仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2019年4月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。

マンションで一番人気の部屋はどこかと云えば、

最上階の角住戸と答える人は多いですよね。

最上階の角部屋のメリットは、

眺望の良さ、窓が多いことによる陽当たり、

プライベートな雰囲気、などが挙げられます。

その代わり、販売価格も高めとなっていますね。

一方、中間階の住戸の場合、住むイメージが

湧きにくいという人も多いです。

では、中住戸での暮らしは、どのようなものなのか・・

中間階、中住戸は冷暖房効率が高い

中古マンション選びでは、価格の関係から角住戸ではなく

中住戸で検討される方が多いです。

では、中住戸にはどんなメリットがあるのか？

実は、中間階の真価は、夏よりも冬に感じられます。 

つまり、冬が暖かさです。

というもの、中住戸・中間階では、

外気と面しているのは廊下側とバルコニー側のみ。

つまり、上下階、左右階の部屋に囲まれており、

周りの住戸がちょうど断熱材のかわりになるのです。

だから、冬場は周りの住戸が、

自分の部屋を暖めてくれるというわけです。

家具を置きやすい 

中住戸は窓が少ないぶん、壁の部分が増えるので、

家具を設置しやすくなります。

また角住戸にくらべて、窓が少ないだけに、

家具の日焼けも避けられます。

いかがでしたか？

 中住戸と角住戸では、

どちらが正解ということはありません。

家族構成や予算面にも留意しながら、

あなたのマンション選びに役立ててくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

中古住宅を購入後、給湯器が故障して、お風呂に入れない・・

そんなケースがよく起きたりします。

なぜそうなるのでしょうか？

その原因には、次の２つが考えられます。

1つは、空き家の期間が長かったことで、給湯器の調子が悪くなったから。

もう１つは、給湯器自体の寿命です。

では、給湯器の寿命はどのくらいもつのでしょうか？ 

給湯器の寿命はどのくらい？  

通常、給湯器の寿命は10年～15年くらいと言われます。

ということは、築年数は15年も経った中古住宅の場合、

当時の給湯器がいつ故障してもおかしくありません。

ですから、一度も交換されたことのない給湯器は、

いっそ新品に交換しておくのも手ですね。

とくに中古戸建や中古マンションを購入される方の多くは、

入居前に大なり小なりリフォームされます。

その際、給湯器を交換しておけば、

コスト的にも安く収まりますし、

突然お風呂に入れないという事態も防げますね。

住宅ローンを利用する場合では、

給湯器の交換費用をリフォームローンで組み込んでおけば、

月々の支払負担も軽減できます。

追い焚き出来ない給湯器も 

中古物件によっては、

古い給湯器で追い焚きできないタイプもあります。

これを、追焚きできるタイプに交換するには、

配管のやり直しが必要です。

もしあなたが、ユニットバス交換を検討するのであれば、

追い焚きできる給湯器に交換しておくとよいですね。

それではまた。 

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こんにちは、辰川です。

不動産を 1人の名義で登記することを

「単独名義」といいます。 

これに対して、2人以上の名義で登記するのが

「共有名義」ですね。

さて今回は、後者の「共有名義」にした場合の

メリット・デメリットについてです。

今日は、デメリットのほうから話を進めましょう。

夫婦共有名義のデメリット 

●共有者の承諾がなければ、売却できない

自分の持分と共有者の持分が、「９：１」だとしても関係ありません。

家の売却には、共有者の署名・捺印が必要になるからです。

2人のうち一方が「この価格では売りたくない」「住み続けたい」

と反対すると、売るに売れないということに。 

●共有者が亡くなると、相続の対象となる

共有者が亡くなれば、その持分は相続の対象になります。

つまり、複数の相続人がいる場合、遺産分割の対象になるのです。

●離婚した場合、売却するしかない？

離婚すると、不動産を2つに割ることはできないため、

