仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2016年4月アーカイブ 1ページ目

  お

住宅選びで、一戸建てを探していると、「テラスハウス」という物件がでてきます。

テラスハウスは、一戸建てとどう違うのでしょうか？

こんにちは、辰川です。

テラスハウスの言葉には、どこかお洒落なイメージがありますね。

それもそのはずで、もともと、テラスハウスは欧米の集合住宅の一形態でした。

欧米のものは、それぞれの玄関が正面道路に向かっていて、

住宅の正面デザインが、宮殿のような洒落た外観をもっていました。

日本のテラスハウスも当初は、欧米に倣った棟続きの洒落た建物でしたが、

今日の広告では、単なる長屋住宅もテラスハウスと一括りにして呼んでいます。

これには、家探しの際は気をつけたいところです。

一戸建てとテラスハウスの違いとは？

一戸建ては、独立した一軒家として建てられた住宅であり、

それぞれに庭やガレージが付いています。

これに対して、テラスハウスは、一戸建てが棟続きになったものですが、

こちらもそれぞれに庭やガレージが付いています。

では、テラスハウスのメリット・デメリットは何でしょうか。

・テラスハウスのメリット

分譲業者にとって、建築コストが安くつきます。

それぞれの敷地に、独立した一戸建て住宅を建てるよりも、

テラスハウス（連棟住宅）にすれば、建築コストの面でもメリットが生まれますし、

分譲価格も安く設定できます。

・住み心地は一戸建てと変わらない

それぞれの家に玄関・車庫（駐車場）・庭などがあるので住み心地は

一戸建てと変わりませんし、上下階の騒音を気になりません。

テラスハウスのデメリット

・隣の音が聞こえやすい。壁が隣家とはつながっているので、横同士の騒音は聞こえやすいといえます。

・少なくとも、一面に窓がありません。

これはマンションと同じですが、角家であれば一面に窓がなく、

角家でなければ２面に窓がありません。

ですから、間取り図面を見て、片面あるいは両面に窓がなければ、

その物件は一戸建てではなく、テラスハウスであるということですね。 

 それではまた！

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 先日、お客様からいただいた質問です。 せん

先日、お客様からこんな質問をいただきました。

「買いたい物件に、根抵当権の極度額がついているのですが

大丈夫でしょうか？」

 おこんにちは、辰川です。 

検討している物件の登記簿に、銀行の「抵当権」ではなく、

「根抵当権の極度額」という記載があったので、

無事に所有権が移るのか、心配されたようです。

さて、その答えは「心配には及ばない」というのが正解。

そこで今回は、根抵当権と極度額についてです。

まずここで、根抵当権と抵当権の違いを整理しておきましょう。

抵当権とは？

抵当権は、銀行から住宅ローンを借りたら、

抵当権というものが設定されます。

そして、住宅ローンの返済が完了すると、

抵当権自体も消滅します。 

根抵当権とは？

これに対し、根抵当権とは、

会社での借入金など、継続的な取引から生じる不特定の債権を一括して

担保する抵当権のこと。

例えば、A銀行が、B社に融資を行うにあたって、

B社の不動産に担保権を設定したいと考えたとします。

A銀行がB社に融資を行うたびに抵当権を設定すると、

その都度、登記費用がかさみますし、手続きに時間も取られます。

しかし、根抵当権にしておけば、

あらかじめ定めた最高限度額（極度額のこと）の範囲内で、

いつでも融資や返済ができるのです。

つまり、銀行側も会社側も、スムーズな取引が可能となります。 

このように、登記簿上に極度額の記載があっても、

抵当権のように債権が存在しているとは限りません。

また債権が弁済されていても、

根抵当権は消滅しないようになっているのです。

むしろ、根抵当権は、将来発生する債権を担保するために存続するもの、

と考えてください。

ですから、購入したい物件の登記簿に、根抵当権や極度額の記載があっても、

これが抹消されないことには、所有権は買主に移りません。

つまり、根抵当権の抹消と、代金の支払いは同時に行われますから、

不動産の売買上、問題となることはありません。

 それではまた。  

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   新築一戸建ての場合、建築する前に必ず、建築確認申請という手続きを行います。 ですから、中古住宅を売却する際には、仲介業者も「当時の検査済証はありますか？」と尋ねたりします。  中古住宅を売却する際には、仲介業者も「当時の検査済証はありますか？」と尋ねたりします。 中古住宅を売却する際には、仲介業者も「当時の検査済証はありますか？」と尋ねたりします。 中古住宅を売却する際には、仲介業者も「当時の検査済証はありますか？」

