仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2017年7月アーカイブ 2ページ目

こんにちは、辰川です。 

不動産を売却したいとき、「一体いくらで売れるのだろうか・・」

これが一番に気になるところですよね。

そして次に、「どの業者に任せようか？」となるのではないでしょうか。

ふつう売主自身が買い手を見つけてくることは、相手が自分の知り合いでもない限り、

非常に難しいことです。

その点、仲介業者ならば、効果的な広告を打ち方を心得ていますから、

スピーディに買い手を見つけてくることも可能性が高くなります。

さて、不動産の売却を業者に依頼する場合には、３つの方法があります。

それぞれ、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」といって、

売主（依頼主）はこの中の１つを選択することになります。

そこで、今回は、「一般媒介契約」についてご紹介しましょう。

一般媒介契約とは、複数の不動産業者に依頼できる方法。

2社以上の業者に売却を任せたい場合には、この一般媒介を結べばよいわけです。

ただし、他社に重ねて依頼するときは、相手の社名を明らかにする必要があります。

万一明示していない仲介会社の媒介により成約したときは、営業経費など費用を支払う必要が出てきます。

さて、一般媒介契約は複数の業者を競わせることになるので、単純に考えると、

早く条件の良い買い手を見つかりそうですよね。

でも、現実はどうか・・

業者にとって、一般媒介はいくら広告費をかけ、一生懸命に販売活動をしても、

他社に契約を持っていかれると、結局は赤字だけが残ります。

つまり、一般媒介契約は報酬が得られる保証がないため、専任や専属専任物件に比べて、

 その扱いは小さくなります。

 実際、一般媒介契約の場合、業者は指定流通機構（レインズ）への登録義務もなく、業務処理状況の報告義務もありません。

また有効期間の定めもないので、合意の上で簡単に更新することができます。

いかがでしたか？

売主には一見、有利に思える一般媒介契約ですが、業者にとっては不安定な依頼となります。

これから不動産を売却する方は、ぜひ参考にしてくださいね。

次回は、専任媒介契約について。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

お客様から次のような質問をいただきました。

「実は購入したい物件に抵当権がついています。このまま契約してもよいのでしょうか？」

 不動産に抵当権が設定されていても契約すること自体、とくに問題はありません。 

売主が住宅ローンを使ってその不動産を購入していれば、当然、抵当権が付いているからです。

売主が残金決済時までに抵当権を抹消し、買主に物件を引き渡せばよいのであって、

抵当権の付いた不動産を売買することはよくあります。

ところで「抵当権」とは、金融機関がお金を融資する際、その不動産に設定する担保のこと。

そのほか、「根抵当権」というものもあります。

これは売主が事業主である場合、資金繰りなどで継続的に発生する債務を一定枠まで担保する抵当権のことです。

通常、抵当権の付いた不動産の売買する場合、売主は残金決済時に受領するお金をつかって借入金を一括返済し、

抵当権の抹消登記と、所有権の移転登記を同時に行います。

ただし注意すべきこともあります。

それは、借入金（残債）が売買金額よりも大きいと、決済金だけでは抵当権を抹消できないということです。

その場合、売主が手持ちのお金を追加するか、どこかで借りてきてでも抵当権を抹消しなければなりませんね。　

ですから、事前に抵当権抹消が可能かどうかを確認しておくことが大切。

抵当権が抹消できないような売買契約は行なわれませんが、こうした確認作業は仲介業者の務めとなります 。

さらに契約書面でも、「抵当権の抹消ができなければ白紙解除とする」という旨の特約を入れることになります。

また、債権額が売買金額を上回る場合は、万一抵当権が抹消できずに契約解除になった時に備えて、

仲介業者は手付金を保全し、買主が不利益を被らないよう万全の方策を講じます。

いかがでしたか？  

不動産に抵当権が付いていても、決済までに抹消できれば契約しても問題はありません。

ただし買主としても安全な取引のため、仲介業者の選択はとても大切となってきます。

それではまた。 

こんにちは、辰川です。 

欲しい不動産が見つかった時、次に気になるのはお金の段取り。

どの段階でいくらのお金を支払えばよいのか気になりますよね。

ここで問題となるのは、不動産を買うのに、

自己資金（頭金）を持ち合わせていないケースです。

ふつう不動産の契約では、売買代金を２回に分けて支払います。

まず契約時に、買主が差し入れる証拠金が「手付金」です。

 ふつう手付金は１割相当額が一般的で、残りを物件引渡し時に支払うことになります。

勿論、手付金は売買代金に充当されますから、

３千万円の物件なら、契約時に手付金を３百万円、残代金は２千７百万円です。 

では、頭金がないとき、つまり手付金は用意できないときはどうなるのでしょうか。

実は昨今、自己資金（頭金）がゼロでも不動産が購入できるようになっています。

金融機関は、申込人に支払い能力さえあれば、購入価格の100％を融資してくれるからです。

さらに登記費用や、火災保険等の諸費用についても、融資が可能な場合があります。 

ところが、不動産の売買契約には手付金の項目があるので、手付金がゼロというわけにはいきません。

頭金は無くても、手付金は必要になるのです。

ですから、契約する際は手付金を用意しなければなりません。

というのは、契約時にお金の受領のないと、売主･買主双方に何の拘束力も生じないからです。

だから、自分で手付金が用意出来ない場合は、一時的にも親から融通してもらうことも必要になります。

100％ローンの場合は、代金決済時に全額融資されますから、手付金を親に返すことができるのです。

ところで、手付金の額ですが、売主さえ同意すれば、1割を下回る額であっても問題ありません。

いかがでしたか？

頭金（自己資金）がないからと、不動産の購入をあきらめる必要はありません。

ローンも含め、手付金の額も仲介業者に相談してみることです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

