仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2017年7月アーカイブ 1ページ目

 こんにちは、辰川です。

 今はどの家庭も、テーブルとイス、ベッド中心の生活様式となっているので、

「和室はいらない」という考えの人がいます。

その一方で、最近は、畳の良さを再認識して、和室志向の人も増えています。

ただ、ふだんから和室に慣れ親しんでいないせいで、

 「あの家は敷居が高い」という、ことわざを知っていても、

実際の敷居がどの部分を指すのか知らない人もいます。

そこで今回は、和室の敷居や鴨居、長押についてお話しします。

まずは、敷居（しきい）

敷居とは、引き戸やフスマなどの建具をはめ込むために、

開口部の下部に取り付けられた水平材のこと。

当然、部材には強度と滑りやすさが求められます。

しかし、すべりにくい場合は、蝋を塗ったり、専用のシールテープを貼ったり、

専用のスプレーで滑りをよくすることも可能です。

次に、鴨居（かもい）

鴨居とは、引き戸やフスマなど建具を滑らせるために、

開口部の上部として取り付けられる横木のこと。

言わば、下部に取り付ける敷居と対になっています。

ただし、敷居に比べると溝は深くなります。

さらに、長押（なげし）

長押は、鴨居を隠す化粧板のことです。

現代人にとっては、ハンガーを引っかける場所というほうがピンと来るかもしれませんね。

ところで、最近の和室は、鴨居はあっても長押はないというケースが増えています。

その理由として、長押を撤去すると一気に和室感が薄まるからです。

今どきのマンションや、和室をリビングに隣接させたような間取りには、鴨居を無くして、

和室感を薄めたほうが好都合であったりするのです。

その反面、本格的な和室を欲しい場合は、長押を外せない箇所といえますね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

