仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2015年7月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。     

わたしたちが不動産を売買する際、所有者が誰なのかを知りたいときがありますが、

登記所（法務局）に行けば、そうした情報を得ることができます。

そこで今回は、不動産の登記簿についてです。

不動産の登記簿には、土地登記簿と建物登記簿の２種類があって、

土地は一筆（１区画）ごと・建物は一棟ごとにそれぞれ記載されています。

土地・建物に関する所在・面積、所有者の住所・氏名、および権利関係等が

記載されていて、「登記簿謄本」とはその写しのことを言います。

なお現在では、登記簿謄本もコンピュータされて、「登記事項証明書」といわれますが、

窓口で手数料（登記印紙で納付）を払えば誰でも交付してもらえます。

登記簿謄本を取得するには２つの方法があります。

１.不動産を管轄する法務局（登記所）に行って、取得する

２.法務局（登記所）から郵送してもらう

ところで、コンピュータ化によって、登記所での謄本の閲覧もできなくなりました。

そこで従来の閲覧に代わるものが、「登記事項要約書」です。

登記事項要約書は、謄本よりも記載事項が少なくなっています。

現在の権利だけが登記事項要約書に記載されており、

過去の権利の履歴は省略されているので注意してくださいね。

それではまた。 

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こんにちは、辰川です。    

前回は、「地籍測量図」によって、対象不動産の面積や長さ、

方位など正確な情報を知ることができました。

今回は、「公図」について。

土地の実際の形や、隣接する土地あるいは前面道路とどのように接しているか

などの情報を知りたいときがあります。

そのときに役立つのが、公図です。

公図は、土地の形や位置関係などを図面にしたもので、

旧土地台帳付属地図とも呼ばれています。

そもそも作成されたきっかけが、明治初期の地租改正事業といいますから、

何と１００年も前の測量です。

だから、距離、角度、面積などの面では精度が低く、

現況がそのまま反映されているとはいえません。

しかし、公図は、境界が直線かどうか、あるいは土地がどのように位置しているかなどの面では、

比較的正確です。

だから、「地籍測量図」が備わっていない場合には、

貴重な役割を果たしてくれる資料（図面）といえるのですね。

次回は、不動産登記簿についてです。

それではまた。 

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こんにちは、辰川です。    

不動産取引では、契約書や重要事項説明書の資料として使われるものに、

  登記簿・公図・地積測量図・建物図面があります。

 いわば、不動産業者や金融機関にとって1セットのようなものですが、

これらは、  法務局で備え付けれており、閲覧することも可能です。 

このうち、登記簿以外は図面です。

これにより、土地の位置、形状、地番、隣地との境界などを確認することができます。

そこで、今回は、地籍測量図についてお話します。

例えば、対象不動産の面積や長さ、方位など正確な情報を知りたいときがありますよね。

そのときに参考となる資料が、「地籍測量図」です。

分譲会社は、自社の土地を分割販売（分筆）する前には、必ず土地を測量なければならないのですが、

その際、土地に隣接する所有者が立ち合うことになります。

