仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2019年5月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。

低金利が続くなか、

「今より住宅ローンの返済の負担を軽くできるなら・・」と

借り換えを考える人は多いですね。

各金融機関も借り換えてもらおうと

金利水準を下げたり、

色んなサービスを打ち出しています。

でも、低金利だからといって、

安易に借り換えで、かえって損をするケースもあります。

そこで今回は、借り換えすべきかどうか、

その判断基準について。 

借り換えにも諸費用がかかる

借り換えて、利息分を減らせても

諸費用がそれ以上にかかったら本末転倒。

つまり、借り換えでメリットがあるのは、

利息軽減分が、諸費用を上回る場合です。

諸費用にはどんなものがある？ 

１．借換え先の銀行に支払うもの（ローン保証料と事務手数料、印紙代）

２．抵当権抹消費用と、新たな抵当権設定費用

３．一括返済手数料

上記の諸費用の総額が、利息軽減分を下回っていれば、

借り換えにもメリットはあるということです。 

借り換えで得する目安 

 ふつう、借り換えでメリットがあるのは、

現在返済中の住宅ローンとの「金利差が1％以上」、

「残高1,000万円以上」「残り返済期間10年以上」

がある場合です。

一度、各銀行のホームページ内にある、

借り換えシミュレーションを使って、

どちらにすべきか判断するのもよいでしょう。

いかがでしたか？ 

金利に目が行きがちな借り換えですが、

金利・残高・返済期間・諸費用にも

注意して下さいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

住設メーカーが実施したアンケートによると、

新築や中古住宅の購入者が導入して良かったと思える、

住宅設備の上位にあるのが、浴室暖房乾燥機 だったといいます。

浴室乾燥機にはどんな機能がある？

浴室乾燥機には、浴室のカビを抑える効果や

浴室内が寒いときに暖める効果があります。

そして、とくに重宝されているのが、

雨の日に洗濯物をお風呂場に干せることですね。

お風呂場の中で浴室乾燥機を使い、

洗濯ものを早く乾かせば、嫌なニオイも抑えられます。

 様々な機能がついているが

ところで、浴室乾燥暖房機は、

メーカーによって、

ミスト機能つき、冷風付きもあります。

ただ、こうした機能は、最初は使ったけど、

今では使わなくなったという人は多いようですが。

電気代や乾燥時間はどのくらい？

乾燥時間は洗濯物の量にもよりますが、

およし2時間～3時間程度。

電気代はおおよそ下の計算が目安となります。

浴室乾燥機の乾燥時にかかる消費電力は約1250Wで、

3時間乾燥にかかる電気代は約101円。

ただし、毎日のように洗濯物を乾燥するために使用すると

電気代も馬鹿になりませんから、注意が必要ですね。

カビを防ぐ効果は絶大

洗濯物の乾燥と同時に、浴室も乾燥させますので、

窓のない浴室などでは、カビを防ぐ効果は絶大。

これからジメジメした梅雨に向けて、

洗濯物と浴室を一気に乾燥できる、

浴室乾燥機を是非活用したいものですね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

中古マンションがパワービルダーの新築一戸建に劣るかというと、

そうとも言えません。

売却を考えたら中古マンションか？ 

将来売却を考える場合には、中古マンションのほうが強みがあります。

パワービルダーは安価な土地を仕入れることが多いため、

あまり利便性がよくないと、売却時に買い手がつきにくかったりします。 

その点、マンションは利便性のよい立地に

建つことが多いので、買い手も見つかりやすいからです。

資産価値の下がり方では？

新築一戸建ては木造住宅が多いため、

住み始めてからの資産価値の下落率は

高くなる傾向にあります。

ふつう建物の評価は、

10年で半分ほどの価格にまで下がり、20年を超えると

土地の部分の価格に近づき、下げ止まります。 

その点、中古マンションは

築10年～15年を過ぎたころから価格が安定し、

それより先は資産価値が落ちにくくなります。

というのも、マンションの場合は

1住戸あたりの土地の持分比率が低いため、

ほとんどが建物の資産価値になるからです。

鉄筋コンクリートは木造に比べて耐用年数が長いため、

20年過ぎても新築時の6割の資産価値を保ちます。 

いかがでしたか？ 

中古マンションとパワービルダーの建売住宅、

どちらが優れているとも言い切れません。

あなたの人生設計によって、