中古の一戸建て住宅を売却する際、仲介業者から「当時の検査済証はありますか？」と尋ねられることがあります。

 こんにちは、辰川です。

このときに、検査済み証を大事に保管している人もいれば、そもそも検査済証をもらっていないという売主さんもいます。

なぜ、そんなことになるのでしょうか。

そこで今回は、一戸建ての「検査済証」と「建築確認通知書」の話をします。

新築一戸建てを建築する場合には、必ず「建築確認申請」という手続きがあるのですが、

紛らわしい用語があるので少し整理してみます 。

・建築確認申請とは

建築確認申請というのは、建築前に、その建物が建築基準法等に適合しているかどうかを

役所にチェックしてもらう手続きのことです。

・建築確認通知書とは

申請によって、その建物が適法かどうかを、役所が確認できたときに交付される書類のことです。 

・検査済証とは

しかし、完成した建物が、申請通りに建てられたかどうかは、着工前の建築確認通知書だけではわかりません。 

そのため、工事が完了すると必ず完了検査を受けることになりますが、これに合格すると、「検査済証」が交付されるのです。

古い一戸建ては検査済み証がないものが多い

ところで、今から１０年以上前の建物は、中間検査さえ合格していれば、金融機関も融資をしたので

あえて検査済証を取得していないケースが多いのです。 

ただこれを悪用して、一部の業者が容積率オーバーの違法建築を行ったりしたため、

最近は違法建築を防ぐ意味からも、金融機関は融資する条件として、

検査済証の取得を求めるようになりました。

ですから、適法に建てられた、中古一戸建てであれば、

検査済証がなくても売却には問題はないといえるのですね。

 それではまた！

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こんにちは、辰川です。

前回は、中古物件を購入する場合、給湯機自体も寿命で故障しているケースが多いため、

一度も交換されていない給湯器などは、リフォームの際に交換したほうがよい、という話をしました。

今回は、もし 中古物件の引渡し直後に給湯器が故障したら、その修理代は誰が負担するのか、について。

中古物件を購入する場合、給湯器など設備も価格に含まれている、と考えるのが一般的です。 

よって、住宅設備が故障していた場合、引渡し後7日間は売主さんが修理代を負担するケースが出てきます。 

そのため、中古物件の契約時は、「設備の状況表」というものを作成し、売主が故障の有無を申告することになります。

設備が故障しているのに、故障なしと申告すれば、あとから買主に修繕費用を請求されたりします。

その反対に、売主が故障ありと申告した場合は、買主さんは故障を納得して物件を買った、ということです。 

買主は物件の引き渡しを受けると、速やかに設備機器をチェックる必要があるわけですね。

このとき、買主は、設備機器が機能するかどうかを確かめておかないと、

引渡し7日間を過ぎれば、修繕代を売主さんに請求できなくなります。

中古物件では、「現状有姿渡し 」という特約も可能 

これは、売主は引渡し後に不具合が起こっても、一切の責任を負わないというものです。

値引き額が大きい場合など、売主は現状有姿渡しを条件に契約に応じることが多いようです。

いずれにせち、売買契約は、一般消費者でもある売主、買主双方の合意で成り立ちます。

お互いが納得のいく取引であれば問題がないということですね。

 それではまた！

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物件の引渡しを受けてすぐに、給湯機の故障・・・。中古物件では、ちょくちょく起こります。

