仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2018年8月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。

 マイホームを探し始めて、

「A社とB社、C社とでは、どちらが多くの情報を持っているのだろう？」

と悩んだりしませんか？

でも、こうした心配は不要です。

なぜなら、不動産業者には「レインズ」という業者専用の

情報データベースがあるからです。

つまり、レインズによって、どの不動産会社も

現在販売中のほとんどの物件を

取扱うことができるようになっています。

では、「レインズ」はどのようなものなのか？

そもそも、レインズは一般消費者の利益のために作られています。

というのも、情報が共有化、透明化されると、

不動産売買がスムーズになり、

消費者の利益につながるからですね。

流れとしては、売主と不動産会社が専属専任、専任媒介契約を結ぶと、

その情報を５日以内（専任媒介は７日）にレインズ登録せねばなりません。

つまり「レインズ」には、日本で売り出されている専属専任、

専任媒介物件のほとんどが登録されます。

ですから、もし販売中の物件で気になるものがあれば、

あなたが信頼する不動産会社に依頼すれば、

情報を入手してくれるというわけです。

従って、直接その物件を売り出している業者に

問い合わせる必要がなくなり、これにより、

消費者自らが業者を選択することができるというわけです。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

大和郡山市にある、中古マンションの引渡しを無事完了しました。

当マンションは築20年ながら、最寄り駅から徒歩2分という好立地。

スーパーも目前にあり、希少性のある物件といえます。

ところで奈良は、大阪都心部のような高層マンションはありません。

中低層が中心ですから、せいぜい13~14階建て迄でしょうか。

それだけに10階部分からの眺め、風通しの良さは

なかなかのものでした。

O様はこのあと、内装を中心にリフォームされます。

今から入居が楽しみですね。本当におめでとうございます。

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こんにちは、辰川です。

前回は、敷地面積に対する「建ぺい率」と「容積率」によって

家の大きさが決まるという話でしたね。

今回は、建ぺい率と容積率以外の制限についてです。

道路幅は狭い場合は要注意

敷地は原則、幅4m以上の道路に2m以上接していなければ

家は建てられません。

では、道幅が4m未満の場合はどうなるのでしょうか？ 

その場合、道路の中心線から2m後退した地点が

道路の境界とみなされます。

従って、元々狭い敷地は、家が小さくなる可能性があるので

要注意です。

高さ制限

土地によっては、高さの制約もあります。

それを知らずに土地を購入すると、

「3階建てが建てられない」ということも起きます。

・斜線制限

斜線制限は、隣地の日当たり、風通しに配慮したもの。

具体的には、ある起点から一定の勾配で斜線を引き、その斜線内に

建物が収まらなければなりません。

ところで斜線制限には、

　前面道路を起点とする「道路斜線制限」、

　隣地の境界線を起点とする「隣地斜線制限」、

　北側の境界線を起点とする「北側斜線制限」

などがあります。

・日影規制

隣家に一定時間以上日影にならないようにするためのもの。

対象は最低でも3階以上または軒高が7ｍを超える建物です。

・高度地区

地区ぐるみで高さ制限が設けられているエリアのこと。

逆に景観維持のために、下限を設けている市街地もあります。

いかがでしたか？

あなたが、土地選びを行う場合は、

希望する建物が敷地に収まるかどうかを

ポイントに検討してみることです。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

昨日、箕面市の中古戸建の契約が取り交わされました。

およそ築15年のお家ですが、洋風の外壁が塗り直され、

なかなか洒落た外観です。

さて、箕面市は再来年には、北大阪急行線を延伸され、

2つの新駅ができるそうです。 

それに伴い、今後、程度の良い中古住宅の需要は

増える一方でしょうね。

ともあれ、N様、3カ月後の引渡しが楽しみですよね。

本当におめでとうございます！

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こんにちは、辰川です。

奈良県生駒市の中古マンションの引渡しが完了しました。

Y様が探していたのは、95?以上の床面積をもつ中古マンション。

将来親と同居を見据えての、新居選びです。

ただし、これほどまで、広い間取りの物件はなかなかありませんね。

でも、半年以上待った甲斐がありました。 

Y様は今日、引き渡しをうけて、間もなくリフォームに着手されます。

そして、1か月後に入居の予定です。

ぜひ末永く快適に暮らしていただきたいものです。

Y様、おめでとうございます。

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こんにちは、辰川です。  

土地を購入する時、あるいは建て替える時、

気になるのが「希望する家が建つのかどうか…」

ということではないでしょうか。

日本では、どんな土地に家を建てるにしても、

好き勝手に建てることはできません。

なぜなら、土地の利用は、法律や条例によって 

何らかの建築制限がかかっているからです。

建築制限とは、街の景観や防災などを考慮して、

家の広さや高さなどを制限するもの。

この制限を超えてしまうと、違法建築になってしまいます。

建築制限のなかでも、代表選手といえるのが、

建ぺい率と容積率です。

では、それぞれに説明していきましょう。

●「建ぺい率」とは…

建ぺい率とは、建物1階部分の上限面積のこと。

要は、1階の床面積が、敷地面積の何％まで使えるかを表します。

ふつう、土地の用途地域によって30％から80％と幅があります。

ですから、うっかり建ぺい率の小さい土地を購うと、

思うような広さの家を建てられない可能性がありますから、

気をつけてください。

●「容積率 」とは…

容積率とは、敷地面積に対する“延べ床面積“の割合をいいます。

延べ床面積とは、建物各階の床面積の合計のことですね。

例えば、敷地面積100?、容積率80％の場合、

１階・2階を合計した延べ床面積の上限は80?迄となります。