権利書といえば、家に関わるとても大切な書類として、

どの家庭でもタンスや押入れなどに厳重にしまわれているものですよね。

ところで「権利書」の正式な呼び名は、「登記済権利証」といいます。

ふつう不動産の登記が完了すると、登記申請書の写し（副本）に「登記済」と押印したものが返還されます。

この押印された申請書副本が「登記済権利証」ですね。

登記済権利証は、不動産を売却する際や、住宅ローンを借りるにあたって抵当権を設定する際などに

本人確認として使われます。

なぜそんなことが必要かといえば、所有権を失ったり、所有権に担保（抵当権）が付けられることは、

対象不動産の所有者には、不利となる手続きだからです。

そこで、本人しか持ちえない「登記済権利証」の提出を義務付けることで、

別人が本人に成り済まして、名義変更が行えないような仕組みをとっているのですね。

ところで、紙の権利書は今では 廃止されています。

というのも、平成１７年から本人確認は、「登記識別情報」という１２ケタの暗号に変更されたからです。

ただし、これまで所持してきた紙の権利書も有効なので、けっして捨ててはいけません。

また、登記済証（権利書）は再発行されないので、紛失すると困ったことになります。

例えば、所有権移転登記を行うには買主・売主が共同で登記申請するのですが、その際、

売主は登記することで権利を失うだけに、権利書（登記識別情報）がないと本人確認の効果は弱くなります。

では、もし権利証を紛失したときは、どうすればよいのか？ 

従来の紙の権利書を紛失した場合、「保証書」というもので代用できました。

それが今では、司法書士に「本人確認情報」という書類を作成してもらうことで登記は可能になっています。

そうはいっても、作成のための費用はかかるので、権利書（登記識別情報）のような重要書類は

紛失しないにこしたことはありません。

いかがでしたか？

権利証と登記済証、登記識別情報は同じものを指していると考えてよいです。

家を買えば、その証として大事に保管しておくべきものに変わりありませんね。

それではまた。  

こんにちは、辰川です。

昨日は、東大阪市内の中古一戸建てのご契約でした。

今回、当社は購入側の仲介にたったのですが、なんと偶然にも売主様も以前、

当社にお問い合わせいただいた方でした。

そのときは、建築用地を探されておられたのが、価格が高く、

なかなか良い土地が見つからなかったのです。

その後、売主様は地元業者さんの新築分譲地をご契約されることになり、

ご自宅を売却にかけられたとのこと。

電話のうえだけで、お目にかかったこともなく、契約の場で売主様から

「あのときはお世話になりました」とお声を掛けていただくまで、私も気づきませんでした。

こんな偶然もあるなんて、正直ビックリです。

それにしても、当社で買主様をお世話出来て、本当に良かったです。

買主のY様は、これより数か月後、売主様の新築住宅の完成を待って、

新居の引き渡しを受けられます。

とても大切に住まわれてきたお家なので、よい買い物をされたと思います。

Y様、おめでとうございます。

こんにちは、辰川です。

不動産の広告には、マンションや一戸建ての間取りに、3LDKとか4LDKという表示があります。

そこで、○LDKの○の中に入る数字が大きいほど、広い家であることをイメージしがちです。

では、LDKの数字の大きさ＝家の広さなのでしょうか？　　

2LDKとか3LDKといった表示は、間仕切り壁の多さを表しているだけで、

必ずしも家の広さを表すものではありません。

LDKとはリビング・ダイニング・キッチンの略であり、居間（リビング）と食事室（ダイニング）と

台所（キッチン）が一体となった部屋をいいます。

こうしたLDKの表記は、新築や比較的新しい中古住宅に多くて、

築30年くらいの中古住宅になると、4DKとか5DKのように、DKの表記が多いです。

また、最新のマンションには、「１ＬＤＫ」であっても、

５０??１００?超の広さをもつ高級物件も存在します。

 従って、LDKの数字が大きさ＝家が広さ、ではないということですね。 

ところで、不動産広告には、LDKと表示してもよい広さが大体決まっています。

