家を売った資金を、次の新居に充てられたら・・・
こんにちは、辰川です。
家を住み替えたい場合、新居を先に決めればよいのか、それとも今の家を先に売ればよいのか、
悩んでしまいますよね。
実際、「先に次の家が決まらないと、不安で自宅を売りだせない…」と考える人は多いです。
では、売却と購入、どちらを優先すればよいのでしょうか？
そこでまず、自宅を先行売却する場合について考えましょう。
先行売却は、時間がかかっても、できるだけ高い価格で自宅を売却したいとか、
万一自宅が売れなくて、ローンが二重になるのは避けたいという人にお勧め。
先行売却のメリットとしては、自宅の売却期間にゆとりがあるため焦ることがありません。
一方、デメリットは、買い手が決まると、自宅の引渡期日までに新居が見つからなければ
賃貸に仮住まいが必要となります。
次は、購入を先行させる場合について。
これは先に新居を契約したのち、自宅の売却を始めるケース。
新居の購入を先行させてよいのは、自宅のローンはすでに完済している人、あるいは
自宅が売れるまでの一時期、2重ローンになっても支払っていける人であればOK。
購入先行のメリットは、新居探しに時間をかけられること。
一方、デメリットとしては、残債がある人は自宅がすぐに売れないと、二重ローンになります。
この場合は、売却期間が長引かないよう、自宅の売り出し価格を慎重に検討することが大切。
ところで、新居を先に契約する場合、敢えて「買替え特約」を入れるケースもあります。
買替え特約というのは、万一自宅を売却できなかった場合には、
購入物件の契約を白紙解除できるというもの。
手付金も戻り、違約金の請求も免れるので、買主にとっては安心です。
しかし、買換え特約は、買主にとっては安心材料であっても、
売主にはリスクとなるため、個人の売主が同意するケースは稀です。
ただ、新築一戸建てのように業者が売主の場合は、この買い替え特約は
比較的呑んでくれやすい条件といえます。
では、一体、買い替えをスムーズに行うにはどうすればよいのでしょうか？
買替え時に起こるトラブルは、新居あるいは自宅のどちらかの契約が予定通り進まないことで起きます。
売却がうまくいかず、新居の購入代金が払えないことで違約金が発生することだけは避けなければなりませんね。
基本的に金融機関は、自宅にローン残債がある状況で、新たにローンを組むことを嫌います。
でも、本人に支払い能力さえあれば、新居が売れるまでの期間だけ、ローンが重なることをOKしてくれるものです。
これが可能であれば、新居の購入を先行させても構いません。
ただし、新居の残金決済日を、自宅の引渡期日に合わせるなど、
売却と購入それぞれの契約内容に関連性を持たせることは大切です。
その際、購入と売却の仲介を、同じ不動産会社1社に絞って依頼しておけば、
業者も資金の流れを把握しやすいため、余裕をもって事を進めることができます。
いかがでしたか？
家の住み替えでは、残債の有無、また一時期ローンが重なっても大丈夫かどうかで、方向性も変わってきます。
これから家の買い替えを検討するのであらば、是非参考にしてくださいね。
それではまた。
