仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2015年6月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。  

前回は、マンションは、住戸の位置によって、

暑さ寒さに違いが出るという話でした。

最上階と１階は外気の影響を比較的受け易く、

中住戸は外気の影響を受けにくくなります。

そこで今回は、中古マンションの暑さ寒さ対策についてお話します。  

■まずは暑さ対策から。これには、窓と、バルコニーに工夫ができそうです。

・遮熱カーテン

外からの日差しや紫外線を遮えぎってくれて、

冷・暖房効果が持続するので節電効果が期待できます。

ホームセンターなどで手に入ります。

・オーニング

おしゃれなカフェテラスなどで見られる、テント生地で出来た日よけですね。

低価格な簡易タイプなど構造や柄が豊富です。

・グリーンカーテン

つる科の植物をカーテンのように成長させ、

バルコニーやベランダに設置すれば、

直射日光を遮り、周辺温度を下げてくれます。

■次に、寒さ対策です。これは、床の工夫が有効といえます。

・床暖房

空気を汚さず、足元から暖めます。

耐用年数が30年以上というのも大きな魅力で、

電気式、温風式、温水式など構造に種類があります。

・電気カーペット

フローリングのあるお家には電気カーペットもおすすめ。

電気カーペットとフローリングの間に断熱シートを敷くと

消費電力が抑えられます。

いかがでしたか？

部屋の寒暖差があるようでしたら、

手頃な対策法から始めてみてくださいね。 

それではまた！

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 マンションは住戸の位置で、暑さ寒さが変わる？

こんにちは、辰川です。

中古マンション選びでは、気になるのが、快適に暮らせるかどうか。

とくに、部屋の暑さ寒さは、光熱費にもかかわる要素です。

では、マンションの場合、住戸ごとの室温の違いはあるのでしょうか？

気になるところですよね。

実をいうと、マンションの住戸はどれだけ、

外気の影響を受けるのかで変わります。

例えば、最上階の角部屋。

眺望に優れているので人気の高い場所ですが、

周囲に日差しや風を遮るものがほとんどないので

外気の影響を受けやすく、冷暖房の効率がよくありません。

また、日照条件が悪いとされる１階部分は、

夏は涼しく過ごせますが

冬は底冷えがおこりがちです。

ところで、最も外気の影響が少ないといわれるのが、中住戸。

中住戸は、両側と上下ともに、隣の住戸に囲まれています。

そのおかげで、外気の影響も受けず、

夏涼しくて冬暖かいというメリットがあります。

今は冷暖房を適切に行えば、どの住戸でも快適な室温が得られます。

ただ光熱費を考えれば、外気の影響を受けにくい住戸を選ぶことも

賢明なのかもしれませんね。

次回は、マンションの暑さ寒さ対策についてです。

それではまた！

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マンションと一戸建ての最大の違いは、前者は土地を共有し、

後者は土地を100％所有していることです。

こんにちは、辰川です。

ふつう、一戸建てはマンションと違い、建物の価値がゼロになっても、

土地は残るので資産価値があるというのが定説となっています。

でも、それって本当でしょうか？

いくら一戸建てが、土地の資産価値があるといっても、

購入時に比べて劇的に低下することも考えられます。

なぜなら、土地は残ったとしても、実際には買い手が現れてこそ、

初めて資産価値になるからです。

一方、マンションは、全ての所有者が敷地を共有しています。

ただ敷地利用権であって、所有権と別けて処分することはできません。

建物が古くなり耐久性がなくなれば、資産価値はほぼゼロになります。

ところが、近年の施工技術の発達によりマンションの寿命は飛躍的に伸びています。

資産価値が30?40年の間になくなるということも考えられなくなっています。

それに、立地さえ良ければ再開発計画で建て替えられ、

マンションの資産価値が大いに高まる可能性さえあります。

このように考えると、一戸建ては自分だけの土地だから大丈夫、

マンションは区分所有だからダメということにはなりません。

これは、中古のマンションや一戸建てでも同じことがいえます。

利便性や、立地の良い場所、人気のエリアであれば、

次に買い手も付きやすく、

資産価値が維持しやすいといえるのですね。 

それではまた！

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ただ安いからと飛びついていけないのは中古住宅も同じです。

