仲介手数料無料ネットなら代表辰川敏広の徒然日記2017年2月アーカイブ 1ページ目

こんにちは、辰川です。 

家は、道路がないと建てられないのをご存知ですか？

大阪や奈良、京都などの古くからの市街地では、

道路幅が4メートルに満たない狭い道がたくさん残っています。る法律では、道路に公道と私道の区別はありませんが、

道路幅と間口には、決まりごとがあります。

  建築に関する法律では、道路に公道と私道の区別はありませんが、

道路幅と間口には、大事な決まりごとがあります。

それは、敷地が幅4メートル以上の道路に、2メートル以上の間口で接していないと、

家は建築できないということ。 

道が狭くて、新築できなかったりすると、古い家並みはすべて建て替えられません。

それでは困るので、建築基準法第42条第2項で規定されている、

いわゆる「二項道路」という救済措置があります。

二項道路は昔からある4メートル未満の道路を指しますが、

これに接する敷地に建築する場合、道路の中心から2メートル後退すればよいのです。 

これが、「セットバック」というもの。 

ただし、狭い敷地は、建ペイ率や容積率の制限をうけてしまい、

希望通りの大きさの家が建てられないことがあります。

それだけに、土地や中古住宅を選ぶ際はとくに注意を払ってください。

ところで、後退した分の土地は、敷地から除かれるので、家が建つと

4メートルに道が現れるはずですが、現実は必ずしもそうはならないようです。

狭い道のままなら、消防車や救急車などの緊急車両も入れず危険です。

貴重な土地だからこそ、近隣の人たち、自分のためにも、セットバックは守りたいものですね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