さて、どうすればよいのでしょうか。

こんにちは、辰川です。

中古の一戸建てやマンションを購入し、引渡し後すぐに、「給湯器の故障でお風呂に入れない！」ということがよく起こります。 

なぜ、そうなるのか。 実は、給湯機の故障には、２つの原因が考えられます。

・１つは、給湯器自体の寿命

給湯機自体は10?15年が寿命といわれています。

勿論、10年を超えても故障しないものもありますが、せいぜい15年です。

メーカーが生産打切り後の部品供給期限を10年と決めているのは、それだけの根拠があります。

それに、市場に流通する中古物件の大部分は、築後10年を経過したもの。

過去に給湯機が交換されていない限り、すでに寿命がきている可能性は高いのです。

・もう１つは、空き家の期間が長かった

機械というのは常日頃から、動かしているから調子がよいのです。

使わない期間が長ければ長いほど、故障の原因になります。

以上のことから、中古物件を買って、リフォームしてから住まわれる場合は、

給湯器も一緒に新調するのがお勧めです。

その際、給湯器号数の選び方はどうすればよいか・・

ガス給湯器は給湯能力（お湯をつくる能力）を「号数」で表します。

一般家庭で使用されているのは、10号から24号。

このときの「号数」は、

通常時水温15℃ ＋25℃　のお湯を1分間に何リットル作れるかを表します。

たとえば・・・

10号給湯器・・・毎分10リットル

16号給湯器・・・毎分16リットル

20号給湯器・・・毎分20リットル

24号給湯器・・・毎分24リットル

上の数値は、通常時水温15℃ に 　に満たないこともあるので、あくまでも目安です。 

・追い炊きできない給湯機は、追い炊き付きに替えられるか？

中古物件の場合、給湯器に追い炊きがついていないタイプも数多く見られます。 

しかし、追い炊き出来ない給湯器を、追い炊き付きの給湯器に簡単に交換することは出来ません。

そのためには、まず新しい追い炊き用の配管を設けなければならないからです。

とくに既存の浴室をそのまま使う場合は難しく、一戸建ての場合は、

新しいユニットバス交換の際、一緒に追い炊き付き給湯器も交換するのがよいです。

これが分譲マンションとなると、配管用の穴をあける必要があったりすると、

マンションによっては管理規約で施工できないケースもあるので注意しましょう。 

次回も、給湯器の話を続けますね。 

 それではまた！  

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こんにちは、辰川です。

「元利（がんり）均等」と、「元金（がんきん）均等」という言葉を聞いたことはありますか？ 

新築物件や、中古物件、土地などを、住宅ローンを使って購入する場合、

その返済方法には、2種類あります。 

それが、「元利均等返済」と、「元金均等返済」というものです。

 今回は、両者のどちらを選べば有利なのかについて。 

まず、それそれの“違い”を整理してみましょう。 

・元利均等返済　（図の上）

元利均等とは、元金と利息の合計額が均等になる返済方法です。

毎回の返済額が一定のため、支払い計画が立てやすい返済方式と言えますよね。

最初のうちは返済額に占める利息の割合が大きいので、完済までのスピードは遅くなる分、元金均等返済よりも返済総額は大きくなります。

 ・元金均等返済　（図の下）

元金均等は、元金を均等割にした額に、利息を足していく返済方法です。

返済当初の返済額が多いですが、元金の減りに比例して利息分も減っていきます。

年々、返済額が徐々に減少していくのが特徴で、完済までのスピードも速いです

また、元利均等と比べ返済総額は小さくなります。

では、どちらが有利なのか？

これは、その世帯の生活スタイルのよってて正解は違ってきます。

というのは、たとえば、今は夫婦共働きでも、将来子どもが生まれたら奥様が退職する、

というような生活設計を描いている場合、

奥様の退職後は収入がなくなりますから、返済額が一定の「元利均等」を選択するのが無難です。

それに対して、教育費のピークは過ぎて、当面高収入が継続するような世帯であれば

「元金均等返済」を選択しても大丈夫といえます。

いかがでした？

返済に余裕があれば、元金均等がよさそうですね。

でも一部の銀行では、「元金均等返済」を扱っていない金融機関もあります。

住宅ローンに申し込みの際、確認しておくことをおススメします。

 それではまた！  

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 mukaチラシを見ると、「不動産高価買取」を謳う業者があります。

