仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2018年1月アーカイブ 2ページ目

こんにちは、辰川です。

地震国の日本で、家を買おうとしたとき

もっとも気になるのは建物の耐震性ですよね。 

新築物件であれば、パンフレットやチラシなどで、

耐震性についての十分な説明はあります。

ところが、中古物件となると、建物の耐震性に関する

情報がほとんどないのが実情。

内装や設備は、自分の目で確かめられても、

住宅の安全性となると、素人目にはなかなか判らない。

プロによる有料の建物診断を依頼するという手もあります。

でも、そこまでしなくても、 その住宅の建築時期をみれば、

ある程度判断できるのです。

というのは、

建築基準法は大地震が起こるたびに見直されているからです。

とくに1981年（昭和56年）は、

耐震基準の改正が行われた年に当たります。

具体的には、

震度6?7クラスの大地震でも建物が倒壊せず、

少なくとも人命を損なわない建物になったのです。

これがいわゆる「新耐震基準」といわれるもの。

そして、現在の新築住宅も、

この耐震基準がベースになっています。

ところで、

「新耐震基準だから安心」とか

「旧耐震基準だから危険」と決めつけることは

お勧めしません。

なぜなら、1981年に建造された住宅でも

耐震性に優れた建物はたくさんあるからです。

つまり、当時の建築基準法よりも高いレベルで

設計された住宅も結構存在するということです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

不動産を購入するとき、気になるのは

いつ入居できるかということですよね。

今、賃貸に住んでいる場合、

家主に1か月前に退居を申し出る必要があるので

よけいに気になるところ。

そこで今回は、

マイホームを買ったら 入居の目安は

どのくらいかかるのかについて。

まず、新築物件から。 

これは完成済のものと、そうでないもので全然違ってきます。

完成済みの新築は、ローンさえ使わなければ、それこそ即入居可能。

でも、住宅ローンをつかうのであれば、最短で1か月以内

と考えておきましょう。

あと１、2か月で新築が完成する場合は、ローンの手続きが終わったころに

ちょうど入居できるイメージです。

ところで、大阪や奈良では、

未着工の新築一戸建ても結構あります。

いわゆる建築条件付きの新築というものです。

こうした物件は、プランから始めるので、

どうにかすると、完成まで1年近くかかる場合もあります。

これに対して、中古の一戸建て。

こちらは、1~３か月で入居できることが多いです。

むろん、空家の中古物件であれば、

完成済みの新築同様、即入居も可能だったりします。

また空家に対して、居住中の中古住宅もあります。

居住中物件は、広告を見ると、

引渡し要相談となっているケースが多いですよね。

といっても、悲観する必要はなく、

せいぜい１?２か月ほどで引渡されることがほとんど。

それでも、なかには売主が新築を建築中である場合は、

半年以上待たねばならないケースも稀にあります。

もし入居まで待つことができるのなら待って上げましょう。

案外、条件面で譲歩が引き出せるチャンスかもしれません。

しかし待てない場合は、物件そのもののを

変更するしかありません。

いかがでしたか？

引渡しが要相談とあれば、仲介業者を通じて、

売主に一度打診してみましょう。

希望が通って、売主が仮住まいに応じてくれたら、

あなたの入居時期が早まることだってあるからです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

新築建売住宅の一番の特徴といえば、

完成している家を購入できることですよね。 

これって大きなメリットです。

なぜなら、注文住宅だったら、

一から建てるので、

契約時には建物自体がありません。

また、注文住宅は、

自由設計という期待値が大きいぶん、

完成時のギャップに落胆することも・・

一方、建売住宅は同じ建材を使うにしても、

プランニングの手間を省くことができ、

人件費を安く抑えられます。

これが、低価格でも、

見栄えの良いデザインを選んだりして、

無駄のないコスト計画が可能にしています。

また大工や職人の手が空いている時期に

うまくスケジュールを組んで、コストダウンできるのも

建売住宅の強み。

それに対して、注文住宅は、

個人のこだわりが反映される分、

やはり建物の価格は高くなりがちですね。

さて、昨今の建売住宅は、

建築基準法の改正で

どの物件も耐震性が確保されています。

木材のプレカットや建築用金物の普及により、

昔のように職人の技量に左右されにくなりました。

他の注文住宅と遜色ないということですね。

しかも、デザイン性にこだわって建てられている物件も

多く見られます。 

いかがでしたか？

建売住宅でも一定の水準を保った住宅が

建てられるようになりました。

もし新築一戸建てを検討しているのであれば、

建売住宅も選択肢に入れてみてはいががでしょう。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

建売住宅のメリットとは、そこそこ立地の良い場所に

無理なく一軒家が得られることといえます。

さて、建売住宅の対極にあるのが、

注文住宅ですよね。

注文住宅といえば、外観や設備機器のグレードなど、

自由に選べるのが魅力。

でも、そのかわり、建物代も高くなるため、

土地の予算にしわ寄せがきます。

そのため、土地探しでは、

希望する場所に予算に合った土地がないことに、

まずショックを受けることになります。

例えば、３０坪の敷地で十分であっても、

そこに５０坪の土地しかなければ、

もう完全な予算オーバーですよね。

その反対に、２０坪の土地では、

望む大きさの家が建ちません。

このように、注文住宅で建てようとすると

誰もが、土地選びの段階で苦労するのです。

その点、建売住宅は、ちょうど手頃な敷地で、

駐車スペースもキチンと確保されていますよね。

なぜ、そんなことができるのでしょうか？

これは、事業主（売主）が、大きな敷地や

広い屋敷を相場より廉価で

仕入れているから可能になるのです。

むろん、事業なので売れ残ったら困ります。

だから、せいぜい半年以内で売り切る

販売価格を設定し、区画割りを行ったり、道路を広げたりするのです。

したがって、予算に無理できないなかで

良い立地にマイホームを望みたいのなら、 

建売住宅は注文住宅よりも良い選択となる可能性が高いといえるのですね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

