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マイホームの夢、ぜひ叶えてください

2017年12月31日 | つれづれ日記

 こんここんにちは、辰川です。


2017年も今日を残すのみとなりましたね。

あなたにとって、今年はどんな年でしたか?


賃貸からの脱出を考えている・・

より快適な住居に住み替えを検討している・・

このような方は、1日も早く叶えてくださいね。

 

そのためには、行動すること。

 

ある程度、情報をインプットしたら、

あとは行動あるのみ。
 

 

大阪や奈良、京都で、もし不動産について困ったこと、質問等があれば、

気軽にご相談ください。

 

喜んでお答えします。

不動産に掘り出し物はある?

2017年12月30日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

世間的な評価は高いのに、値段が格段に安い。

そんなモノが手に入れられたら・・・

そう思うのは誰もが同じですよね。

 

では、不動産にはそんなウマい話はあるのでしょうか?

残念ながら、不動産に限ってはまずありません。

 

正確に言えば、あるにはあるのです。

でも消費者の手に入ることはまずないのです。

 

というのも、今はネットなどを通じ、素人でも

不動産の相場はある程度掴める時代です。

 

にもかかわらず、高く売れる自己の不動産を

わざわざ安く売る人なんているでしょうか?

いるわけがない(笑)

 

安く売るにはそれだけの理由があるということです。

 

さて、不動産を安く売る理由としては、

大きく2つ考えられます。

 

1つは、売り急いでいる

2つ目は、安くしないと売れない

上のどちらかですね。

 

2つ目の理由なんて、実にはっきりしたもの。

例えば・・・

・建築できない土地

・昔の法令が変わったことで再建築できなくなった中古住宅

・変形地や、道路より低い土地あるいは高い土地

・騒音や悪臭の出る嫌悪施設が近くにある

・いわゆる事件物件

 

もうお分かりだと思いますが、

1つ目の売り急いでいる物件のなかから、

掘り出し物がでてきます。

 

ところが、残念なことに掘り出し物といわれる物件は

一般消費者の手には入りません。

 

なぜなら、こうした売り情報がいち早く手に入るのは

不動産業者だからです。

 

ふつう消費者が住宅や土地を購入しようとすると、

当然、家族であれこれ検討します。

さらに、住宅ローンを組まないといけなかったりします。

 

でも、買い手がこんな時間をかけていると、

売り急ぐ売主には間に合いません。

 

一方、不動産業者はその場で即決できます。

 相場も知っていれば、住宅ローンも組む必要もありません。

 

こうして、一般消費者の知らない水面下で、

いわゆる掘り出し物は取引されているというわけです。

 

ですから、掘り出し物にこだわり過ぎると、

せっかくの購入機会を逃してしまいます。

 

逆に、あまりに安すぎる物件があれば、

「なぜこんなに安いのか?」

という疑問を持つことも大切なのです。

 

 

いかがでしたか?

不動産に掘り出し物はありません。

不動産購入の成功術は、自分にピッタリな物件なのか

じっくり検討し、あとは決断するだけ。

ダラダラ時間をかけないことがコツです。

 

それではまた。

 

中古住宅の内覧を成功させるコツ

2017年12月29日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

内覧者にとって、何といっても第一印象が大事。

それは玄関ドアを開けたときから始まっています。

 

そこで、今回は、内覧時の印象を良くするコツについて。

 

売却するのに時間のかかる物件は、大体つぎのような共通点があります。

 

1.部屋が汚れている

2.物が散らかっている

3.部屋がうす暗い

4.ペットなどの臭いがある

 

とくに1と2などは、内覧以前の問題ですよね。

掃除の行き届いた物件ほど、売却期間も短めです。

 

したがって、部屋の掃除や整理整頓を徹底して行うこと。

水まわりやベランダなども念入りに掃除をしましょう。

 

3では、マンションには窓のない部屋もありますよね。

その場合、必ず照明を点けて、明るい空間を演出します。

 

これは、ホールや廊下、トイレ、洗面室なども同様。

電球・蛍光灯が切れているなんてことがないようにしてください。

 

それから窓は拭いておけば、部屋の明るさが違います。

逆に、昼間に明るい部屋は、電灯を消しておきます。

そうすれば、日当たりのよさを強調できますよね。

 