これって、仲介業者を通して売却するのに比べ、本当はどうなのでしょう？

こんにちは、辰川です。

ふつう不動産会社が、即金買取を行なう目的は２つです。

一つは集客。もう一つは利益の獲得です。

前者の場合は、業者はいろいろ理由をつけて自社で買わずに売却の仲介をしようとします。

後者では、その不動産を転売し利ざやを稼ぐ方法をとります。

この場合は、仕入れ価格（買取価格）はできるだけ低く抑えなければならず、“仲介”で売却するよりは安くなります。

では、買取り業者と、仲介業者の違いとは・・ 

買取りと仲介。両者の大きな違いは、買取り業者を利用すると買い手は「不動産会社」ですが、

仲介業者を利用した場合には買い手は「一般消費者」になるということです。

では、売り手側からみて、買取りと仲介ではどんなメリット・デメリットがあるのか？

買い取り業者のメリット

・早期に確実に現金を得られる。

・広告活動を行わないので周囲の知られることがない

・雨漏りやシロアリなど、瑕疵担保責任が免除となる

・仲介手数料が不要

買取り業者のデメリット

・仲介業者を利用する場合と比べ、買取り価格がおよそ1?3割程安い。

・相場より3割も安くすれば、仲介ですぐに売れる可能性がある

一方、仲介業者のメリット

・不動産を少しでも高く売りたいという売り手には魅力的です。

仲介業者のデメリット

・一定の販売期間が必要。

・いつ売却できるかわからないので、引っ越しの段取りがしづらい。

・買い手は一般ユーザーなので、瑕疵担保責任が2?3ヶ月くらい適用される。

・査定価格＝売却価格ではない

買取り業者とは、別な見方をすれば、仲介業者に出したときに要する時間を、

相場の3割というお金を出して買うのと同じこと、といえなくもありません。 

ただ買取りの場合で気をつけたいのは、

「急いで売却したい人」と思われると足元を見られ、価格を叩かれます。

大切な不動産の売却です。敢えて買取り業者を利用すべきかは検討する必要があるということです。

 それではまた！  

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   不動産仲介は、「客付け」「元付け」の2つの仲介業者で行われる 今回は、ふだん馴染みのない仲介業者の役割についてです。これを知っておくと、不動産仲介の仕組みがわかります。

不動産売買の仲介を行う宅地建物取引業者のことを、「仲介業者」と呼びます。 売買の仲介においては、元付けを担う業者（元付け業者）と客付けを担う業者（客付け業者）の両者が共同し、取引を成立させています。 では、「元付け業者」と「客付け業者」には、それぞれ役割があります。 ・元付け業者は、売主から売却の依頼をうけた業者のこと。物件を指定流通機構などに登録し、他の仲介業者へ情報を流し、売主と直接交渉権をもちます。同時に自らも買い客を探します。 ・一方、客付けとは、お客様を物件に案内してくれる仲介業者」のこと。チラシやネットなどで広告掲載している業者のほとんどは「客付け」の役割を果たしています。内覧から、契約・決済まで買主をサポートしてくれます。  業者が２つあっても手数料は変わらないところで、２つの不動産会社が仲介したからといって仲介手数料が倍になるわけではありません。売買の場合は売主は元付業者に、買主は客付業者にそれぞれ正規の仲介手数料（3％＋6万円）を支払います。 よって、2社が仲介に入るから、手数料が2倍払うわけではありません。元付け業者も客付けを行うことはできますから、もし自社で客付けできれば、売主・買主双方から手数料を得ることもできます。そうなれば、正規手数料×2倍を受け取ることも可能なのです。これが、いわゆる“両手数料”といわれるものです。 ですから、自宅の郵便受けに「このエリアで探されている方がいます」というチラシが入っていますが、あれは、両手数料を得るための“営業活動”と

