2018年1月31日 | つれづれ日記
こんにちは、辰川です。
今日は、大阪市内にあるタワーマンションの鍵の引き渡し日。
実は、このお家はすでに3か月前に決済を終わっています。
売主様は、新居のリフォーム工事が終わらない間は
本来であれば、仮住まいの生活のはず。
ところが、買主さんの好意で3か月間、賃貸として
借りることができたのです。
仮住まいであれば、2度の引っ越し代、賃貸の敷金と保証金が
かかります。
それが要らないだけでも、ラッキーといえるでしょう。
ようやく新居のリフォームも完成し、鍵の引き渡しができました。
これで、T様の住み替えが無事に完了となりました。
2018年1月30日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
前回に引き続き、売主からみた、
内覧時の注意点についてお話しします。
・他に用事があっても、内覧を優先させる
内覧の予約は突然入ってくることがあります。
また、希望する時間帯もまちまち。
売りに出したからには、
一組でも多くの方に内覧してもらうことが、
売却への近道です。
せっかくのチャンスを逃さないよう、
自分の用事があっても、
内覧を優先することを意識することです。
どうしても都合がつかないときは、
仲介業者の担当者に鍵を預け、
立ち合いを依頼するなどの対応も可能です。
・見学者が家を見る４つのポイント
水回り
キッチンや風呂・トイレ・洗面所などの水回りは
一番汚れが気になる場所。
水回りにごちゃごちゃした物を置かないことです。
汚れがひどい場合は、プロに依頼して
クリーニングしてもらってもよいでしょう。
部屋の広さ
部屋は、家具の置き方によって、広くも小さくも見えますね。
家を売りに出すと決めた以上、部屋を広く見せましょう。
これを機会に不要な物は処分し、家具の配置なども工夫して、
住まいを少しでも広く見せるように努めてください。
陽当たりと風通し
多くの人が住まいに求めるのは、陽当たりと風通し。
ですから、内覧ではカーテンは全開にし、
陽当たりの良さをアピールすること。
夏場は窓を開けて、
風の抜け具合を感じてもらってください。
自然の採光が望めない玄関や廊下などは、
照明を付けておき、
部屋の隅々まで見てもらうことです。
収納スペース
クローゼットや押し入れの中は、
プライバシーを覗かれる気分になるので、
見せたがらない売主もいます。
しかし買い手の立場からいえば、
収納スペースはとても気になるもの。
買い手は、クローゼットの収納力など、
機能が知りたいのであって、
中に何が入っているかは問題ではありません。
収納スペースのなかを堂々と、
見てもらえるくらい
キチンと整理整頓して置くことが大事です。
売主は常に買い手の気持ちを考えながら
内覧の準備をしてくださいね。
それではまた。
2018年1月29日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
前回は、買い手からみた内覧時の注意点を
お話ししました。
今回は、売り手側からみた、内覧時の心構えや
準備について。
とくに居住中の物件では、
売主の生活の一端を見学者に見せることになります。
そこで、いかに買い手に好印象を持ってもらうかは
とても大事なこと。
そのポイントをいくつか挙げてみましょう。
・きれいにしておく
ふだんから手入れの行き届いた家であれば申し分ない。
でも、すべての売り家がそんなわけではありませんね。
ただ掃除が行き届かないくらいで、
せっかくの買い手を逃すのはもったいないこと。
そこで、売りに出したのを機に、
徹底的に掃除し磨き込んでください。
きれいに整理整頓させているだけでも、
家は魅力的に見えます。
そして売主の印象もよく見えます。
・買い手の質問を想定しておく
内覧者からの質問もあらかじめ想定しておきます。
たとえば、買い物施設や学校や幼稚園、
公園までの距離など、
周辺の情報は購入者にとって知りたい情報ですね。
・売却理由を買い手は知りたがっている
売り出す事情はは売主によってさまざま。
納得のいくものであれば全然問題ありません。
