仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2016年4月アーカイブ 3ページ目

こんにちは、辰川です。

普段はめったに使わない実印や印鑑証明ですが、

これが不動産の売買となると、とても大事な役割をもちます。

そこで、今回は、不動産売買での実印、印鑑証明についてです。

・なぜ売主だけが、実印と印鑑証明書が必要？

一戸建てやマンション、土地など、不動産を売買する際は、

普段ならとても扱うことのない多額のお金が動きます。

とくに不動産の登記名義を、買主へ変えることになる売主は、

登記申請書に売主が実印を押したうえ、印鑑証明書を添付しなければなりません。

というのも、まず売主が「自分の意思で間違いなく売却する」という確認が必要だからです。

これを裏付けるものが、実印と印鑑証明書の提出であり、 

誰が必要としているのかといえば、法務局というお役所なのです。

法務局は、もし所有権の移転されたあとで、

売主が「売ったつもりはない」と言えば大変困ります。

そこで法務局としては次の2つの理由、

?売主が本当に売ることに同意しているのかということを確認する

?なりすましを防ぐ、

ために、本人に時間と費用をかけさせ、実印と印鑑証明書を市町村役場まで行かせるのです。

・買主は原則、実印と印鑑証明書が不要

不動産の所有権の移転登記については、

買主は実印による押印や印鑑証明書の提出は求められていません。

なぜなら、買主は代金を支払う側なので、

なりすましの必要性が乏しいからといえます。

・買主が実印と印鑑証明を必要な場合もある

それでも、例外的に、買主が実印と印鑑証明書が必要とする場面があります。

それは金融機関側と住宅ローンの契約を行うときですね。

このケースは、何者かが買い手になりすまして融資を受ける可能性があるからです。

住宅ローンの返済を焦げ付かせると、金融機関は損害を被るので

金融機関は本人確認のために、買主の実印と印鑑証明書の提出を求めるというわけですね。

  それではまた！ 

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こんにちは、辰川です。 

媒介契約とは、不動産を売りたい場合に業者に仲介を依頼する際の契約です。

前回は、ト・デメリットがありますが。 勿論、それぞれにメリット・デメリットがありますが。 勿論、それぞれにメリット・デメリットがあります。 勿論、それぞれにメリット・デメリットがあります。  一般媒介契約の話をしました。

一般媒介を業者の立場からいえば、他社で客付けされた場合、

費やした広告費が回収できないので、消極的な活動になりがちでしたね。

そこで今回は、1社だけに依頼する、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」についてです。   

この2つの媒介契約は、共に、業者の立場からみると、

自社の情報を受け取った他社が客付けしてくれた場合であっても、

売主からの報酬が約束されるものなのです。

さらに、自社で客付けできれば、売主買主双方から手数料がいただけるので、

当然販売活動にも積極的になる媒介契約といえます。

では、専任媒介と専属専任媒介の違いはどのようなものでしょうか。

専任媒介契約とは

専任媒介契約では依頼できる不動産業者は1社のみとなります。

その代わり、依頼を受けた業者は依頼を受けた翌日から７日以内に、

他社に情報を公開しなければなりません。

また業者は、依頼者に２週間に１回以上の業務報告の義務を負います。

この契約の有効期間は３ヶ月であり、

依頼者は自己が発見した買い手との取引することは禁止されません。

専属専任媒介契約との違い

専任媒介契約では自己発見取引は自由でしたが、

専属専任媒介契約ではそれが禁止されます。

つまり依頼者は、依頼した業者が探索した相手方以外の者と、

売買契約を締結することができない旨の特約が加わります。

そのほかでは、業務の処理状況は1週間に1回以上となり、

業者の指定流通機構への登録は5日以内となります。

依頼者の立場からはどうか？

これを依頼者の立場からみると、専任媒介も、専属専任媒介も

1社に全て任せることになるので、窓口も1本となり、

業者との交渉事などのやり取りがラクとなります。

 要は、業者の選定しだい

専任媒介契約も、専属専任媒介契約も、依頼を受けた業者が

自社で買い手を見つけると報酬は2倍になります。

そこで問題となるのは、物件情報を囲い込む一部の業者がいることです。

その手口には、情報を開示しなかったり、

また、たとえｊ開示しても、自社で客付けするために商談中の状況を装います。 

ですから、専任媒介や専属専任媒介契約で依頼する場合は

信頼のおける不動産会社を選ぶ目が必要なのは言うまでもありません。

  それではまた！ 

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複数の業者に任せられる一般媒介が、売主にとって有利でない理由は・・・ 

