのリフォームによって、

近所の人たちがストレスを感じているとしたらどうでしょう？

あなたにとって、不本意なことではないですか。

実際、リフォームが始まると騒音や振動、ホコリなどで、

ご近所さんが嫌な思いをするケースが起きたりします。

また工事車両が多数駐車しますし、マンションの場合だと

資材の搬入でエレベーターがなかなか来ないということも。

では、近隣の人たちのストレスを軽くするには

どうすればよいのでしょうか？

工事前の挨拶がストレスを軽くする 

何の前触れなく、リフォーム工事が始まったら

どうでしょう？

解体や施工中の騒音が何日もつづくとなれば

誰でもよい気はしませんね。

まだ会ったこともないあなたに対して、

不満ばかりが募るかもしれません。

それを防ぐ有効な手立ては、事前に挨拶です。

ご近所さんも事前に工事期間や内容を知っていたら

ストレスはずいぶん軽くなるはずです。

ふつう、リフォーム業者が挨拶回りしてくれることが

多いと思います。

そのとき、あなたも挨拶しておけば、

その後の人間関係がずっと楽になります。 

いかがでしたか？

入居前からご近所さんとの関係冷え切っている、

そんなことにならぬよう気をつけたいものですね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

風通しの良い家は、部屋にいるだけで、

得も言えない心地よさを感じます。

それだけに、風通しの良し悪しは、

日当たりと並び、住み心地を左右する重要ポイント。

そこで今回は、風通しの良い中古マンションの

見つけ方についてです。

風の出入り口がありますか？ 

特に中古マンションの場合、一戸建てより窓が少ないため、

風が通りやすい物件かどうか、意識したいものです。

では、何をポイントに判断すればよいのか？

それには、ちょっとしたコツが・・。

実は、窓の大きさと風通しは、別の問題です。 

つまり、風が通るためには、入り口と出口が必要になります。

２つの窓が対面しているか、あるいは

窓や開口部の距離がなるべく離れているのがよいのです。

リフォームで改善できることも

窓が少ないせいで、風通しのよくないマンションも、

リフォームによって、風の通り道を作ることができます。

そのときのポイントは、次のようなもの。

・ドアを引き戸に変更する

引き戸は、ドアに比べて開口部が大きく、

また開け放して使えるので、風の通り道を確保しやすくなります。

・ドアの位置を変更する

ドアを風の通り道に当たる位置に変えることで、

驚くほど風通しが良くなります。

・間仕切り壁を可動式に

部屋と部屋との間の壁を、可動式パーテーションに変えるのも

効果あり。

・間取りを変更する

ベランダ側と廊下側の間で、風の出入り口を設けることで

「風の通り道」をつくれます。

いかがでしたか？

風通しのよさは、健康面にもプラスに働きます。

健康的で、快適なマイホームを是非、実現してくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

Suumoやホームズといった不動産ポータルサイトで

家探しをするとき、まず最初に選択するのが、

地域エリアや希望の沿線ですよね。

さて、あなたは住みたいエリアが決っていますか？ 

まだ決まっていないなら、

「都心部」か「郊外」で絞り込むのも一つの手です。

そこで今回は、「都心部」と「郊外」の違いについて。

利便性や資産価値を重視するなら都心部 

将来的に、売却や賃貸を念頭にいれているなら、

「都心部」がもつ利便性の高さは、資産価値にも直結します。

また、「子供は私学がよい」とか

「通勤に時間をかけたくない」と思うなら、

これもまた都心部志向といえそうですね。

ただし、都心で家を買えば、売却時に有利かといえば

一概にそうともいえません。

なぜなら、町並みの雰囲気や車の騒音、

公園の有無などによって、人気は左右されるからです。

教育費や住環境を考えるなら郊外もアリ

当然ですが、同じ予算だったら、中古住宅にせよ、

新築一戸建にせよ、郊外のほうが広いものが買えますね。

また「子供は自然の残る環境でノビノビ育てたい」

「ガーデニングや家庭菜園を楽しみたい」「義務教育は公立で十分」という人なら、

郊外のほうが満足度は高いでしょう。

 郊外の生活は、マイカーは必需品 

郊外で、大型スーパーがある街では、むしろ買い物し易いと