ところが、売却理由が曖昧だと、
例えば、近隣トラブルや家自体に問題があるのではないかと
想像してしまいます。
ですから、売却理由を聞かれたら、
はっきり伝えておくことが大切です。
・丁寧な応対を心掛ける
売主の印象は、買い手の購入意欲にも直結します。
感じの悪い売主では、いくら魅力有る物件でも
購入意欲を削がれてしまうもの。
ですから、聞かれたことは、にこやかに
丁寧な対応を心がけることです。
いかがでしたか？
中古物件では、経年劣化は仕方がないにしても、
できるだけきれいにしておくこと。
きれいに片付いている＝売主の印象、
ということを忘れないでくださいね。
次回も引き続き、売主にとっての内覧時の注意点について。
それではまた。
2018年1月28日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
チラシやネットなどを通じ、
いくら写真や間取りをチェックしていても、
やはり現地に行ってみないことには、
わからないこともあるはず。
それを確認する絶好の機会が、
物件の内覧といえます。
そこで今回は、買い手側からみた
内覧時チェックポイントについてです。
・図面との相違はないか
まず、仲介会社からもらった図面を見ながら、
ゆっくり室内を歩いてみましょう。
その際、あるべき場所にあるべきものが
キチンとあるかどうかをチェックしてください。
たとえば、開口部（ドア）や壁の位置が、
図面と違っていたら、
リフォーム前の図面を渡されたのかもしれません。
冷静に、図面と現況に相違がないか確認し、
自分にとって使い勝手はどうか、
しっかり確認しておくことです。
・動くもの、固定されたものを動かしてみる
室内ドアや窓、押入れやクローゼットの扉などが、
スムーズに開閉できるかキチンと確かめてください。
また、階段の手すりも、ぐらつくようなことはないか
チェックします。
水まわりについては、
水道が通っているなら実際に水を流してみて、
水漏れなども確認しておきましょう。
・寸法を確かめる。
手持ちの洗濯機や冷蔵庫、水屋（カップボード）は、
所定の場所にキチンと収まるのかどうか。
できれば内覧の際、メジャーを持参して、
寸法を測っておくのがよいでしょう。
また家具などを置くことで、窓の開閉しにくかったり、
コンセントが隠れたりしないかもチェックしておくこと。
そのほか、内覧時に気になる点があったら、
遠慮せず、売主あるいは仲介業者に説明を求めることです。
いかがでしたか？
マイホームは高価な買い物です。
物件の内覧には時間をかけてチェックし、
納得のいくマイホームを手に入れてくださいね。
次回は、売主からみた内覧時のチェックポイントについて。
それではまた。
2018年1月27日 | つれづれ日記
こんにちは、辰川です。
大阪も奈良も、前日からの雪が道ばたに残っており、
今シーズンで最も寒い一週間になりました。
さて、今日は大阪府の箕面市にて、弊社の仲介で
中古マンションの契約が行われました。
M様が選んだのは、4LDKの角住戸。
しかも床面積は100?近くあるので、
なかなか希少な物件です。
ところで、マンションには階段スペースがありませんから、
この物件は、広めの平屋住宅という感覚に近いものがあります。
このお家なら、ゆったりした気分で暮らせそうですね。
M様、おめでとうございます。
2018年1月26日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
数ある住宅ローンのなかでも、
フラット35は長期にわたり固定金利が使える
という点で気になる存在ですよね。
ところで、フラット35と言えば、どうしても
新築一戸建てや新築マンションを思い浮かべがち。
では、中古住宅はフラットが利用できないのか、
というと、そんなことはありません。
中古住宅でフラット35を利用するには、
「適合証明書」が必要となります。
適合証明書とは、その中古住宅が住宅支援機構の定める基準を
満たしていることを証明するもの。
そのため、フラットを利用できない物件があるのも事実。
買い手は、この適合証明書を検査機関などに依頼し、