例えば、ＬＤＫ（リビングダイニングキッチン）は１０帖以上のスペースがあり、

 Ｋ（キッチン）は６帖未満、 ＤＫ（ダイニングキッチン）６帖以上１０帖未満というように、

物件掲載基準が決まっています。 

ちなみに、マンションなどには、２SLDKというように「S」の表示もありますよね。 

このSとは、採光が規定以下しかない「サービスルーム」のことであり、例えば、

納戸など収納として使われる部屋を指します。

サービスルームには窓が無い場合と、小さめの窓が設けられている場合があります。

窓があれば、書斎や趣味の部屋として、利用することも可能ですね。

いかがでしたか？

同じ広さの家でも、2LDKもあれば3LDKもあるので、数字を大きさだけで判断しないことです。

不動産広告をみるときには、是非参考にしてくださいね。 

それではまた。  

 家を売った資金を、次の新居に充てられたら・・・

 こんにちは、辰川です。んでしまいますよね。

家を住み替えたい場合、新居を先に決めればよいのか、それとも今の家を先に売ればよいのか、

悩んでしまいますよね。

 実際、「先に次の家が決まらないと、不安で自宅を売りだせない…」と考える人は多いです。

では、売却と購入、どちらを優先すればよいのでしょうか？ 

そこでまず、自宅を先行売却する場合について考えましょう。

先行売却は、時間がかかっても、できるだけ高い価格で自宅を売却したいとか、 

万一自宅が売れなくて、ローンが二重になるのは避けたいという人にお勧め。

 先行売却のメリットとしては、自宅の売却期間にゆとりがあるため焦ることがありません。

一方、デメリットは、買い手が決まると、自宅の引渡期日までに新居が見つからなければ

賃貸に仮住まいが必要となります。

次は、購入を先行させる場合について。

これは先に新居を契約したのち、自宅の売却を始めるケース。

新居の購入を先行させてよいのは、自宅のローンはすでに完済している人、あるいは

自宅が売れるまでの一時期、2重ローンになっても支払っていける人であればOK。

購入先行のメリットは、新居探しに時間をかけられること。 

一方、デメリットとしては、残債がある人は自宅がすぐに売れないと、二重ローンになります。

この場合は、売却期間が長引かないよう、自宅の売り出し価格を慎重に検討することが大切。

ところで、新居を先に契約する場合、敢えて「買替え特約」を入れるケースもあります。

買替え特約というのは、万一自宅を売却できなかった場合には、

購入物件の契約を白紙解除できるというもの。

手付金も戻り、違約金の請求も免れるので、買主にとっては安心です。 

しかし、買換え特約は、買主にとっては安心材料であっても、

売主にはリスクとなるため、個人の売主が同意するケースは稀です。

ただ、新築一戸建てのように業者が売主の場合は、この買い替え特約は

比較的呑んでくれやすい条件といえます。 

では、一体、買い替えをスムーズに行うにはどうすればよいのでしょうか？

買替え時に起こるトラブルは、新居あるいは自宅のどちらかの契約が予定通り進まないことで起きます。  

売却がうまくいかず、新居の購入代金が払えないことで違約金が発生することだけは避けなければなりませんね。

基本的に金融機関は、 自宅にローン残債がある状況で、新たにローンを組むことを嫌います。

でも、本人に支払い能力さえあれば、新居が売れるまでの期間だけ、ローンが重なることをOKしてくれるものです。

これが可能であれば、新居の購入を先行させても構いません。

ただし、新居の残金決済日を、自宅の引渡期日に合わせるなど、

売却と購入それぞれの契約内容に関連性を持たせることは大切です。

その際、購入と売却の仲介を、同じ不動産会社1社に絞って依頼しておけば、

業者も資金の流れを把握しやすいため、余裕をもって事を進めることができます。

いかがでしたか？

家の住み替えでは、残債の有無、また一時期ローンが重なっても大丈夫かどうかで、方向性も変わってきます。

これから家の買い替えを検討するのであらば、是非参考にしてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