ふだん馴染みのない不動産仲介ですが、これを知っておくと、仲介手数料などの仕組みがわかります。

 こんにちは、辰川です。

新築や中古住宅を購入する際、「仲介業者」が売主さんとの間に入り、いろいろとサポートしてくれることになります。

今回は、この仕組みをもっとわかりやすく説明します。

ふつう売買の仲介では、元付けを担う業者（元付け業者）と、客付けを担う業者（客付け業者）の両者が共同し、取引を成立させています。  

では、「元付け業者」と「客付け業者」、それぞれどんな役割があるのか？　

・元付け業者とは

元付け業者は、売主から売却の依頼をうけた業者のこと。

物件を指定流通機構などに登録し、他の仲介業者へ情報を流し、売主と直接交渉権をもちます。

同時に自らも買い客を探します。

・一方、客付け業者とは？

客付け業者は、お客様を物件に案内してくれる仲介業者」のこと。

チラシやネットなどで広告掲載している業者のほとんどは「客付け」の役割を果たしており、

内覧から、契約・決済まで買主をサポートしてくれます。

業者が２つあっても、支払う手数料は変わらない！

ところで、２つの不動産会社が仲介したからといって仲介手数料が倍になるわけではありません。

不動産売買では、売主は元付業者に、買主は客付業者に、

それぞれ正規の仲介手数料（3％＋6万円）を支払えばよいからです。

そうはいっても、元付け業者も客付けを行うことはできます。

もし自社で客付けできれば、売主・買主双方から手数料を得られます。

そうなれば、正規手数料×2倍で、売り上げは通常の2倍！　　いわゆる“両手数料”といわれるものですね。

あなたの自宅郵便受けに「このエリアで探されている方がいます・・・」というチラシが入れば、

真偽のほどは怪しく、まず両手数料狙いの“営業活動”とも言えないこともないのです。 

 それではまた！  

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  マンションを購入すると必ず加入することになる「管理組合」。その役割とは・・・