感じる人も少なくありません。

それだけに、買い物や通院、ちょっとした移動にも

マイカーは必需品となりますよ。

いかがでしたか？

都心と郊外、どちらにも良さがあります。

 もしあなたが住みたいエリアで迷っているなら、是非参考にしてくださいね。 

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

住宅ローンといえば、最長で35年の返済期間。

ホント、長い長い期間ですね。

その間、「もし何かの事情で返済できなくなったら…」

これって、誰しもが一度は心配することではないでしょうか。

死亡や疾病、失業などは家を買う、買わないにかかわらず、

誰にも共通するリスクです。

さて、こうした返済中のリスクに備える方法はあるのでしょうか？

残額を肩代わりしてくれる「団信」 

団体信用生命保険（略して『団信』）は、

住宅ローン契約者が返済中に死亡・高度障害状態になったときに

そのローンを肩代わりしてくれる専用の保険のこと。

つまり、残された家族が住宅ローン返済で、生活に困窮しないよう

にするための生命保険といえます。

ちなみに民間の住宅ローンでは、たいていは「団信」の加入がセット

になっていて、その保険料はローン金額に含まれています。

補償範囲が拡大した、特約付き「団信」も

 団信には三大疾病保障（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）

などの特約付きのものもあります。

特約部分の保険料は、金融機関が負担したり

金利に上乗せするところなど様々です。

団信に加入できない人は「フラット35」がオススメ

ところで、団信は生命保険の一種でもあるので、

健康告知が必要になります。

ただ持病や既往症がある人は、団信に加入できないことがあり、

その場合は住宅ローンの審査に通りません。

となれば、『団信に加入できない＝マイホーム購入を断念』

ということになりかねません。

でも、必ずしもそういうわけではありません。 

たとえば、「フラット35」を活用する手が残されています。

フラット35だったら、団信への加入は任意なので、

健康状態に係わりなく住宅ローンの借り入れが可能。

そうはいっても、万が一のことがあったら困りますね。

その場合は、持病があっても加入しやすい、

民間の生命保険を活用を考えてみてくださいね。 

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

蒸し暑い日など、ゴロっと寝っ転がれる畳の間があって

「本当に良かったな」と、ふと思うことがあります。

そんな和室も一時は、

「和室は必要か？不要か？」で悩む方は多かったのです。

それが最近、家を買うなら1部屋は「和室＝畳の部屋が欲しいね」

という人が増えています。

和室は家事や子育てがしやすい 

和室が再び注目されだしたのは、家事や子育ての

しやすさにあります。

というのも、畳は直に座れるため、洗濯物を畳むにも

アイロンを掛けるにも重宝するからです。

しかも、和室にはソファやベッドといった大型家具を

置かないので、掃除がしやすいというメリットも。

また畳の間は、赤ちゃんの昼寝や添い寝にもピッタリ。

フローリングにマットを敷いて寝かせるのは抵抗がある、

という人は結構いるのです。

畳は子供と相性が良い 

畳の特徴は、防音性と弾力性にすぐれている点です。 

たとえば、畳は衝撃を吸収するため、

子供の足音もフローリングより階下に伝わりにくい。

転んでもケガをしにくく、子供も安心して

遊ばせることができます。

また子供たちにとって、畳の部屋は魅力的な

遊び場になります。

というのも、家具が少ないので動きやすくて、

トランプなど床にモノを広げる遊びにも便利だからです。

最近の畳は、素材も色も豊富 

畳の素材は、昔ながらのイ草もあれば、和紙もあります。

またカビ・ダニの心配がないポリプロピレン製も。

また縁（ふち）なしのタイプは、洋風とも相性がよいですし、

正方形の畳を市松模様に敷くのも人気です。

いかがでしたか？

家を買ったら、和室をあなた好みに演出し、

暮らしを楽しんでみるのもよいですね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

夜の就寝中に、耳元でプゥ〜ン・・

