仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2013年2月アーカイブ 1ページ目

OBさんから、「離れにある建物」の雨戸を直してほしいとの依頼を受けました。

母屋が100年たっていますから、「離れ」の方も年代物。
 

二階の東側の木窓は朽ちていて、風が強い日はパタパタと大きな音を立て、雨漏りもするそうです。漆喰の壁も当時のままなのでそれなりに傷んでいます。

でも内部の構造材はまだまだしっかりしています。木は本当に長持ちしますね。

昔は田舎に行くと、蚕（かいこ）を飼ってる家が多かったんですね。蚕は繭（まゆ）をつくり、そこから絹糸が生まれます。そんな蚕も自然界では生きられないので、人間と持ちつ持たれつの関係でした。

帰りがけには庭でとれた「八朔」といただきました。実はもっと沢山いただきましたが、お裾分けしていたら、3個になりました。それにしても、鮮やかな黄色でした。 

テレビCMや住宅関連の雑誌、ホームページなどに、マイホームに関するさまざまな情報が溢れています。これら情報が決して役に立たないものだとは思いません。家に限らず、基本的な知識は大切です。

でも、「一生に一度のマイホームを建てる！という大仕事」のなかで、「こうした方がいい！」「こんなことを知っておけば役立つ！」「知らないと後悔する！」というような話が、まだまだ、それこそ山のようにあります。

 そこで、3月3日、奈良県橿原市で「住まい教室」開催します。 

この「住まい教室」では、家作りの裏話、失敗談などを私達の言葉で本音でお伝えしています。家作りに興味のある方はお気軽にご参加下さい。

  ◆当日のプログラム　（基本編）

１、丈夫な家とは、どんな家か？

２、建てる前に、知っておきたい事は？

３、家を長持ちさせるには、どうすればよいか？

４、質疑応答

◆日時場所と申込み方法

１、日時：３月３日（日曜）１３時?１５時

２、場所：タカラスタンダード奈良ショールーム２階会議室

 (奈良県橿原市土橋町129-1) 駐車場完備

３、参加費：１家族につき500円（お菓子付き）ご家族

ご夫婦でのご来場を歓迎します。※先着順３組

４、申込方法：メールにて、２月２８日迄にお申込み下さい。

主催：「奈良で快適に住まう会」事務局・辰川

不動産広告では、建築ができない土地、建築に際し不利益がある土地については、その旨を表示することになっています。

ですから、意味不明瞭な広告物件には気を付けてください。そこで、表示しなければならない特定事項をあげてみましょう。

市街化調整区域内の土地･･･市街化調整区域内では原則的に建物は建設できません。よって、市街化調整区域内の土地を売り出す場合はその旨を表示し、「宅地の造成および建物の建築はできません」と明記しなければなりません。また、建ぺい率や容積率、生活の利便性、将来の発展性などを表示することは禁じられています。

道路に適法に接していない土地･･･幅4m以上の道路に2m以上接していない土地には、原則として建物を建てることはできません。よって、こうした物件を広告する場合は、すでに建物がある場合は「再建築不可」、土地のみの場合は「建築不可」と表示しなければなりません。

宅地として利用できない土地･･･沼沢地や湿原、泥炭地など宅地として利用できないと認められる土地については、その旨を表示することになっています。

高圧線下の物件･･･土地の全部または一部が高圧線下になるときは、「土地○○m2（うち○○m2は高圧線下）」などと表示することになっています。

特殊な地形の土地･･･敷地に占める傾斜地の割合がおおむね30％以上の場合は「土地○○m2（うち約○○m2傾斜地含む）」などと表示することになっています。この他、土地の中に段差があって建築に支障があるもの、有効利用が阻害される著しい不整形画地など特異な区画もその旨を表示する必要があります。

朽廃した建物がある土地･･･老朽化した建物が建っている土地の場合、新たに住宅を建てる前に解体作業などが必要になります。そこで、そのような土地の広告では「廃屋あり」「古家あり」などと表示することになっています。

中古住宅の場合、契約時には分らなかった事が引渡後に発見されることがあります。

 契約時に発見できないキズや欠陥のことを「瑕疵(かし)」といいます。そして売主が買主に対してこの保証の責任を負うことを「瑕疵担保責任」と言います。

さて、契約後に発見した欠陥は売主に請求できるのしょうか？

民法では、買主がその瑕疵を知ってから1年以内であれば損害賠償の請求や契約の解除ができると規定されています。但し、その瑕疵が引渡し時から発生していたことを証明しなければならず、もちろん引渡し後に発生した瑕疵は保証の対象にはなりません。

しかし条文のとおりにすると、売主は引渡し後もずっと保証し続けなければならず、怖くて自宅の売却などは出来なります。 通常の欠陥であれば、２?３カ月も住めば発見できるはずで、いつまでも保証し続けることは売主に酷だからです。 

そこで、中古住宅の取引ではこの瑕疵担保責任を、築浅の物件で引渡後２?３カ月の期間に短縮していたり、築年数が相当年数を経過している物件では免責することが多いのです。また、たとえ築浅の物件であっても相場より安い物件は免責されるケースがあるようです。