こんにちは、辰川です。

たとえば、マンションの場合を考えると、

毎月「修繕積立金」をマンションの管理組合に支払います。

管理組合はこの修繕積立金を蓄え、おおむね10年?15年の間隔で、

外壁を主体とした大規模修繕を行うのです。

つまり、マンションは普段から積み立ててきたお金を使い、計画的に修繕を行うわけですね。

だから、中古マンションを購入すると、過去に修繕費を積み立てられた前所有者の

残高を引き継ぐことができます。これは大きなメリットといえますよね。

これに対して一戸建ての場合はどうでしょうか。

 所有者自らが、修繕計画に取り組まねばならいません。

しかも木造一戸建を良い状態に保つには、こまめな修繕が必要。

そうした費用は当然、個人が負担しなければなりません。

中古の物件の中には、長年空き家状態が続いては、

外壁や庭といった外回りが傷んだ状態もものも少なくありません。

この場合、いくら物件価格が安くてもそのままでは住めないので、

修繕費用は別途に用意せねばなりません。

ですから、中古の一戸建ては物件価格に、

修繕費用も含めた、「総額」で考えることです。

そうすれば、一ランク上の価格帯も狙える可能性が生まれるかもしれません。

それではまた。

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土地を買うなら、ここもチェックすべし！

こんにちは、辰川です。

土地を契約したものの、いざ建築しようとしたら、水道が引き込まれていなかった。

そんな笑うに笑えないことが起きてしまうのが、土地の売買です。

予定外のお金に、せっかくの資金計画も狂いが生じます。

なので、土地選びでまず調べておかなければならないのが、インフラ設備。

特に上下水道が重要。次にガス、電気となります。

現地見学の際に、これらをうっかり見落とさないことですよ。

では、現地で何をどう確認すればよいのか挙げてみますね。

１．上水道

宅地内に水道の引き込み口があるかどうかを調べます。見つからなければ水道が引かれていない可能性があります。また、引き込み管の口径が現在の基準に合わなければ、改めて引き込む必要も出てきます。工事費用もかかるので注意が必要です。

２．下水道

前面道にマンホールがあるかどうか確認します。あれば下水道施設が整っていると考えられます。ただし、敷地まで引き込みされているかも調べておきたいところです。下水道がない場合は浄化槽を設置しなければなりません。

３．ガス

道路に「G」の目印があるかどうか調べます。あれば都市ガス道路下に埋まっていますが、なければ、プロパンガスを使うことになります。

４．電気

これは、近くに電柱があればまず問題はありません。

以上のことは、既存の宅地であった場所では、概して問題は少ないといえます。

一方、新たな分譲宅地では未整備の場合が結構ありますからね。

もし未整備な土地とわかったら、

売主・買主のどちらが費用を負担するのか、必ず確認しておくことです。

それではまた。

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バス便の物件と聞くと、何となく不便さをイメージしてしまいます。

でも実際に、バスで通う物件にはこんなメリットが・・・・

 「とち

こんにちは、辰川です。

ふつうマイホーム探しで、人気が集まる立地は、駅から徒歩10分圏内の物件ではないでしょうか。徒歩10分ですから、駅から半径800メートル圏内になりますね。

しかし、この狭いエリアのなかで、好みを物件を探すことはとても骨が折れる作業です。まず相場が高いのに、敷地は窮屈という現実に直面します。だから、なかなか納得できる物件が見つからないという人は多いです。