4については、ペットを飼っていたり、喫煙していると、

部屋にニオイが残っている可能性があります。

あらかじめ消臭剤などでケアしておきましょう。

 

そのほかに、一戸建ての注意点もあります。

それは庭の状態にも気を配ること

 

敷地内のゴミは撤去し、雑草は刈っておけば、

庭がスッキリして、印場がよくなります。

 

特に玄関先は、一番最初に目に入る場所なので、

しっかり清掃してください。

 

ところで、買い手にとって、どんな人が住んでいたかは

とても気になるところ。

 

ですから、内覧時には、笑顔で出迎えるとともに、

質問があればキチンと答えることです。

 

また内覧は、家族全員で出迎えるよりも、夫婦だけとか、

子供やペットがいれば外に連れ出し、奥様かご主人かのいずれかで

応対するほうが、ゆっくり部屋内を見てもらえるでしょう。

 

いかがでしたか?

中古住宅が売却できるかどうかは、第一印象で決まります。

内覧を受ける際には是非参考にしてくださいね。

 

それではまた。

査定価格で売り出す必要はありません。

2017年12月28日 | お役立ち豆知識

 こんにちは、辰川です。

 

自分の家や土地を売却しようとしたとき、一番気になるのが価格ではないでしょうか?

おおよその売値が判れば、住み替えプランも具体性を帯びてきますよね。

 

そこで、不動産価格を知るために最も有効となるのが、不動産会社の査定です。

 

査定価格とは、仲介業者の担当者が周辺の相場や最近の売却事例などをもとに、

適正と思われる価格を算出したもの。

 

では、査定価格で売り出す必要はあるのでしょうか? 

 

必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。

 

なぜなら、査定価格は「売れる価格」ではなく、「売れる可能性のある価格」に過ぎないからです。

 

 

実際の「売り出し価格」は、売主の希望や、付近の不動産の売り出し価格などに

影響されるもの。

 

ですから、売り出し価格の決定権は売主にあります。

仲介業者の査定額は、あくまで参考価格です。

 

したがって、査定を受ける前に、自分で相場を調べておくこと。

 

でないと、相場観がまったくない状態で査定を受けることになり、

提示された査定価格を鵜呑みするしかありません。

 

ですから、すべてを不動産会社任せにせず、相場を調べ、

売却価格の大まかなイメージを持っておくことが大切です。

 

不動産の相場を調べる方法はいくつかあります。

 

チラシやインターネット等を通じ、近くの不動産がいくらで

売りに出されているか調べればよいのです。

 

ところで、査定において注意すべきが一つあります。

それは、意図的に突出した査定価格を出す業者です。

 

こうした業者の目的は、売主の高く売りたいという心理を突いて

 取り敢えず媒介契約を結んでおこうというもの。

 

つまり、あとから売り出し価格を下げればよいと考えています。

 

 

これでは、売り出し初期に、購入意思のある買い手を

みすみす取り逃す可能性もでてきます。

 

 

結局は、売れるまでに長期間を要してしまい、

 後に本来の相場に戻さざるを得ないことになるのがオチ。 

 

したがって依頼する仲介業者は、単純に査定価格が高いから

という理由で選ばないことです。

 

ただし、新居の引き渡し時期が決まっている場合などは、

業者の査定価格に近い価格で売り出すのが安全といえますね。

 

それではまた。

 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

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マンションのリフォームがここまで出来るという良い見本

2017年12月27日 | つれづれ日記

こんにちは、辰川です。 

昨日は午後からは、M様宅にお招きいただきました。

M様にとっては、マンションからマンションへの住み替えです。

 

当社の仲介で、中古住宅を購入後にリフォームされて、1か月目。 ちょうちょう

ようやく新居の暮らしにも慣れた頃でしょうか。 

M様にとっては、マンションからマンションへの住み替えです。 M様にとっては、マンションからマンションへの住み替えです。 R0016572_R.JPG R0016572_R.JPG R0016572_R.JPG R0016572_R.JPG R0016572_R.JPG  とうさyM様にとっては、マンションからマンションへの住み替えです。 R0016572_R.JPG

築25年目のマンションですが、引渡し時は内装などに傷みも相当にみられ、

リフォームしなければ住めない状態でした。

 

ところが、角住戸ということもあり、間取りがとてもよかったのです。

 小うにゅ   R0016575_R.JPG

 床R0016576_R.JPG

R0016579_R.JPG

リフォームでは、吸湿効果のある壁や天然木の床、キッチンやトイレなど水回りが

すべてを自分好みに改装されています。

 

 

新築マンションだったら、とても叶えられそうにない、

自分仕様の住まいといえます。

 

M様、このお家で末永く快適に暮らせますね!

