瑕疵（かし）担保責任とは、何か？

中古住宅の場合、契約時には分らなかった事が引渡後に発見されることがあります。

 契約時に発見できないキズや欠陥のことを「瑕疵(かし)」といいます。そして売主が買主に対してこの保証の責任を負うことを「瑕疵担保責任」と言います。

さて、契約後に発見した欠陥は売主に請求できるのしょうか？

民法では、買主がその瑕疵を知ってから1年以内であれば損害賠償の請求や契約の解除ができると規定されています。但し、その瑕疵が引渡し時から発生していたことを証明しなければならず、もちろん引渡し後に発生した瑕疵は保証の対象にはなりません。

しかし条文のとおりにすると、売主は引渡し後もずっと保証し続けなければならず、怖くて自宅の売却などは出来なります。 通常の欠陥であれば、２?３カ月も住めば発見できるはずで、いつまでも保証し続けることは売主に酷だからです。 

そこで、中古住宅の取引ではこの瑕疵担保責任を、築浅の物件で引渡後２?３カ月の期間に短縮していたり、築年数が相当年数を経過している物件では免責することが多いのです。また、たとえ築浅の物件であっても相場より安い物件は免責されるケースがあるようです。

瑕疵担保に含まれるのは、「雨漏り、構造体の腐食、シロアリの発生、給排水の不具合の４点」に限られています。 

この瑕疵担保責任の特約も売主がその欠陥を知っていながら買主に伝えなかった場合には適用されません。

その一方、瑕疵担保責任が免責出来ないケースは、売主が不動産業者の場合です。業者が売主となる新築や、リフォーム済みの中古物件は、物件価格に利益が上乗せされていると考えることもでき、新築で10年、中古物件なら最低2年の瑕疵担保責任を負わねばならなりません。