2018年6月30日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
不動産に掘り出し物はない、とよく言われます。
このことは、土地選びにも当てはまります。
値段の安さに惹かれて買った土地が、
あとから大きな費用がかかったというのは、
よく聞かれる話です。
例えば、水道や下水道の設備が無かった…
造成工事や地盤改良に多大な費用がかかった…
などなど。
「安い土地＝悪い土地」とわけではありませんが、
「なぜ、その価格なのか？」を調べることは大切です。
また、仲介業者は不動産取引についてはプロですが、
住宅建築に限っては素人と変わらないことも。
ですから、土地購入で不安がある場合は
建築のわかる業者、あるいは設計士に
一緒に見てもらうのが最善といえます。
そして建築のプロの視点から、適切なアドバイスを
受けてみることですよ。
それではまた。
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2018年6月27日 | つれづれ日記
こんにちは、辰川です。
前回は、マンションと一戸建では
所有の仕方は違うという話でした。
一戸建ては、基本的に土地も建物も100%、
一個人が所有することが可能でしたね。
ということは、いつか建物の価値が無くなった時でも、
土地という資産は残ります。
ところが、マンションの場合、敷地（土地）権は全ての
区分所有者が共有しています。
敷地権は原則、専有部分と分けて処分できないので、
建物が老朽化して耐久性を失った場合には、
資産価値はほぼゼロになります。
こうした理由から一般的には、
土地を専有できる一戸建てのほうが、
資産価値は落ちにくいというのが定説でした。
ところが実際は、マンションの寿命は施行技術の発達によって、
近年ますます伸びています。
そのため、40年や50年程度で価値がゼロになるという状況は
考えにくいものになりました。
また立地によっては、再開発計画で建て替えられれば、
マンションの資産価値が倍増する可能性も出てきます。
このように考えると、分譲マンションが一戸建てより
資産価値で劣るとは、もはや云えなくなりました。
したがって、戸建てにせよ、マンションにせよ、中古住宅を選ぶにあたりは、
日頃の手入れ（マンションなら管理状況）や修繕が行き届いているかどうかが
資産価値を左右するといえそうですね。
それではまた。
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2018年6月25日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
今回は、マンションの土地の権利である、
「敷地権」について。
マンションや一戸建てを売買すると、
その所有権は売主から買主に移ることになります。
一戸建てであれば、土地と建物にそれぞれ別々になっているので
土地と建物の名義が同一人でなかったり、
また土地だけを売却したり、建物だけを売ることも可能です。
ところが分譲マンションは、
一戸建ての所有の仕方と異なります。
というのも、マンションの場合、
建物（専有部分）と土地（敷地利用権）を
別々に処分することができません。
つまり、マンション（専有部分）を売買すれば
土地（敷地利用権）も一緒に付いてくるわけです。
なぜこうなったかは、マンションの敷地の共有者が膨大な人数であるため
登記事務を簡略化する必要があるからです。
したがって、マンションを買った後、
買主の名義（区分所有権）は建物の登記簿のみに記載し、
土地登記簿には記載しないことになっているのですね。
それではまた。
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2018年6月24日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
今回は、マンションの所有権について。
一戸建てであれば、土地と建物は一個人の所有とすることが
可能ですよね。
ところが、分譲マンションのような共同住宅では、
1棟の建物に、50戸、100戸といった独立した複数の住居があるので、
一戸建てのようなわけにはいきません。
ちなみに、売買対象となるマンションの1住戸のことを
「専有部分」といいます。
ネットやチラシなどに広告掲載されているのが、
この専有部分です。
そして、マンションを購入すると、
この専有部分を所有する権利、いわゆる「区分所有権」を
もつことになります。