こんにちは、辰川です。 

もし自分の不動産を売却したいとき、一体どの不動産会社に任せたら、誠実に買主を見つけてくれるのだろうかと真剣に考えますよね。

でも、その前に、不動産を売却するには、3つの契約の仕方があるのご存知ですか？

その３つとは、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」のこと。

売主（依頼主）は３つのうち、いずれかを選択することになります。

どの媒介契約を結ぶかで、売主と不動産業者の依頼関係も明らかになるので、

3つそれぞれのメリット、デメリットはしっかり覚えておきたいところです。

そ勿論、それぞれにメリット・デメリットがありますが。 勿論、それぞれにメリット・デメリットがありますが。 勿論、それぞれにメリット・デメリットがあります。 勿論、それぞれにメリット・デメリットがあります。  

そこで、今回は、「一般媒介契約」についてお話します。

一般媒介とは、不動産の売買仲介を、複数の不動産業者に依頼するときに結ぶ契約。

ですから、たくさんの業者に依頼するほど、売却のチャンスも増えると考える人も出てきます。

ただし、それが正しいかどうかは別として。

ところで、一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」があります。 

他に依頼する業者名を明示する義務のある「明示型」と、

明示する義務のない「非明示型」の２種類です。

非明示型の契約の場合は、非明示型である旨を特約に明記することとなっています。 

また明示型は、明示していない仲介会社の媒介により成約したときは、

営業経費など費用を支払う必要があります。

ところで、一般媒介契約の特徴としては、

依頼を受けた業者は、指定流通機構（レインズ）への登録義務や

業務処理状況の報告義務はありません。

また、業務報告も依頼者から請求があった時で構わないとされ、

有効期間の定めもないので、合意の上更新することができます。

どうして、こうした消極的な活動になるのかというと、

一般媒介契約は、宅建業者側からみると、

広告費をかけても他の会社に契約を取られれば赤字になるからなのです。

努力しても報酬が得られる保証がない 「一般媒介契約」よりも、

次回のお話しする「専任媒介物件」や「専属専任媒介契約」のほうが対応も違うことになります。

いかがでしたか？  

複数の業者に任せることのできる一般媒介が必ずしも売主に有利とはいえなさそうですね。

次回も、媒介契約の話は続きます。

それではまた！ 

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 こんにちは、辰川です。

先日、I様（女性）から、次のような質問をいただきました。

「気に入った物件があるのですが、登記簿謄本には抵当権がついたままです。

契約しても問題ないでしょうか？」

 たｂ　Iさんは、たぶん抵当権がついた家を買って、知らないうちに

競売にかけられてしまわないかと不安なのかもしれませんね。

さて、これに対する回答ですが、

売主（債務者）の抵当権が設定されていても、その不動産を売却することは可能なのです。 

つまり、通常の不動産取引では、決済までに売主が抵当権を抹消し、

担保権をきれいにして物件を引き渡せばよいので、

抵当権の付いた不動産を契約しても問題はありません。

抵当権や根抵当権とは何か？

「抵当権」というのは、金融機関などがお金を融資する際に、不動産に設定する担保のこと。

また「根抵当権」は、事業の資金繰りなどで継続的に発生する債務を

一定枠まで担保する抵当権のことです。