どちらか一方が出て行くことになります。

ただし相手の持分を買えるなら、売らなくても済みますが。

●名義をどちらか一方に変えたら、2人分のローンを返済することに

住宅を売却し、現金化して清算する方法もありますが、

スムーズに売れるとは限らないのが現実です。 

共有名義のメリット

●2人とも住宅ローン控除を受けられる

住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高の1％を

税控除できる制度のこと。

つまり10年間、ローン残高（毎年12月31日の時点）の1％にあたる税金が

2人分戻ってきますから、家計的には相当なメリットですね。

ところで、不動産を共有名義にすることのメリットとしては、

この税制上の恩恵くらいしかありません。

ですから、ここまで考えて共有名義にする人は、

「家をキャッシュで買えるが、税金上のメリットから、敢えて住宅ローンを使う」

といった、余裕のある人といえますね。

これとは反対に、

資金面で止む無く共有名義にする人なら、

そのデメリットをよく知っておくべきでしょうね。

いかがでしたか？ 

共働きが当たり前になりつつある昨今ですが、

あなたが夫婦共有名義を検討するなら、是非参考にしてくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。  

夫婦共働きの場合、それぞれが住宅ローンを組み、

共有名義にする人も少なくありません。

そこで今回は、夫婦共同名義について。

共有名義とは？ 

まず、住宅を取得すると、必ず不動産登記をします。 

むろん、住宅の所有権を持つ人が名義人ですね。

ただ、名義人は必ずしも1人に限定する必要はなく、

2人以上で共同所有することもあります。

これを「共有名義」といいます。

購入資金を出した人が、共有名義人になる

通常、不動産の名義人には購入資金を出した人がなります。

その持分は、各人が出した資金の額に応じて決まります。

たとえば、

共働き夫婦が3千万円のマンションを以下の方法で購入したとすると・・

・住宅ローン（夫2000万円、妻1000万円）

この場合は、名義人は夫、2/3、妻が1/3が妥当となるでしょう。

ところで、購入資金を出した人を名義人にしないと

贈与とみなされたりします。

その逆で、資金を出さない人を共有名義人にするのも

また贈与とみなされますよ。

また共有名義で気をつけたいのは、

どちらか一方が退職などで収入が途絶えたときに

2人分のローン返済を続けていかねばならないことです。

共有名義では、この点も踏まえておいてくださいね。 

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

昨今、中古住宅の売買において、

「インスペクション」という言葉を

よく耳にします。

今日は、そのインスペクションに立ち会ってまいりました。

ところで、インスペクションとは何でしょうか？

インスペクションは、建築に精通したホームインスペクター（住宅診断士）が、

住宅の劣化や不具合の状況について調査を行うもの。

今回は、K様が中古戸建を契約後に、

インスペクションをご依頼されました。 

さて、下の写真は、基礎の部分に劣化がないかを

診断士がチェックしているところです。

さて中古住宅といっても、買い手にとっては大きな買い物ですよね。

にもかかわらず、築年数や見て目だけで判断するケースがほとんど。素人にとって、住宅の「質」までは判断できません。 素人にとって、住宅の「質」までは判断できません。  

素人が住宅の「質」まで診ることはまず難しいです。

今回のように、専門家が検査することで、

リフォーム前に不具合や補修箇所がわかるのですから、

安心感は大きいですね。

それではまた。 

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こんにちは、辰川です。

マイホームを手に入れたら、天気の良い休日に、ウッドデッキで読書を・・

そんな夢を描いている人もいるのではないでしょうか？

その一方で、「ウッドデッキが腐ってしまった」「手入れが大変」という

経験者の声も聞かれます。

そこで今回は、ウッドデッキの話についてです。

まず、ウッドデッキの素材は、大きく分けて、

天然木、樹脂製があります。

天然木を使ったウッドデッキ