大阪の都心部のように「容積率」が大きければ、

狭い敷地でも、建物階数を増やして床面積を確保することも可能。

あなたが戸建住宅の新築したり、土地購入を考えているのであれば、

ぜひ知っておきたい知識といえますね。

次回も引き続き、おもな建築制限の話をします。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

物件を内覧し、いよいよ購入を決心したときには、

どんな手続きが必要なのでしょうか？

まず、「買付証明書」（購入申込書ともいう）を

不動産仲介業者を通じて、売主に渡します。

つまり、この書面によって「私は条件なら購入したい」という

意思を伝えるわけですね。

さて、買付証明書にある記載内容は次のとおり。

 ・購入希望価格

・住宅ローン利用の有無、借入額

・契約予定日と手付金額

・引渡し希望日

・その他希望事項など

この書面を受け取った売主は、買付証明書の内容をみて

売却してよいものか検討するのです。

ところで、新築一戸建でも、中古住宅でも人気の物件であれば、

複数の希望者から購入の申し込みが重なることも珍しくありません。 

その場合、売主の対応はどうなるのでしょうか？

申込者の購入条件が同じなら、交渉は「先着順」となります。

実際には、「先着順」にならないケースもあります。

それは、売主にとって、後から届いた「買付証明書」の内容のほうが条件がよい場合ですね。

例えば・・・

・購入希望価格が高い 

・住宅ローンの事前審査をクリアしている 

・キャッシュで購入を希望（ローン審査で落ちる心配がありませんね） 

・引渡日（残金決済日）が早い、などなど。

売主がもっとも懸念するのは、

売買契約後に買主が住宅ローンの審査に通らず、契約そのものがキャンセルされるリスクです。

だから、あなたが購入したい物件があったときには、

仲介業者とよく相談し、

なるべく早めに住宅ローンの事前審査を受けることをおすすめします。

それではまた。

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 こんこんにちはこんにちはこんにちは、辰川です。

ネットやチラシで物件探しを始めると、

同一物件を複数の不動産会社が広告しているのに

気づかれたことはありませんか？

そうなると、物件を探す側としても、

一体どの業者に問合せをすればよいのか

悩みますよね。

ではなぜ、1つの物件が複数の業者が扱えることが

できるのでしょうか？

それは、不動産独自の流通システムに理由があります。

通常、売主から売却依頼をうけたA社は、1週間程度過ぎると、

「レインズ」に情報を登録することになります。（一般媒介契約は除く）

つまり、不動産の情報は他社にも公開されるので、

売主から直接依頼を受けていないB社やC社、D社でも、

買主を見つけることが可能。 

そうなると、結果的にB社やC社もネットやチラシに

広告を出すことができるというわけです。

これは、買い手の立場からするとどうなのでしょう。

つまり、商談する場合、売主から直接依頼を受けたA社を通すのと、

Ａ社以外の業者を通すのとでは、何か違いでもあるのでしょうか？

不動産の購入では、売主に直接話の出来るA社でも、

直接話の出来ないB社やC社でも違いはありません。 

たしかにＡ社の場合、売主・買主双方と直接つながるため、

取引がスムーズに進みやすくなります。

ただし、ともすれば売主寄りになるのは否めません。

一方、A社以外の業者の場合、売主とつながっていない分、

買主の立場で交渉を進めてくれる傾向があります。

いずれにしても、実際に担当者と話をしてみて、

あなたが最も相談しやすく、頼りになると思う不動産会社を選ぶことが

大切なのは言うまでもありません。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

自宅を売って、新居を買う場合には、

なるだけスムーズに住み替えたいものですね。

そこで今回は、「買い替え特約」について。

通常、売主が売却代金すべてを、買主から受け取ると、

当然その家は買主のもの。つまり買主名義になります。

ところが、「買い替え特約」があれば、

買主名義になってからも、

数日間だけ、売主が住むことができます。

では、なぜこうした特約を取り交わすのか？

それは、家の買い替えの場合、

下記3つの事柄を同日中に行わねばならないからです。

1.買主から売却代金を受け取る。

2.売主から買主へ名義を変える（所有権移転登記をする）。

3.買主へマンションを引き渡す（引っ越しを終える）。

これら３つを同じ日に行うことは時間的にも至難の業・・

売主が自宅ローンを残している場合、

買主から残金を受け取ってローン残債を抹消できたとしても、

その日のうちに引っ越すことは不可能なのですね。

そこで、上記の３の引渡しのみ、

代金決済日とは別に定めるのです。

その猶予期間は、ふつう7日間ないし10日程度とします。 

さて、「引渡し猶予の留意点」は次の通り。

１．引渡しまでの猶予期間は、売主に賃料は発生しない。

２．代金決済を行ったことで買主に所有権は移っている。

３．売主には管理責任（善管注意義務）が生じるので、問題が生じたときのリスクを負う。

この引渡し猶予の特約については、

不動産売買契約を結ぶ際に盛り込むことになります。

いかがでしたか？

あなたが今後、ローンを残しながら住み替えを検討されるなら、

ぜひ参考にしてくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

今日は、大阪府吹田市で住み替えのための

決済を行いました。

Nさまにとっては、自宅マンション売却と、

新居となる中古戸建の決済（引き渡し）です。 

まず午前中に、買主さま指定の銀行で決済を済ませます。

これにより、マンションのローン残債が消えます。

そして昼すぎから新居の残金決済です。

こちらはNさまが融資を受ける銀行で行います。

ところで、今回のマンション売却においては、買主さんに

「引渡し猶予」をお願いしました。 

「引渡し猶予」とは、代金決済日とは別に、

引渡し日を定める特約のこと。

なぜこうした特約が必要なのかというと

2つの残金決済と、引っ越しを同日に行うには

時間的に無理があるからです。

したがって、実際のマンション引渡しは、

決済日より1週間以内に行われます。

N様、無事に住み替えができてよかったですね。

本当におめでとうございました。

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