一方、エントランスや廊下、エレベータなど
共同で利用する建物の部分は「共用部分」となり、
区分所有者全員で共有します。
ところで、マンションの敷地（土地）についても、
一戸建てのように1個人の所有とはなりません。
マンションの敷地に関する権利は、
区分所有者が共有で利用できる「敷地権」といいますが、
この敷地権は登記によって確定します。
要するに、あなたが中古マンションを購入すると
「区分所有者」となります。
そして、専有部分の所有権、共用部分の共有持分、敷地の共有持分という
3つの権利を持つことになるわけですね。
次回は、マンションの敷地権について。
それではまた。
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2018年6月22日 | つれづれ日記
こんにちは、辰川です。
今回は、お客様自身でリノベーションされたお家をご紹介します。
I様は、一昨年に当社の仲介で、大阪市阿倍野区にある中古マンションを
購入されました。
築30年経ったマンションながら、I様はプロの手を借りず間取りプランを練り、
１年以上の月日をかけて、とうとう完成させました。
低層マンションの最上階（といっても３階部分）なので、
ロフトをつくることができました。
大工さんの手も借りましたが、壁塗りや床貼りは
何と、I様の家族全員で仕上げたものです。
このように女性目線で考えたリノベーションは、
細やかな工夫が随所に。
キッチンの壁にはガラスブロックを組み込まれています。
これだったら、壁の向こうの部屋から採光がとれますね。
素人でもここまで出来るという、素晴らしい事例といえます。
そして、まるで一戸建ての平屋のいるような感覚！
わたしの想像していた以上の出来栄えです。
あなたも古い中古住宅を購入したら、是非頑張ってリノベに
挑戦してみてはいかがでしょうか？
それではまた。
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2018年6月19日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
前回は、地積測量図が近年になって作られた地図であり、
比較的正確なものであるという話をしました。
法務局に行けば、地積測量図とは別に、「公図」と呼ばれる地図が
備えつけられています。
これが公図なのですが、土地の寸法も方角もわかりませんね。
つまりは地積測量図ほど正確な情報は得られません。
というのも、公図の多くは明治時代に徴税を目的に
作成されたものだからです。
さらに当時の測量法は正確でなかったこともあり、
公図には現況とは一致しないことも起こります。
そんな公図ではありますが、
土地に関する公的資料がない地域は多いため、
土地の大まかな位置や形状を明らかにできる点で、
現在も利用されているのです。
これは、公図が現況がずれていても、
土地の所有権や筆界には影響がないからです。
そうはいっても、境界めぐるトラブルを防止するためにも、
機会があれば、近隣の人と立ち会いの上で
正確な実測図を作成することもおすすめします。
それではまた。
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2018年6月17日 | つれづれ日記
こんにちは、辰川です。
昨日は、O様が奈良県大和郡山市にある中古マンションを
ご契約をされました。
このマンションは、JR大和郡山駅から徒歩2分という近さ。。
築20年近いマンションといえど、管理もしっかりしており、
生鮮食品を扱うスーパーもすぐ向い側にあり、
ここなら安心して暮らせそうです。
また駅前からは、イオンモール行きのバスが
頻繁に出ており、
日常生活でほとんど車を使う必要もないのでは、
と思わせる物件です。
O様、ご契約おめでとうございます。
2018年6月16日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
新築一戸建てや土地の購入を検討する時、
敷地の広さだけでなく、間口や奥行き、方角なども
知っておきたいものですよね。
こうした土地に関する情報を知るのに役立つのが、
法務局に備えつけられた地図です。
不動産の売買で特に大事なのは、
「地積測量図」と「公図」です。
そこで今回は、地積測量図について。
下の写真は、実際の地積測量図です。
地積測量図とは、例えば、建売り業者が大きな土地を仕入れて、
数区画に分割（分筆という）するような場合に作られます。