こんにちは、辰

マンションを購入すると必ず加入することになる「管理組合」。

あなたはその役割をご存知ですか？ 

 こんにちは、辰川です。

分譲マンションには「管理組合」と、「管理会社」というものがあります。 

そこで今回は、それぞれの役割の違いについてです。

管理組合と管理会社をわかりやすく説明すると、前者は、住民（区分所有者といいます）全員によって組織されたもの。

そして後者は、管理組合から、マンションの維持・管理を任された民間会社になります。

管理組合の役割って、何？

管理組合とは、分譲マンションを購入した人（区分所有者）全員で構成された組織のことでした。 

中古マンションを購入すると、自動的に管理組合員となりますから、将来マンションを売却しない限り、組合を脱会することはできません。

ところで、管理組合を設置する目的は何でしょうか？ 

それは、自分たちマンションの建物・敷地の管理をしっかり行い、引いては、マンションの価値を保持し続けることにあります。 

ですから、マンションに住んでいる人は勿論のこと、他の場所に住んでいる人も、管理組合員となるのですね。

管理組合では、マンション管理業務を円滑に進めるために、管理組合員の中から執行機関として、役員を選任しますが、 

役員の種類には、「理事長」をはじめとする理事数名と「監事」があり、総会によって選ばれます。

その任期は、マンションにもよりますが、輪番制で１年交代のマンションが多いようです。 

総会は、管理組合員の「意思決定の場」といえるものですが、ここで様々なことが決定されていきます。

では、管理会社の役割とは？

一方、管理会社は、管理会社からマンションの管理業務を委託されているにすぎませんから、

マンションに関する重要な事柄を決定する権利はありません。

では、管理会社は何を行うのでしょうか。

それは、管理人の派遣・事務管理・建物の清掃・設備管理と点検などであり、

大規模修繕など建物の修繕なども管理会社が取り仕切ります。 

これらの業務は、管理組合との間で締結された「管理委託契約書」に基き、行われます。

ところで最近では、様々なサービスを管理会社は提供するようになりました。

例えば、エントランスホールで、カウンター越しにクリーニングや宅配便などの取次ぎをしてくれる

コンシェルジュサービスなどはその典型です。

高層マンションや大規模マンションでは、住戸数も多い分、各戸の負担は比較的少なくて済みますから、

こうしたサービスも採用しやすいようですね。

 それではまた！  

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購入したい不動産に、「仮登記」の記載がある・・

そのときあなたは、どうしますか？

こんにちは、辰川です。

今回も、引き続き、登記の話になります。

まず、あなたに質問です。

「もし、あなたが購入を検討している不動産があって、その登記簿に、

売主から別の人（第三者）への仮登記（所有権移転請求権仮登記）が付いていました。

さて、このまま取引してもよいのでしょうか？」

これはちょっと、難しかったですか？ では、正解をいいますね。

「取引自体は可能ですが、危険だから止めたほうがいい」です。

「仮」であって、所有権は移転していないのだから取引しても問題ない、と考えてはいけません。 

購入対象から除外するか、あるいは、売主に第三者への所有権移転請求権仮登記を抹消してもらうよう要求し、

それが済んでから購入しなければなりません。

仮登記とは、一体どんなもの？

仮登記には、所有権に関するものとして、次の2種類があります。

・1つ目のケースは、

例えば、BがAから中古住宅を買い受ける契約を締結し、実際に所有権も移転しているのに、

Aが登記済権利証を紛失しており、AB間の移転登記申請の際に添付できない場合に行う、仮登記です。

・2つ目のケースは、

例えば、AがBに対する借金返済を確実なものにするため、返済できないときに金銭の代わりに

その物（土地）を提供するという、予約（代物弁済予約）にする仮登記です。

この場合は、債務を完済すれば代物弁済予約も不要になるので、抵当権抹消と、所有権移転請求権仮登記抹消の書類を

抵当権者(金融機関など債権者)から受け取ることができます。

それぞれ、登記の目的としては、

前者が「所有権移転仮登記」、後者が「所有権移転請求権仮登記」です。

なぜ仮登記を放置してはいけないか

仮登記の目的は、将来生じる本登記の順位を確保しておくことにあります。 

登記というものは原則早いもの勝ちだ、というルールがありましたよね。

つまり、先に登記を入れた者に、優先的に「対抗力」があるということ。

しかし、仮登記はあくまで「仮」なので、所有権を有していることにはならず、対抗力はありません。

そこで、仮登記の出番です。仮登記の目的は、「順番の保全」。条件が整っていなくても、

とりあえず仮登記を入れることで、順位が保全されます。

仮登記は、条件が整ったあかつきには、本登記（通常の所有権移転登記）にすることができます。

仮登記が本登記になれば、仮登記した日にさかのぼり、本登記と同じ効力が生まれます。

そして、その仮登記の順位が優先されるので、仮登記より順位が後のものは、

なんと登記官（法務局）の職権で抹消されるのです。これって、コワいですよね。

一例をあげると、

ある土地の登記簿に、Ａへの所有権移転仮登記と記載されていたとします。

その後、Ｂへの所有権移転、さらにＣへの所有権移転されました。

この場合、所有者はＣですが、Aの仮登記が本登記になると、Ｂ、Ｃは職権により抹消され、

Ａは仮登記をした日にさかのぼり所有権を有し、所有者はＡとなってしまいます。

つまり、仮登記さえしておけば、この登記が本登記になるまでの間、

その物件になされた第三者の登記を否定されてしまうのです。

ですから、名義の書き換えをする前には、きちんと仮登記の抹消登記をしておかねばなりません。

勿論、仮登記の抹消には、仮登記をした人の協力も必要。もし仮登記の名義人が亡くなり相続の結果、

現在の仮登記名義人が誰かわからないということもあり得るのです。

いかがでしたか？

もしあなたが購入を考えている不動産の登記簿に、「仮登記」とあれば、くれぐれも注意してくださいね。

 それではまた！  

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