仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2018年1月アーカイブ 3ページ目

こんにちは、辰川です。

最近、「リノベーション」という言葉を、

よく耳にしますよね。

本来は「心を入れ替える」という意味。

だから、住宅とはあまり関係ないようですが、

建物の中身を入れ替えるということなら

合点がいきます。 

さて昨今、中古住宅の改修については、

「リフォーム」と「リノベーション」の違いが

わかりにくくなっています。

ここで、リフォームとリノベーションの違いを

はっきりさせましょう。

まず、「リフォーム」とは、

中古マンションや一戸建てで、老朽化した箇所を

できるかぎり新築の状態に戻そうというもの。

ですから、リフォームは

基本的に壊れていたり、汚れていたり、

老朽化した部分を直したり、

きれいにしたり、新調したりすることを指します。

例えば、一戸建てであれば、

外壁の塗り直しや屋根の葺き替えがそうですね。

室内なら、壁紙や床材の貼り換えや、

キッチンや風呂、トイレなどの交換もそうなります。

一方、「リノベーション」は

 中古住宅に大規模な工事を行うこと。

たとえば、用途や機能を変えたり、

性能を向上させるなどして、

付加価値を与えることです。 

つまり、構造はそのままで、

間取りや設備をそっくり変えてしまえば、

自分だけのオリジナル空間も

可能になりますよね。

ただし、中古マンションは構造上

キッチンなど水回りの位置変更が

できない場合があります。

自分が希望するリフォームができるかどうか

わからないときは、 

依頼するリフォーム会社が決まっているなら、

一度現地を見てもらいましょう。

いかがでしたか？ 

新築に近づけるのがリフォーム、

新築以上のもの目指すのがリノベーションといえます。

あなたがリフォームを検討しているのであれば

ぜひ参考にしてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

中古物件というからには、当然、

新築と同じわけにはいきません。

使用感もあれば、

経年変化による劣化箇所もつきもの。

でも、それが実際の販売価格に反映もされており、

新築より割安感があるわけです。

ところで、中古物件を買ったら、

リフォームしないといけないものなのでしょうか？

中古物件は、設備の使い勝手や多少の古さを納得すれば、

そのまま使い続けるのも手です。

というのも、リフォームを行う目的は、

必ずしも１つとは限りません。

まず「修繕」と目的としたリフォームがあります。

たとえば、中古マンションの水周りや設備機器で、

修繕しないことには快適に暮らせないほどの

劣化部分があったとしたら、

入居前にしっかり直しておかないといけませんね。 

また中古一戸建てなら、

外壁・屋根などの劣化箇所は入居前に

きちんと手直しておかないと

雨漏りの心配があるからです。

次に「交換」や 「見栄え」を目的として

リフォームもあります。

たとえば、古い設備を一新することで、

使い勝手をよくする「交換」。

そして、床材やクロスなど、

古くなった見た目をきれいにする「見栄え」。

リフォームといえば、

どうしても、交換や見栄えを意識しがち。

 設備の使い勝手や多少の古さを納得すれば、

そのまま使い続けて、

壊れてから交換する選択もありますよね。

見栄えにしても、クリーニングすることで

ある程度キレイになるものです。

いかがでしたか？

あなたが中古住宅を買って、最低限の予算に抑えたいのなら、

修繕のみに注目してはいかがでしょうか。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

ふつうは引っ越しして空家になった時点で、

電気、ガス、水道は解約することが一般的。

ところで、これが内覧となると

不便が生じることになります。

もちろん、ガスは止めておく必要があります。

でも、電気と水道は

使用できる状態が望ましいのです。

なぜなら、買い手の内覧は

明るい時間帯とはかぎらないからです。

夕方や夜の場合があったり、

また昼間であっても、曇り空や雨天の日もあります。

どんなに良い物件でも

薄暗い部屋の状態では

決まるものも決まりません。

また、水道も使える状態であると

蛇口を捻ってときに漏れがないかも、

その場で確認できますね。

空家は売主が立ち会うことがないだけに、

内覧者に好印象を持たれるよう、

電気と水道は使用できる状態が

望ましいといえるのです。 

いかがでしたか？

空家の状態で売却する際は、

引っ越し前に

仲介業者と相談することをお勧めします。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

共有名義といえば、

夫婦や親子などが共同で所有している不動産のこと

をいいます。

相続した不動産や、夫婦で住宅ローンを組んだ場合も、

共有名義にすることが多いですよね。

ところで、共有名義だからといって

必ずしも均等に所有権があるとは限りません。

例えば、夫７割、妻３割の持分で

共有名義にすることも自由。

では、売却の際は持分を多く持つ人の意見が通るのかと言えば、

そんなことはありません。

持ち分のある共有者は、その割合に関係なく

所有者の1人として権利を持つからです。

自分の持ち分割合が大きいからといって、

持ち分割合が小さい人の権利を妨害できないのです。 

したがって、共有名義となる住宅を売却する場合は、

かならず全員の承認が必要になります。

わたしの仲介の経験でも、

例えば、親の家を相続した兄弟３人のうち、

男性２人は売却に賛成なのに、女性1人が反対したため

売るに売れないということがありました。

ふだんから仲の良い兄弟の場合なら問題なさそうですが、

そうでない兄弟の場合は揉める可能性もあるということです。

ただ厳密にいえば、自己の持分だけを売却することは

法律上は可能。

でも現実には、共有名義の不動産の持分だけを買っても、

全体を自由に使えないないので買い手がつきません。

他にもトラブルとなるのが、夫婦の共有名義の物件。