発行してもらうのですが、
その発行には数万円程度の費用がかかります。
ただし、一部の中古マンションでは
適合証明書が不要になっている場合もあります。
これを知るには「らくらくフラット35の物件検索」で
簡単に調べられます。
いかがでしたか？
中古住宅の購入にあたり、フラット35の利用を考えている場合は
是非参考にしてくださいね。
それではまた。
2018年1月25日 | お役立ち豆知識
「中古住宅を買うと、新築とは別に用意された
住宅ローンになるのでしょうか？」
こんにちは、辰川です。
中古住宅を検討されているK様から、
頂いた質問です。
その答えは、新築も中古も、住宅ローンは同じ。
ふつう住宅ローンには、新築住宅だけのローンとか
中古住宅だけのローンがあるわけではありません。
それぞれの金融機関が用意する住宅ローンを
利用することになります。
例えば、ある銀行の住宅ローンの条件では
・申込者の年齢は、ローン完済時に80歳の誕生日までである人
・保証会社の保証を受けられる人
・団体信用生命保険に加入できる人
・借入期間は35年以内
とあります。
上の条件は、新築物件と中古物件に共通するものです。
また、購入する物件が、
建築基準法に合致していなければなりません。
例えば、建ぺい率や容積率がオーバーするような
違法建築では、ローンが組めない可能性があるのです。
これも、新築物件・中古物件とも同じ。
ところで、借入期間については、銀行によっては
中古物件の返済期間を短めに設定しているケースもあります
例えば、築後３２年の中古住宅であれば、
「５０年?３２年＝１８年間のローンしか組めないという
銀行も少数派ながら存在します。
３５年で借りられると思っていたのが、
実際には１８年しか借りれなければ、
返済額がオーバーしていまいます。
ところが、
たとえ築３０年を経過している中古住宅でも、
３５年間のローンが組める銀行もたくさんあるので、
落胆せずに自分に合った銀行で申し込むべきです。
いかがでしたか？
中古住宅では借入期間をチェックしてから利用する銀行を決めること。
ぜひ、あなたの納得のいくローン選びをしてくださいね。
それではまた。
2018年1月24日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
中古物件を購入して、リフォームを考えている人にとって、
入居までの期間とリフォーム費用という２つの問題をうまく解決することは
なかなか大変なことだったりします。
そこで今回は、どうすれば、「中古住宅購入＋リフォーム」を
スムーズにすすめられるかについて。
・まずは、物件選びから
中古物件の内覧時は、日当たりや水周りの使いやすさは勿論のこと、
好みの間取りにリフォームしやすいかチェックしてください。
もし分からない点、気になる点があれば、
仲介会社の担当者を通じ、売主に確認してもらうこと。
とくに中古マンションは、一戸建てと違い、
管理規約や使用細則などでリフォームのルールを
定めているケースがあります。
仲介会社を通して、希望のリフォームができるかどうか
確認してもらってください。
・住宅ローンと同時にリフォームローンを申込んでみる
ふつう、リフォームローンの金利といえば、
住宅ローン金利より高いケースがほとんどです。
つまり、中古住宅を購入後に、
あらためてリフォームローンを組むことは、
住宅ローンよりも金利も高く、返済期間も短めになります。
だから、リフォームするにも
自己資金に頼らざるを得なかったりするのです。
一方、リフォーム後に入居したい人は、
住宅ローンにリフォームローンも併せ、同時に申し込みます。
この方法だと、金融機関にもよりますが、住宅ローンと同じ低金利で
同じ期間借りることも可能。
・リフォーム工事をスムーズに行うための段取りとは・・
引き渡し前に、リフォーム業者と一緒に再内覧しておきます。
これには、仲介業者に依頼し、売主の了解をもらっておきましょう。
たとえば、契約日の直後などはよいでしょうね。
リフォーム工事は、物件の引渡し後に行うのが原則なので、