選び方も変わっていくといえそうですね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

この日は、

兵庫県宝塚市の中古マンションのお引渡し。

買主のN様が新居に求めたのは

大阪は心斎橋の喧騒から離れた静かな環境でした。

マンション周辺は、整備された歩道に木々が並び、

緑豊かな立地。

・

ちょうど、当マンション・エントランスの真前が、

バスの始発停留所になっており、

交通の便も言うことがありません。

このあと、

N様は室内をハウスクリーニングされ、

さっそく明日にはお引越しの予定。

2匹のワンちゃんと快適に暮らしてくださいね。

N様、おめでとうございます。

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こんにちは、辰川です。  

「中古マンションの予算と同じくらいで、

近くに建売の新築一戸建があるので悩んでます・・」

そんな方に、先日、お会いしました。

同じような値段帯だったら、

こうした方は結構多いことでしょうね。

そこで今回は、

中古マンションと新築一戸建ならどちらを選ぶ？

という話です。

今どきの建売住宅と云えば、たいていは

パワービルダーが建売分譲している物件です。

大阪や奈良、京都のパワービルダーとしては、

一建設、アーネストワン、ファースト住建などが

よく聞かれます。

パワービルダーの建売住宅の特徴とは？

実を云うと、こうしたパワービルダーは、

新築一戸建てを安く販売できる仕組みを

持っています。

パワービルダーの物件はたいてい、

３～５区画程度の分譲地に、敷地は100㎡前後。

庭は無い代わりに、建物は大きくとってあります。

どの区画もほぼ同じ仕様。

大阪でも奈良、京都でも、2千万円台、物件によっては1千万円台後半で

販売されることさえあります。

なぜ、パワービルダーの新築一戸建ては安い？

その理由は、建物の仕様を統一し、

建築部材の大量に仕入れることで、

コストを削減できることにあります。

また、まとまった土地を

現金即決によって、安く購入できるのも強み。

さらに一番の強みは、回転率の高さです。

土地を仕入れたら、すぐ建物を着工し、

完成後3ヶ月程度で売り切ります。

売れ残ったとしても、大きく値引きして、

在庫を残しません。

仕入れが安ければ、値引きしても

収益率は確保できるわけです。

コストパフォーマンス的には優秀

今どきの建売住宅は、品質もけっして悪くありません。

高級とはいえませんが、必要十分な設備が付いており、

 耐震性も確保されています。

一般的な賃貸住宅のように、

風呂の追い炊き機能がなかったり、断熱材入ってるのかと疑うほど、

冬は寒く夏は暑いということもないでしょう。 

とにかく新築一戸建に住みたいという人には、

コストパフォーマンスの高い住宅だといえますね。

さて次回は、中古マンションの強みについて。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

住宅に使われている床材は、

フローリング、クッションフロア、タイルなど

本当に多種多様。

新築住宅を選ぶにせよ、中古住宅をリフォームするにせよ、

床材は上手に選びたいものですね。

そこで今回は、主な床材の種類と特徴について。

フローリング 

フローリングといえば、、ナチュラルで温かみのある風合いが魅力。

ただし、フローリングといっても

100％天然木を使った「無垢材フローリング」と、 

合板にスライスした天然木を貼った「複層フローリング」の

2タイプがあります。

さて、フローリングの弱点は、

水が染み込みやすく傷つきやすいこと。

無垢材ほどその傾向が強いのですが、

天然木ならではの香りと肌触りを感じたい人にはオススメ。 

一方、複層フローリングは、耐水性・耐傷性に優れ、

手入れがしやすいのがメリットです。 

素足の触感こそ、すこし損なわれますが、

美観を長期間保ちたい人にはピッタリといえるでしょう。

クッションフロア（C・F）

クッションフロアは、塩化ビニールを用いたシート状の床材のこと。

安価でありながら、色や柄が豊富、耐水性、弾力性に優れ、

しかも手入れがしやすいです。

木目や大理石、タイルといった床材を模した柄がプリントされ、

一見するとほかの素材のように見えるのが特徴。

Pタイル 

こちらは、塩化ビニール樹脂を堅いタイル状に

加工したものです。

傷にも強く、耐水性、耐久性に富んでおり、

価格が手頃で豊富な色・柄から選べます。

タイル 

タイルは、陶磁器製の硬くて、ひんやりした足ざわりが魅力。

耐久性、耐水性に優れ、色や柄も豊富です。

最近は、温かみのあるテラコッタ（素焼きタイプ）が

人気ですね。

コルク

コルク材の樹皮を粉砕し、

接着剤を混ぜてシート状にした床材。