樹種としては、ヒノキやレッドシダー、ウリン、ヒバなどが

使われることが多いです。

やはり、本物の木は質感や、ぬくもりを感じさせてくれます。

そして、何といっても、天然木を使うメリットは、

夏は表面が熱くなりにくく、冬も冷たくなりにくい点ですね。

その反面、定期的なメンテナンスが欠かせません。

というのも、ウッドデッキは、室内のフローリングなどと違い、

紫外線や風雨に晒されるからです。

そのぶん、どうしても腐食しやすくなります。

耐久性の高い樹種であっても、5年程度で

塗装などのメンテをしていく必要があります。

放っておくと腐ってくるので、

定期的なメンテができる方にはお勧めしたいです。

樹脂製のウッドデッキ

こちらは樹脂（プラスチック）で木の風合いを作ったものです。

なかでも主流は、樹脂に木粉を混ぜたもので、

金額も天然木のものより高価だったりします。

樹脂製は、天然木と違い、腐らないというのが最大のメリット。

一方、デメリットは本物の素材感には及びません。

また夏場は表面が高温になりやすいので、

素足では歩けないことも。

こうしてみると、樹脂製ウッドデッキは、

メンテナンスをかけずに、

木の雰囲気を楽しみたい方にお勧めです。

マンションに設置するときの注意点

とくに高層階のマンションでは、風の問題がおきます。

例えば、ルーフバルコニーなどでは、

ウッドデッキが風に巻き上げてられ、

飛ばされる可能性もあるからです。

そうなると危険ですので、風への対策は必須。

また、バルコニーにウッドデッキ等の設置を行うには

管理組合への確認が必要だったりもします。

管理組合の許可がないと施工はできないこともあるので

くれぐれもご注意下さいね。

それではまた。

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こんにちは、ベルジュホームの辰川です。

昨日は、香芝市にある中古一戸建が

弊社の仲介により、売買契約が取り交わされました。

さて、この辺りは、今なお高い資産価値を維持している

人気のエリア。

 当住宅地は「第1種中高層」のエリアとはいうものの、

自治会で独自の基準を設けており、新築や建て替えには

第一種低層なみの規制がかかります。

どうりで、住環境がよいわけです。

さて、買主であるK様は、このあと、インスペクションを実施し、

リフォームを計画されています。

どんなリフォームになるのか、今から楽しみですね。

K様、ご契約おめでとうございます。

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こんにちは、辰川です。

営業マンから

「家賃を払い続けるなら、購入した方が得ですよ」

と言われ、妙に納得する人は多いですよね。

本当のところ、どうなのでしょうか？

ローンを組んで家を買うにもリスクがある

家を買う時に、キャッシュで買える人なんてほとんどいませんね。

若いうちは住宅ローンを組んで買う方がほとんど。

では、ローンを組んで家を購入する際、

どんなリスクがあるのか？

例えば、金利が安い「変動金利35年」で組んだ場合、

もし将来インフレになれば金利が上昇し、

月々の支払額が増えます。

そのときは、「借り換えをすればいい」と

思うかもしれませんが、金利上昇のスピードが早いと

借換えのタイミングを逃すこともあり得ます。

また、ローンを組んで家を購入することは、

家賃を固定し35年間にわたって家賃を払い続けることと同じこと。

それに、けっこう忘れがちなのが、

家を所有しているかぎり、修繕費、固定資産税、

マンションの場合は駐車場代がかかるということです。

こうしてみると、思った以上に

家の維持にはお金がかかることがわかりますね。

持ち家にはメリットも多い 

当然、家を買うことには、良いこともたくさんあります。

定年までにローンを完済すれば、

老後の住居費が少なくて済みますね。

これが賃貸だったら、

定年後にどうやって家賃を支払い続けるかが

大きな課題となりますから。 

自分の家であれば、なにより気兼ねなく生活できて、

所有する満足感もあります。

これが賃貸だと、貸主への断りなしに物件に

手を加えることはできません。壁に穴を開けることも基本的にNG。

それに賃貸は資産になりませんが、

持ち家なら当然自分の資産として残すことができます。