その際、お互いが境界確認に立ち会った証拠として、書類にハンコを取り交わします。

これが、登記所（法務局）に提出する正式書類となるのです。

この方法で測られた土地には、「地積測量図」という図面が登記所に残ることになります。

なので、これ以外の土地には地積測量図は存在しません。

そのほか、次のケースも地籍測量図は存在しません。 

・1960年（昭和35年）以前は地積測量図は存在しない。

・過去に分筆されたことのない土地

・合筆（2つ以上の土地を1つの地番にする）された土地。

次回は、「公図」についてお話します。  

それではまた。 

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こんにちは、辰川です。   

今回は、新築一戸建ての内装についてです。  

今の新築住宅では、一般的に内装材として、壁紙（ビニールクロス）が使われています。

ところが、貼って一年?二年で、天井や壁などの継ぎ目部分で、クロスが切れたり、裂けたりすることがあります。 

実は、施工上の欠陥ではなく、よく起こる現象といえます。

なぜなら、クロスの下地である合板が、家が完成後1?2年間は乾燥収縮するからですね。

今の住宅は、昔のように強力な接着剤は、シックハウスの原因となるため使用できなくなっており、

健康に配慮した分、接着剤も効果が穏やかなものになっています。

そのため、クロスは比較的簡単に引っ張られてしまい、裂けたり、シワが寄ったりするのです。 

だから、新築で引渡しを受けてから1?2年はクロスが落ち着くまで、しばらく様子を見てください。

クロスの状態が落ち着けば大丈夫ななので、あとは、保証期間内に施工業者へ補修を依頼することですよ。 

それではまた。

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こんにちは、辰川です。     

一戸建ての外観は、外壁材によって大きく変わりますよね。

マンションと違い、一戸建ての外壁材は種類も多いです。

一戸建てに使われる主な外壁材ですが、大きく分けて４種類。

タイル、モルタル、サイディング、コンクリートの打ちっ放しなどがあります。

新築と中古の一戸建て、いずれを選ぶにしても、外壁材の耐久性や性能は気になるところ。 

今回は、それぞれの特徴をご紹介します。

・タイル

耐久性では最も優れていますが、価格が高いため、

マンションなど大型建築物によく用いられています。

また施工や修繕が難しいのが難点です。

・モルタル

セメントと砂を1:3の割合で混ぜ、水で練ったものをいいます。

耐久性は高いものの、年月がたつと表面にクラックが生じる

場合があります。

・サイディング

外壁に張る板状の外壁材の総称です。

サイディングは工場で生産されるので品質が均一で、

かつ比較的低価格な外壁材で、金属系、窯業系、木質系があります。

防火性に優れますが、継ぎ目部分が劣化しやすいので、

に定期的なメンテナンスが必要です。

・コンクリート打ちっぱなし

スタイリッシュな印象が魅力ですが、「仕上げ」という保護材を持ちません。

風雨に対する抵抗力が弱く、また施工段階においても

細心の管理上の注意が必要とされます。

いかがでしたか？

どの外装材も一長一短で選ぶのは難しいですよね。

上記の特徴を把握し、ニーズに合うものを選びたいものです。

それではまた。

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不動産を購入する際に、どうしても必要になるのが「諸費用」です。