一般的には、決済時に買主が支払うお金によって、売主は借入金を一括返済し、

所有権移転登記と抵当権抹消登記を同時に行うことになります。

でも、決済金で売主の借入金が完済できないときは心配ですよね。

売主は手持ちのお金を追加するか、どこかで借りてきてでも抵当権を

抹消しないと買主に引渡せません。　

ですから、事前に金融機関に抵当権抹消が可能かどうかを確認する必要があります。

信頼のおける仲介業者であれば、

仲介業務を行う際は、事前に抵当権の内容を調べて、

抹消できるかどうかを売主や金融機関に確認してくれます。

だから、抵当権が抹消できないような売買契約は行ないません。

仮に何かの事情で、売買契約後でなければ、抵当権抹消の同意が得られるかわからないときは

「抵当権の抹消ができなければ白紙解除とする」という旨の特約を入れます。

さらに、売買代金よりも債権額の方が大きい場合は、

手付金を０円にするか、手付金を仲介業者が保全するなど、

万一抵当権が抹消できずに契約解除となった場合に備え、

買主が不利益を被らないよう万全の方策を講じてくれるものです。

いかがでしたか？  

気に入った物件が見つかり、こうした問題が発生しそうで心配なときは

気軽にご相談ください。 

それではまた！ 

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こんにちは、辰川です。

不動産を購入するにあたっては、いろいろなお金が動きます。

ふつう物件の購入には、価格と諸費用を合わせたお金が必要ですが

これを、実際の契約では「手付金」や「決済金」と分けて、支払っていくわけです。

そこで、今回は、混同しやすい「頭金」と「手付金」についてお話しましょう。  

・頭金とは？

例えば、2,300万円の中古マンションを買う場合、諸経費が200万円であれば

総額で2,500万円が必要ですよね。

このうち、住宅ローンで2,000万円を借りるとすると、

500万円が頭金（いわゆる自己資金）となるのです。

・では、手付金とは？

不動産の契約では、まず売買契約書という書面を交わし、

そして一定期間をあけて、決済日（物件の引渡し）」となります。

契約から決済までの間に、買主はお金の段取りをし、

売主は引渡しの準備を整えるのですが、

その間、買主が差し入れる証拠金が「手付金」です。 

この手付金は、売買金額の一部に充当されるので、

決済時は手付金を差し引いた額を売主に支払います。

ところで、昨今の金融機関は購入価格の100％融資だけでなく、

諸費用についても融資の対象にしてくれる場合があります。

ですから、申込人に支払い能力さえあれば、

自己資金（頭金）はなくてもよいのですね。

・頭金は無くても、手付金は必要

それでも、契約時には、一時的にも手付金を用意しなければなりません。

というのは、手付金のないと売買契約は、売主･買主ともに何の拘束力もないからです。

100％ローンでは、買主が支払った手付金は、最終的には、決済時の融資額の実行により、

同額が戻ってくることになります

ですから、手付金が用意出来ない場合は、親から一時融通も考えてみることです。

決済時に手付金の分が戻ってきたら親に返すわけです。

また、手付金も、一般にいわれるような1割が必要とは限りません。

売主買主が同意すれば、少額でも構わないので、

そのときは、仲介会社の担当者に相談してみることです。

それではまた！ 

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不動産にも「青田売り」という言葉があるのをご存知ですか？ 