離婚が成立しながら、夫が失踪して連絡が不通となった場合、

連絡の取りようがないので、夫婦共有名義の家を売却できません。

ですから、万一、離婚によって自宅を売却する場合は、

離婚成立前に売却することが最善といえます。

また相続による売却の場合も、

贈与とみなされてしまうことがあります。

贈与と相続では税金が大きく変わるので

必ず相続による売却であることを証明するように

証拠を残しておくことです。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

 今、不動産価値が減りにくい家選びの方法として

中古住宅を積極的に選択しょうとする人が増えています。

中古の一戸建てについては、これまでは、

25年たったら木造住宅の価値はゼロ円になる、

と言われてきました。

ところが今後は、「不動産価値の減りにくい中古住宅」と

「不動産価値ゼロに近い中古住宅」とで差が出てきます。

この大きな流れの変化は、ぜひとも押えておきたいところ。

では、不動産価値が減りにくい家とはどんな家でしょうか？

価格はほとんど土地値でありながら、

まだ住める程度の一戸建てです。

築年数が古いと、

つい選択肢から外してしまいがちですが、

住宅は築年数よりも使い方が大事です。

つまり、適切に点検・メンテナンスを

所有者が行わてきた家であるかどうか。

住宅の場合、

雨漏りや水漏れなどの大きな問題が発生してから

補修を行う対症療法よりも、

早めに対処する方が

コストも少なくてすんで

結果として建物の寿命は延びます。

ところが、こうして丁寧に使われてきた家でも、

相当に築年数が経っていれば

査定上、建物の価値はほぼゼロと評価されます。

ところが、まだまだ住めると家が、

ほぼタダで建物が手に入るのですから 

買い手にとって

これほど買い得なことはありません。

丁寧に使われていれば、リフォームも最小限で済み、

それだけで、今後数十年住むことができます。

不安があれば、事前の住宅診断をやったうえで

リフォームすれば安心して住めるはず。

日本ではまだこうした方法が普及していませんが

海外では主流となっています。

もちろん、中古住宅の見極めが重要となってくるのは

いうまでもありません。

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

マンションを購入する際は、

価格や広さ、設備のグレードなどに

どうてしも目を向けがちですよね。

ところが、マンションに関しては、

管理状態も不動産価値を左右します。

ふつう、家の管理といえば、

一戸建ての場合なら、家の前を掃いたり、

庭の草むしり、時にリフォームや修繕などは、

居住者自らが行なわなければなりません。

ところが、マンションでは1つの建物を

複数の所有者で共有しています。

エレベータや廊下、エントランスなど共有部分は、

個人レベルで行えるものではありません。

ですから、マンション住民が共同で管理し、

管理会社に一部委託するという形をとります。

とくに中古マンションは、新築と違って

管理状態を確認し、購入の判断材料とすることです。

 例えば、中古マンションでは管理規約にある、

管理費や修繕積立金の滞納率、

修繕積立金の残高や修繕履歴、長期修繕計画を確認しましょう

 また築年数が浅いマンションの場合、

修繕積立金の徴収額が少ないと、

将来、修繕積立金が値上がりする可能性アリです。

ところで、中古マンションの管理が行き届いているかどうか

簡単に知る方法があります。

それは、エントランスや郵便ボックスの周辺に

ゴミが落ちていないかどうか。

また、廊下や駐車場、駐輪場、ゴミ置き場など

共用部分の清掃状態もチェックポイントです。

内覧の際はぜひ確認してくださいね。

次回は、中古住宅編について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

どんな立派な建物で、設備がいくら素晴らしかったとしても、

誰も住まないような場所だったら、

次に住み替えるときに、買い手がつきません。

もちろん、そこに子々孫々暮らすつもりであれば、

何の問題もありません。

しかしそんな可能性がないのであれば、

資産価値のない不動産は避けたいですよね。

では、資産価値の落ちない、あるいは落ちにくい不動産を

選ぶにはどんな点に気をつけたらよいのでしょうか？

不動産価値を維持するために、特に大切なのが「立地」です。

そこで今回は、立地についての話です。

立地といっても、具体的には、

交通の利便性と、生活の利便性、

行政サービスが挙げられます。

・まずは、交通の利便性から。

大阪の都心部に立地すればベスト。 

でも、これは予算的にみても

簡単に叶うことではありませんね。

となると、終着及び交通の起点となる、

ターミナル駅へのアクセスの良いかどうかです。

複数の鉄道路線が利用できたり、

急行や快速が利用できれば、

かなりの高ポイントになります。

それから駅からの距離も大事で、

徒歩10分以内は何とか満たしたいところ。

・次に、 生活の利便性。

商店街やスーパーなどの商業施設、銀行や病院、

小中学校などが揃っていると、

不動産の価値は落ちにくいといえます。

・さらに、自治体を選ぶという観点があります。

例えば、ある自治体では財政が厳しいために、

行政サービスが行き届かない傾向であるが、

ある自治体は税収が豊かなので、

行政サービスが充実している・・

そんなケースがありますね。

例えば、子育て世代であれば、

一度育児サービスの内容を調べるみるのもよし。

ほとんどの自治体がネットで情報公開しているので、

 違いが体感できるはずです。 

いかがでしたか？

不動産の価格には、こうした利便性や行政サービスの質も

含まれています。

あなたが住宅を選ぶ際、ぜひ参考にしてくださいね。

次回は、「中古マンション編」です。

それではまた。

 しん新年、明けましておめでとうございます。

あなたにとって、

去年はどのような一年だったでしょうか？ 

そして、今年はどんな一年にしたいですか？

当社では、あなたのマイホーム選びを

しっかりサポートできるよう

日々精進してまいります。

では、今年もよろしくm(_ _)m