昨日は大阪は泉南郡で、新築一戸建ての決済・お引渡しがありました。

 昨今の建売住宅は、仕様や設備機器のグレードが

がよくなってきているというのが実感です。

それだけ、一般消費者の求める品質が

厳しくなっているということです。

この現場も、地盤改良工事がキチンと行われ、

最新の設備機器が備わっていました。

買い手からすれば、これは歓迎すべきことです。

Aさん、末永く快適にお住まいくださいね。

おめでとうございます。

こんにちは、辰川です。  

前回は、売主が一般の個人である場合、

手付け金は、売買価格の５?１０％が

妥当という話でした。

今回は、売主が

事業主（業者さん）である場合について。

このケースは、新築一戸建てや

中古の再販物件に当てはまります。

業者が売主となる場合、

宅建業法という法律の縛りがあるため

手付金の上限が定められています。

つまり、売主となる業者は

手付金を受け取り過ぎてはいけない、

ということです。 

具体的には、

未完成の新築物件は

売買価格の5パーセントを超えるか

1000万円を超えるときと、

また、完成済の新築一戸建てなどは

売買価格の10パーセントを超えるか

1000万円を超えるときに、

売主は保全措置をとらねばなりません。 

この保全措置とは、

銀行による保証か、保険事業者による保険のどちらかに

拠らねばならないので、

手続きがなかなか面倒なもの。 

そこで、売主となる業者は

未完成であれば、手付金は売買金額の5%以内、

完成物件であれば10%としているのが一般的です。

言い換えれば、5％以内ですから、

売主さえ了解していれば、幾らでも良いということですね。

したがって、ローンの事前審査が通りながら、

手付金が用意できないときは、 

仲介業者の担当者に相談に乗ってもらってください。

また、売主が一般個人である場合も

ぜひ相談をかけてみることをお勧めします。

誠実な仲介業者さんなら、あなたのために

売主さんとの間にはいって、

交渉がまとまるよう努力してくれるはずです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

昔はマイホームを持つには、

せめて2割の自己資金が望ましい、

といわれた時代がありました。

当時はそれだけ、

マイホーム獲得のハードルが高かったということですね。

ですから、自己資金がない＝手付金が少ないとしたら、

契約自体が困難となります。

では、現在はどうか？

低金利の今は、自己資金を貯めるのに

何年もかけるよりは

全額借りて、早めに返済をスタートさせる方が

マイホーム獲得の近道となる時代です。

したがって、手付金の額も、

極端に言えば、

売主さえ了解していれば、

幾らでも構わないということです。

さすがに0円は駄目ですが、

数十万でも了解される売主もいます。

ただしこの場合の売主は、

事業主（業者さん）が多いですが。

その場合でも

ローンの事前審査が通っていることが

条件となります。

一方、売主が一般個人の場合は、

売買金額の５％?１０％が妥当な額といえます。

つまり、仮に2千万円の物件であれば、

100万円の手付金があれば善しということ。

それ以下の額なら

要相談というところでしょうか。

なぜなら、不動産の売買契約では、

「手付金解除」という条項があるからです。

これは、一定の期日までは

買主・売主ともに、

手付金を放棄または倍返しすることで

契約を解除できるという権利。

言い換えれば、契約を履行するための

縛りともいえるもの。

ところが、手付金があまりに僅かであると

売主買主ともに拘束力が緩すぎて

契約を交わすだけの意味がありません。

ですから、一般には売買金額の５?10%の額が、

手付金として妥当と考えられているわけです。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

不動産の「広さ」への感覚には

地域差や個人差があります。

奈良で１００?の敷地といえば、

ちょっと手狭に感じますが、

これが大阪の都心部であらば

相当に贅沢といえますね。

ところで日本には昔から

「坪（つぼ）」という単位があって、

平米（?）で表すよりも、