本来、青田売りとは、「農家が稲の刈入れ前に、青田のまま収穫を見越して、先き売りする」という意味。

それが、不動産の「青田売り」となると、未完成の新築住宅や造成地を販売することを指します。

ですから、建売住宅の場合はすでに完成しているので、青田売りとはいいませんね。

青田売りは、未完成の状態で売り出される一戸建てやマンションのことをいい、

特に新築分譲マンションは、モデルルームを開設して先行販売を行うのが一般的になっています。

では、どんな物件も青田売りできるのかといえば、そういうわけではありません。

次のような条件をクリアする必要があります。

・  たと　宅建業法による広告の開始時期の制限

・完了時の書面による説明

・契約時期の制限、

・手付金等の保全、等々

ところで、売主はなぜ、未完成の青田売りを行うのでしょうか？

それは、完成後に販売を開始するやり方で、すぐに買い手が見つかればよいですが、

そうならない場合は「売れ残り物件」とみなされ、売りづらくなるからです。

しかも、建物完成と同時に資金が回収できないのも困ります。

一方、買い手にも青田売りにはメリットがあります。

・完成済みの建売住宅と違って、施工中の過程を見れる

・物件によっては壁紙など希望する内装の変更ができる

・オプションで設備を追加できることもある。

その反面、契約時には現物=完成した姿が見れないというデメリットも。

しかも、入居期間に余裕も必要です。

また新築の青田売りでは、完成引渡しまで数ヶ月を要するので、

どんな建物になるのか不安になる人もいます。

だから、そんな不安な気持ちを打ち消すためにも、

建築業者のモデルハウスや完成物件を見学し、

仕様をしっかり確認し、

納得した上で話を進めていくことが望まれるのですね。

いかがでしたか？

マイホームに新築物件を検討されている方は、

ぜひ参考にしてくださいね。

それではまた！ 

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マンションの玄関ドアの前あたりに、少しだけ凹んだスペースがあれば、

そこが「アルコープ」です。

アルコープの語源は、アラビア語で、部屋や廊下・ホールなどの壁面の一部を

凹ませた部分のことだといいます。

マンションでは、アルコープの床がタイル張りになっているので、

廊下部分と容易に区別できますし、

また、 また、また角住戸の場合は門扉の内側がアルコープになっていることが多いようです。

仲介の仕事で、中古マンションを内覧の際、

アルコープに鉢植え用のプランターや自転車などが

置いてあるのをたまに目にすることがあります。

 そそんなときは、てっきりアルコープは「専有部分」だったのか？

と思ったりするのですが、後から調べてみると、やっぱり共用部分の扱いです。

おそらく、マンションに自転車置き場に空きスペースがないときは、

管理組合も、自宅前のアルコープに置くことを大目に見ているようです。

共用部分とは原則、私物を置いてはいけないスペースですが、

区分所有者だけが使用できる「専用使用権」は認められています。んｓｙ 

マンション内にはそうした共用部分が、アルコープのほかに、

ベランダやエアコン室外機置場、玄関ドアの外側、

窓枠、窓ガラス、網戸、面格子があります。

とくにベランダは、火災などが起こったときに、消火活動や

避難の邪魔になるような私物を置いてはならないとされています。

そうはいっても、アルコープのような、人目につきやすい場所に

観葉植物や色鮮やかな花鉢植えが置いてあったりすると、

心をほっと和ませてくれることがあります。

勿論、管理組合などから移動を求められれば、

すぐに動かさなければならないのですが・・。

それではまた！ 

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マンションには構造から来る、こんなメリット、デメリットがある・・・

こん

こんにちは、辰川です。

今回は、RC造(鉄筋コンクリート造）についてです。

建物の構造には、木造(Wood)と鉄骨(Steel)、RC造（Reinforced-Concrete）などがあります。

一戸建てに木造が多いのは、2階建て程度ならば木造でも十分強度が保たれますし、それに安価で済むからです。

ところが、住戸数の多いマンションのような建物では、強度の点で木造や鉄骨ではとても持ちません。

その点、引っ張る力に強い「鉄筋」と、圧縮力に強い「コンクリート」を組み合わたRC構造は、マンションのような大きな建造物には最適といえるのです。

しかし、その分だけRCは重量も重くなりますから、

地盤のよくない土地に建築する場合は、地盤改良工事が必須となります。 

例えば、一戸建てをRCで建てる場合、木造なら杭工事が要らない土地でも、

RCは建物重量があるので、地盤改良工事が杭工事が必要になったりします。

RCは鉄筋、型枠、コンクリート打ち、というように職種も多く入り、

工期も長くかかるので、単価も他の工法と比べると高くなります。

ただ、マンションの場合は住戸数が多いほど、一戸当たりの単価は安く収まるので、

デベロッパーも採算がとれるのですね。

勿論メリットもあります。

RC構造は、遮音性に優れるので、隣家の音が聞こえにくいですし、

耐火性にも優れています。

そのほかRCには、熱容量（熱をためる能力）が大きいので、

暖まりにくく冷めにくいという特徴があります。

夏場の最上階は夜になっても部屋はなかなか冷めませんし、

またすぐ下が車庫になっている２階住戸は冬場は冷えて、

暖房なしではとても快適とはいえません。

つまりマンションの場合は、

上下、左右に隣家のある住戸が快適といえるのですね。

いかがでしたか？

今回は、RC構造についてのお話しましたが、

あなたが中古マンションを選ぶ際の参考にしてくださいね。

それではまた！ 

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自分の土地だからといって、好きなように家を建てられるわけではない・・・