子供のために家を残したいと思う場合は

この点も考慮する必要があるでしょう。

こうしてみると、

「家賃を払い続けるなら購入した方が得だ」と

安易に考えないことですね。

従って、家を購入する場合でも

資産価値を維持しやすい立地や中古住宅を選べば、

将来の不確実性を抑えられるのではないでしょうか？

それではまた。

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こんにちは、辰川です。 

住宅や土地といった不動産の売買契約を取り交わす際、

必要となるお金に「手付金」がありますね。

手付金とは、買主から売主へ渡されるもので、

売買代金に充当されるものです。

手付金とは何の為にある ？

不動産の売買では契約時に、買主は売主に

手付金を支払います。

もし契約後、売主が「売るのやめたい」と言うと買主は困りますね。

反対に、買主が「買うのやめたい」と言えば売主が困ることになります。

そうなったとき、売主買主互いが物件の売買を

容易にやめられないようにする必要がでてきます。

そのために、手付金はあるといえます。

ですので、手付金を受領後、売主買主のどちらかが

契約をやめようとすると、下記のペナルティが課せられます。

・買主が契約解除する場合、売主に支払った手付金を放棄する

・売主は契約解除する場合、受け取った手付金の倍額を買主に支払う

相当に重いペナルティですね。

したがって、売買契約に際しては後戻りができない

という気持ちでのぞまねばなりません。

ただ逆に言えば、このペナルティを支払え

ば、きれいさっぱり契約は白紙に戻ります。

この場合の手付金を「解約手付」といい、

不動産取引ではこの解約手付が一般的です。

手付金は幾ら必要？

一般に手付金は売買価格の10%程度といわれたりしますが、

実際は、5%でもOKとするケースもまた多いです。

もし買主の手持ち資金が少ない場合、

5%以下の手付金をするよう売主に交渉することも可能。

ただし、手付金の額が低すぎると、売主買主双方が

契約解除しやすくなるので注意が必要です。

売主業者の場合は、手付金保全措置も

買主が手付金を支払った後で、売主の倒産や夜逃げなどで

引渡しができなかったら大変困りますね。

そこで、売主が不動産会社の場合、買主保護の為、

次のような手付金保全措置の規定があります。

・未完成物件は、物件価格の5％を超えるか1000万円を超えるとき

・完成物件は、物件価格の10％を超えるか1000万円を超えるとき

売主は保証証書を発行するのですが、

この保全措置は手付金等の受領前に講じなければなりません。

尚、売主である不動産会社は、仮に保全措置をとったとしても、

売買代金の20％を超えて手付金を受け取れません。 

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

もしあなたが住宅地の中に、一戸建てを買った翌年、

隣の土地にマンション建設工事が始まったらビックリしますね。

 これは、ひょっとして購入時に、

「用途地域」に気づかなかったからかもしれません。 

そこで今回は、用途地域についてです。

用途地域で、建物用途の混在を防いでいる 

大阪や京都、奈良の閑静な住宅街の真ん中に、工場ができたらどうなるでしょう？

町並みや環境が台無しになりますよね。

こうした無秩序な建物の建築を防ぐには、

住宅街は住宅街、商業施設は商業施設、工場は工場とふうに、

同じ用途の建物が集まるようにしたいもの・・。

そこで定められたのが、用途地域なのです。 

用途地域は大まかに分けて、

住居エリア、商業エリア、工業エリアの３つの大枠があり、

その中に例えば、第一種低層住居専用地域などがあるのです。

用途地域を必ず確認しましょう

土地を買っても、自分が建てたい家を建てられなかったら困りますね。

また将来、近隣に好ましくない建物が建つかもしれません。

ですから、グーグルやヤフーで、「◯◯市　用途地域」と

検索すれば調べることが可能。

あなたが不動産を購入する際は、ぜひ確認して下さい。

ところで、もし敷地が2つ以上の異なる用途地域にまたがっていたら、

敷地の過半を超える部分の用途地域になりますよ。

それではまた。

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