タワーマンションなどの場合には、受付ロビーに「コンシェルジュ」と呼ばれる女性がいて、

居住者に応対してくれたりします。

こうしたマンションでは、コンシェルジュ以外に、管理人も常駐していることも多いです。 

では、コンシェルジュと管理人では、どんな違いがあるのでしょうか？

まず管理員の仕事とは、マンションの管理規約で定められた、点検、清掃、

マンションの巡回など維持管理業務が主となります。

一方、コンシェルジュの仕事は、日常の細々した用事や手配などを入居者に代わって行ったり、

困りごとの相談にのったり、秘書的なサービスを行うものです。

具体的には、共用施設の予約受付、来訪者の受付、荷物の一時預かり、クリーニング取次、

宅配便の発送受付、はがき切手の販売や郵便物の発送、タクシーの手配などなど・・。

ところで、こうしたサービスも、若い世代の男性にとっては自分でできることも多いため

コンシェルジュは不要と考える人も多いようです。

しかし、女性や夫婦共稼ぎの世帯、一人暮らしの高齢者には、肯定派が多いとされます。

というのも、エントランスに常に人がいるというだけでも防犯効果はありますし、

荷物が多い時はすごく助かりますよね。

また細々とした日常的な相談にも応じてくれたり、小さな子供をロビーに待たせても、

コンシェルジェに見てもらっていれば安心です。

従って、コンシェルジェを肯定する人は、利便性だけでなく精神面での安心感など 

単純にお金には換算できない要素を評価しているようです。

いかがでしたか？

タワーマンションに住むには、管理費の額よりも、安心感というステイタスを

感じられるほうがより重要といえるのかもしれませんね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

マンションの建物内に入るとき、最初に来訪者を迎えてくれるのがエントランスです。

エントランス＝玄関といわれるだけに、ここはマンションの顔。

ですから、エントランスをみれば、ほぼマンションのグレードを窺い知ることができます。

一戸建てでもそうですが、いくら建物が立派でも、玄関までの外構部分で手を抜くと、

家自体がショボく見えるのと同じ。

この辺のことは、新築で販売するデベロッパーもツボは心得ています。 

例えば、天井が吹き抜けた立派なエントランスホールを持つマンションや、

ホテルのように出入り口からエスカレーターを上がって、二階に受付を置くマンションもあり、 

居住者の 所有欲を搔き立てます。 

さて、エントランスとは、実際にどこからどこまでを指すのでしょうか？

ふつう歩道からマンション敷地内にはいると、建物正面に大きな出入り口が現れますが、

エントランスとは、この戸外に接する出入り口から、エレベーターまでのスペースを指します。

大規模なマンションの場合、複数の出入り口をもつことありますが、

その場合は最も大きな出入り口がエントランスになります。 

 とｋところで、エントランスには部屋番号を押してインターホンで呼び出す装置（テンキー）があります。

これが「オートロックシステム」といわれるもの。

オートロックが解除されると、ソファとテーブルが置かれた空間があります。

この空間は、例えば、部屋に招き入れるほどでもない来客者との会話や

打ち合わせなどにはとても重宝します。

ただし、このスペースも共用部分であるため、住人同士が私的に長居することは慎まねばなりませんし、 

子供が遊び場として使うことも感心できるものではありませんね。

そのほか、エントランスの脇には、宅配ロッカーが置かれています。

宅配ロッカーは、家を留守にしている場合、宅配業者が専用のロッカーに荷物を入れておいてくれるので、

何時に帰宅しても受け取ることができます。

いかがでしたか？

エントランスとは、そのマンションの資産価値を垣間見ることのできる部分でもあります。

中古マンションの購入を検討されている方は是非参考にしてくださいね。

次回は、コンシェルジュなどフロントサービスについて。

それではまた。 

こんにちは、辰川です。

不動産の売買では、契約時や決済時に何百万、何千万円というお金が動きます。

そのため、売主買主といった当事者は、都度その場に立会い、必要書類に押印することが求められます。

でも、契約から決済までの間で、売主買主いずれかが遠隔地にいて時間的余裕がなかったり、

病気や怪我でどうしても立ち会うことができない場合もあり得ます。

 そんなときは、契約や決済は可能なのでしょうか？

実際、相手方の勤務先から休みをとり、取引の場に臨もうと予定しているときは、

改めてスケジュールの変更ができなかったりします。

そんなときは、本人が不在であっても委任状を作成して取引をすすめることよくあります。

 その場合は、委任状で対応することになります。 

ところで委任状と言えば、本人に代わって第三者に権限を委任するためのもの。

例えば、売主が取引に立ち会えない場合はどうなるのか？

そんなときは、売主の実印を委任状に押印し、印鑑登録証明書を添付します。