新築一戸建て、K様にお引渡し完了!

2017年12月26日 | つれづれ日記

こんにちは、辰川です。

 

今日は午前中に、奈良は大和郡山市にある新築一戸建てのお引渡しがありました。

R0016561_R.JPG

買主のK様は、来年結婚予定の大工さん。

もちろん職業柄、中古住宅でも買っておいて、あとでコツコツ手直してもよかったのです。

 

しかし、ぴったりくる中古住宅がありませんでした。

そんなとき、たまたまあったのが写真の新築一戸建て。

 

敷地はけっして広くはありません。

 でも角地にあって、日当たりがすこぶる良い。

しかも車庫が2台分。

 

室内をみると、オープンタイプのキッチンと広々リビング。

女性はこれに憧れる人が多いですね。

さらに、角地を生かした間取りも決め手になりました。

 

このお家だったら末永く快適に暮らせそうですね。

K様、おめでとうございます。

中古住宅、空家と居住中ではどちらが売りやすい?

2017年12月25日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

前回は、家を売却する場合には居住中であっても問題ないという話でした。

 

ただし不動産業者の立場からは、空家の方が売却しやすいと考える担当者は多いようです。

 

というのも、空家の場合、内覧者は居住者(売主)に気兼ねする必要がないので、

隅々までゆっくり確認してもらえるからです。

 

もっとも、空家にもデメリットはあります。

それは、ガスや水道などを止めていれば、給湯器や配管の状況がわかりづらいということです。

 

では、ほとんどのケースで、居住中の中古住宅は空家よりも売却しにくいのでしょうか?

、電気といったライフラインの使用状況がわかります

デメリットは、居住者に遠慮しがちで、ゆっくり見学できない。冷蔵庫やタンスなど家具に隠れた部分は見えないので、確認できる範囲が限られます。  メリットは、ガスや水道、電気といったライフラインの使用状況がわかりますデメリットは、居住者に遠慮しがちで、ゆっくり見学できない。冷蔵庫やタンスなど家具に隠れた部分は見えないので、確認できる範囲が限られます。  メリットは、ガスや水道、電気といったライフラインの使用状況がわかりますデメリットは、居住者に遠慮しがちで、ゆっくり見学できない。冷蔵庫やタンスなど家具に隠れた部分は見えないので、確認できる範囲が限られます。 でdやす実は、居住中の中古物件には、空家にはない強みがあります。

 

その強みとは、住みながらの売却は内覧者と直接対面できること。

これを生かせば、売却も本当にしやすくなります。

 

内容内覧の際に、住んでいる人だけが知っているマンションの魅力をさりげなくアピールするのです。 

例えば、次のようなものがあります。

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・住み心地が良いとか、近隣の状況について直接説明してみる

・家具があることで、生活のイメージをさりげなく伝える 

 

これだけは空家にはできませんね。

居住中の売却だからこそできることではないでしょうか。

 

そのためには居住中であっても、なるべくすっきりした状態で内覧者を迎えることが大切です。

具体的には、次のような心掛けが考えられます。

 

・不用品の処分は早めに済ませておく

・すみずみまで徹底的に掃除をし、ここに住みたいと思ってもらえる状態をつくる 

・設備の故障や破損箇所があれば、できるだけ直しておく

 

こうした準備さえして怠らなければ、居住中だから売却しにくいということはおきません。

なにも無理やり、空家にする必要はないということです。 

 

いかがでしたか? 

居住中にも空き家にもそれぞれメリットがあります。

そのメリットを活かせば、居住中でも空き家でも、早期に売却できるということです。

 

それではまた。

中古住宅、住みながら売却してもよい?

2017年12月24日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。 

 

ネットなどで中古物件を検索してみるとわかりますが、

空室もあれば、居住中もありますよね。 

 

ところで初めて家を売却する方は、「空室でないと値が下がるのでは?」

「買い手が付きにくいのでは?」といった心配をもつことが多いです。

 

 では、中古住宅の場合、住みながらの売却は問題があるのでしょうか?