瑕疵担保に含まれるのは、「雨漏り、構造体の腐食、シロアリの発生、給排水の不具合の４点」に限られています。 

この瑕疵担保責任の特約も売主がその欠陥を知っていながら買主に伝えなかった場合には適用されません。

その一方、瑕疵担保責任が免責出来ないケースは、売主が不動産業者の場合です。業者が売主となる新築や、リフォーム済みの中古物件は、物件価格に利益が上乗せされていると考えることもでき、新築で10年、中古物件なら最低2年の瑕疵担保責任を負わねばならなりません。

◆まず、新築マンションと中古マンション、その価格は誰が決めるのかを考えましょう。

新築マンションの価格は、売主（ディベロッパー）が決めます。

一方、中古マンションの価格も売主が決めます。しかし、当初の売却希望価格は売主が決め、最終的には買主が決めているのが現実です。

つまり、中古マンションは、売主がいくらで売りたいか、相手がいくらで欲しいかによって最終取引が成立するといってもよいでしょう。

◆次に、新築マンション相場と中古マンション、その相場 はどう決まるのか？

新築マンション相場は売主（ディベロッパー）が一方的に決めた言わば「人為的に作られた相場」です。

中古マンション相場は買主（市場）が決めた「市場を反映した相場」といえます。

◆さて、新築マンションと中古マンション、どちらが得かなのか？

一概にどっちが得、とは言い切れません。しかし明らかなのは、「新築」より「中古」のほうが「安い」こと。

新築も一度住んだら「中古」。極端な言い方をすれば、新築で買ったマンションは住んだ瞬間に「中古」となり、近隣の中古マンション相場に日毎に近くなっていく可能性があります。言いかえると、新築マンションは近はしません。隣の中古マンション並に「値が下がる」と覚悟しなければなりません。

ということは、「新築相場」と「中古相場」の価格の開きの少ないエリアのマンションを購入することが、「損しない」マンションの購入方法のひとつです。もちろん、売らない限り「損」はしません。

家いうのは、新築の時にいくら丈夫に建てても、そのあと手入れをしないとどんどん朽ち果てるモノです。

ご近所の空家がすさんでいく様子を見られたことはありませんか？

家は定期的に掃除をしたり、補修が必要であれば手当てをしていかないと、一部の小さな傷みが全体に広がり、いくつもの大きな欠陥を生じてしまうことがあります。クルマと同じでメンテナンスフリーの家なんてありません。

 数千万円の大金をローンで支払い、一生涯住む家です。見て見ぬふり、放りっぱなしでは、将来さらに出費の覚悟が必要となります。

とくにマンションと違って、一戸建てはメンテナンスも計画的に取り組むことも大切。

 追伸…中古物件を仲介していてわかることがあります。それは、いつまでも売れ残る物件は、手入れをされてこなかったのが一目でわかる物件が多いこと。

もちろん、値段が相場より特別に安ければ、少々荒れていても売れます。しかし、そうでなければ、早く買い手がつくのは、やはり小まめに手入れされてきた物件なのです。

不動産の広告には、一般消費者の利益を守る目的で、ある決めごとがあります。

それは、「不動産の表示に関する公正競争規約」というものです。 

少し長たらしい名称ですが、

要は、不動産業者は事実と異なる表示や、実際よりも優良であるかのような誤解を

消費者に与えてはならないということです。

これが正しく守られていない場合は、公正取引委員会が排除命令など必要な措置を

違反業者に対して講じることになります。

近年は、不当表示の件数は減ったように見えますが、

それでもまだまだ素人目には紛らわしい表現が見うけられます。

下記の点などに注意して、広告等を見極めてください。

以下に代表的なものを上げてみましょう。

・所要時間の表示

 徒歩による所要時間は道路距離（直線距離ではない）80メートルにつき1分間で算出、

1分未満の端数は1分として表示します。

・新築

新築とは、建築後1年未満で居住の用に供されたことがないもので、売れ残り物件でも

1年を越えてなければ「新築」と表示されます。

・写真

本来は該当不動産の写真が使われるべきですが、建築工事完了前の建物ならば、

建物や規模、形質、外観が同一の建物であれば、外観写真を使用できます。

また建物内部も規模や形質が同一であれば表示が可能になります。

・使ってはならない文言

「完全」・「完璧」・「絶対」・「抜群」・「最高」・「破格」・「激安」など、

人を煽ってしまう言葉もいけません。

・大事なことを小さい文字で書く

虫眼鏡がないと見えないような小さな文字で書くこともダメ。

【追記】そのほか、不当表示といえないかもしれませんが、最近気になったことを少し。

それは、すでに成約になっている物件にもかかわらず、サイト上で掲載されたままに

なっている物件も見受けらることです。

消費者にその物件が販売中であると誤解を与えるだけでなく、ひいては

掲載業者の信用にかかわります。真面目に消費者のことを考えるなら、

掲載物件のメンテナンスを怠ってはなりません。