蚊（か）の不快な音で、眠りを邪魔されるのはイヤなものですね。

ところで、蚊以外でも、虫が大嫌いという人はいます。

女性はこの傾向は高いように思うのですが。

マンションは上にいくほど虫が侵入しない？ 

マンションの場合、高階層ほど虫が

侵入してきにくくなります。

これをマンション購入の理由に

挙げる人もいるくらい・・。

 例えば、セミなどの昆虫は18メートル（6階程度）の

高さまでしか飛べないと言われています。

また、蚊（か）の飛行高度を調べた実験では、

高さ45メートルでは蚊（か）は採集されないそうです。

しかもマンションの場合、蚊が強風に流されてしまい、

上層階まで辿り着けないということも。

実際、タワーマンションの上層階で網戸が

見られません。

階数に関係なく虫と遭遇する場合も 

例外として、蚊が１階で住民といっしょに

エレベーターで上がってくることはありえます。

これだけは防ぎようがありません。

また屋上緑化で発生した虫が下におりてきたり、

バルコニーの鉢から虫が発生することはあるでしょうね。

なので、ベルコニーや玄関前で虫を発生させないよう

心掛けは必要みたいです。

いかがでしたか？

もしあなたが虫嫌いで、中古マンションを検討されているなら

ぜひ参考にしてくださいね。

それではまた。

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  こんにちは、辰川です。中古住宅の購入では物件価格の7~10％が諸経費としてかかる 中古住宅を購入するには、物件価格以外に様々な諸経費がかかります。 諸経費の目安がどのくらい？およそ物件価格の９%～10%と考えておくとよいです。 

例えば2500万円の中古住宅であれば、225万円～250万円位が

必要になると心積もりをしておくことです。

諸経費を試算すると

では、仮に2500万円の中古住宅を購入した場合で

試算してみましょう。

<諸経費概算>

・仲介手数料（物件価格の3％＋６万円）…  81万円（税別）

・登記費用（登録免許税、司法書士への報酬）…　35万円

・銀行の保証料、事務手数料 (２千万円　35年）… 40万円

・火災保険料（ローン利用時には必須）…　35万円

・固定資産税、都市計画税等を日割り精算… 　5万円(仮定)

・引っ越し費用　…　20万円

・エアコン、カーテン、照明代…　30万円

合計金額　226万円

物件価格2500万円に対して、諸経費が226万円

（物件価格の約9％）が諸経費となっています。

仲介手数料は節約できる

さて、諸経費の項目の中で、もっとも大きいのが仲介手数料ですよね。

当社の場合、物件によっては最大無料になることもあるので、

こうしたサービスを活用して、諸経費を節約するのも賢い購入方法です。

ちなみに、新築住宅ではかかる物件価格の消費税は、

中古ではかかりません。

また購入後　半年くこんにちは、辰川です。

中古住宅を購入するには、物件価格以外に

さまざまな諸経費がかかります。

諸経費の目安はどのくらい？

およそ物件価格の９%～10%が諸経費と

と考えておくとよいです。

例えば2500万円の中古住宅であれば、225万円～250万円位が

必要になると心積もりをしておくことです。

諸経費を試算すると

仮に2500万円の中古住宅を購入した場合で

試算してみると・・

・仲介手数料（物件価格の3％＋６万円）…  81万円（税別） 

・登記費用（登録免許税、司法書士への報酬）…　35万円 

・銀行の保証料、事務手数料 (２千万円　35年）… 40万円 

・火災保険料（ローン利用時には必須）…　35万円 

・固定資産税、都市計画税等を日割り精算… 　5万円(仮定)

・引っ越し費用　…　20万円

・エアコン、カーテン、照明代…　30万円

合計金額　226万円

物件価格2500万円に対して、諸経費が226万円（物件価格の約9％）が

諸経費となっています。

仲介手数料は節約できる

諸経費の項目の中で、もっとも大きいのが仲介手数料

といえますね。

当社の場合、物件価格の１％、また物件によっては

最大無料になることもあるので、

こうしたサービスを活用してみるのも賢い購入方法です。

ちなみに、新築住宅ではかかる物件価格の消費税は、

中古ではかかりません。

それではまた。

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