その際、それぞれの面積をはっきりさせるため
土地をキチンと測量することになります。
もちろん、隣地の所有者と境界の立ち合いも
必要となってきます。
こうした手順をキチンと踏んだ土地には、
「地積測量図」という図面が登記所に残ります。
したがって、土地の正確な情報を知りたいときは、
まずは法務局にある地積測量図を手に入れることなのです。
但し、気をつけたいのは、
過去に分筆されたことのない土地や、
合筆（2つ以上の土地を1つの地番にする）された土地には
地積測量図はないということ。
そのときは、たしかに困ってしまいます。
それでも、地積測量図ほど正確ではないにしても
役立つ図面があるのです。
次回は、公図についてです。
それではまた。
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大阪や奈良、京都で、新築一戸建てや土地の購入・売却で
お悩みがある場合は、お気軽にご相談ください。
こんにちは、辰川です。
東京など首都圏では、不動産の仲介手数料が無料にできる、
ということはずいぶん浸透しています。
でも、大阪や京都を始めとした関西では、こうした実態を
ご存知ない方が大多数です。
従って、
「なぜ仲介手数料が無料なのか？」
「カラクリがあるのでは？」
「他に上乗せされちゃうんじゃないの？」
と不安がる人は多いです。
というのも、買主である自分が払う仲介手数料だけが
業者の売り上げになっている、と思うからですね。
でも実際には、業者は買主からだけでなく
売主からも仲介手数料をいただけます。
例えば、新築一戸建の場合は、
同じ宅建業者である売主から
仲介手数料が支払われているケースが常。
したがって、仲介手数料が無料になる業者というのはズバリ、
新築物件の売主から仲介手数料をもらうのが前提になります。
また一方で、売主から手数料を貰えないケースも。
それは、中古住宅や土地のように個人が売主である場合で、
たいていは売主側に別の不動産会社が立っています。
このケースは、やむを得ず、買主から手数料を
いただくことになります。
ただしその場合でも、買主から正規手数料の半額程度をいただく
という仕組みの会社が多いのです。
このように、買主からの手数料がゼロであっても、
広告費を抑える等の企業努力で、利益を確保できるということですね。
以上が、仲介手数料が無料になるカラクリです。
いかがでしたか？
弊社の場合には、仲介手数料無料以外にも、
建築会社ならではの強みを活かしたサービスも行っております。
あなたのマイホームの夢を叶えるお手伝いをいたしますので、
何でも気軽にご相談くださいね。
それではまた。
2018年6月13日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
前回はマンションでガーデニングを楽しむための
注意点について話しました。
さて、マンションのバルコニーはやはり手狭な感じが否めず、
一戸建ての庭のようにはいきません。
だから、本格的にガーデニングを楽しみたいという人には
かなり物足りなさがあります。
そこで、お勧めなのが、
専用庭のある中古マンションです。
専用庭であれば、土も触れるので、
ガーデニングだけでなく
家庭菜園にも挑戦できます。
ただし気をつけたいのは、
既設の芝生や植栽に手を加えることを
禁止しているケースがあることです。
そのため、どの程度までガーデニングを楽しめるのか、
あらかじめ管理規約で確認しておくとよいでしょう。
また、専用庭付きのマンションは通常の管理費のほか、
専用庭の使用料が別途必要であることが多いです。
土の要らない水耕栽培が人気
最近は手軽に楽しめる野菜の育て方として、
水耕栽培があります。
マンションのバルコニーで野菜を育てるのなら、
推敲栽培を検討してもよいですね。
水耕栽培とは、肥料を含んだ水を使用するので、
土の搬入や処分に悩まされることがありません。
いかがでしたか？
バルコニーを利用したガーデニングは、
きっと生活に彩りを与えてくれます。
あなたが暮らすマンションに合った、
花や農作物を育てて、
上手く生活に組み込んでみてくださいね。
それではまた。
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弊社は1997年に創業の小さな会社ですが、数々の不動産仲介や住宅建築を通じて、蓄積した豊かな経験とプロのノウハウで、多くの方のご支持を頂いてきました。
これからも、奈良・大阪にお住まいの方にお得になる仲介を少数精鋭で取り組んでまいります。