独身の人の中には、「結婚がゴール」だと考えている人がいますよね。

でも、結婚をしたことがある方なら、それは「勘違いしすぎ」と苦笑してしまうことでしょう。

それと同様に、マイホームを持ったことがない人の中には、

「家を買えばゴール』だと思う人がいるのも事実。 

でも、それは間違いですよね。

住宅も、人と同じように年をとります。 

症状が軽いうちに傷みを見つけて、対処してあげれば、

何十年とより良いよい状態を保つことができます。

そこで大切なのが、小まめな点検です。

なにも業者に依頼することだけが点検ではありません。

それに、目視による点検くらいなら、自分でも十分できるはず。

常日頃から、室内や庭などの手入れをしたり、家の周囲を廻ったりするだけで、

ちょっとした不具合、異常に気付くことにもつながります。

新築一戸建てであろうと、中古住宅であろうと、これは同じこと。

あなたもマイホームを持ったら、いつまでも長持ちさせてくださいね。

それではまた。

土地を買って、そこに自由設計の家を建てたい。

でも、いくら探しても良い土地に巡り合わない・・

こんにちは、辰川です。

マイホームの選択に一つに、建築用地を手に入れ、そこに家を建てたいという人がいます。

ところが、土地探しを始めると、なかなか予算に見合う土地がないことに気付かされます。

建物にこだわりがなく、立地に問題なければ、新築一戸建ての建売住宅を購入するという手もあります。

しかし、どうしても土地から買って、家を建てたい人が土地探しに行き詰まったときは、どうすればよいか。

そこでお勧めしたいのが、土地情報だけでなく、築年数の古い中古住宅にも視野を広げてみることです。

といっても、中古住宅に住むことを勧めているわけではありません。

中古一戸建て住宅を、「古家の付いた土地」と割り切って、探してみるのです。

そうすれば、土地で探せば売り物がないエリアでも、中古住宅で探せばよい物件に出会えることもあります。

というのは、「中古一戸建て」として販売される場合で、建築後20年を過ぎた建物は、

不動産の評価がゼロとはいきませんが、それでも限りなく土地値に近い価格になったりするからです。

その場合には、「古家付き土地」として販売されたりもします。

ただし、30年、40年過ぎた建物で、売主が愛着を持って大切にしていれば、

古家付き土地ではなく、中古一戸建てとして販売されることもあります。

それだけ、「土地」と「中古一戸建て」の境界はあいまいといえますね。

従って、古家付き土地で販売されていても、古家そのものが気に入れば、

そのまま住んでもよいわけです。

この場合、土地価格で建物が付いてくるので、限られた予算で家探しをしている人には

大きなメリットがあります。

さて、古家の付いた土地の場合は、建物解体費や庭木処分費を負担が買主に対して生じます。

だからといって、こうした物件をはなから敬遠する必要もありません。

その代わりとして、売主に建物の解体分を値引いてもらえないかと交渉するのも

一つのやり方といえるからです。

それではまた。

不動産を購入するとき、つい物件価格のほうに目がいってしまいます。

でも、物件価格以外にかかってくるお金があります。

こんにちは、辰川です。

私たちが車を購うとき、車両代とは別に、ナンバー取得費や税金、保険がかかってくるのと同じように、

マンションや一戸建ての場合も、物件価格だけを用意しても自分のものとはなりません。

では、不動産を購入するにはどんな費用が掛かってくるのでしょうか。

今回は、不動産の「諸費用」についてです。

不動産の諸費用については、大きく分けて、税金と保険、ローン関連、報酬の４つがあります。

それぞれ見ていきましょう。

１．「税金」…売買契約書に貼る印紙、登記にかかわる登録免許税（所有権移転、抵当権）、決済時の固定資産税精算金、入居後の不動産取得税

２．「保険」…火災保険（10年分）や地震保険料（1年分）、フラット35の団体信用保険。

３．「ローン関連」…銀行への保証料や事務手数料

４．「手数料または報酬」…不動産業者への仲介手数料と、司法書士報酬。 

マンションの場合はこれに加えて、管理費と修繕積立金の精算があります。 

諸費用がいくらかかるかの目安として、物件購入価格の約5％位をみておきたいところ。

つまり、2千万円の物件であれば約100万円前後、3千万円の物件で約150万円前後です。

いざ契約となったときに、慌てることがないよう、諸費用は当初から資金計画に組み入れておくこと。

また、自己資金から捻出できない場合は、金融機関のほうでも物件本体の融資とは別に、

「諸費用ローン」を用意していたりもします。

自己資金が貯まるまで待っていたら、せっかく訪れた購入時期を逃すこともありますから、

マイホームの取得を何年も待てない場合は、諸費用ローンの利用を検討してもよいでしょう。

ただその場合でも、返済能力の範囲内であるとことは勿論のこととして、諸費用ローンが

物件本体の金利、返済期間と同じなのかは必ず確かめておきたいところです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