そこで、頭を切り替えて、お勧めしたいのがバス便エリアの物件です。

バス便エリアは、何といっても価格が安い！

しかも、駅から徒歩圏にある物件と同じ価格で、格段に広い敷地に建つ家が手に入ります。

もし、あなたがマンションではなく、一戸建て住宅を探しているのであれば、利便性だけでなく、環境面や住戸のゆとりで選ぶのも正解ではないでしょうか。

そうなると、「駅から徒歩圏の便利さを取るか」それとも「郊外のゆとりを取るか」が選択の分かれ道ですね。 

そこで、バス便のエリアでの物件を選ぶときの２つのポイントを紹介します。

１・まず、毎朝夕の通勤通学時間帯の運行数はどれだけあるか。

２．深夜の最終便は何時まで設定されているか。

１，２が共にあなたの許容範囲ならば、バス便を選んだとしても、住んだときの不便さは少ないといえます。

特に雨の日や猛暑の日などは、「駅から徒歩１２分」よりも「バス停から２分」のほうが便利と考えらます。 

それではまた。

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「とち

「土地」には、その立場によって、４種類の価格が付けられています。

こんにちは、辰川です。

ふつう、１つの物につけられる値段は１つですよね。

ところが、土地の場合には「一物四価」といって、異なる４つの値段がつけられています。

それぞれの値段を、個人や国、市町村がそれぞれの目的で使い分けているんですね。

では、土地につけられる「四価」とはどのようなものがあるのか。

１、実勢価格

実際の不動産で取引される「時価」のこと。最近の取引事例を参考にする場合は、この価格を参考にします。

２、公示価格

国土交通省が示す、土地取引の指標というべきもの。毎年１月１日時点に算定されます。

３、固定資産税価額

市町村が固定資産税等の課税のために、3年に１度評価替えします。公示価格の約７割程度です。
 

４、相続税路線価額

国税庁が、相続税、贈与税の課税のために算定した価格で、公示価格の約8割程度です。　

さて、上に挙げたの４つの価格のなかで、最も頻繁に使われるのが、

１の「実勢価格」と、４の「相続税路線価額」といえますね。

前者は、ご存知のように、個人や不動産業者が不動産売買を行うときに用いるもの。そして後者は、金融機関が土地に対して、融資する際に参考資料として使っているのですよ。

それではまた。

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 こん

引き続き、土地の話をします。

今回は、道路幅が狭いときに、敷地線を後退して建築せねばならないという、「セットバック」についてです。

こんにちは。

大阪や奈良の旧市街では、まだまだ道幅の狭い道路が存在していますよね。

しかし、今の法律（建築基準法）では幅員が4メートル以上がないと、「道路」として認められません。

道路に接していないと、建物の再建築は認められませんから、法律が制定される以前の古い家々はすべて建て替えることはできなくなります。

それでは困るので、特定行政庁（市町村のことです）は例外規定を設けているのです。

これが、建築基準法第42条第2項で規定されている、いわゆる「二項道路」というもの。

ある意味、救済措置ともいえる二項道路なのですが、これに接して建築する場合には一定の制限があります。

それは何かというと、道路から「セットバック」しなければならないということ。このセットバックには、2つのケースがあります。

・まず1つ目は、道路の向かい側が宅地の場合は、道路の中心線から２mセットバック（後退）した線が境界線とみなされる。

・2つ目は、道路の向かい側が、崖地や河川、線路等の場合、崖や河川などの境界線から水平に4メートル後退した線が境界線となる。

以上のように、土地探しのとき、敷地の接する道幅が４ｍ未満の道路があれば、セットバックを意識しておくことが大切です。

敷地に余裕があるなら影響も少ないですが、そうでなければ、使える敷地が狭くなります。

建設計画を見直さなくてはならない事態だけは、買主として避けなければなりません。

それではまた。

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売土地を探していると、ちょくちょく見るのが、「古家付きの土地」という物件。

ところで、この古家付き土地は買い得なんでしょうか？ 

こんにちは、辰川です。

「古家」といっても特に定義はありませんが、建築後20年以上たった家は、評価額もほとんどゼロに近くなります。こうした建物が乗った土地を、古家付き土地と考えてもよいでしょう。

買う側からすると、土地価格以外に古家を処分するための出費がかさみますから、つい敬遠したくなりますよね。でも実際のところ、どうなんでしょうか？

これを、売主の立場で考えるとよくわかります。

物件を売り出す前の、代金が入ってこない状況で、先に建物解体費や庭木処分費を負担するのは、結構、厳きついものがあります。（勿論、売主さんに余裕があれば別ですが、その場合には販売価格で強気に出られる可能性もあります。

そこで、買う側としては、購入前提で、解体費に相当する金額を値引いてもらえないか、売主と交渉するのも一つの手といえます。

特に、物件が得がたいエリアにあるのであれば、古家付きの物件は狙い目です。

大いに検討の余地がありといえます。

それではまた。

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不動産を買えば必ず掛かってくるのが「諸費用」 。

ところで、あなたは諸費用には何があるのかご存知ですか？

こんにちは、辰川です。

マンションにせよ、一戸建てにせよ、いざマイホームを購入となると、物件価格だけでは自分のものにすることはできません。

不動産には登記も必要ですし、売主との税金の清算や、案内業者への仲介手数料など、いろいろと費用が掛かります。 これらを全て、ひっくるめたものを「諸費用」と呼んでいます。

そこで今回は、不動産の「諸費用」についてです。

諸費用の用途は大きくは、次の４つです。

１．「税金」・・・契約書類に貼る印紙や、登記の際の登録免許税、決済時に清算する固定資産税、入居後の不動産取得税など

２．「保険」・・・火災保険や地震保険料、フラット35での団体信用保険。

３．「住宅ローン」・・・銀行に支払う保証料や事務手数料。

４．「手数料または報酬」・・・仲介した業者への報酬（仲介手数料）と、司法書士への登記報酬。

これら諸費用を自己資金で充当できればよいですが、もしそれが無理なときは、金融機関のほうでも別途に「諸費用ローン」を用意しているケースがあります。

実際に必要となる諸費用の目安ですが、マンションと一戸建てによる違いや、新築と中古の違いもありますし、また仲介手数料の有無によっても変わります。

でも大体の目安として、物件購入価格の約5％くらいはみておきたいところ。

例えば2千万円の物件で約100万円前後、3千万円の物件で約150万円前後を準備しておく必要があります。

いざ購入となったときに、慌てることがないよう、「諸費用」は必ず、資金計画の中に含めておくことですよ。

それではまた。

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