今回は、諸費用として準備しておくべき金額の目安について。

例えば、自動車と買う場合、車両代金だけでは自分のものになりませんよね。

名義を変える費用や税金も別途に用意しなければなりません。

不動産の場合も同じで、購入時には「諸費用」と呼ばれるものが掛かってきます。

「 諸費用」を大きく分けると次の４つがあります。

 １．「税金」・・・不動産取得時にかかる印紙税や、登録免許税。

　　固定資産税の精算金、入居後の不動産取得税など

２．「保険」・・・火災保険や地震保険料、

　　フラット３５を利用する際は団体信用保険

３．「ローン」・・・連帯保証人の代わりに必要な保証料、銀行の融資手数料

４．「手数料」・・・不動産会社の仲介を受けた場合の仲介手数料、登記を司法書士に依頼した場合の登記手数料など

必要となる諸費用の目安は、新築か中古の別や、所在地によって一概に言えませんが、

おおよそ、物件購入価格の約5％?10％が必要だと考えましょう。

取引の際になって困らないためにも、「諸費用」の計上をお忘れではいけません。 

それではまた。

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こんにちは、辰川です。     

マンションで、家族が無理なく生活するには、どのくらいの広さがあればよいのか。

マイホームといえば、多くの人が広くてゆったりした家で暮らしたいと考えますが、

実際の中古マンションの売値は、坪数が深く関係することもあって、

資金面で、広さだけを追及するというわけにはいきません。

ところで、マンションには家族数によって必要な広さというものがあります。

その目安とは大体次のようなものです。

・単身者

1DK（30m2前後）

・夫婦のみ

1LDK（40m2前後）

・夫婦＋子供1人

2LDK／3LDK（60m2前後）

・夫婦＋子供2人以上

3LDK(70m2前後)?4LDK（90m2前後）　　　　　

しかし、家は広ければ広いなりに、冷暖房や照明のランニングコストがかかります。

毎日の掃除も大変なので、広いことが快適とは言い切れないのも事実です。

それに面白いことに、家は広ければ使い易いというわけでもありません（笑）。

実際、面積では広いはずの4LDKよりも、

手狭でも動線を考え抜かれた3LDKのほうが

ずっと使い易かった、というケースはよくある話。

ですから、不動産広告では、単に面積だけで推し量るのではなく、

日々の使いやすさをイメージすることも忘れないことですよ。

それではまた。

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今回は、いよいよ最終回。

マンションの駐車場としては最もポピュラーな機械式についてです。

機械式駐車場とは？

機械を使って車を幾段かに重ねて駐車させる方式ですが、

これは上下にパレットを移動させて入出庫できます。

構造としては、二段式や三段式、四段式のものが一般的ですが、

タワーマンションでは、壁と屋根で囲まれた建物の中を、

車がグルグル回って入出庫させるタイプもあります。

機械式のメリット

都心部のマンションでは敷地が狭いために、機械式は有効な手段といえます。

車の盗難、いたずらといった被害にあいにくくなりますし、

駐車代も安めに設定されるケースが多いです。

機械式のデメリット

機械式駐車場は、入出庫に時間がかかります。

車からいったん下りて機械操作するので、雨が降っているときなどは不便です。

車高や車幅など、車の大きさに制限があるため、使えない車種もあることと、

機械式は自走式に比べ、機械のメンテナンスに費用負担が生じます。

いかがでしたか？

自分で車を運転して枠内に駐車する「自走式」は、

広い敷地を必要なために駐車料金は高めです。

一方、狭い敷地でも活用できる「機械式」は

駐車料金は安く済みますが、定期的なメンテナンスが必要なので、

管理費への負担が大きくなります。

こうしたメリット・デメリットを踏まえて、どんな駐車場が付帯しているかチェックしてくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。   

マンションの立体式駐車場には「自走式」、「機械式」の2種類があります。

そこで今回は、自走式についてお話します。

立体自走式とは？

この形式の駐車場とは、スーパーなどによく見られるもので、

複層階からなる駐車施設です。

車に乗ったままスロープを走行して移動し、

車に乗ったまま入出庫が可能となります。

立体自走式のメリット

平面駐車場と比べ、同じ空地でも駐車台数が確保できることですね。

立体機械式と比べ、入出庫に時間もかからず、使い勝手の良い駐車場といえます。

また気になるメンテナンス費用も、立体機械式に比べると安く済みます。

立体自走式のデメリット

立体自走式はかなりの駐車台数が確保できるため、

マンションではよく見かける駐車方法ですが、

デメリットとしては、建物の建設コストがかかることや、

ある程度のまとまった土地がないと難しいといえます。

中には、マンションの地下に自走式駐車場を設けることもありますが、

その場合は建設コストが最も大きくなり、分譲費に反映されてしまいます。

 次回はいよいよ最終回、立体機械式の駐車場についてです。

お楽しみに！それではまた。

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こんにちは、辰川です。   

マンションの駐車場といえば、まず思い浮かぶのは

立体式ではないでしょうか。

平面式に対し、立体式とは、上下方向に何段かの、

駐車スペースが積み重ねられた駐車場のことです。

大阪や奈良では、都心部にいくほど、敷地も限られるので、

圧倒的に立体式になるようです。  

立体式駐車場のメリットは言うまでもありませんが、 

平置きに比べ、駐車台数が確保できることですね。

一方、立体式駐車場のデメリットは、建造コストといえます。

箱（建物）として作るケースと、鋼材などで組み立てるケースがありますが

いずれにせよ、青空の平置き駐車場に比べ、コストがかかるのですね。

ところで、同じ立体式でも、「自走式」、「機械式」の違いがあります、

次回は、それぞれのメリット・デメリットを見てみましょう。

それではまた！

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