仲介会社が不動産を査定をする際、最も重視するのが、立地といえます。

その理由は、立地が良ければ売買しやすいからです。

その反対に、敷地が広くて、設備がよくても、

立地面で不便な物件は割安傾向になります。

ところで、いくら便利な立地にあっても、多くの人が二の足を踏むのが

線路沿いや幹線道路沿いにある物件。

近くにスーパーなど買い物施設があって、利便性に優れているのに、

同じエリア内の好立地の物件と比べると割安感が顕著です。

ところで、線路沿いや幹線道路沿いの物件で気になるのが、

音の問題といえます。

音だけは、慣れれば大丈夫という人もいますが、

気になる人はやはり気になるものです。

ただ、昼間は留守がちの家庭や、あまり騒音が気にならない人は、

こうした物件は割安感があるので狙い目といえます。 

また、大阪や奈良などの比較的新しいマンションや一戸建てでは、

騒音面で問題があれば、防音効果のあるサッシが採用されていたりします。

欲しいエリアの物件で、予算的に届かない場合には、

線路や幹線道路に近い物件だから駄目、という先入観をもたず、

一度内覧し、自分で確認してみるのも良いでしょう。

それではまた。

将来、家を建て替えようとしたとき、今より小さな建物になってしまったら、

困りますよね。

こんにちは、辰川です。

一戸建て住宅を選ぶ際に、とくに意識したいのが「建ぺい率」と「容積率」という言葉。

これらは共に、家の大きさを規制するためにあります。

例えば、大阪や奈良、京都の街中は、いわゆる「市街化区域」といわれており、

住宅を建てるにあたっては何の問題はありません。

ただし、どんな建物でもよいというわけにはいきませんね。

市街化区域は、いくつかの「用途地域」で区切られており、それぞれの用途地域ごとに、

建ぺい率・容積率を決めているからです。

とくにマイホームの購入でとくに気をつけたいのが、中古の一戸建て住宅です。

というのは、古い築年数の住宅は、建ぺい率や容積率を守られていない場合があったり、

また当時の法律に沿って建てられていても、現行法では同じ大きさで建てられないケースもあるからです。 

ここで、建物の大きさを決める、建ぺい率と容積率について整理しておきましょう。 

まず、建ぺい率とは、建築面積を敷地面積で割った割合のことです。

分かり易く言うと、敷地に対して、どのくらいまで１階部分が占めてもよいかを表します。

例えば、大阪や奈良、京都の市街地では、建ぺい率は厳しくて４０％、緩やかで８０％となっています。

ただ、建ぺい率には緩和規定もあって、例えば角地は１０％上乗せできたり、防火建築物もも同様です。

この両方を満たせば、２０％緩和されることがあります。

次に、容積率とは、延べ床面積（建物全体の床面積のこと）を敷地面積で割った数値のこと。

つまり、建ぺい率が敷地をどれだけ使えるかについての規制であるのに対し、

容積率は建物をどれくらいまで大きくできるかについての規制と考えたら、理解しやすいです。

ただし、容積率で注意したのは、前面道路の幅によって、規制が変わるということです。

道路幅員が１２メートル未満であれば、一定の数値を掛けた値のほうが、容積率より優先します。

いかがでしたか？

建ぺい率と容積率は、将来の建て替えにも関係する大切な数値。

今後、一戸建て住宅を選ぼうという方は、ぜひ意識してくださいね。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

つい先日まで、大阪や奈良、京都も冷蔵庫の中に入ったような寒さでしたが、

今日は朝から雨模様ながら、外気温は春を思わせる暖かさ。

そんな今日は、K様にとって、住み替えのための２つの決済を迎えた日でもあります。

午前中は自宅マンションを決済し、そして午後からは新築一戸建ての決済・引渡しです。 

大事な２つの決済を万事滞りなく行うことができて、ホッと致しました。

当初の希望通りに同じ千里丘エリアで、住み替えが出来て、

K様、本当に良かったですね。おめでとうございます。

それから、司法書士の各先生、銀行の担当者様、いろいろお世話になりました。

ありがとうございました。

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ところで、家の住み替える場合、自宅の売却と購入を、それぞれを別々の業者にお願いする人がいます。