青田買いとは、企業が卒業前の学生を採用することをいいますが、

不動産には「青田売り」という言葉があります。 

青田売りとは、まだ建築工事が始まっていない状況で、

宅地や建物の販売などをすることです。

つまり、完成した家を売るのが建売住宅であるなら、

未完成のままで一戸建てを販売するのが青田売り。

買う側には、一から間取りが決めることのできる青田売りは魅力的ですよね。

たとえば、壁紙や床材などの色合いや、設備機器も変更できる場合が多く、

施工中の過程を見れるのも安心材料といえます。

ところで、青田売りは一戸建てに限りません。

例えば、新築分譲マンションなどは、モデルルームを開設して先行販売を行うのが一般的です。

そんな青田売りも、契約時に現物がみれないので、事業主や仲介業者は

開発許可や建築確認など、工事に必要な行政の許可を受けてからでないと、

広告や契約をしてはなりません。

ところで、事業主はなぜ、青田売りを行うのでしょうか？

それは、建売住宅の場合、建物が完成してもすぐに購入者が見つかれるとは限りませんから、

万一売れ残ると、建築資金の回収も長引くことになります。

ところが青田売りなら、建売のような資金面でのリスクがありません。

その一方、買い手には建物代がどの位の費用で納まるのかという心配もありますし、

完成まで待つだけの時間的余裕も必要ですね。

従って、どこまでが標準仕様なのか、また追加工事が出たときの金額なども確認し、

納得のうえで話を進めることが望まれます。

いかがでしたか？

青田売りの場合、標準仕様と追加工事の確認は必ず行うことですね。

新築一戸建てを検討する人は参考にしてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

マンションの玄関ドア前に、凹んだスペースがあれば、そこが「アルコープ」です。

「 アルコープ」とはアラビア語で、壁面の一部を凹ませた部分のこと。

同じ玄関前でも、「ポーチ」は門扉によって区切られている場合を指すようです。

ところで、ポーチやアルコープに鉢植えや自転車などが置かれてあるのをよく目にします。

そんなときは、「アルコープやポーチは専有部分だった？」と疑問に思ったりします。

しかしアルコープやポーチは、共有部分の扱いになっており、少なくとも物を置く場所ではないとされています。 

たしかに共用部分は原則、私物を置いてはいけないスペースですが、

一方で区分所有者だけが使用できる「専用使用権」は認められています。

マンションにはこのような共用部分として、ベランダやエアコン室外機置場、玄関ドアの外側、

窓枠、窓ガラス、網戸、面格子があります。

例えば、ベランダは火災などが起こったときに、消火活動の邪魔になるような私物を置いてはなりません

ただし災害時に避難通路が確保されていれば、多少物を置くぐらいはよいとされています。

従って、玄関前のアルコープやポーチも、同じ専用使用権のあるバルコニーと同じように考えることができますね。

ただし、自転車には自転車置き場があるので、そこに駐輪するのが原則ですが、

空きスペースがないときや子供用自転車については、玄関前に置くことを大目に見るケースが多いようです。

 ところで、ポーチやアルコープのような、人目につきやすい場所に

観葉植物や色鮮やかな花鉢植えが置いてあると、心を和ませてくれます。

勿論、管理組合などから移動を求められれば、すぐに動かさなければならないということですね。

それではまた。 

こんにちは、辰川です。

鉄筋コンクリートというと、頑丈なイメージがありますが、

一戸建てにはほとんど使われていません。圧倒的に木造が多くなりますよね。

では、なぜ一戸建てには鉄筋コンクリート（以下、RC造）が少ないのでしょうか？

一戸建ての場合、せいぜい２?3階建までの建物となります。

それだけに、重量のあるRC造で建てるだけのメリットはないからです。

RC造の良さは、引っ張る力に強い「鉄筋」と、圧縮力に強い「コンクリート」を組み合わせることで、

大型の建築物にも対応できる点といえます。 

マンションのように数百世帯も入る建物では、強度的にRC造でなくてはならず、

木造や鉄骨ではとても持ち堪えることは出来ません。

これが一戸建てとなると、せいぜい２?３階建てまでなので、

建物自体も軽いため、 木造でも十分強度が保たれるということですね。

また木造であれば、よほど地盤のよくない限り、地盤の改良工事は必要ありませんが、

RCとなると重量があるので、地盤改良工事は必須になります。

しかも鉄筋、型枠、コンクリート打ちといった専門の職人も多く入るので、

工期も長期間にわたり、単価も他の工法と比べると高くなります。