 

売主が住みながらの売却することには、何の問題もありません。

 

空室もあれば、居住中もあります。

  住みながら売却することになれば、仮住まいの必要もないので、

売主にとっては大きなメリットになります。

 

 

引き渡し直前まで、同じ環境で暮らせるわけですから、

気分的にも楽ですよね。

 

しかも、引っ越しも1回で済みます。

 

その反対に、売却のために借家に住もうとすると、

敷金や礼金、賃貸契約の仲介手数料、火災保険料、

保証人不要契約の保証料、引っ越し代などなど、

けっこうな出費になります。

 

まして住宅ローンが残っていたら、

毎月の返済と家賃の支払いがダブルでやってきます。 

 

ですから、住みながら売却することは、

なかなかよい選択といえるのです。

 

その一方でデメリットもあります。

 

内覧希望者があるたびに、売主は立ち会わなければなりません。

その際、自分が生活している室内を見せることになりますね。

 

ただ、こうした一見、売主にとってデメリットと思えることも、

買い手からみると、「内覧時に暮らしをイメージしやすかった」という

意見につながることが多いです。

 

従って、内覧の希望があったときは、

売るための努力をゼッタイ惜しんではいけません。

 

そのためには、仲介会社の担当者とあらかじめ、

以下のことを相談しておくとよいです。

 

・内覧に応じられる曜日や時間帯をあらかじめ決めておく

・在宅ができない場合は一時的に不動産会社に鍵を預けて立ち会ってもらう 

 

ところで、いよいよ買い手がついた場合、

すぐに引っ越さなければならないのでは・・

といった心配もありますよね。

 

でも実際には、買主が決まっても、すぐに

引っ越さなければならないということはありません。

 

中古物件の売買では、買主が入居を希望する時期を確認したうえで、

引き渡し日を調整することが可能だからです。

 

いかがでしたか? 

 

住みながら売却するという手段は、売主にも買主にもメリットがあります。

売却の折は、仲介業者に相談しながら、キチンと対策を立ててくださいね。

 

それではまた。

中古住宅、売る前にリフォームすべきか?

2017年12月23日 | お役立ち豆知識

こんにちは、辰川です。

 

一戸建てやマンションなど中古住宅の売主にとって、売却前にリフォームするかどうかは

なかなか悩ましい問題です。

 

「現状のままでは売れないのでは…」、「もっと良い値で売りたい…」などなど

 売主にとっても、判断が難しいところ。

 

もちろん、リフォームにはそれ相応のお金がかかります。

 

たとえば、お風呂やキッチンなど水回り設備まで交換すると、ふつうに2、3百万円の費用は要ります。

ここまでお金をかけた分を、売却金額に上乗せできれば、何にも苦労はしません。

 

でも、リフォームしたことで、結果的に売れにくくなることもあります。

 

というのも、買い手のなかには、既成の新築一戸建てよりは自分好みの家に住みたいといって、

敢えて中古物件を選ぶ人もいるからです。

 

そういう人は、購入後に大掛かりなリフォームを考えているので、

床やクロスが汚れていようと、風呂やトイレが壊れていようと全く意に介しません。

 

自分に合わない中途半端なリフォーム物件は避け、

「素」の状態で価格が安い中古物件を好む傾向があります。

 

このように考えると、売却前の大掛かりなリフォームは不要ということです。

 

その一方で、有効なのが安価なリフォーム。 

 

例えば、壁紙が薄汚れていたり、襖や障子が破れていたりすると、

内覧時の印象がよくありません。

 

やはり大多数の買い手にとって、綺麗な物件は好ましいのです。

 

だから、少々の傷や汚れならルームクリーニング程度で構いません。

ただし、それが広範囲に及ぶようなら、交換したほうが良さそうです。

 

風呂やキッチンなどの水回り主体のリフォームと違って、安価で収まるので、

売主の負担はほとんどありません。

 

いかがでしたか?