広さが分かりやすいということがあります。

ところで、坪と平米（?）の関係をあらすと、

『１坪＝たたみ２帖＝3.3?』になります。

1尺は30.3cm 1寸はその1/10で3.03cm。

畳のサイズは6尺×3尺の はずなのですが、

昨今の新築一戸建てやマンションは規格化されて

小さめのサイズになっています。

ですから、

従来の関西間や京間といった比較的大きな畳が

使われていた頃の6帖間と、

現在の6帖間とは広さが多少違っています。

ところで、

平米（?）を坪で換算するときの、

簡単な計算式があります。

これが、「?×0.3025」です。

例えば、

敷地120?であれば、

120?×０．３０２５＝30.25坪（およそ30坪になりますね）

敷地165?だったら

165?×０．３０２５＝49.91坪（およそ50坪）

この0.3025という数字は便利ですよね

いかがでしたか？

不動産広告の?表記で、坪に換算したほうが分かりやすいときは

この計算式を覚えておいてくださいね

 こんにちは、ここんにちは、辰川です。

昨今、消費税が何かと話題に上りますよね。

もちろん、

不動産の場合も金額が大きいだけに、

購入するとなったら、消費税は

とても気になるところ。

さて、不動産には、

消費税はかかる場合と、かかって来ない場合があるのを

ご存知でしょうか？

実は、これを見分けることはとても簡単。

なぜなら、消費税がかかる、かからないは、

物件の売主が事業者（不動産会社）であるかどうかで

決まるからです。

つまり、売主が業者である新築一戸建てや中古住宅は、

建物部分に対して、消費税がかかります。

これに対し、

 売主が個人（一般消費者）であれば、

非課税となるのです。

なぜなら、個人が所有する住宅を売却する行為は、

事業ではありません。

事業でなければ、消費税の課税条件から

外れるので、非課税となるのです。 

また消費税は土地に対してはかからず、

建物に対してかかってきます。

したがって、売主が業者である、

新築一戸建てや中古住宅については、

建物部分に対して、消費税がかかります。

尚、不動産広告に表示された物件価格は

消費税が含まれています。

あらためて

消費税を加える必要はないということです。

いかがでしたか？

 マイホームを購入する際、どのような場合に

消費税がかかるのか、正しく理解してくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

自宅をを売ろうとするときに、

10年以上使ったエアコンやウォシュレットが

故障している、というケースがよくあります。

そんな場合は、前もって修理しておくべきなのでしょうか？

特に必要ありません。ただし、設備によっては

修理するのが好ましい箇所があります。

一般的に使用できない状態の設備は、

買主が撤去を求めることがほとんどです。

とくに、エアコンのような後付けされた設備は、

仮に直したとしても、買主が使わないケースもあるので、

無理に直さず撤去してあげたほうがよいですね。

その反対に、建築時から備わっていた設備の不具合は

できるだけ修理しておいたほうがベター。

例えば、給湯器のような日常生活に不可欠なものは、

不具合があると売買自体が成立しにくくなります。

この場合は事前の修理をしておくことを、

おすすめします。

通常、不動産の売買では、

契約時に「付帯設備表」と「物件状況報告書」をつくります。

これら書面と通して、売主が引渡す付帯設備や

把握している不具合箇所を、

買主に告知する必要があります。

したがって、不具合があれば記載されていれば、

買主は修理よりも、物件価格からの値引きで

了解することもあります。

いずれにしても、買主は納得のうえで

契約し引渡しを受けることになります。

ここで気を付けたいのは、

故障していることを知っていながら、

売主が告げない場合です。

これを防ぐためにも、

売主は設備が機能するかどうか確認しておくこと。

いかがでしたか？

設備の不具合や故障があれば、何よりもまず、

仲介会社の担当者にそのことを伝えておくことが大切です。

それではまた。

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