この点、マンションであれば住戸数が多いので一戸当たりの単価は安く収まりますから、

デベロッパーも採算が合うというわけですね。

ところで、RCの良さは曲面を使ったデザインが可能なことと、

遮音性に優れるので隣家の音が聞こえにくい、というところにあります。

またコンクリートは、熱容量（熱をためる能力）が大きいので、

暖まりにくく冷めにくいという特徴もあります。

その反面、夏場の最上階は夜になっても部屋はなかなか冷めませんし、

また階下に車庫がある建物では冬場は冷たくて、暖房なしでは快適とはいえません。

ただマンションの場合、上下と左右に隣家がありますから、

こうしたデメリットを感じることなく快適に暮らせるということです。

ちなみに、ハウスメーカーのRC住宅の場合、たいてい工場で製品化された軽量コンクリートなので、

現場で造るRC造とは異なります。 

いかがでしたか？

一戸建てを木造であっても十分な強度が保て、コスト面でも有利ということです。

これから一戸建てを検討される人は参考にしてくださいね。

それではまた。 

こんにちは、辰川です。

７月に入り、いっきに蒸し暑くなりました。

当社の仲介エリアである、大阪や奈良、京都での夏場の暑さもまた格別なものがあります。

この時期、住宅を購入すれば、早速取りかかりたいのがエアコンの設置ではないでしょうか。 

ところが、室外機の設置場所によっては、お隣りから苦情を受けることも珍しいことではありません。

私の経験でも、新築されたお客様が入居早々、隣りの窓に向けて、室外機を縦に2台設置して、

騒音の苦情が入ったケースがありました。

家電量販店のエアコン設置業者が、室外機の置き場を配慮しなかったことがが原因でした。

ところで、エアコンの仕組みは、冷房の場合、室外機で熱を捨てることで部屋を冷やします。

だから室外機からは暖かい空気が出ると同時に、室外機から大きな音が出すのです。

隣家にすれば、窓をあけたとたん、大きな音と騒音が網戸越しに入ってくるので、堪ったものではなかったのでしょう。

このように、プロのエアコン取り付け業者であっても、うっかり取り付け場所を誤ると、

お隣から苦情をうけることになります。

エアコンの設置は一度行ってしまうとなかなか変更はできません。

新築、中古に関わらず、一戸建ての エアコン設置の際は、お隣にも配慮したいものですね。

ぜひ参考にしてください。

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

その土地に一体、どれだけの大きさの家が建つかは、

土地を探している人には気になるところ。 

事実、土地を買って、みんなが各自バラバラに建物を建ててよいものかといえば、

そんなわけにはいきません。

 同じエリアに、種類の異なる土地利用が混じっていると、

互いの生活環境や業務の利便が悪くなりますよね。

そこで、これを防ぐために市街地を住宅地、商業地、工業地など

いくつかの種類に区分したのが「用途地域」という規制です。

この用途地域には、建物の建て方のルールが決められています。

 例えば、大阪の都心部などに行けば、敷地いっぱいの大きさで建てられた住宅があるのに対し、

郊外にいけば、庭やガレージをゆったり確保した住宅が増えてきます。

これは、用途地域ごとに「建ぺい率」と「容積率」と規制があるからです。

では、建ペイ率と容積率とは、どのようなものなのでしょうか。

まず建ぺい率とは、早い話が「 土地面積の何割が建物に使えるか」という比率のこと。

例えば、１００m²の土地で、建ぺい率60%となると、

一階部分で60m²まで建物に使えることになります。

駅前といった「商業地域」では建ぺい率が高く、建物に利用できる面積も広くなりますが、

その分、地価もまた高くなる傾向がありますね。

その一方、駅から離れた住宅地では、建ぺい率こそ低いですが、

むしろゆったりとして良いという評価につながります。 

次に「容積率」についてですが、

これは「土地に建設できる建物の延べ床面積」を定めたものです。

延べ床面積というのは、各階の床面積の合計なので、

二階建ての場合なら、一階と二階の床面積を合わせた数字を指します。

土地の面積が100m²で、容積率が200%であれば、建物の延べ床面積は200m²までOKということ。

そして、その土地の建ぺい率が60%ならば、200?÷60?＝３なので、

高さに規制がなければ、3階建ての住宅までが建築可能となるのです。

いかがでしたか？

建ぺい率と容積率によって、その敷地に建てられる家の大きさがわかります。

土地や一戸建てを探す方なら、是非知っておきたい数字といえますね。

それではまた。