とくに所有権移転の際には、司法書士宛の委任状も必要となります。

 ところで、万が一にも委任状が偽造であれば大変です。

 そんなことにならないよう、残金決済を行う前に、司法書士は委任者（売主本人）と面談し、

委任の意思確認を必ず行います。

さらに本人の代わりに立ち会う人物（受任者）は、本人確認のために運転免許証・健康保険証のコピーを求められます。

 慎重のうえにも慎重に、ということですね。

一方、買主のほうは基本的には認印でOKということになっています。

従って、買主が代理人に委任するときは、委任状に押す印鑑は認印でかまいません。

もちろん、実印を押しても問題はないということです。

いかがでしたか？ 

代理人に正当な権利を行使してもらうためには、きちんとした手順を踏むことが必要なのです。 

不動産を売却する際、本人が出れないときはぜひ参考にしてくださいね。

 それではまた。  

こんにちは、辰川です。

わたしたちは日常生活で実印を使う機会なんで、まずありませんよね。

ふつうの印鑑で十分に事足りますから、実印を作っていない人もいるくらいです。

それでも実印が必要になることがあります。それは高額な取引が行うとき・・

その最たるものが、不動産の売買ですね。

新築や中古住宅、土地などの売買では、普段、目にすることないような大金が動きます。

こうした場ではお互いの信用を担保するために、実印を使う習慣が広く根付いているのです。

とくに売主の場合、自己の不動産を手放して名義を買主へ変えるわけですから、

必ず登記申請書には売主が実印を押したうえ、印鑑証明書を添付しなければなりません。

では、なぜ印鑑証明書まで必要なのか？

印鑑証明書を取り寄せようとすると、わざわざ市町村役場まで足を運ばねばなりませんね。

法務局としては、所有権が移ったあとになって、売主が「売却したつもりはない」といえば、

非常に困ったことになります。

そこで法務局は、売主の意思を確認するという意味で、印鑑証明書を提出させるのです。 

その意味では、買主のほうは原則、実印と印鑑証明を必要としません。

ところで、例外的に買主も実印と印鑑証明書の提出を求められることがあります。

それは住宅ローンを利用する場合。

銀行としては万一、何者かが買主になりすまして融資を受けると大きな損害を被ります。

こうした「なりすまし」を防ぐために、銀行は必ず、買主の実印と印鑑証明書を求めてくるのです。

いかがでしたか？

不動産の売買で、実印や印鑑証明書が必要なのは、それなりに意味があります。

近々マイホームを手に入れたいあなた、ぜひ実印だけはつくっておいてくださいね。

それではまた。 

こんにちは、辰川です。 

媒介契約とは、不動産を売りたいときに仲介業者に結ぶ契約のこと。

前回は、2社以上の業者と取り交わすことのできる、一般媒介契約の話をしました。

一般媒介は売主にとって、依頼した業者の中でどこか一社が客付けしてくればよいので、

リスクの少ない依頼方法といえなくもありません。

その分、業者にすればリスクを含んだ契約となります。

他社が買い手を見つけてきた場合、それまで自社が掛けた営業経費が全て無駄になってしまうからですね。

これを避けようとすると、営業活動は消極的にならざるを得ません。

これに対して、1つの業者に限定して売却を依頼する方法が、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」です。   

この2つの媒介契約は、仲介業者にとっては他社と競合しない分、売主からの報酬が半ば約束されたものとなります。

さらに、自社で買い手を見つければ、買主からも報酬が入るので、一般媒介と比べて積極的な営業活動をとりやすくなります。

では、専任媒介と専属専任媒介、両者の違いはどこにあるのでしょうか？

まず売主への業務報告については、前者は２週間に1回、後者は１週間に１回となります。

次に、 専任媒介では依頼者は自分で買い手を探して取引することは可能ですが、

専属専任媒介ではこれが禁止されていることです。

また、専任媒介も専属専任媒介も依頼先は1社となるので、当然、連絡窓口も1本化されます。

この点では一般媒介のように、複数の会社から連絡が入るという煩わしさがありません。

ところで、専任媒介も専属専任媒介 でででで特に気を付けたいのは、物件情報を囲い込む業者の存在です。

物件情報を囲い込む目的は、自社で客付けすることで、売主だけでなく買主からも報酬を得ようとすること。

その手口は、物件情報を他業者に開示しなかったり、たとえ開示した場合でも常に商談中の状況を装います。 

つまり自社以外の買い手を故意に受付ないのですから、売主は早期売却の機会を知らないうちに逸することになります。

これでは、売主にとって何のための専任媒介も専属専任媒介がわからなくなりますね。 

いかがでしたか？

専属専任媒介契約や専任媒介契約は、本来、売主にも業者にも非常にメリットのある依頼方法です。

それだけに売主は信頼のおける不動産会社をしっかり選ぶ必要があるということですね。

 それではまた。