しかし、よくよく考えたら、窓口を一本化したほうが楽なのは言うまでもありません。

同一の業者に依頼したほうが、自宅の引渡し時期や、購入物件の資金面で、

親身に相談に乗ってもらえるというメリットがあるからです。 

とくに今の時代は、他県の業者であっても、全国の不動産物件を仲介できるシステムになっており、

地元の業者が有利ということもありません。

今後、住み替えを考えているのであれば、自分に合った業者を検討してみるとよいです。

それではまた。

 こんにちは、辰川です。

マイホーム探しをはじめると、不動産広告の間取り図に

つい見入ってしまいます。

そして、この物件は住みやすい間取りだとか、自分たちには使いにくいだろうなと

いろいろ想像しますよね。

この時に意外と見落としがちなのが、建物の面積です。

とくに一戸建て住宅で、築年数が古い場合は、法律通りに建てられていないこともあります。

つまり、違法に建てられた家は、住宅ローンが利用できなかったり、

将来売却に支障がでる可能性もあるので、できれば避けたいところ。

そこで今回は、建物の面積の表し方についてお話しします。

例えば、一戸建ての広告を注意して見ると、

土地面積のほかに、「建築面積」、「延べ床面積」が表示させています。

「建築面積」というのは、真上から建物を見た時の水平投影面積です。 

まれに、1階より2階の面積が大きい建物もありますが、

その場合は、2階を地面に投影したものが建築面積に相当します。

ただし床面積といっても、吹き抜けやロフト、軒やベランダで出っ張りが1メートル以内のものは、

床面積には含みません。

そのかわり、1メートル20センチのベランダであれば、20センチ分は床面積に算入されますし、

出窓も形状によっては、算入されたりします。

そのほか、１階部分の壁に囲まれた車庫は、床面積に含んだりしますから、

広告を見るときはこの辺りのことも意識したいものです。

「延べ床面積」は、全階の床面積を合計したものと覚えておきましょう。

次に、マンションの床面積については、

「壁芯（かべしん）面積」と、「内法（うちのり）面積」という

２つの表示の仕方があります。

「壁芯（かべしん）面積」は、壁や柱の厚みの中心線で測った面積のこと。

新築時のパンフレットや、中古マンションの広告に記載される専有面積とは、

イコール壁芯面積でもあります。

もう一方の「内法（うちのり）面積」とは、壁の内側（内法）を測ったもの。

マンション（区分所有建物）を登記するときは、この内法面積にもとづきます。

従って、内法面積は、不動産広告の専有面積（壁芯面積）に比べ、やや狭くなるのです。

さて次回は、建ぺい率と容積率についてお話しします。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

住み替えを計画するとき、家を売ったら赤字なんてことになったら大変ですよね。

そこで今回は、不動産の住み替えで失敗しないためのコツについて。

本当なら、理想の住み替えは、売却と購入を同時並行で進めたいところです。

しかし現実には、自宅をタイミングよく売却できて、うまく理想の新居に出会えることは

なかなかありません。

購入を先にした場合、売却ができないと二重にローンになっても困りますし、

その反対に、売却を先に行うと、いい物件が見つからず、

結局は仮住まいせねばならないことも・・・

それでも、売却を済ませて、購入資金の目途が立つという点での安心は何より代えがたいもの。なことにならないように、周辺の不動産価格を確認し、出来る限り相場感を養っておくべきです。

不動産取引を上手く進めるには、全く同じ条件の物件はありません。理想の物件を逃さずに買い替えを進めるためには、いくらで今の住まいが売れるのか把握し、資金計画をしっかりと立てておくことが大切です。  いずれにしても、不動産の住み替えを計画する場合、周辺不動産の販売価格を知り、

出来る限り相場感を養っておくことが大切です。

とくに不動産の場合、全く同じ条件の物件はありませんから、

理想の物件を逃さないためにも、今の家がいくらで売れるのか把握し、

資金計画をしっかりと立てておくことです。

いかがでしたか？

 売却が先か、購入が先かは、どちらも一長一短です。

ですから住替えの際は、信頼のおける仲介会社の担当者に、

資金計画を含めて一度相談してみることです。

それではまた。進め、後から今の住まいを売る際に、売却価格が予想を下回ったケースです。

しかし、周辺の不動産価格を確認し、相場感を養っておけば、つなぎ融資を利用して購入を先に行っても、後で売却価格が大きく外れて焦るリスクは小さくなります。

不動産取引では、全く同じ条件の物件はありません。理想の物件を逃さずに買い替えを進めるためには、いくらで今の住まいが売れるのか把握し、資金計画をしっかりと立てておくことが大切です。

 家の市場価値をあらかじめ把握しておらず、 家の市場価値をあらかじめ把握しておらず、  

こんにちは、辰川です。  

駅近物件を、子供の環境面から考えるとどうなのでしょうか。 

まず、公園が少ないことが挙げられますね。

しかも、道路の交通量を多いですから、

子供が遊ぶ環境としては安心とはいいがたい・・ 

一方、郊外に目を向けると、車の交通量も少なく、

大きな公園に滑り台やブランコなどの遊戯施設があったりしますよね。  

では、このようになるのかというと、

大阪や奈良、京都の各市町村には、「都市計画法」という法律があるからです。

都市計画法の目的は、何かと言えば、

同じ種類の建物を同じ地域に集めるためのもの。

なぜ、それが必要なのかというと、住宅街のそばに、パチンコ店や飲食店など繁華街、

あるいは工場ができてしまうと、騒音や異臭の問題が出て、住民は困ります。

その逆もしかり、工場地帯に住宅ができると、必ず近隣住民からの苦情で操業に支障が出ます。

そこで、都市計画法により「用途地域」を設定することで、住宅が集まる住居地域、

商業施設が集まる商業地域、工場が集まる工業地域、というように区分されているのです。 

従って、 駅近のような場所には「商業地域」や「近接商業地域」、「中高層専用地域」があり、

車も行き交い、人通りも多くなるのです。

一方の、郊外は住環境を保つために「住居地域」や「低層住居専用地域」になっており、

とくに後者の低層住居専用地域では、3階建ての建築や、コンビニの出店も制限されます。

このように、利便性に優れる駅近エリアは、高層マンションの建築が可能とはいえ、

その反面、パチンコ店や酒場などの繁華街があったりした場合には、

女性や子供には不快感を与えることもあります。 

また、中古一戸建てを購入したら、数年後には隣にマンションが建ってしまい、

日当たりが悪くなったというのも、駅周辺のエリアではよく聞かれる話です。

いかがでしたか？

用途地域によって、今現在は問題なくても、将来的に町の雰囲気が変わることがあります。

特に駅近の不動産を探している人は、参考にしてくださいね。

それではまた。