弾力性、吸音性に優れているので、

楽器を演奏する部屋に向いています。

いかがでしたか？

最近、フローリングやコルク材など、ほかの床材も

どんどん機能性がアップしています。

是非、あなたに合った床材選びの参考にしてくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

こちらは、大阪市平野区にある分譲マンション。

上層階の住戸を弊社の仲介で、O様が無事ご契約されました。

買主様は、現在、内装主体のリフォームを計画中。

当マンションは駅にも近く、

眺望、陽当たりに恵まれた住環境にあり、

入居時が楽しみです。

O様、ご契約おめでとうございます。

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こんにちは、辰川です。

この日は、大阪府寝屋川市の中古戸建で 

耐震診断の申し込み手続きです。

今回は、売主様に耐震診断の承諾いただいたことで、

市の補助金を活用することに。

 おおさかこの日は、さて、このお家は周囲が森に囲まれており、

大阪市内では見られない、静かな住環境。 

南庭も広く、のびのび子育てするにもピッタリです。

ところで、耐震診断を行う目安には、

次のようなものがあります。

１．建物の形がいびつ

　例えば、2階部分が、1階部分より出っ張っているケースなどが

　該当しますね。 

２．1階に壁が少ない

　2階部分の重みを支えるのが1階の壁の役割である、

　と考えれば当然問題となります。

３．柱や土台が腐食している

　床下や、風呂・洗面などの水回りは腐食していることが多いです。

４．昭和56年以前に建築された家である

このお家の場合、上記のうち4に該当します。 

  ところで、耐震工事はリフォーム工事と同時に行うと

費用や日数などで無駄がありません。

ですので、建築に詳しい建築士のいる業者で

診てもらうのがベターだといえるでしょう。

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こんにちは、辰川です。

この日は、奈良県香芝市で、K様が契約された

戸建住宅のリフォーム打ち合わせ。

まず建築士によるインスペクション（建物調査）の

結果報告。次いで、リフォームの打ち合わせです。 

 この上

上の写真では、

大工さんがキッチンの床下の状況を

確認しています。 

キッチンとリビングの間にある水屋は撤去され、

この場所に対面式キッチンが置かれる予定です。

築25年目の建物を、水回りの改修だけでなく、

 さらに20年、30年と持たせるため、

 外壁や屋根を改修することも決まりました。

このお家がリフォームによって、

どのように生まれ変わるのか、

本当に楽しみです。

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こんにちは、辰川です。

中古住宅を色々探していると、

駅から近くて、値段も安い、しかも豪華設備。

「いいなあ～」と思ったら、

それが『借地権付き』だったりします。

そこで今回は、定期借地権付きの物件について。

なぜ、定期借地権の物件は安いのか

定期借地権とは、地主さんから土地を借りる権利のこと

借りた土地である以上、自分のものにはなりませんね。

この借地契約には更新がなく、期間満了とともに

土地を地主に返還しなければなりません。

借地の存続期間は、その契約内容によりますが

存続期間50年以上とするケースが多いようです。

そのメリットとデメリット

定期借地権付き物件の一番のメリットは、

何といっても価格の安さです。

次に税金か掛からないこと。

地代を月々支払う代わりに、固定資産税は地主さんが支払ってくれます。 

一方のデメリットとしては、

例えば、築20年の定期借地権付きの中古マンションを購入しても、 

住める期間はあと30年しかないということ。

ですので、当然、土地所有権のあるマンションに比べ、

資産価値は低くなります。

そうなると、住宅ローンを扱う金融機関も

限られてきます。 

結局、定期借地権の物件は得なのか？

実は、定期借地権の制度ができて、

まだ20年程度です。

よって、50年が経過して土地が返却される時、

どんなトラブルがあるのか分かりません。

ただし、借地とはいえ、50年間も借りられるので、

所有権と実質的に変わらない、という見方もできます。

よって、定期借地付き物件がけっして良くない、

とも言えないわけです。

いかがでしたか？

まずは、あなたの生活スタイルと、借地の存続期間を

照らし合わせて考るみることですよ。 

それではまた。

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