売却前のルームクリーニング、内装関連のリフォームは検討の余地ありです。

あなたが家を売却する際は、是非参考にしてくださいね。

 

それではまた。

 

 

 

近所に知られず、家を売却する方法

2017年12月22日 | お役立ち豆知識

 こんにこにおこ近所にここんにちは、辰川です。

 

家の売却を効果的に行うには、いかに早く、多くの人に物件を知ってもらえるかが

ポイントといえます。そのために、チラシやネットの情報が最も近道です。

 

ところで、ご近所に知られずに家を売りたいと方も意外と多いです。

 

我が家の売却がご近所の関心事になってほしくない、売却理由を詮索されたくないという気持ちからではないでしょうか。

 

特にマンションの場合、ご近所に住む人にとっては販売価格そのものが自分の家の市場価格に影響する可能性もでてきます。

 

ところで、一番近所の人に知られる可能性が高いのは折り込みチラシです。

 

折り込みチラシは、家探しに全然興味のない人でも、たまたま目にするということが起こりえますね。

 

一方、ポスティングチラシは、エリアを限定することが可能。

「このエリア、このマンションを除いてチラシを入れてほしくない」と指定すれば、

近所の人に知られる可能性は低くなります。

 

ネット広告の場合は、検索をかけない限り、物件が販売されていることを知ることはまずありません。

従って、チラシは無理でも、ネット広告ならOKという売主様は多いです。

 

ところで、不動産の売却では、ご近所の人が買主になるケースは多いです。

なぜなら、子どもの学区を変えたくない、親のそばに住みたいといった理由で、エリアを限定して探す人は常にいるからです。

 

そのため近所の人を除外してしまうと、買主を見つける機会を狭める可能性があります。

 

当社の場合でいえば、通常3か月以内の成約を目指しますが、例えば2か月目で売却できる物件であれば、近所に知られずに販売にかけると1か月くらい余計にかかり、3か月目で売却できることが多いです。

 

もっとも、近所に知られずに売却する一番の方法は、不動産会社による買取です。

 

しかし、買取業者は若干リフォーム等を施したうえ、利益をのせて再販を掛けますから、

仲介を通じて売却するよりも明らかに売値は下がります。

 近所に知られずに売却を望む場合は、仲介業者の相談しこんにちは、辰川です。

 

家の売却は、いかに早く、多くの人に物件を知ってもらえるかがポイントです。

そのためには、チラシやネットの情報が最も近道となります。

 

ところが、ご近所に知られずに家を売りたいという方もいます。

 

「我が家の売却が、ご近所の関心事になってほしくない」「売却の理由を詮索されたくない…」

その気持ちわからないではありませんね。

 

また、マンションの場合、ご近所に住む人にとっては、販売価格そのものが

自分の家の市場価格に影響する可能性もあります。

 

ところで、一番近所の人に知られる可能性が高いのは、折り込みチラシです。

 

折り込みチラシは、家探しに全然興味のない人でも、たまたま目にする

ということが起こりえる広告媒体といえるからです。

 

一方、ポスティングチラシは、エリアを限定することが可能。

 

例えば、「このエリア、このマンションを除いてチラシを入れてほしくない」と指定すれば、

近所の人に知られる可能性はうんと低くなります。

 

また、ネットに掲載する場合は、検索をかけない限り、まず販売自体を知ることはありません。

ですから、チラシは無理でも、ネット広告ならOKという売主様は多いのです。

 

ところで、不動産の売却では、ご近所の人が買主になるケースはとても多いといえます。

 

なぜなら、子どもの学区を変えたくない、親のそばに住みたいといった理由で、

エリア限定で家を探す人は常にいるからです。

 

そのため、近所の人を除外してしまうと、買主を見つける機会を狭める可能性があります。

 

当社の場合は、通常3か月以内の成約を目指しています。それが、例えば2か月目で売却できる物件ならば、

近所の人を除外すると1か月くらい余計にかかり、3か月目で売却できるケースが多いです。

 

もっとも、近所に知られずに売却する一番の方法とは、不動産会社による買取りですね。

 

ただし、買取り業者は、買い取った物件をリフォーム等を施し、さらに利益をのせて再販しますから、

仲介を通じて市場で売却するよりも、明らかに売値は下がってしまいます。

 

いかがでしたか?

 

ご近所に知られずに売却を望む場合は、まず仲介業者に相談してみることです。

チラシ、ネットでの告知をどのように制限するか、ぜひ相談に乗ってもらってくださいね。

 

それではまた。

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