こんにちは、辰川です。

不動産チラシなどによく見られる、建ぺい率、容積率という用語がありますよね。

これらは、建物の大きさを規制するためのもの。

大阪や奈良の市街地には、用途地域が区分けされており、

それぞれに建ぺい率と容積率を設けることで、建物の大きさを規制しているのです。

特に気をつけたいのは、中古住宅の場合です。

昔に建てられていた住宅が、現行の建築基準法では、

元の大きさで建たない、ということも起きますから注意が必要です。

では、建ぺい率と容積率とはどのようなものか・・・

■建ぺい率とは？

建ぺい率とは、「建築面積」の敷地面積に対する割合をあらわしたもので、

、敷地の何％が建物に使えるかを示します。 

厳しい地域で30％というところもあれば、最も緩やかなところで80％となります。

それから、例外もあります。

角地は10％、防火地域の耐火建築物は10％緩和されたりします。

■容積率とは？

容積率は、敷地に対して、どれだけの延床面積（すべての階の面積を合計したもの）の建物が

建てられるかを示します。 

例えば、敷地面積が100?で、容積率が200％の場合では、

100?×200％＝200?の延床面積の家を建てることができます。

ただし、次のような場合は、建築基準法の数値を使いません。 

（ア）車庫や地下室は、住宅部分の床面積を合計した5分の1を限度として、

容積率に算入しない場合があります

（イ）前面道路の幅員が12m未満の場合は、前面道路の幅員をもとに算出された値と、

「用途地域ごとに決められた容積率」を比較し、小さいほうの値が容積率の限度となります。

 【道路幅に、住居系の用途地域では4/10、住居系以外では6/10を道路幅員に乗じます】

ですから、例えば、容積率が200％で、前面の道路幅が4ｍある場合は、（4/10×4ｍ＝）160％ですから、

この場合は、厳しい方の、「容積率160％」まで建てられることになります。

いかがでしたか？

なにげに見ていた不動産の用語も、その意味を理解し、

あなたの不動産選びに活用してくださいね。 

それではまた！ 

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 いい

こんにちは、辰川です。   

一戸建てやマンションの広告には、普段聞き慣れない用語が出てきます。

その意味を知っておくと、物件を比較するときにとても便利です。

今回は、建物を広さをあらわす、「建築面積」とか「延床面積」、「専有面積」についてお話します。

・建築面積とは？

新築や中古の一戸建てでは、建物の一階部分の面積を知りたければ、「建築面積」をみることです。

この建築面積というのは、ちょうど建物を真上から見たときの面積なので、

平屋も2階建ても、3階建ても同じ面積となります。 

ただし、1メートル以内の庇（ひさし）やバルコニー部分は含まれません。

この建築面積の値は、次回にお話しする「建ぺい率」を知りたいときに必要となります。

・延べ面積とは？

一戸建ての場合、建物の各階の広さを示すのが「床面積」ですね。

床面積は、壁の中心線で囲まれた部分であり、

各階ごとに、１階床面積、２階床面積という言い方をします。

すべての階の合計を「延べ床面積」といいます。

・専有面積とは？

マンション（区分所有建物）の場合は、２つの面積表示のやり方があります。

まず、「壁芯面積」があります。

これは、マンションの床面積を、一戸建てと同様に、壁や柱の厚みの中心線で測られたものです。

この「壁芯面積」が、不動産広告やパンフレットなどに記載されている面積と覚えておいてください。

これに対して、「内法（内法）面積」があります。

「内法面積」とは、登記簿で表示される面積であり、壁の内側で測られた面積をいいます。

ですから、登記簿にある面積は、広告やパンフレットよりも少し狭くなっているので注意です。

次回は、建ぺい率と容積率についてお話します。

それではまた！ 

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