事前に、リフォーム計画や見積もりの検討を済ませておきましょう。
これだったら、購入物件の決済が終わると同時に、
工事に取り掛かることができますね。
いかがでしたか？
中古住宅の購入、リフォームをスムーズに進めるにもダンドリが大切です。
あなたが満足できるマイホームを手に入れるよう、ぜひ参考にしてくださいね。
それではまた。
・・・・・・・・・・・・・・・
◆無料相談受付中！
大阪や奈良、京都で、一戸建てやマンションなどの不動産の購入・売却に
お悩みでしたら、お気軽にご相談ください。
2018年1月23日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
今回は、2，3年後にマイホームを持ちたい人が
どんな準備をしておけばよいのかについて。
・まずは家族で話し合う
例えば、通勤に便利な都心近くのマンションがいいのか、
家庭菜園のできる郊外の一戸建てがいいのかなど、
家族一人ひとりの希望や夢をリストアップします。
まずは、みんなが満足できる家を探っていくことです。
こうしておけば、いざ住宅選びを始めたときに
「一戸建てかマンションか決まらない」とか、
「気に入った家があったのに、家族の一人が反対した」など、
家族の意見がバラバラになることも避けられますね。
・次に、住宅ローン返済にまわせる金額を把握する
そのためには、家計を把握しておくことです。
毎月いくら入り、いくら出費があるのかが分からないと
住宅ローン返済にいくら回せるのかさえ見えてきません。
例えば、今の家賃や駐車場代、定期的な出費などが分かると、
住宅ローン返済にいくらまわせるかが判りますね。
・さらに、買えるのはいくらの家かを知る
家の購入費用は、自己資金と住宅ローンの借り入れで
まかなうのが一般的。
自己資金は、手元にある貯金から、教育資金や家族の入院などの
万が一のためのお金をマイナスしておきます。
さらに、家を買うときにかかる諸費用（物件価格の5％?７％程度が目安）を
差し引いた金額と考えるとよいです。
こうして出した自己資金とローン借入額を合わせたものが
買える家の価格の目安。
この金額では、欲しい物件の価格帯に手が届かないようなら、
購入するエリアを変える、
最寄り駅までの所要時間を伸ばす、
中古物件も選択肢に入れるなど、
家探しの視点を検討し直すことも必要です。
いかがでしたか？
家を買うのが2年後であっても、早めの準備がおすすめ。
是非、あなたのマイホーム購入計画の参考にしてくださいね。
それではまた。
2018年1月22日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
新築物件と違って、中古物件では同じ年式であっても、
そのまま住めるほど状態の良い物件もあれば、
傷みや経年変化でリフォームなしでは住めない物件もあります。
後者のように、
古い中古物件や傷みが目立つ物件では、
売主が現状では買ってくれる人がいないと判断したら、
売主側が内装主体のリフォームを行い、
販売するケースもあります。
この場合、買い手はリフォームローンを
使う必要がないので、
仕上がりさえ気に入れば、
なかなか良い選択といえますね。
それでも、
中古物件は現状渡しが基本。
つまり、たいてい中古物件は
買主がリフォームすることになります。
ただ考えようによっては、
これもメリットといえます。
なぜなら、買主が自分の好みにあわせて
リフォームできるからです。
また、傷みや経年変化のすすんだ中古物件のほうが
安く買える可能性もあるでしょう。
仲介業者の通じて、購入価格を交渉できれば、
リフォーム費用を捻出できるますね。
いかがでしたか？
中古物件は現状渡しが基本。
綺麗に使われてきた物件、
傷んでいるが自分でリフォームする楽しみがある物件、
どれを選ぶかは、まさに買い手次第ということです。
それではまた。
弊社は1997年に創業の小さな会社ですが、数々の不動産仲介や住宅建築を通じて、蓄積した豊かな経験とプロのノウハウで、多くの方のご支持を頂いてきました。
これからも、奈良・大阪にお住まいの方にお得になる仲介を少数精鋭で取り組んでまいります。
